Уменьшение кадастровой стоимости (КС) – это снижение ее показателя до объективной рыночной цены объекта. Сделать это можно через региональную Комиссию при Росреестре, либо в судебном порядке. Установление кадастровой стоимости государством не учитывает индивидуальные особенности объекта, поэтому ее показатель почти всегда завышен. От кадастровой стоимости всегда зависит размер налогов, арендной платы. Поэтому понизив этот показатель вы добьетесь существенной экономии на обязательных платежах.
Читайте в этом материале, как узнать и проверить кадастровую стоимость земельных участков, дома, гаража, квартиры, коммерческой недвижимости или другого объекта, что нужно подготовить для ее оспаривания, как рассчитать рыночную цену недвижимости, какие последствия влечет понижение КС.
- Узнать кадастровую стоимость
- Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости
- Фонд данных государственной кадастровой оценки
- Порядок получения сведений о кадастровой стоимости объекта
- Порядок определения кадастровой стоимости в Москве
- Понятие государственной кадастровой оценки
- Какие организации в Москве занимаются определением кадастровой стоимости?
- В каких нормативных документах г. Москвы можно ознакомится с кадастровой стоимостью объектов на 2024 год?
- Как кадастровая стоимость объектов влияет на налог на недвижимость для собственника
- Список полезных документов
- Как в Москве оспорить и снизить кадастровую стоимость объекта?
- Порядок обращения за пересмотром кадастровой стоимости в Москве: пошаговая инструкция
- Независимая кадастровая оценка
- Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Москве
- Как обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Москве
- Исполнительное производство по решению суда
- Сколько стоит обжалование определения кадастровой стоимости объектов в Москве
- Выводы
Узнать кадастровую стоимость
Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости
У каждого объекта недвижимости есть ряд идентификационных данных, от кадастрового номера до основных характеристик. В перечень таких идентификаторов, фиксируемых в ЕГРН, входит и кадастровая стоимость. Под кадастровой стоимостью понимается ценовой показатель объекта, рассчитанный в ходе государственной оценки недвижимости. Правовой режим такого вида стоимости определен:
- Федеральным законом № 218-ФЗ”О государственной регистрации недвижимости”(скачать);
- Федеральным законом № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” (скачать);
- Федеральным законом № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (скачать).
Для установления указанного показателя, орган власти субъекта РФ наделяют полномочиями бюджетное учреждение. После завершения оценки, ее результаты утверждаются нормативным актом субъекта РФ, официально обнародуются. На основании показателя кадастровой стоимости обновляются сведения ЕГРН и Публичной кадастровой карты, а ИФНС использует эти данные для расчета имущественного налога на квартиры, земельные участки, дома, нежилые здания, гаражи, коммерческой недвижимости, иные объекты.
Государственная оценка недвижимости проводится не реже 1 раза в 3 года, но не чаще 1 раза в 5 лет. В Москве и Санкт-Петербурге переоценку проводят не реже 1 раза в 2 года. На территории столицы действующие показатели кадастровой стоимости утверждены Распоряжением Департамента городского имущества (ДГИ) города Москвы от 29.11.2018 № 40557. В 2023 году проходит следующий этап оценки недвижимости. Уточнить эти данные можно путем получения выписки из ЕГРН, либо по ссылке https://www.mos.ru/authority/documents/doc/39999220/ .
Комментарий эксперта. В рыночных отношениях кадастровая стоимость используется редко, так как не отражает фактическое состояние участка или объекта капитального строительства. По итогам процедуры оспаривания кадастровой стоимости ее могут снизить и приравнять к показателю рыночной цены. Для этого нужно заказать рыночную оценку объекта, представить ее на рассмотрение в уполномоченную комиссию или в суд. Переоценку остальных объектов, не указанных в заявлении, делать не будут. Снижать кадастровую стоимость можно неоднократно, как только будет выявлено ее отклонение от рыночной цены.
Фонд данных государственной кадастровой оценки
Для обобщения и систематизации данных и материалов, используемых при определении стоимости, ведется Фонд данных государственной кадастровой оценки. Выделим ключевые моменты, связанные с ведением этого ресурса:
- оператором Фонда является Росреестр, а ведется в электронном виде;
- в содержание фонда включатся материалы и сведения, используемые при государственной оценке, поступающие в Росреестр, а также результаты мониторинга рынка недвижимости;
- информация, включенная в Фонд, является общедоступной и открытой (кроме отдельных сведений, доступ к которым ограничен законом).
