Для недвижимости может определяться кадастровая, инвентаризационная, рыночная стоимость. У них разные методики расчет, цели применения. Самым объективным показателем считается рыночная цена. Ее можно рассчитать по итогам оценки, выполненной оценщиком. Указанные работы включают анализ документации и исходных данных на объект, осмотр на месте, исследование рынка спроса и предложений. После завершения работ оформляется отчет, где будет зафиксирована рыночная цена недвижимости. Отчет можно использовать для совершения сделок, оспаривания кадастровой стоимости, в иных целях.
Читайте, кто может сделать оценку, что входит в перечень оценочных работ, как заполняется отчет о рыночной цене недвижимости.
- Кадастровая стоимость онлайн
- Зачем нужен отчет об оценке недвижимости
- В каких ситуациях можно ссылаться на отчет оценщика
- Куда обращаться за отчетом
- На какие объекты недвижимости можно получить отчет
- Список полезных документов
- Порядок оформления отчета об оценке для оспаривания кадастровой стоимости
- Заключение договора, оплата услуг
- Анализ сведений о недвижимости
- Сбор данных в ходе осмотра
- Форма и содержание отчета
- Выдача документа заказчику
- Как проверяют отчет об оценке
- Кейсы ООО “Смарт Вэй”
- Наши услуги
- Заключение
- Список использованной литературы
Кадастровая стоимость онлайн
Зачем нужен отчет об оценке недвижимости
Этим документом можно подтвердить рыночную цену определенного объекта. На нее может влиять множество факторов, от вида и местоположения объекта до планировки и качества ремонта. Объективно оценить все факторы, влияющие на рыночную цену, может эксперт в области оценочной деятельности. Для проведения оценочных работ применяются различные методики и стандарты. Общие условия для оценочной деятельности указаны в Законе № 135-ФЗ.
Если объект планируется продать или сдать в аренду, его цену можно определить без проведения оценочных работ. Например, стороны по договору могут установить любой ценовой показатель, которая их устраивает. Однако нужно учитывать, что занижение цены может вызвать проблемы при декларировании дохода при налогообложении.
Показатель рыночной цены, зафиксированный отчетом оценщика, можно использовать:
- для определения цены по гражданско-правовым договорам;
- для подачи с заявкой в банк при кредитовании;
- для оспаривания кадастровой стоимости;
- для продажи недвижимости через торги, в том числе при банкротстве;
- для привлечения инвесторов под реконструкцию, капитальный ремонт объекта;
- для страхования недвижимости;
- для расчета компенсации ущерба, причиненного повреждением объекта, конструкций;
- для определения стоимости сервитута, регистрации залога;
- для внутренних целей предприятия.
Отчет может потребоваться для продажи предприятия. Оценку можно провести не только для объектов недвижимости, но и других активов. Для разных видов имущества и целей оценки применяются разные методики, стандарты. Оценочные работы определяют рыночную стоимость недвижимости на определенную дату. Об этом будет указано в отчете. Срок действия документа не превышает 6 месяцев, если иное не указано в законе. Если указанный срок истек, нужно заказывать новый отчет у оценщика.
Вы можете быстро узнать кадастровую стоимость своего объекта через онлайн-сервис. Введите в строку поиска ниже кадастровый номер здания, участка. помещения или иного объекта, поставленного на учет в ЕГРН:
Заключение специалиста. Рыночная цена объектов, схожих по характеристикам, может значительно отличаться для разных регионов, районов и кварталов города. Поэтому одним из направлений оценки является анализ предложений на рынке. Для подбора схожих предложений оценщик изучит характеристики объекта по документам, путем визуального осмотра.
