Раздел помещений на апартаменты – примеры оформления документов и правила согласования

Планируете сделать раздел нежилого помещения на апартаменты, поставит их на учет с регистрацией прав? Все необходимые документы можно заказать у нас, в компании «Смарт Вэй»!

При любом варианте раздела появятся новые помещения. По сути, это будет перепланировка. Апартаменты до сих пор относят к нежилым помещениям, что и будет показано в выписке из ЕГРН. В юридическом плане, в них могут временно находится люди, и это нужно учитывать при выборе проектных решений по планировке. Основными документами для раздела станут проект и техническое заключение, а после завершения работ – техплан. В статье я покажу на примерах, как правильно их оформить и согласовать.

Что такое апартаменты и как не запутаться в понятиях

Апартаменты до сих пор остаются самым «странным» объектом недвижимости. По умолчанию, они считаются нежилыми помещениями. Несмотря на это, в апартаментах живут миллионы граждан. Но в отличие от собственников квартир, они:

• вынуждены платить имущественный налог по ставкам, предусмотренным для нежилых объектов;
• оплачивают коммунальные услуги по тарифам на нежилую недвижимость;
• могут оформить только временную регистрацию, но не постоянную прописку;
• лишены ряды льгот, которые положены жильцам квартир.

В отношении апартаментов, как мест для проживания людей, в законах до сих пор нет четких норм. При всем желании застройщика и покупателя, они будут считаться нежилым помещением.

Интересно, что официальное понятие «апартаменты» мы можем найти в СП 257.1325800.2016. Он применяется в отношении гостиничного фонда, проектирования апарт-отелей и комплексов. В своде правил указаны следующие признаки апартаментов:

• наличие нескольких жилых комнат;
• наличие спальных мест и отдельного помещения для отдыха, с кухонным оборудованием.

Если гостиница состоит из номеров, которые относятся к студиям и апартаментам, она будет именоваться апарт-отель. Но для обычных ситуаций, когда собственник берут нежилое здание и хотят сделать в них апартаменты, указанный СП не подходит. Поэтому проектные решения будут выбраны как для нежилого помещения, но с учетом временного (хотя, по сути, постоянного) нахождения там людей.

Согласитесь, что, покупая готовые апартаменты или вкладываясь в незавершенное строительство, граждане не планируют становиться собственникам гостиничных номеров. Но по факту, это одно и тоже – место для временного размещения людей. Только квартиры и дома, в юридическом смысле, предназначены для постоянного проживания.

Можно ли разделить квартиру на апартаменты, а затем продать их?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Нет, поскольку квартиры всегда относятся к жилым помещения, а апартаменты к нежилым. Теоретически, квартиру в МКД можно перевести в нежилое помещение. На практике, это очень сложно сделать, ведь придется обустраивать отдельный вход с улицы. А это возможно только для первых этажей. Да и использовать нежилое помещение после перевода (если его одобрят) выгоднее для других целей – ведение бизнеса, сдача в аренду.

Проблемы в законодательном регулировании

Еще в 2017 году на уровне Правительства РФ было озвучено предложение создать нормативную базу под апартаменты (хотя проблема возникла задолго то этого). Но с тех пор, несмотря на постоянные обсуждения, вопрос так и не решен. Единственное, что государство сделало для владельцев апартаментов –

разрешило оформлять временную регистрацию (на срок до 5 лет).

В отсутствие нормативной базы граждане фактически покупают не апартаменты (как указано в рекламе) а нежилое помещение. И в выписке из ЕГРН будет указанно именно это название. Что касается раздела, то его можно выполнить в помещении нежилого назначения. Как вариант, под апартаменты могут возводиться новые здания. На первом этаже там можно расположить магазины, офисы и т.д. На втором этаже и выше будет фактически жилая зона.

Также под апартаменты можно переоборудовать давно построенное здание. Так как оно изначально имеет статус нежилого объекта, собственнику нужно:

• провести перепланировку с образованием или разделом нежилых помещений;
• решить вопрос с размещением сантехнического оборудования и коммуникаций для жизнедеятельности (с этим могут возникнуть проблемы);
• поставить новые апартаменты на учет с присвоением кадастровых номеров, зарегистрировать права на них.

Далее нежилые помещения (апартаменты) можно выступать на продажу или сдавать в аренду. Для покупателей это выгоднее, чем приобретать квартиру (разница в цене может составлять до 20%). Но при этом нельзя рассчитывать, что у здания будет социальная и детская инфраструктура, хотя многие застройщики возводят ее для привлечения клиентов.