Получить данные из фонда можно в онлайн-режиме. Соответствующий ресурс функционирует на сайте Росреестра и доступен по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO .
Приказ Минэкономразвития России № 291 конкретизирует объем информации, который доступен в Фонде:
- копии решений о проведении государственной оценки объектов;
- перечень объектов, которые подлежат государственной оценке;
- сведения и материалы по промежуточным отчетным документам;
- копии актов об утверждении результатов оценки;
- сведения об объектах, в отношении которых осуществлялось понижение стоимости по обращению собственников;
- отчеты об итогах определения кадастровой стоимости;
- решения об установлении кадастровой стоимости в виде рыночной цены;
- иная информация, документы.
При мониторинге рынка недвижимости Росреестр использует сведения о цене сделок, которые прошли регистрацию и отражены в ЕГРН. На практике, занижение стоимости объекта по результатам государственной оценки встречается крайне редко. Обычно переоценка приводит к повышению КС, что автоматически влечет пересчет налогов в большую сторону. Отклонение может составлять до 20-30%, что для больших объектов весьма существенно. В этом случае необходимо снижать КС, чтобы не переплачивать на налогах.
Порядок получения сведений о кадастровой стоимости объекта
Получить информацию о кадастровой стоимости объекта может не только его собственник, но и любой заинтересованной лицо. Сделать это можно следующими способами:
- заказать выписку ЕГРН через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг;
- заказать отдельную выписку (справку) о кадастровой стоимости через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг;
- обратиться к кадастровым инженерам, которые получат сведения напрямую из реестра ЕГРН.
В каждом районе Москвы функционируют учреждения МФЦ “Мои документы”. В них можно подать заявление на выдачу выписки ЕГРН или справки о кадастровой стоимости. Это проще, чем обращаться напрямую в Росреестр. Если заказывать документы через портал госуслуг, они будут выданы в электронном формате с ЭЦП специалиста Росреестра.
Срок выдачи документов со сведениями ЕГРН не превышает 4 дня. Тарифы за выписки составляют:
- стандартная выписка ЕГРН в бумажной форме 700 и 2200 руб. (для граждан и предприятий);
- стандартная выписка ЕГРН в электронной форме 350 и 600 руб. (для граждан и предприятий).
Есди вы планируете обращаться для понижения КС, в выписке должна стоять дата последней государственной оценки. Естественно, если по выписке будет подтверждаться занижение кадастровой стоимости, обращаться на пересмотр не имеет смысла. Размер отклонения между кадастровой и рыночной стоимостью в выписках ЕГРН не отражается.
| № п/п | Нормативные акты для расчета кадастровой и рыночной стоимости | Описание |
| 1 | Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать) | Содержит порядок государственной оценки недвижимости, правила утверждения и публикации кадастровой стоимости, внесения изменений в ЕГРН после ее оспаривания |
| 2 | Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать) | Содержит правила оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядку подготовки отчета о рыночной цене |
| 3 | Приказ МЭР№ 226 (утратил силу) | Содержит методические указания по проведению государственной оценке недвижимости |
| 4 | Приказ МЭР № 378 (скачать) | Содержит формы выписок ЕГРН, в том числе для получения сведений о кадастровой стоимости |
Порядок определения кадастровой стоимости в Москве
Порядок определения кадастровой стоимости в столице определен Федеральным законом № 135-ФЗ, Постановлением Правительства Москвы № 99-ПП, Приказом ДГИ города Москвы № 20. Если вы планируете снижать КС, на эти документы нужно сделать ссылку в заявлении и иске.
Понятие государственной кадастровой оценки
Основанием для проведения оценки и переоценки недвижимости является договор с бюджетным учреждением. Для определения кадастровой стоимости запрашиваются сведения ЕГРН, информация из государственных и муниципальных ведомств, рассматриваются декларации и документы собственников нежилого здания, дома, квартиры, гаража, земельного участка. Обследование объектов в натуре не проводится, поэтому их индивидуальные особенности не будут учтены бюджетным учреждением. По этой причине кадастровая стоимость обычно превышает рыночные значения, не всегда является объективным показателем.
В соответствие со ст. 11 закона № 135-ФЗ, по итогам оценки оформляется отчет. В его содержании указывается:
- цель и основание для проведения оценки;
- сведения об оценщике со ссылкой на членство в СРО;
- точное описание объектов оценки;
- ссылка на стандарты оценки, которые использовались при определении кадастровой стоимости;
- последовательность определения стоимости;
- список документов, по которым оценщик определял характеристики объектов.
