Изолированность и обособленность

Ключевые требования к помещению как к объекту недвижимости. Означает наличие стен, отделяющих его от других помещений и от мест общего пользования. Также необходимо подтвердить наличие отдельного входа с улицы или из внутреннего пространства здания. Признаки изолированности и обособленности подтверждает технический план кадастрового инженера «Смарт Вэй».

Когда необходимо подтверждать требования по изолированности и обособленности помещений?

Признаки изолированности и обособленности проверяют при постановке помещений на кадастровый учет как объекта недвижимости. Собственнику это нужно:

• при вводе в эксплуатацию нового здания, где созданы помещения;
• при перепланировке с разделом или объединением помещений;
• при реконструкции, которая сопровождалось появлением новых помещений;
• при образовании помещений из свободного пространства здания.

Поставив помещение на учет, собственник сможет официально продать его или сдать в аренду.

Изолированность и обособленность помещений может возникать как результат строительных работ – возведение и демонтаж стен (перегородок). устройство входного проема или входной группы. Это попадает под понятие перепланировки, которую нужно согласовать на основании проекта и технического заключения. Изолированное и обособленное помещение поставят на кадастровый учет по техническому плану. Документ оформит кадастровый инженер «Смарт Вэй».

Правовая основа

Кадастровый учет обособленного и изолированного помещения проводится на основании следующих нормативных актов:

• Федеральный закон № 218-ФЗ (в ред. от 23.05.2025 года) – описывает порядок проведения учета и требования к документам, а также содержит указание на обособленность и изолированность;
• Приказ Росреестра № П/0514 (в ред. от 01.04.2025 года) – описывает регламент ведения ЕГРН и переноса данных из технического плана;
• Приказ Росреестра № П/0082 – применяется для заполнения техплана после обмеров помещения.

Если помещение не отвечает требованиям по обособленности и изолированности, его не поставят на учет.

Мнение эксперта Smart Way

Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй»:

«Сделать отдельный вход в помещение первого этажа можно с улицы. Это будет сложнее, так как меняется внешнее архитектурное решение фасадов. Разрешение на такие работы в Москве выдают на основании Постановления № 114-ПП. Но если здание не входит в перечень этого нормативного акта, то вход или входную группу можно сделать без согласований. У нас есть положительная практика устройства входов для обеих ситуаций. Общие нормы строительной безопасности необходимо соблюдать всегда, даже если разрешение не требуется».

Как мы решаем эту задачу

Если помещение будет создано в ходе перепланировки (образование, раздел или объединение), схема действий такова:

• оформляем проект и техническое заключение (в состав работ будет входить устройство входа, возведение стен и т.д.);
• если нужно, проходим согласования (для помещений в МКД это требуется всегда);
• проводим обмеры и оформляем технический план, подтверждает изолированность и обособленность помещений (в текстовой части, на поэтажном плане);
• направляем документ в Мосжилинспекцию (для помещений в МКД) или напрямую в Росреестр;
• поучаем выписку из ЕГРН с кадастровым номером обособленного и изолированного помещения.

Без перепланировки можно обойтись, если в здании изначально есть помещение, отвечающее признакам обособленности и изолированности, но не поставленное на учет. В этом случае все равно не обойтись без изготовления технического плана. Кадастровый инженер «Смарт Вэй» оформит его в срок до 3-5 дней.

Что еще почитать по теме?

• Кейс: Увеличение прибыли в 2 раза от продажи нежилого помещения после раздела
• Услуга: Проект и согласование входа в нежилое здание
• Статья: Раздел помещений на апартаменты в нежилом здании
• Глоссарий: Технический план

Если вы намерены поставить на учет новое помещение, закажите документы для Росреестра в компании «Смарт Вэй»!