Список полезных документов

Рассказываем о нюансах раздела нежилого помещения на апартаменты

В законах нет специальных правил для раздела помещений на апартаменты. Действует общий порядок с перепланировкой нежилого помещения. Собственник может заниматься формальностями сам или через представителя. Мы предлагаем заказчикам услуги по полному сопровождению всех процедуры, куда входит:

• подготовка всех обязательных документов на раздел;
• согласование, если это требуется (ниже расскажу, почему для раздела в нежилом здании не нужно получать разрешений);
• прохождение учета и регистрации в Росреестре.

Что касается обязательных норм для перепланировок, то для помещений в нежилых зданиях Москвы мы найдем их в Постановлении № 432-ПП. Там перечислены работы и решения, для которых не нужно разрешение на строительство. Указанный нормативный акт в полной мере относится и к разделу с образованием апартаментов.

После раздела исходное помещение перестанет существовать, но только в юридическом смысле слова. По факту вместо него появятся, как минимум 2 новых помещения с таким же статусом (нежилое). Если позволяет площадь, новых объектов может быть больше. Их границы и характеристики мы опишем в техническом плане, но уже после завершения раздела.

Можно ли разделить нежилое помещение на апартаменты без проекта?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Проект – это обязательный документ для перепланировки. Без него вы рискуете нарушить нормы строительной безопасности, получить отказ в постановке на учет и регистрации прав. Если к нам обращается собственник и просит оформить документы на работы, выполненные без проекта, то речь будет идти об узаконивании. В этом случае вместо проекта нужно подготовить техническое заключение и техплан.

Общие правила раздела

В 2022 году мы оформляли документы для раздела нежилого помещения на апартаменты. Вот исходные данные:

• помещение под раздел имело площадь 95.6 кв. м. (по ЕГРН), принадлежит физическому лицу;
• в результате раздела появится 2 новых помещения под апартаменты (площадью 52.6 и 46.7 кв. м.), а также помещение под тамбур (площадь 2.5 кв. м.);
• общая площадь после раздела составит 100.8 кв. м. (увеличится за счет демонтажа внутренних конструкций).

У каждого помещения после раздела будет отдельный вход (с площади тамбура). Сам тамбур выходит в коридор 8 этажа здания. Когда собственник будет продавать апартаменты, то на тамбур будет оформлено по ½ права долевой собственности для каждого из покупателей.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Из-за отсутствия нормативной базы, ни Росреестр, ни кадастровые инженеры, ни суды не могут знать, как правильно оформить документы на апартаменты. В частности, мы видим позицию, что тамбуры стоит вообще исключить из площади и поставить на учет, как места вспомогательного использования и без регистрации права собственности. И такая противоречивая практика будет существовать, пока не появится официальный нормативный акт про апартаменты».

Чтобы упростить все действия, собственник выдал доверенность на перепланировку. Далее, от имени заказчика мы подавали документы в МФЦ, получали выписку из ЕГРН. Для разработки техплана мы помогли собственнику заполнить декларации об объектах недвижимости.

На что обращаем внимание при подготовке проекта

Чтобы в апартаментах можно было жить, необходимо учесть в проекте следующее:

• изолированность и обособленность каждого нового помещения – достигается за счет возведения стен между апартаментами, обустройством отдельных входов;
• наличие сантехнического оборудования – в нашем примере работы проведены без изменений проектного положения стояков канализации, холодного и горячего водоснабжения;
• соответствие строительных и отделочных материалов санитарным нормам Роспотребнадзора – это требование обеспечивает подрядчик, который выполняет строительные и отделочные работы.

В исходном помещении изначально были комнаты (пом. 446а и 446б). На их основе были спроектированы решения по образованию апартаментов.

Прежде всего, проект предусматривал демонтаж существующей перегородки. В состав монтажных работ входило:

• устройство перегородок с дверными блоками;
• устройство дверных блоков в дверных проемах;
• закладка дверного проема, который был между комнатами исходного помещения;
• установка раковины.

На оконных проемах проводились только отделочные работы, так как их габариты и месторасположение отвечали требованиям заказчика.

Мероприятия пожарной безопасности проектировались по правилам для нежилых зданий. Мы описали их в разделе 3.6 проекта. В графической части были 3 основных документа:

• план этажа до перепланировки (исходное состояние);
• план с отображением работ по монтажу и демонтажу (выделены разным цветом для наглядности);
• план этажа после перепланировки (с образованными апартаментами).

