Раздел помещений на апартаменты – примеры оформления документов и правила согласования в 2025 году

Планируете сделать раздел нежилого помещения на апартаменты, поставит их на учет с регистрацией прав? Все необходимые документы можно заказать у нас, в компании «Смарт Вэй»!

При любом варианте раздела появятся новые помещения. По сути, это будет перепланировка. Апартаменты до сих пор относят к нежилым помещениям, что и будет показано в выписке из ЕГРН. В юридическом плане, в них могут временно находится люди, и это нужно учитывать при выборе проектных решений по планировке. Основными документами для раздела станут проект и техническое заключение, а после завершения работ – техплан. В статье я покажу на примерах, как правильно их оформить и согласовать.

Что такое апартаменты и как не запутаться в понятиях

Апартаменты до сих пор остаются самым «странным» объектом недвижимости. По умолчанию, они считаются нежилыми помещениями. Несмотря на это, в апартаментах живут миллионы граждан. Но в отличие от собственников квартир, они:

• вынуждены платить имущественный налог по ставкам, предусмотренным для нежилых объектов;
• оплачивают коммунальные услуги по тарифам на нежилую недвижимость;
• могут оформить только временную регистрацию, но не постоянную прописку;
• лишены ряды льгот, которые положены жильцам квартир.

В отношении апартаментов, как мест для проживания людей, в законах до сих пор нет четких норм. При всем желании застройщика и покупателя, они будут считаться нежилым помещением.

В соответствии с ГОСТ 51185-2014, апартаменты — это гостиничный номер. Они состоят из жилой комнаты (спальни), спальни и кухни с отдельным местом для отдыха.

Иными словами, апартаменты не только могут быть временно использованы (арендоваться) гражданами или предприятиями, но и принадлежать им. Они имеют схожие внешние признаки с квартирами, часто они практически идентичны им по характеристикам. Но в соответствии с юридическими признаками, апартаменты – это не жилая недвижимость.

Строительство апартаментов (вместо квартир) обычно обусловлено несоответствием вида разрешенного использования земли для строительства жилого дома. Апартаменты могут быть расположены в жилом многоквартирном доме (по аналогии с магазинами, парикмахерскими и офисами), но не оформлены как объекты жилого фонда. В этом случае оформление может быть затруднено.

Почему существуют проблемы в оформлении апартаментов:

1. Нарушение требований к жилым помещениям, установленным ст. 16 ЖК РФ (например: если они не имеют прямого доступа в помещение общего пользования).
2. Нарушение санитарно-гигиенических и инженерных нормативов, в частности, закрепленных в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 в редакции от 19.10.2024 года, является причиной невозможности оформления объектов жилого фонда.

Если апартаменты будут размещаться как нежилые объекты недвижимости в многоквартирном доме, то необходимо соблюдать требования законодательства по звукоизоляции и режиму тишины. При этом, жилой объект не должен нарушать архитектурного обличия здания.

Несмотря на многочисленные предложения и обсуждения, вопрос с отнесением апаратментов к жилым помещениям так и не решен. Законодатель лишь позволил оформлять регистрацию по месту пребывания в апартах (на срок до 5 лет). Также были приняты поправки в нормативные акты об оказании гостиничных услуг. По факту, основной объем номерного фонда в гостиницах и отелях теперь должен состоять именно из апартаментов.

С другой стороны, расположение апартаментов в нежилом здании (например, гостиница или отель) позволяет не учитывать требования к жилым объектам. Строить такие объекты можно гораздо дешевле, цена квадратного метра в апартаментах может быть значительно ниже цены на жилую площадь в МКД.

Бывает, что владельцу или арендатору апартаментов необходимо переделать помещение, например:

• при изменении расположения дверных проемов или перегородок;
• при создании новых проемов.
• если будет установлен тамбур.

По сути, все эти операции подходят под определение перепланировки помещения и закреплены в законе. Следовательно, проведение перепланировки всегда требует соблюдения норм и правил, которые установлены в нормативно-правовых актах.

Комментарий эксперта. Перепланировка апартаментов как нежилого помещения может быть осуществлена по упрощенной схеме. В столице ремонтные работы не требуют получения разрешения на их проведение, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года. Впрочем, это не освобождает от обязанности заказать проект и техническое заключение, а после завершения работ — оформить технический план и предоставить его в Росреестр.