| Документы для оспаривания кадастровой стоимости | Описание | |
| 1 | Заявление в комиссию | Подается собственником, если он решил оспорить кадастровую стоимость черещ комиссию. С 2023 года заявление нужно подавать в бюджетное учреждение, которое проводило кадастровую оценку. |
| 2 | Административный иск | Подается в суд, если собственник выбрал такой вариант оспаривания кадастровой стоимости, либо обжалует отказ комиссии. |
| 3 | Выписка ЕГРН | Запрашивается через МФЦ, госуслуги или Росреестр. Содержит актуальный показатель кадастровой стоимости. |
| 4 | Отчет о рыночной стоимости | Оформляется через независимых оценщиков. Подтверждает рыночную цену объект, к которой будет приравнена кадастровая стоимость. |
В каких ситуациях можно ссылаться на отчет оценщика
Обычно отчет об оценке недвижимости заказывают для отстаивания каких-либо прав, защиты интересов. Несколько примеров, когда документ может стать важным доказательством:
- по отчету можно подтвердить завышение кадастровой стоимости в судебном, комиссионном порядке;
- на документ можно ссылаться при разбирательстве споров в судах (например, для обжалования оценки в исполнительном производстве, в банкротстве);
- по рыночной цене может определяться размер компенсации по уголовным делам.
Эксперт отвечает за результат работы, достоверность и объективность информации в отчете. Если неправомерными действиями специалиста или компании причинен ущерб, его можно взыскать по договору страхования гражданской ответственности, через суд.
Заключение эксперта. Оценщик, оформивший отчет о рыночной стоимости, может привлекаться в судебный процесс. Это нужно для дачи пояснений по методике оценки, обоснованности исходных данных и расчетов. При рассмотрении судебных споров оценщик может выступать экспертов или специалистов (у них разный статус по ГПК РФ или АПК РФ).
Куда обращаться за отчетом
Отчет о рыночной цене недвижимости можно заказать у частного оценщика или в компании, которая занимается оценочной деятельностью. Требования к частным специалистам:
- наличие профильного высшего образования, переподготовки;
- членство в СРО;
- отсутствие судимости отдельные виды преступлений (ст. 24 закона № 135-ФЗ);
- наличие квалификационного аттестата;
- наличие договора о страховании гражданской ответственности.
Оценщик может состоять в штате компании, работать по трудовому договору. В этом случае отчет будет оформлен от имени оценочной компании, но с указанием данных о специалисте, который выполнил работы.
Организация, которая выполняет оценочные работы, может состоять в штате СРО. Обязательным требованием является страхование гражданской ответственности. Страхование нужно на случай причинения убытков из-за нарушений, допущенных оценщиком.
Если вам нужен отчет об оценке, закажите его в ООО «Смарт Вэй». Наши специалисты соответствуют всем требованиям для оценочной деятельности, предусмотренным Законом № 135-ФЗ. Также вы можете заказать дополнительные услуги, связанные с применением отчета для разных целей. Например, наши специалисты помогут оформить документы и пройти оспаривание кадастровой стоимости.
На какие объекты недвижимости можно получить отчет
Отчет можно заказать на любые виды движимого и недвижимого имуществ. Например, для целей оспаривания кадастровой стоимости эксперт может выполнить работы и выдать документ:
- на здания, сооружения;
- на объекты незавершенного строительства;
- на квартиры, нежилые помещения;
- на частные дома;
- на гаражи, машиноместа;
- на земельные участки;
- на объекты незавершенного строительства.
Отчет оформляется индивидуально на каждый объект недвижимости. Например, если вы намерены снизить кадастровую стоимость для нескольких зданий и участков, нужно заказывать оценку по каждому из них отдельно. Естественно, заявление на оспаривание тоже подается по каждому объекту отдельно.
В отличие от кадастровой стоимости, рыночную цену можно рассчитать даже для строений, не отнесенных к объектам капитального строительства (гаражи без фундамента, бани, хоз. постройки и т.д.). Это может потребоваться для рассмотрения споров, расчета компенсации ущерба, для иных целей.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического задания на рыночную оценку объекта |
| 2 | Скачать | Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью |
| 3 | Скачать | Образец заявления в Комиссию при Росреестре |
| 4 | Скачать | Образец иска о снижении кадастровой стоимости |
| 5 | Скачать | Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости |
| 7 | Скачать | Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости |
| 8 | Скачать | Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений |
Порядок оформления отчета об оценке для оспаривания кадастровой стоимости
Прежде чем обращаться к оценщику и начинать оспаривание стоимости ЕГРН, можно сначала сравнить ее с ценой на рынке. Зная характеристики своего участка, здания или помещения, можно найти аналогичные предложения. Если разница с кадастровой ценой достаточно большая, можно заказывать официальный отчет о рыночной цене, проходить оспаривание.