Дополнительно мы подготовили техническое заключение. Оно подтверждает, что проектные решения и работ относятся к перепланировке, а не к реконструкции, соответствуют Постановлению № 432-ПП (скачать).

Где согласовать раздел помещения на апартаменты

Многим покажется странным, но раздел помещения в нежилом здании (на апартаменты или в других случаях) не требует согласований. Обязательные разрешения нужны только:

• при изменении планировки в помещениях МКД (обращаемся в жилинспекцию);
• при изменении внешнего архитектурного решения на фасадах (разрешение получаем в Москомархитектуре, если здание включено в перечень по Постановлению № 94-ПП).

В нашем примере все работы проводились в помещении на 8 этаже нежилого здания и без изменения фасадных решений. Поэтому согласования не нужны, а собственник смог приступить к работам сразу после получения и утверждения проекта.

Как быстро вы оформляете проект перепланировки для раздела нежилого помещения на апартаменты?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Нам пример – это не самый сложный раздел помещения. Документы на перепланировку были готовы за 5 дней. Но бывают и более серьезные решения, что связано с особенностями планировки, необходимостью разработать усиления конструкций и т.д. В любом случае, сроки выполнения работ мы определим после предварительного изучения документов от заказчика. На подготовку технического плана уходится обычно не более 3-5 дней.

Технический план на апартамент после раздела

Выдав проект и техническое заключение, мы выполнили только часть работ по договору. Когда строительные работы будут завершены, нужно описать границы и характеристики апартаментов. Для этого кадастровый инженер «Смарт Вэй» подготовил технический план. О том, как мы оформляем этот документ, рассказано в нашем предыдущем материале. Выделю самые важные моменты:

• для сбора данных о новых помещениях мы выезжаем на место;
• в ходе обмерных работ заполняем абрисы, где указываем все расстояния, планировку помещений;
• собранную информацию отображаем в текстовой и графической части техплана;
• к техническому плану прикладываем проект, техзаключение, декларации об объектах недвижимости, иные документы.

Обращу ваше внимание на схемы, который входят в содержание техплана. Их три – на каждое новое помещение (апартаменты и тамбур). Их границы показаны красным цветом.

Нам предстояло поставить на учет 3 новых объекта недвижимости (вместо исходного). Но для этого достаточно одного технического плана. В текстовой части документа мы заполнили три таблицы с указанием характеристик апартаментов и тамбура. Кадастровые номерам там отсутствуют, ведь их присвоит Росреестр после завершения учета. Готовый документ мы выдали заказчику на диске (электронная форма).

Как поставить апартаменты на учет и зарегистрировать права

Теперь нам осталось посмотреть на заключительный этап раздела. Так как по его итогам появились новые помещения, действуем так:

• обращаемся в МФЦ, где в присутствии специалиста учреждения подписываем заявление;
• к заявлению прикладываем диск с техпланом, полученным от кадастрового инженера;
• за регистрацию трех помещений платим госпошлину (так как заявителем было физ. лицо, то размер платежа составил по 2 000 рублей на каждый новый объект);
• после приема документов нам выдают расписку.

На основании документов, поступивших из МФЦ, Росреестр удаляет данные об исходном помещении, аннулирует права на него. Одновременно в ЕГРН появятся сведения и кадастровые номера на 3 новых помещения (апартаменты и тамбур). Также Росреестр зарегистрирует права на них в пользу заявителя, ведь он был собственником исходного помещения до раздела. На этом все – мы получаем выписку из ЕГРН. Перепланировка с разделом будет завершена, а собственник сможет распоряжаться апартаментами на свое усмотрение.

С примерами наших работ по разделу недвижимости можно ознакомиться по ссылке. А примерные цены на некоторые работы и услуги компании «Смарт Вэй» я указал ниже.

Подведем итоги

• Раздел на апартаменты можно выполнить только в нежилом помещении. Данные работы являются перепланировкой, поэтому собственнику нужен проект и техническое заключение.
• У апартаментов после раздела должен быть отдельный вход (как вариант, из коридора или тамбура). Чтобы разграничить площадь антресоли при разделе, проектируем монтаж перегородок или стен.
• Чтобы поставить новые апартаменты на учет и зарегистрировать права, собственнику нужен технический план.
• В выписке из ЕГРН после завершения учета не будет наименования «апартаменты». С точки зрения закона, они являются обычным нежилым помещением.