После подготовки отчета его должен утвердить заказчик. Итоговые результаты кадастровой стоимости утверждаются нормативным актом органа власти субъекта РФ. После этого будут автоматически обновлены сведения ЕГРН. Уменьшать КС можно только после внесения данных о государственной оценки в реестр.
Комментарий специалиста. Все сведения о порядке определения кадастровой стоимости являются общедоступными. Они могут использоваться при определении реальной (рыночной) цены объекта при последующем обращении в Комиссию или в суд. Также информацию о стоимости можно узнать из содержания Публичной кадастровой карты Росреестра.
Какие организации в Москве занимаются определением кадастровой стоимости?
Согласно Федеральному закону № 135-ФЗ, право на участие в конкурсе и заключение договора о государственной оценке недвижимости автоматически предоставлено только бюджетному учреждению. Если оно не создано, в конкурсе принимают участие организации, состоящие в СРО.
В каких нормативных документах г. Москвы можно ознакомится с кадастровой стоимостью объектов на 2024 год?
На территории Москвы государственная оценка недвижимости началась в 2023 году. Результаты первичной оценки были утверждены Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08 ноября 2023 года № 91214. Показатели кадастровой стоимости, указанные в этом распоряжении, действуют в 2024-2025 годах. Также в Распоряжении приведен перечень объектов, по которым кадастровая стоимость определена рыночной ценой.
Как кадастровая стоимость объектов влияет на налог на недвижимость для собственника
Согласно ст. 375 НК РФ, кадастровая стоимость может являться налоговой базой для расчета налога на имущество юридических лиц. В соответствии со ст. 402 НК РФ, имущественный налог для физических лиц также рассчитывается по показателю кадастровой стоимости. Для расчета налога специалисты ИФНС автоматически запрашивают сведения ЕГРН:
- о собственнике объекта недвижимости;
- о виде и характеристиках объекта (например, ключевым показателем будет являться площадь объекта);
- о показателе кадастровой стоимости, ее повышении по сравнению с предыдущей оценкой.
Таким образом, данные о кадастровой стоимости будут напрямую влиять на размер налога на имущество граждан и юридических лиц. Оспорив кадастровую стоимость, собственник добьется снижения налоговых платежей. Для крупных предприятий, владеющих значительными имущественными активами, экономия на налоговых платежах может исчисляться миллионами рублей. Понизить можно и размер арендной платы, однако оспаривать кадастровую стоимость вправе только собственник.
Субъекты РФ вправе определять, для каких объектов юридических лиц налог будет рассчитываться по показателю кадастровой стоимости. На территории столицы такой перечень утвержден Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2018 № 1425-ПП. Для каждого объекта в перечне указан кадастровый номер, поэтому с идентификацией не возникнет проблем.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического задания на рыночную оценку объекта |
| 2 | Скачать | Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью |
| 3 | Скачать | Образец заявления в Комиссию при Росреестре |
| 4 | Скачать | Образец иска о снижении кадастровой стоимости |
| 5 | Скачать | Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости |
| 7 | Скачать | Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости |
| 8 | Скачать | Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений |
Как в Москве оспорить и снизить кадастровую стоимость объекта?
Юридические лица вправе оспорить (понизить) кадастровую стоимость через уполномоченную региональную Комиссию. Если Комиссия принимает отрицательное решение, его можно обжаловать в суде. Граждане-собственники могут сразу обращаться в суд, хотя в большинстве случаев обращение в Комиссию будет целесообразнее.
Порядок обращения за пересмотром кадастровой стоимости в Москве: пошаговая инструкция
Оспорить показатель кадастровой стоимости можно по причине ошибок, допущенных в ходе оценки, либо при несоответствии ее рыночной цене объекта. В первом случае нужно получить материалы о проведенной государственной оценке из Фонда данных. Во втором случае заказывается независимая оценка объекта через эксперта, которая учтет реальные характеристики и особенности, ценовые значения московской недвижимости.