Могут ли апартаменты находится в МКД и в чем особенности их статуса

Апартаменты можно условно назвать аналогом квартиры. Там действительно можно жить и даже с оформлением временной прописки (регистрация по месту пребывания). Но юридический статус апартаментов будет отличаться. Законодательство России до сих пор относит их к нежилым помещениям. И это влечет следующие последствия:

• постоянную регистрацию в апартах оформить нельзя;
• тарифы на коммуналку будут существенно выше, так как платежи начисляют не за квартиру, а на нежилое помещение;
• могут возникнуть обязательства по оплате земельного налога за участок под домом (такая проблема уже возникла у собственников апартаментов в Санкт-Петербурге).

Чаще всего под апартаменты строят новые здания. В силу ряда обстоятельств, это дешевле возведения многоквартирного дома (как минимум, нет обязанности обустраивать социальную инфраструктуру). Также вполне можно перепрофилировать существующее нежилое здание. Например, если бизнес-центр не приносит дохода от сдачи в аренду, можно сделать масштабную перепланировку с образованием апартаментов, заработать на продаже.

Закон не запрещает отводить помещения в МКД под апартаменты. Их вполне можно создать путем раздела существующих помещений на первом этаже. Из квартиры можно сделать апартаменты только путем перевода ее в нежилое помещение. Это не самая простая процедура.

Чтобы сделать раздел под апартаменты, нужно изменить планировку существующего помещения. В зависимости от его площади и других характеристик, может появиться два и даже больше новых объектов. Вновь образованные апартаменты в любом случае останутся нежилым помещением. Наша компания поможет оформить документы и пройти все этапы согласования перепланировки. Подробнее о разделе помещений под апартаменты вы можете узнать из нашего предыдущего материала.

Перепланировка апартаментов в МКД будет осуществляться теми же правилами, которые установлены в отношении жилых и других типов нежилых помещений. Как мы уже определили выше, действует правовая аналогия на уровне федерального законодательства. На основании «жилищных» правил, согласование перепланировки апартаментов должно осуществляться с компетентным муниципальным органом власти (ст. 14 ЖК РФ). На данный момент в Москве это Мосжилинспекция, (п. 19 Требований по постановлению No 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года).

Для согласования перепланировки апартаментов (нежилых помещений) в МКД, необходимо направить запросы в соответствующий орган (ст. 26 ЖК РФ) и предоставить следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• проект перепланировки;
• техническое заключение о безопасности и допустимости работ;
• технический паспорт, выкопировка из поэтажного плана;
• протокол общего собрания собственников МКД — если перепланировка предполагает объединение апартамента с объектом общедомового имущества (например, фасадом, подвалом);
• заключения органа власти, занимающегося охраной памятников архитектуры, о допустимости перепланировки — если данная процедура происходит в МКД, признанном охраняемым объектом.

Взаимодействие с жилищной инспекцией, в общем случае, осуществляет владелец объекта недвижимости. Но заявителем также может быть арендатор, имеющий генеральную доверенность от собственника.

Какие ограничения по площади действуют для апартаментов в МКД?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Очень много ограничений есть для жилых помещений (квартир). Буквально в середине 2024 года были ужесточены требования по их минимальной площади. А вот для нежилых помещений таких ограничений по факту нет. Поэтому можно образовать апартаменты с маленькой площадью, ведь на них тоже наверняка найдется покупатель. Впрочем, в этом вопросе нужно соблюдать баланс, иначе значительную часть апартов будет занимать санузел с ванной или дешевой, ведь без них не обойтись.

Юридические тонкости для раздела помещений МКД под апартаменты

Главным нюансом в правовом смысле станет невозможность поставить апартаменты на учет как жилое помещение. За последние несколько лет неоднократно звучали предложения приравнять апарты по юридическому статусу к квартирам. Но ничего конкретного по данному вопросу в законодательстве так и не появилось.

Учитывая статус нежилого помещения в МКД, для его раздела под апартаменты нужно применять:

• нормы ЖК РФ о перепланировке и переустройстве;
• специальный нормативный акт для согласования работ в помещении МКД – Постановление № 508-ПП;
• своды правил, стандарты и СанПиН в отношении помещений многоквартирного дома.

Есть еще один важный нюанс, который нельзя не учитывать. В СП 54.13330.2022 описаны технические требования к нежилым помещениям в МКД. Одно из них гласит, что у нежилых помещений не должно быть выходов в подъезд. Из этого следует, что у апартаментов должен быть отдельный выход — напрямую на улицу или в места общего пользования первого этажа. Следовательно, при подготовке документов на перепланировку необходимо убедиться, что раздел при указанных условиях возможен.

