Как сделать раздел здания и зачем для этого нужен технический план

В глазах обывателя, не знакомого с нюансами кадастрового учета и регистрации прав, раздел здания на помещения не представляет проблем. Но это не совсем так. Разделить здание можно только на 2 здания, а такая возможность есть достаточно редко. Обычно речь идет об образовании помещений в здании, что можно назвать разделом только условно и неофициально. В этой статье я расскажу, почему нельзя одновременно владеть зданием и помещениями в нем, зачем нужен технический план и как правильно пройти кадастровый учет с регистрацией прав. Во всех тонкостях процедур мне помогали разобраться кадастровые инженеры компании «Смарт Вэй».

Подготовка документов для кадастрового учета – одно из основных направлений работы специалистов компании “Смарт Вэй”. У них есть все необходимые разрешения и допуски. в том числе членство СРО.

Заказать кадастровые работы с подготовкой технических планов вы можете по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Возможен ли раздел здания на помещения

Раздел подразумевает образование помещений из целого объекта. В сфере кадастра это вполне возможно. И здесь нужно понимать, что здания и помещения являются разнородными объектами недвижимости. Поэтому применяются следующие правила:

• допускается раздел объекта только на 2 и более подобных;
• разделить здание можно исключительно на новые строения, но не на помещения (для этого проводится реконструкция, ведь меняются исходные параметры объекта);
• помещение можно разделить на 2 и более аналогичных объекта (это обычная практика, с проведением перепланировки или без таковой);
• раздел здания на помещения, в юридическом смысле, невозможен;
• в здании можно образовать новые помещения, и именно это собственники зачастую понимают под разделом.

Ниже в статье я буду иногда указывать слово «раздел», хотя это не совсем корректно. Правильно говорить – образование помещений. Именно такая формулировка будет указана в содержании технического плана. Этот документ станет основанием для постановки помещений на учет. Также необходимо переоформить права собственности, о чем тоже будет рассказано в следующих параграфах.

Можно ли разделить здание на помещения сразу при строительстве?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Не только можно, а, как правило, именно так и оформляется проект на строительство. В том или ином виде, помещения есть в каждом здании. Но при вводе в эксплуатацию нужно определиться, как ставить объекты на учет и оформлять права. В собственности может быть либо здание, либо помещения в нем. В противном случае происходит «наложение» прав и сведений в ЕГРН.

Варианты образования новых помещений в здании

Оптимальный вариант – сразу предусмотреть образование помещений в проекте на новое здание. Но это не всегда можно сделать. Уже после ввода строения в эксплуатацию часто меняется сфера деятельности, либо собственник захочет изменить планировку, сдать часть площадей в аренду и т.д. Кроме того, значительное количество зданий построены очень давно, и текущий владелец никак не мог повлиять на содержание проектных решений.

Для существующих зданий есть несколько вариантов образования новых помещений:

• при реконструкции – к примеру, сделав пристройку или новый этаж, собственник получит дополнительный объем и там можно образовать помещения;
• при перепланировке – эти работы позволят изменить конфигурацию внутри здания, отграничить помещения от остального объема и т.д.;
• без проведения строительных работ – если помещения были образованы при строительстве, но их не ставили на учет как самостоятельные объекты с регистрацией прав.

Еще раз повторюсь, что в каждом из этих случаев речь идет об образовании помещения, а не о разделе здания.

Если собственник выберет последний вариант из указанного выше перечня, то для всех действий будет достаточно подготовить техплан. Если же нужно провести строительные работы, то сначала придется оформлять проектную документацию. Нередко требуется еще и получение разрешений от уполномоченных органов (при реконструкции – всегда).

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Если помещение поставлено на учет, его можно разделить на 2 и более аналогичных объекта. Это не является разделом здания, ведь его основные параметры (границы, высота, этажность, объем и т.д.) не изменятся. Чаще всего помещения делят путем перепланировки. Технический план будет нужен в любом случае, ведь без него не пройти кадастровый учет».