Пошаговая инструкция для оспаривания предусматривает следующие действия:
- уточнить реквизиты региональной Комиссии можно на сайте Росреестра или органа власти субъекта РФ, на портале госуслуг;
- в заявлении нужно указать обоснование и причину оспаривания кадастровой стоимости со ссылками на доказательства занижения или завышения реальной цены (например, можно ссылаться на отчет независимой оценки эксперта);
- Комиссия принимает решение в течение месяца, а при положительном решении в ЕГРН будут внесены новые данные о кадастровой стоимости;
- при вынесении отказного решения можно обращаться с иском и пересмотреть результаты оценки в суде.
Помимо заявления, для рассмотрения в Комиссии и суде нужно представить правоустанавливающий документ, выписку (справку) ЕГРН о кадастровой стоимости, отчет независимой оценки. Формально, указанную пошаговую инструкцию можно применять для повышения кадастровой стоимости. Однако на практике с такими вопросами собственники не обращаются.
Комментарий специалиста. Практика рассмотрения споров об уменьшении кадастровой стоимости уже устоялась. При наличии отчета независимого эксперта практически всегда принимается положительное решение. Аналогичный подход демонстрирует судебная практика. После внесения новых данных в ЕГРН, они будут использоваться для расчета налога, позволят занизить размер аренды.
Независимая кадастровая оценка
Ключевым документом для оспаривания кадастровой стоимости будет являться отчет о независимой оценке. Он оформляется в соответствие с Законом № 135-ФЗ, позволяет пересмотреть результат государственной оценки и уменьшать кадастровую стоимость. Вот основные правила для оформления отчета, которые позволит доказать необоснованность расчета КС:
- организация, которая будет проводить оценку, должна состоять в СРО (этот факт подтверждается выпиской из реестра СРО);
- для проведения независимой оценки заключается договор, передается техническая и правоустанавливающая документация (в большинстве случаев оценщик сам запросит сведения ЕГРН и документы);
- в ходе оценки проводится обследование объекта, что позволяет установить его фактические характеристики.
Оценщик будет использовать не только нормативные показатели расчета, но и сведения о текущих рыночных ценах, сложившихся в регионе. Поэтому в отчете будет зафиксирована реальная рыночная цена объекта. На практике, практически для любого объекта можно найти аналогичные предложения на рынке, поэтому проблем с оценкой не возникнет. Оценщик не имеет право специально занизить рыночную цену в интересах заказчика, так как документы будут проверять представители его СРО.
Заказать независимую оценку объекта недвижимости вы можете в компании “Смарт Вэй”. Наличие квалифицированных и аттестованных оценщиков позволяет проводить оценку в строгом соответствии с законом. Подробнее об услугах экспертов и юристов нашей компании вы можете уточнить по телефонам, указанным на сайте.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Москве
Для оспаривания кадастровой стоимости объектов в Москве нужно подавать заявление и документы в Комиссию по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д.15. Контактный телефон 8 (495) 957-68-61. Правила рассмотрения заявлений и документов от правообладателей:
- документы принимаются с понедельника по четверг с 9:30 до 17:00, а в пятницу с 9:30 до 16:00;
- о проведении заседания правообладатель будет уведомлен по почте;
- на заседании Комиссии может принимать участие не только собственник, но и его представитель по доверенности;
- госпошлина за обращение в Комиссию не уплачивается.
Порядок проведения заседаний и вынесения решений определен Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 № 263. В ее состав входят представители Росреестра, заказчика государственной оценки, СРО оценщиков, иные должностные лица. Срок рассмотрения заявлений не превышает одного месяца. По результатам процедуры Комиссия вправе только занизить КС, тогда как в большую сторону пересмотреть ее не могут. Уменьшать результат гос. оценки могут только до значения рыночной цены.
Если заявление будет удовлетворено, выносится решение об определении кадастровой стоимости по рыночной цене объекта. Отказное решение можно обжаловать в суде. Для отстаивания интересов при подаче документов и на заседаниях Комиссии, при совершении иных действий, советуем воспользоваться помощью наших юристов. Компания “Смарт Вэй” специализируется на оказании услуг в сфере кадастра и недвижимости, поэтому шансы на положительное решение резко возрастут. Мы работаем в Москве, СПб, Московской и Ленинградской области.