В отличие от МКД, разделить помещения в нежилом здании существенно проще. В частности, нам не придется обращаться за разрешением в Мосжилинспекцию. Одинаковыми будут требования по документам, которые нужны для изменения планировки. Постановка на кадастровый учет также проходит по общим правилам, независимо от статуса помещений.

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП содержит расширенные требования к проекту, который нужен для согласования перепланировки. В него должны быть включены текстовые и графические материалы, оформленные в соответствии с техническими регламентами или ГОСТами (п. 1.1, 1.2.3.1 Требования по приложению No 3).

Техническое заключение аккредитованной компании (в столице это ГБУ «Экспертный центр») подтверждает соответствие документации техническим регламентам и санитарным правилам, допустимость и безопасность работ. Также в приложении № 7 к документу определен состав техпаспорта помещения. Поэтажный план и экспликация к нему являются обязательными составляющими проекта.

За 20 дней государственный орган должен проверить документы, принять решение и согласовать перепланировку. Если это положительный результат, то на его основании можно будет выполнять предусмотренные проектом строительные или ремонтно-строительные работы. Разрешение действует бессрочно (в федеральном законодательстве нет ограничений), но в Москве — только 18 месяцев (п. 2.11.1.1 Приложения 2 к Постановлению 508-ПП).

Мосжилинспекция откажет в согласовании перепланировки, если (ст. 27 ЖК РФ, п. 1.7.2, 1.7.2 постановления № 170), если:

1. Заявитель не предоставил необходимых документов.
2. Проект не соответствует требованиям законодательства.
3. При перепланировке могут нарушить целостность несущих конструкций здания, ухудшить вид фасадов и условия проживания жителей.

Власти Москвы могут отменить выданное ранее разрешение на перепланировку, если в документах будут выявлены противоречия или неточности (п. 2.12.1.5 Приложения №2 к Постановлению 508-ПП). В процессе проведения перепланировки осуществляется приемка выполненных работ и подписывается акт, который формируется контролирующим органом.

Новые изменения в ЕГРН после перепланировки будут внесены на основе технического плана, подготовленного кадастровым инженером. В компании «Смарт Вэй» вы можете заказать данный документ у опытных и компетентных специалистов. Звоните прямо сейчас по телефонам Звоните по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Отметим, что в 2025 году технический план нужно предоставить в МЖИ на этапе оформления акта приемочной комиссии. Ранее все было иначе — собственник получал акт, а затем сам направлял техплан в Росреестр. Теперь Мосжилинспекция сама это сделает, уведомив заявителя.

Собственнику апартаментов в Москве могут отказать в оформлении акта (п. 2.10.1.2 Приложения No 1 к постановлению No 508-ПП). Причины могут быть разными: несоответствие фактических работ проекту, отказ в доступе приемочной комиссии к апартаменту и отсутствие разрешения на перепланировку. Местные законы могут содержать не только дополнительные требования и ограничения, но также некоторые послабления для владельцев недвижимости при перепланировке. В соответствии с постановлением Москвы № 508-ПП, перепланировку можно провести в упрощенном порядке.

Интересно, что официальное понятие «апартаменты» мы можем найти в СП 257.1325800.2016. Он применяется в отношении гостиничного фонда, проектирования апарт-отелей и комплексов. В своде правил указаны следующие признаки апартаментов:

• наличие нескольких жилых комнат;
• наличие спальных мест и отдельного помещения для отдыха, с кухонным оборудованием.

Если гостиница состоит из номеров, которые относятся к студиям и апартаментам, она будет именоваться апарт-отель. Но для обычных ситуаций, когда собственник берут нежилое здание и хотят сделать в них апартаменты, указанный СП не подходит. Поэтому проектные решения будут выбраны как для нежилого помещения, но с учетом временного (хотя, по сути, постоянного) нахождения там людей.

Согласитесь, что, покупая готовые апартаменты или вкладываясь в незавершенное строительство, граждане не планируют становиться собственникам гостиничных номеров. Но по факту, это одно и тоже – место для временного размещения людей. Только квартиры и дома, в юридическом смысле, предназначены для постоянного проживания.

Можно ли разделить квартиру на апартаменты, а затем продать их?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Нет, поскольку квартиры всегда относятся к жилым помещения, а апартаменты к нежилым. Теоретически, квартиру в МКД можно перевести в нежилое помещение. На практике, это очень сложно сделать, ведь придется обустраивать отдельный вход с улицы. А это возможно только для первых этажей. Да и использовать нежилое помещение после перевода (если его одобрят) выгоднее для других целей – ведение бизнеса, сдача в аренду.