Что нужно знать о кадастровом учете и правах собственности на здание и помещения в нем

До начала работы с этой статьей я был уверен, что собственник здания одновременно может зарегистрировать такие же права на все помещения. Однако это совершенно не так. Очень хорошо эти вопросы разъяснены на сайте Управления Росреестра по Республике Татарстан:

• право собственности можно зарегистрировать только на здание или на помещения в нем по отдельности;
• собственник здания, по умолчанию, владеет всеми помещениями, но для их продажи нужно сначала официально поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права;
• если поставить помещения на кадастровый учет, то право собственности на здание будет прекращено.

В целом, эти нюансы вполне логичны. Помещения являются частью здания и неотделимы от него. Если оформить право собственности на строение, то и платить налоги нужно именно за него. А вот после образования помещений налоговые платежи необходимо рассчитывать по каждому из них в отдельности. Это далеко не всегда выгоднее, так как налогообложение зависит от многих показателей (кадастровая стоимость, вид и функциональное назначение объекта, площадь и т.д.). Поэтому стоит взвесить все за и против, прежде чем приступать к «разделу» здания и оформлению прав на отдельные помещения.

Мы предлагаем услуги по разработке проектов на строительство, реконструкцию и перепланировку, рабочей, исполнительной и иной документации. Также наши специалисты помогут пройти экспертизу и согласования, получить разрешения в надзорных органах, поставить объект на кадастровый учет или обновить данные в ЕГРН.

Заказать все услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Расскажу еще об одной ситуации, которая может возникнуть, если строение принадлежит нескольким лицам. Их права собственности регистрируются в долях, что напрямую влияет на порядок распоряжения объектом. Если владельцы здания хотят разделить имущество, то лучше сделать это путем образования помещений. После этого права будут переоформлены на основании соглашения или по решению суда, а для обращения в Росреестр тоже потребуется технический план. Помещение, поставленное на учет, можно продавать или сдавать в аренду без согласия владельцев смежных помещений. Право долевой собственности на здание будет прекращено по заявлению в Росреестр.

Как узнать, на что оформлено право собственности – на здание в целом или на его отдельные помещения?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Данные по объектам и имущественным правам можно запросить в виде выписки из ЕГРН. Есть и онлайн-сервисы, где вы сможете уточнить эту информацию. Кстати, выписка из ЕГРН на здание обязательно потребуется при постановке на учет помещений.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Оформляем технический план для раздела здания

Техплан при «разделе» здания будет нужен во всех случаях. Получить документ можно только по договору с кадастровым инженером. Чиновники Росреестра сами не выезжают на объект, не проводят обмеры и другие работы. Они руководствуются только информацией, описанной в техническом плане.

Перечислю нормативные акты, которые важны для проведения кадастровых работ и подготовки техплана:

• Федеральный закон № 218-ФЗ в редакции от 08.08.2024 года (общие правила учета и регистрации прав, подготовки документов);
• Приказ Росреестр от 15.02.2022 года № П/0082 (требования к форме и содержанию техплана, особенности заполнения);
• Приказ Минстроя РФ № 37 с инструкцией о проведении учета жилфонда (документ применим и для нежилых зданий).

После подготовки техплана можно сразу обращаться в Росреестр. Но для образования помещений может потребовать перепланировка. И это не менее важная процедура, чем кадастровый учет и регистрация прав.

Можно ли обойтись без перепланировки

Если после завершения строительства в здании сразу были образованы помещения, и их конфигурация не меняется, то и перепланировка не нужна. Собственник может сразу обращаться к кадастровому инженеру. Чтобы описать характеристики объектов, заполняются декларации (их желательно включить в состав приложений к техплану).

Перепланировку и переустройство, как строительные работы, можно провести в здании:

• чтобы разграничить помещения при образовании, подтвердить обязательные признаки объекта недвижимости;
• чтобы изменить конфигурацию перед постановкой на кадастровый учет;
• чтобы оптимизировать пространство и повысить уровень благоустройства в помещениях, в здании в целом;
• чтобы сделать дополнительные входы и сделать более удобной эксплуатацию объекта.

Решения по перепланировке будут указаны в проекте. Также необходимо оформить техническое заключение. Оно подтверждает допустимость и безопасность работ. В содержании техплана, а точнее в заключении кадастрового инженера, будет сделано описание выполненных работ по проекту.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Решение по перепланировке могут серьезно отличаться от первоначальных пожеланий собственника. Проектировщики учитывают требования к производству всех работ, различные ограничения и запреты. После предварительного изучения ТЗ и характеристик объекта, заказчику могут предложить более эффективные решения. Это вполне может сказаться и на расходах собственника».