Нормы об оценочной деятельности содержатся в Законе № 135-ФЗ. Например, там определены требования к содержанию и форме отчета, описаны полномочия оценщика. Непосредственное проведение оценочных работ описаны в нескольких федеральных стандартах (ФСО). Например, в ФСО № 7 описан порядок оценки недвижимости, а по ФСО № 1 определяют методики и подходы работ.
Заключение договора, оплата услуг
Для оценки недвижимости лучше выбирать компанию или частного специалиста, работающего по месту расположения объекта. Это упростит выезд для осмотра на места, взаимодействие в ходе работ. В договоре указываются данные о предмете оценки (например, адрес, кадастровый номер и основные характеристики здания). Также оценщику передаются документы на недвижимость, которые имеют значение для работы (например, выписка ЕГРН, техпаспорт и т.д.).
Стоимость оценки определяется по тарифам организации или частного оценщика. На цену работ может повлиять их срочность, вид и характеристики объекта, его адрес. Срок оценочных работ определяется с учетом выезда на место, фиксируется в договоре. С собственником объекта или участка согласовывается порядок предоставления доступа для осмотра.
Анализ сведений о недвижимости
При заключении договора составляется задание на оценку (это прямо указано в ФСО № 7). Там указываются дополнительные исходные данные:
- информация для идентификации отдельных частей объекта (если требуется);
- права на объект, которые могут влиять на его цену (например, ограничение по сервитуту);
- характеристики объекта или указание документов, где можно найти такую информацию.
Также можно указать сведения о данные на строительство и ремонт, об арендной плате, об иных ценовых показателях, которые могут влиять на стоимость. По договоренности с заказчиком, в ТЗ можно указать дополнительную информацию, которая повлияет на оценку и расчеты.
На основании исходных сведений об объекте, специалист проводит анализ рынка. Этапы анализа рынка описаны в разделе V ФСО №7:
- эксперт изучает экономические, политические и социальные факторы в регионе (стране), где расположен объект;
- определяется сегмент рынка, к которому относится объект (например, коммерческая недвижимость, административное здание);
- анализируются сведения о ценах сделок и предложений в сегменте, к которому относится объект;
- эксперт изучает факторы, влияющие на цену, предложение и спрос по объектам аналогичного типа;
- проводится расчет относительно текущей и будущей цены объекта (например, по динамике рынка, предложений и спроса, общие колебания цен и т.д.);
- эксперт анализирует вариант наиболее эффективного использования объекта (обычно это напрямую зависит от функционального назначения объекта).
Точный перечень данных, которые анализирует эксперт, зависит от методики и подхода, выбранных для оценки. Информация об этом будет указаны в отчете.
Сбор данных в ходе осмотра
Уточнить данные о характеристиках и реальном состоянии объекта можно в ходе визуального осмотра. Для этого эксперт выезжает на место, составляет акт. Например, на рыночную цену может влиять:
- планировка (даже для объектов со схожими характеристиками она может существенно отличаться);
- реальное состояние объекта, инженерных систем, конструкций и т.д. (эти данные эксперт получит в ходе осмотра, по документам заказчика);
- особенности местоположения, показатели близлежащей застройки.
Оценка для расчета кадастровой стоимости не предусматривает осмотр недвижимости. Это является одной из причин несоответствия между кадастровой и рыночной ценой. Данные, зафиксированные в ходе осмотра, будут учтены при расчете рыночной цены, анализе спроса и предложений.