Проблемы в законодательном регулировании

Еще в 2017 году на уровне Правительства РФ было озвучено предложение создать нормативную базу под апартаменты (хотя проблема возникла задолго то этого). Но с тех пор, несмотря на постоянные обсуждения, вопрос так и не решен. Единственное, что государство сделало для владельцев апартаментов —

разрешило оформлять временную регистрацию (на срок до 5 лет).

В отсутствие нормативной базы граждане фактически покупают не апартаменты (как указано в рекламе) а нежилое помещение. И в выписке из ЕГРН будет указанно именно это название. Что касается раздела, то его можно выполнить в помещении нежилого назначения. Как вариант, под апартаменты могут возводиться новые здания. На первом этаже там можно расположить магазины, офисы и т.д. На втором этаже и выше будет фактически жилая зона.

Также под апартаменты можно переоборудовать давно построенное здание. Так как оно изначально имеет статус нежилого объекта, собственнику нужно:

• провести перепланировку с образованием или разделом нежилых помещений;
• решить вопрос с размещением сантехнического оборудования и коммуникаций для жизнедеятельности (с этим могут возникнуть проблемы);
• поставить новые апартаменты на учет с присвоением кадастровых номеров, зарегистрировать права на них.

Далее нежилые помещения (апартаменты) можно выступать на продажу или сдавать в аренду. Для покупателей это выгоднее, чем приобретать квартиру (разница в цене может составлять до 20%). Но при этом нельзя рассчитывать, что у здания будет социальная и детская инфраструктура, хотя многие застройщики возводят ее для привлечения клиентов.

Список полезных документов

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Образец заявления в ДГИ	Скачать
2	Образец технического заключения	Скачать
3	Образец технического плана	Скачать
4	Образец технического паспорта	Скачать
5	Образец заявления о проведении кадастрового учета	Скачать
6	Образец акта межведомственной комиссии	Скачать
7	Проект перепланировки	Скачать
8	Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое	Скачать

Что такое раздел помещений для апартаментов и когда он нужен

Чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты используются для постоянного или временного проживания граждан, хотя по своему статусу не относятся к жилым помещениям. Правовой статус апартаментов относит их к нежилым помещениям. Это существенно упрощает процедуры перепланировок и переустройства таких помещений, если они изначально располагаются в нежилых зданиях.

Апартаменты могут образовываться:

• при возведении нового нежилого здания, которое полностью или частично планируется под апартаменты:
• при строительстве, реконструкции или перепланировке в МКД,  когда часть нежилых помещений отдается под апартаменты;
• при реконструкции или перепланировке нежилых зданий, в которых будут организованы отдельные помещения под апартаменты.

Одним из наиболее распространенных вариантов является перепланировка больших нежилых помещений под апартаменты. Проживание в нежилом помещении возможно, но требования к системам жизнедеятельности и другим жилищных условиям отсутствуют. Если такое помещение располагается в МКД, исходные условия для проживания обеспечить достаточно просто. При проведении строительных работ в нежилых зданиях также нужно обеспечить минимально необходимые условия для жизнедеятельности проживающих. Однако перечень коммунальных услуг и степень благоустройства не обязательно должна соответствовать требованиям, предъявляемым для жилых помещений. Это является одним из ключевых преимуществ работы с апартаментами для застройщика или собственника здания.

Формально, гостиница в нежилом помещении не может размещаться в апартаментах. Для отелей и гостиниц предусмотрены специальные требования по планировке, пожарной и иной безопасности. Однако на практике физические и юридические лица могут использовать апартаменты под такие цели. В этом случае гостиница в нежилом помещении предусматривает заселение по договорам аренды или оказания услуг. Как и апартаменты, гостиница это нежилое помещение, но норм безопасности для нее намного больше.

Комментарий специалиста. Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, т.е. изначально являются объектов инвестирования для заказчика или собственника здания, для приобретателей помещений. Чтобы максимально соответствовать запросам покупателей, большинство апартаментов строится со свободной планировкой. Арендатор или собственник получит в распоряжение большую площадь, где сам сможет планировать зоны и помещения, места установки стен и перегородок. Это упрощает процесс раздела исходного объекта под апартаменты, так как достаточно «нарезать» его на отдельные помещения, закрепить это в технической и кадастровой документации.