Действия кадастрового инженера

Для кадастровых инженеров подготовка технического плана обычно является рутинной работой и не вызывает сложностей. При выезде на месте уточняется фактическая планировка помещений, проводятся обмеры (если требуется). В ходе работ на объекте мы заполняем абрисы. Это промежуточный документ, на основе которого оформляется техплан, планы этажей.

На кадастровый учет не поставят помещения без отдельного входа – с улицы, из мест общего пользования здания (к примеру, коридор). Но они тоже отражаются в техническом плане (например, как комната в помещении). Само здание не снимут с учета, ведь оно существует и находится в эксплуатации.

Подготовка технического плана и приложений к нему

Независимо от количества помещений, образованных в ходе «раздела», оформляется один технический план. Требования к содержанию документа определены Приказом № П/0082. Уже в его верхней части будет указано, в связи с чем оформлен техплан. Формулировка может выглядеть так:

«Технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ, в связи с образованием ___ (количество) помещений, расположенных по адресу: ________».

Далее кадастровый инженер укажет сведения о себе и своей компании, о членстве в СРО, а дате подготовке документа. Непосредственное описание характеристик помещения происходит так:

• по каждому образованному помещению заполняется раздел с основными характеристиками – нужно указать площадь и этаж, а также кадастровый номер здания (на этот момент у помещений еще нет своих кадастровых номеров);
• заполняется заключение кадастрового инженера – с описанием документов собственника и выполненных строительных работ, их результата;
• оформляются планы этажей с выделением контуров (границ) каждого помещения – для этого берутся данные из абрисов, документов собственника;
• формируется комплект приложений к техплану – сюда может входить проект перепланировки, декларация о объекте недвижимости и т.д.

Готовый техплан выдается в электронном виде на диске. Далее с ним можно обращаться на кадастровый учет и регистрацию прав.

Если вам нужен технический план или иные документы для Росреестра, обращайтесь к нам! Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Как правильно поставить новые помещения на кадастровый учет и зарегистрировать права на них

В обычных ситуациях собственник подает заявление о постановке объекта на учет и регистрации прав. Но так как помещения были образованы в здании, то оформляются заявления:

• о прекращении регистрации права собственности по зданию;
• о кадастровом учете и регистрации прав по всем помещениям.

Заявление можно подать через МФЦ (лично или через представителя с доверенностью). Единая процедура учета и регистрации длится 12 дней. После этого заявитель получит выписки из ЕГРН на каждое помещение.

Как правильно платить госпошлину за регистрацию при образовании новых помещений?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Этот вопрос тоже разъяснен Росреестром. Госпошлину нужно платить отдельно за регистрацию прав на каждое помещение. Сейчас ее размер составляет 22 000 рублей (для организаций). Соответственно, если образовано 5 помещений, то нужно заплатить 110 000 рублей.

Примеры наших работ

С примерами кейсов компании «Смарт Вэй» вы можете ознакомиться по ссылке. Вот краткое описание работ с разделом здания на помещения.

Пример 1. В здании было образовано 11 новых помещений. На основании технического плана их поставили на учет с регистрацией прав.

Пример 2. В производственном здании было образовано 5 помещений. Их характеристики и планировка были описаны в едином техническом плане.

Примерные цены на некоторые наши работы:

Подведем итоги

• В юридическом смысле, раздел здания на помещения невозможен, так как это разные виды объектов. На практике, под разделом понимается образование новых помещений.
• Технический план оформляется, чтобы поставить вновь образованные помещения на кадастровый учет. Одновременно подается заявление на регистрацию прав, так как нельзя быть собственником отдельно здания и помещений в нем.
• Техплан оформляют кадастровые инженеры. Перенос сведений из документа в ЕГРН осуществляют должностные лица Росреестра. Госпошлину нужно платить за регистрацию каждого отдельного помещения.

Чтобы заказать услуги, о которых рассказано в статье, звоните по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.