Форма и содержание отчета
Требования к отчету о рыночной цене указаны в ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Исходя из условий договора, специалист может выдать документ в электронном или цифровом виде. Состав сведений в разделах отчета:
- дата оформления, номер;
- основания для оценочных работ (договор, задание);
- данные об оценщике, членстве в СРО
- цели оценки (например, для оспаривания кадастровой стоимости);
- описание объекта;
- ФСО, которые применялись в оценочных работах;
- описание и обоснование по каждому этапу определения рыночной стоимости;
- дата, на которую сделан расчет рыночной цены;
- перечень документов со сведениями, где указаны факторы ценообразования;
- иные данные, которые оценщик считает важными для обоснования цены.
Отчет в цифровом виде заверяется ЭЦП. Письменный документ прошивается, нумеруется постранично, заверяется подпись и печатью. Сведения обо всех отчетах фиксируются в журналах оценщика.
Выдача документа заказчику
Рыночную оценку желательно заказывать непосредственно перед оспариванием стоимости ЕГРН. Срок действия отчета составляет 6 месяцев, а при его пропуске придется заново заказывать оценочные работы. Документ, полученный у эксперта, можно прикладывать к заявлению в комиссию (ГБУ), к административному иску в суд.
При рассмотрении судебных споров можно взыскать расходы на оценку с проигравшей стороны. Для этого нужно представить доказательства – договор, документ об оплате. Присужденные суммы можно взыскать по исполнительным документам через ФССП.
Заключение эксперта. ФСО № 7 допускает указание возможного интервала рыночной цены, если только заказчик не указал в договоре иное. Но для оспаривания кадастровой стоимости важен точный результат оценки, чтобы сравнить его со сведениями ЕГРН. Если бы оценщик указывал ценовой показатель с интервалом, кадастровую стоимость нельзя было бы приравнять к рыночной цене.
Как проверяют отчет об оценке
В процессе рассмотрения спора по кадастровой стоимости отчет будет проверять:
- комиссия при Управлении Росреестра (с 2023 года вместо комиссий указанные споры рассматривает ГБУ);
- суд при разбирательстве административного иска.
В судебном процессе проверяется обоснованность рыночной цены, зафиксированной в отчете. Для этого суд назначит землеустроительную экспертизу (на землю) или строительно-техническую экспертизу (для отчета на объекты). Если экспертиза подтвердила обоснованность выводов оценщика, суд примет положительное решение. После этого Росреестр внесет в ЕГРН обновленные данные о стоимости недвижимости.
Кейсы ООО “Смарт Вэй”
Кейс 1. В 2021 году оценщики ООО “Смарт Вэй” подготовили отчеты о рыночной цене имущественного комлекса. Документы были использованы для оспаривания кадастровой стоимости через суд.
Кейс 2. В 2020 году собственник произвоодственного здания заказал в ООО “Смарт Вэй” отчет о рыночной оценке. Документ был нужен для оспаривания кадастровой стоимсти, так как она значительно превышала рыночную цену.
Наши услуги
Отчет об оценке недвижимости является ключевым документом для снижения кадастровой стоимости. Вы можете заказать этот документ в ООО «Смарт Вэй». Также мы предлагаем:
- разработку документов для учета в кадастре (техпланы, акты обследования и т.д.);
- сопровождение всех стадий оспаривания кадастровой стоимости (в комиссии, суде);
- обследования, обмеры для различных целей;
- подготовка проектов на строительные работы.
Подробнее о работах ООО «Смарт Вэй» можно узнать на консультации. Примерные цены смотрите ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости | от 15 000 руб. |
| 2 | Оформление отчета о рыночной стоимости недвижимости | от 10 000 руб. |
| 3 | Инженерные изыскания | от 30 000 руб. |
| 4 | Оформление топографических планов | от 20 000 руб. |
| 5 | Оформление технического плана | от 15 000 руб. |
Заключение
- Отчет об оценке можно заказать для оспаривания кадастровой стоимости, для совершения сделок, для обращения за кредитом, для иных целей.
- Оценку могут выполнять компании или частные специалисты, состоящие в СРО. У частного оценщика должен быть квалификационный аттестат.
- Оценка проводится в соответствии с Законом № 135-ФЗ, стандартами ФСО. По итогам работ оформляется отчет.
Закажите отчет об оценке недвижимости в ООО «Смарт Вэй». Условия проведения оценочных работ можно узнать на консультации.