Что нужно знать до начала работ

Перед тем как приступать к разделу, необходимо убедиться в двух вещах:

1. Техническая возможность. Нужно провести инженерное обследование и получить техническое заключение о том, что раздел возможен без ущерба для несущих конструкций и инженерных систем здания.
2. Соответствие ВРИ. Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и назначение самого здания должны допускать размещение апартаментов (гостиничное обслуживание).

Сами работы по разделу, как правило, классифицируются как перепланировка. Однако если при этом затрагиваются несущие конструкции (например, создаются новые входы), это будет уже реконструкция.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Хотя единого закона «об апартаментах» не существует, каждый образуемый объект должен соответствовать строительным и санитарным нормам, предъявляемым к гостиницам или многофункциональным комплексам (например, СП 160.1325800.2014). Это касается инсоляции, вентиляции, площади и обязательного наличия «мокрых зон» (кухни и санузла).

Рассказываем о нюансах раздела нежилого помещения на апартаменты

В законах нет специальных правил для раздела помещений на апартаменты. Действует общий порядок с перепланировкой нежилого помещения. Собственник может заниматься формальностями сам или через представителя. Мы предлагаем заказчикам услуги по полному сопровождению всех процедуры, куда входит:

• подготовка всех обязательных документов на раздел;
• согласование, если это требуется (ниже расскажу, почему для раздела в нежилом здании не нужно получать разрешений);
• прохождение учета и регистрации в Росреестре.

Что касается обязательных норм для перепланировок, то для помещений в нежилых зданиях Москвы мы найдем их в Постановлении № 432-ПП. Там перечислены работы и решения, для которых не нужно разрешение на строительство. Указанный нормативный акт в полной мере относится и к разделу с образованием апартаментов.

После раздела исходное помещение перестанет существовать, но только в юридическом смысле слова. По факту вместо него появятся, как минимум 2 новых помещения с таким же статусом (нежилое). Если позволяет площадь, новых объектов может быть больше. Их границы и характеристики мы опишем в техническом плане, но уже после завершения раздела.

Перепланировка апартаментов, расположенных в нежилом здании, характеризуется тем, что:

• не регламентируется федеральными законами в полном объеме (в региональных и местных нормативах может быть установлен порядок, для Москвы No 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года);
• федеральным законодательством этот вопрос практически не регулируется.

Таким образом, данная процедура в ряде аспектов значительно проще по сравнению с перепланировкой жилого объекта или апартаментов в МКД. Потому что не нужно согласовывать ее с муниципальными органами в порядке, определенном положениями ЖК РФ.

Если объект недвижимости расположен в столице, не требуется разрешение на строительные работы по перепланировке (п. 1.1 приложения No 2 к постановлению Правительства Москвы от 27.08.2012 No 432-ПП). Однако, в случае оформления положительного заключения (от организации со свидетельством СРО) о технической готовности объекта капитального строительства к проведению перепланировки необходимо оформить положительное заключение (п. 2.2 приложения No 2).

На практике владельцу апартаментов для перепланировки в нежилом здании потребуется:

• заказать проект перепланировки;
• получить техническое заключение;
• произвести работы по перепланировке, обеспечивая соблюдение установленных регламентов, требований;
• внести изменения в ЕГРН по апартаментам в Росреестре на основании технического плана.

Чтобы найти контакты территориального отдела Росреестра в городе, необходимо зайти на сайт ведомства.

При этом важно учитывать последнюю процедуру – она требует взаимодействия с Росреестром. Внесение изменений в ЕГРН по нежилой недвижимости ведомство производит на основании данных, приведенных в техническом плане (об этом мы уже говорили выше). Это, как мы знаем, кадастровый инженер. Он проведет обмеры и оформит техплан по обращению инициатора перепланировки объекта недвижимости.

Технический план должен обязательно соответствовать проекту перепланировки (ч. 10 ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в редакции от 08.08.2024 года). В случае, если Росреестр откажет в обновлении данных в ЕГРН, то это приведет к отказу в регистрации. Если перепланировка была проведена без учета требований законодательства, владелец апартаментов будет наказан штрафом.

Можно ли разделить нежилое помещение на апартаменты без проекта?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Проект – это обязательный документ для перепланировки. Без него вы рискуете нарушить нормы строительной безопасности, получить отказ в постановке на учет и регистрации прав. Если к нам обращается собственник и просит оформить документы на работы, выполненные без проекта, то речь будет идти об узаконивании. В этом случае вместо проекта нужно подготовить техническое заключение и техплан.