Как обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Москве
При несогласии с отказным решением Комиссии, можно обратиться за защитой в суд. Граждане подают заявления в суд общей юрисдикции по нормам ГПК РФ. Юридическим лицам нужно обращаться в Арбитражный суд г. Москвы, а рассмотрение жалобы пройдет по нормам АПК РФ. Выделим общие правила рассмотрения таких дел в судах:
- заявление подается в порядке административного судопроизводства, поэтому будут применяться нормы КАС РФ;
- граждане платят за подачу заявления пошлину 300 руб., а коммерческие структуры 3000 руб.;
- заявитель должен передать в суд не только отказное решение Комиссии, но и иные материалы для обоснования своих доводов (отчет экспертной оценки, выписки ЕГРН, переписку и т.д.);
- суд вправе назначить повторную или дополнительную оценку, если есть сомнения в объективности исходного отчета;
- представители организации, проводившей независимую оценку, могут привлекаться в процесс как специалисты, давать пояснения о методике расчета, об изменении кадастровой стоимости.
По нормам КАС РФ, ГПК РФ и АПК РФ срок рассмотрения дела составит до 1 месяца. Если заявление удовлетворено, суд признает кадастровую стоимость равной рыночной цене объекта. Эти сведения будут переданы в Росреестр, чтобы изменить сведения ЕГРН. Отрицательное решение можно обжаловать в кассации и иных вышестоящих инстанциях, доказать необоснованность судебных актов.
Полный комплекс услуг и действий по судебному оспариванию кадастровой стоимости оказывает компания “Смарт Вэй”. Мы не только подготовим документы для обращения в суд, но и выступим вашим представителем, добьемся положительного решения. На счету юристов Смарт Вэй множество положительных решений.
Исполнительное производство по решению суда
На обжалование решений по административному судопроизводству дается 10 дней. Если государственные органы не подали жалобу, решение вступит в силу. В большинстве случаев сведении о новом показателе кадастровой стоимости Росреестр внесет в ЕГРН добровольно, т.е. без проведения исполнительного производства. Для московской недвижимости соответствующие изменения учтет ДГИ для пересчета арендной платы.
Если после вынесения судебного акта сведения ЕГРН не обновлены, заявитель может получить исполнительный лист. Этот документ нужно передать в ФССП для принудительного исполнения. В постановлении о возбуждении производства пристав даст 5 дней на добровольное исполнение решения, после чего сможет осуществлять принудительные меры воздействия.
https://www.youtube.com/watch?v=y5VYSKiNWtA
Сколько стоит обжалование определения кадастровой стоимости объектов в Москве
Даже обладая опытом обращения в государственные органы и суды, самостоятельно изменить кадастровую стоимость сложно. Оптимальным вариантом будет обращение за помощью в компанию “Смарт Вэй”, где вы сможете получить услуги:
- по независимой оценке объекта недвижимости, оформлению отчета о рыночной цене;
- по оформлению документов и представительству интересов в Комиссии по рассмотрению споров;
- по защите интересов в судах любых юрисдикций;
- по сопровождению исполнительного производства.
Заранее определить. сколько стоит оспаривание, достаточно сложно. Расценки за услуги и оформление документов будут зависеть от сложности и объема работы, вида объекта, иных факторов. Мы оказываем услуги на территории Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области. Уточнить, сколько стоит экспертное сопровождение дела для вашего объекта, вы можете у специалистов компании “Смарт Вэй”. С примерными расценками на услуги можно ознакомиться ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Отчет о рыночной цене объекта | от 7000 руб. |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью | 350 руб. |
| 3 | Сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии при Росреестре | от 12000 руб. |
| 4 | Сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в суде | от 15000 руб. |
| 5 | Оформление искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости | от 3000 руб. |
Выводы
- Уменьшение кадастровой стоимости – это процедура, которая позволяет оспорить результат государственной оценки недвижимости.
- Чтобы доказать необоснованность оценки, необходимо заказать отчет о рыночной цене, либо подтвердить факт ошибки бюджетного учреждения.
- Кадастровая стоимость, определенная в ходе государственной оценки недвижимости, практически всегда превышает реальную рыночную цену. Это влечет завышение налоговых платежей на имущество граждан и юридических лиц.
- Изменить кадастровую стоимость можно через региональную Комиссию или в судебном порядке.
Чтобы снизить кадастровую стоимость, нужно заказать экспертный отчет независимого оценщика в организации, состоящей в СРО. Также целесообразно воспользоваться услугами специалистов в сфере кадастра и права, чтобы отстоять свои интересы в Комиссии и суде. Полный комплекс услуг по уменьшению кадастровой стоимости можно заказать в компании “Смарт Вэй”. Мы работаем в Москве, СПб, Московской и Ленинградской области.