Общие правила раздела

В 2022 году мы оформляли документы для раздела нежилого помещения на апартаменты. Вот исходные данные:

• помещение под раздел имело площадь 95.6 кв. м. (по ЕГРН), принадлежит физическому лицу;
• в результате раздела появится 2 новых помещения под апартаменты (площадью 52.6 и 46.7 кв. м.), а также помещение под тамбур (площадь 2.5 кв. м.);
• общая площадь после раздела составит 100.8 кв. м. (увеличится за счет демонтажа внутренних конструкций).

У каждого помещения после раздела будет отдельный вход (с площади тамбура). Сам тамбур выходит в коридор 8 этажа здания. Когда собственник будет продавать апартаменты, то на тамбур будет оформлено по ½ права долевой собственности для каждого из покупателей.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Из-за отсутствия нормативной базы, ни Росреестр, ни кадастровые инженеры, ни суды не могут знать, как правильно оформить документы на апартаменты. В частности, мы видим позицию, что тамбуры стоит вообще исключить из площади и поставить на учет, как места вспомогательного использования и без регистрации права собственности. И такая противоречивая практика будет существовать, пока не появится официальный нормативный акт про апартаменты».

Чтобы упростить все действия, собственник выдал доверенность на перепланировку. Далее, от имени заказчика мы подавали документы в МФЦ, получали выписку из ЕГРН. Для разработки техплана мы помогли собственнику заполнить декларации об объектах недвижимости.

На что обращаем внимание при подготовке проекта

Чтобы в апартаментах можно было жить, необходимо учесть в проекте следующее:

• изолированность и обособленность каждого нового помещения – достигается за счет возведения стен между апартаментами, обустройством отдельных входов;
• наличие сантехнического оборудования – в нашем примере работы проведены без изменений проектного положения стояков канализации, холодного и горячего водоснабжения;
• соответствие строительных и отделочных материалов санитарным нормам Роспотребнадзора – это требование обеспечивает подрядчик, который выполняет строительные и отделочные работы.

В исходном помещении изначально были комнаты (пом. 446а и 446б). На их основе были спроектированы решения по образованию апартаментов.

Прежде всего, проект предусматривал демонтаж существующей перегородки. В состав монтажных работ входило:

• устройство перегородок с дверными блоками;
• устройство дверных блоков в дверных проемах;
• закладка дверного проема, который был между комнатами исходного помещения;
• установка раковины.

На оконных проемах проводились только отделочные работы, так как их габариты и месторасположение отвечали требованиям заказчика.

Мероприятия пожарной безопасности проектировались по правилам для нежилых зданий. Мы описали их в разделе 3.6 проекта. В графической части были 3 основных документа:

• план этажа до перепланировки (исходное состояние);
• план с отображением работ по монтажу и демонтажу (выделены разным цветом для наглядности);
• план этажа после перепланировки (с образованными апартаментами).

Дополнительно мы подготовили техническое заключение. Оно подтверждает, что проектные решения и работ относятся к перепланировке, а не к реконструкции, соответствуют Постановлению № 432-ПП (скачать).

Где согласовать раздел помещения на апартаменты

Многим покажется странным, но раздел помещения в нежилом здании (на апартаменты или в других случаях) не требует согласований. Обязательные разрешения нужны только:

• при изменении планировки в помещениях МКД (обращаемся в жилинспекцию);
• при изменении внешнего архитектурного решения на фасадах (разрешение получаем в Москомархитектуре, если здание включено в перечень по Постановлению № 94-ПП).

В нашем примере все работы проводились в помещении на 8 этаже нежилого здания и без изменения фасадных решений. Поэтому согласования не нужны, а собственник смог приступить к работам сразу после получения и утверждения проекта.

Как быстро вы оформляете проект перепланировки для раздела нежилого помещения на апартаменты?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Нам пример – это не самый сложный раздел помещения. Документы на перепланировку были готовы за 5 дней. Но бывают и более серьезные решения, что связано с особенностями планировки, необходимостью разработать усиления конструкций и т.д. В любом случае, сроки выполнения работ мы определим после предварительного изучения документов от заказчика. На подготовку технического плана уходится обычно не более 3-5 дней.

Технический план на апартамент после раздела

Выдав проект и техническое заключение, мы выполнили только часть работ по договору. Когда строительные работы будут завершены, нужно описать границы и характеристики апартаментов. Для этого кадастровый инженер «Смарт Вэй» подготовил технический план. О том, как мы оформляем этот документ, рассказано в нашем предыдущем материале. Выделю самые важные моменты:

• для сбора данных о новых помещениях мы выезжаем на место;
• в ходе обмерных работ заполняем абрисы, где указываем все расстояния, планировку помещений;
• собранную информацию отображаем в текстовой и графической части техплана;
• к техническому плану прикладываем проект, техзаключение, декларации об объектах недвижимости, иные документы.

Обращу ваше внимание на схемы, который входят в содержание техплана. Их три – на каждое новое помещение (апартаменты и тамбур). Их границы показаны красным цветом.

Нам предстояло поставить на учет 3 новых объекта недвижимости (вместо исходного). Но для этого достаточно одного технического плана. В текстовой части документа мы заполнили три таблицы с указанием характеристик апартаментов и тамбура. Кадастровые номерам там отсутствуют, ведь их присвоит Росреестр после завершения учета. Готовый документ мы выдали заказчику на диске (электронная форма).

Рассказываем, как правильно согласовать раздел нежилого помещения в МКД под апартаменты

Итак, у вас есть достаточно большое помещение на первом этаже МКД, которое нужно разделить на апартаменты. На начальном этапе предстоит решить следующие вопросы:

• возможна ли вообще перепланировка под указанные цели (речь идет о технических характеристиках и иных факторах, которые могут ограничивать нас);
• как будут выглядеть апартаменты, созданные в ходе раздела (обычно мы согласовываем с заказчиком предварительный эскиз помещений, после чего приступаем к разработке проекта);
• какие строительные работы нужно выполнить для раздела;
• что будет входить в полный перечень разрешений (это зависит от характера и последствий строительных работ).

Доверьте решение этих вопросов специалистам компании «Смарт Вэй». Мы обязательно покажем вам все возможные решения для раздела с точки зрения расходов на перепланировку, особенностей при согласованиях. Не рекомендуем приступать к работам без разрешения от МЖИ и без проекта. Узаконить перепланировку с разделом можно, но это будет значительно сложнее стандартной схемы согласования. Кроме того, о проведении несогласованных работ наверняка узнают жильцы дома. По их обращению МЖИ назначит проверку и непременно взыщет административный штраф. Его размер для организаций и ИП составляет до 50 000 рублей.

Можно ли сделать в МКД двухуровневые апартаменты и от чего это зависит?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Скорее всего, это не позволит сделать высота исходного помещения на первом этаже. Но если помещение высокое, то можно сделать два уровня за счет возведения антресоли. Главное, чтобы ее размер не превышал 40% от площади апартамента. Иначе это будет считаться новым этажом, а согласовать его в МКД попросту нереально. Этажность в многоквартирном доме можно изменить только через реконструкцию, а разрешение на нее никто не даст.

Нужно ли согласие собственников

Перепланировка может существенно затронуть интересы жильцов дома. На этот случай может потребоваться их согласие на проведение работ, при которых задействуется общедомовое имущество. С учетом особенностей раздела по апартаменты, разрешение от собственников помещений МКД будет нужно:

• для образования, заделывания или изменение формы проемов на внешних стенах здания (например, чтобы сделать в апартаментах окна);
• для изменения схемы и месторасположения систем жизнеобеспечения, инженерных коммуникаций;
• для работ во внутреннем объеме первого этажа, если они связаны с воздействием на несущие конструкции.

Согласование проходим путем проведения общего собрания (очно, либо в очно-заочной форме). Чтобы получить положительный результат, нужно подробно описать, что будет на первом этаже после завершения раздела. Так как апартаменты не предусматривают ведение потенциально опасной деятельности, особых проблем возникнуть не должно. Но нужно понимать, что жильцы вполне могут отказать вам без указания каких-либо причин. На такой случай придется разговаривать с участниками собрания, договариваться о каких-либо преимуществах для них (как вариант, предложите благоустроить прилегающую территорию).

Обязательные документы для раздела

С точки зрения закона, для согласования любой перепланировки в нежилом помещении МКД нужен более-менее одинаковый комплект документов. Для обращения в Мосжилинспекцию прикладываем:

• проект перепланировки (советуем заказать его в компании «Смарт Вэй», чтобы точно не получить приостановки или отказа от надзорного органа);
• техническое заключение (мы поможем получить этот документ через ГБУ «Экспертный центр» или автора проекта дома);
• техническая документация из МосгорБТИ (поэтажный план, техпаспорт);
• выписка из ЕГРН (можно получить очень быстро через портал «Госуслуг»);
• разрешение на изменение планировки от всех владельцев исходного помещения (естественно, если их несколько);
• протокол общего собрания с положительным результатом голосования (если требуется).

Разработку проекта мы возьмем на себя. Как я указал выше, до начала работы подготовим эскиз и покажем, как будут выглядеть апартаменты после завершения раздела. Техзаключение покажет, что перепланировка допустима с точки зрения Постановления № 508-ПП, отвечает требованиям безопасности и не является реконструкцией.

Иногда могут возникнуть проблемы с «красными линиями» в документах БТИ. Они показывают, что планировка помещения ранее уже была изменена, а собственник не предоставил разрешительных документов на эти работы. О схемах действий в указанной ситуации мы подробно рассказывали в этом материале.

Шаги по согласованию раздела

Сам процесс согласования раздела под апартаменты будет проходить по линии Мосжилинспекции. Согласно Постановлению № 508-ПП действуем так:

• входим в личный кабинет на портале mos.ru, выбираем нужную услугу на сервисе МЖИ;
• формируем запрос (заявление) на получение разрешения на перепланировку, прикрепляем все документы в электронном виде;
• в течение 20 или 30 дней ведомство проверяет документы;
• если раздел предусматривает образование, ликвидацию или изменение проемов на внешней стене, МЖИ направит документы на согласование в Москомархитектуру (только для зданий на улицах, перечисленных в Постановлении № 94-ПП);
• разрешение будет направлено в личный кабинет mos.ru, после чего вы сможете законно начать перепланировку.

Приостановки в МЖИ бывают, причем иногда по формальным основаниям. Чтобы устранить сложности, лучше сразу выдать доверенность на представительство нашим специалистам. Они возьмут на себя взаимодействие с чиновниками, а также подачу жалоб, если это потребуется.

Какие сложности могут возникнуть при разделе под апартаменты

Учитывая особенности раздела помещения под апартаменты и тот факт, что оно находится в МКД, перепланировка может включать работы:

• монтаж и демонтаж перегородок, стен (в частности, чтобы отгородить пространство каждых апартаментов);
• создание, заделывание и изменение габаритов проемов под окна и дверные блоки;
• устройство санузлов, с соблюдением требований по границам «мокрых» точек;
• устройство или изменение систем обеспечения жизнедеятельности (отопление, водопровод и т.д.).

Для предстоящей продажи апартаментов можно оставить черновую отделку или сразу создать привлекательный дизайн. Отделочные работы не нужно согласовывать отдельно. В результате перепланировки у вас появится, как минимум, два новых помещения. У них будут отдельные выходы. Далее, необходимо пройти заключительные шаги по согласованию раздела.

Апартаменты являются не самым стандартным видом объектов недвижимости. Поэтому при проектировании и согласованиях могут возникать еще и следующие проблемы:

• необходимость изменения целевого назначения и функциональных характеристик объекта (например, если исходное здание является промышленным объектом);
• отсутствие необходимой инженерной и иной инфраструктуры в здании и помещениях, что может существенно увеличить расходы и объем планировочных решений;
• большой износ конструкций и коммуникаций, что требует дополнительных ремонтов, замены сетей, усиление элементов здания;
• проведение перепланировки в нежилом помещении МКД, где возникает больше ограничений и запретов на работы.

Заказ проектов перепланировки в компании «Смарт Вэй» – это всегда надежно, профессионально, выгодно и качественно! При поддержке наших специалистов у вас не возникнет проблем с разделом помещений под апартаменты, согласованием и кадастровым учетом работ.

Перепланировка не согласована: последствия

При несогласованной перепланировке апартаментов в МКД собственника могут оштрафовать за отсутствие согласования с контролирующим муниципальным органом (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ):

• как гражданина — на 2000-2500 рублей;
• как должностное лицо — на 4000-5000 рублей;
• как юрлицо — на 40000-50000 рублей.

По закону за незаконную перепланировку помещения предусмотрен штраф. Если апартамент находится в нежилом здании, которое принадлежит городу, (ч. 1 ст. 9.8 КоАП г. Москвы) то:

• на граждан — 1000-3000 рублей;
• на должностных лиц — 10000-30000 рублей;
• на юридических лиц — 50000-150000 рублей.

Кроме того, Мосжилинспекция может инициировать назначение административного штрафа при обращении заявителя на согласование перепланировки по факту (п. 16 Приложения No 1 к 508-ПП) Даже если согласование прошло успешно, правонарушение в виде допущения самовольной перепланировки считается совершенным.

Как поставить апартаменты на учет и зарегистрировать права

Теперь нам осталось посмотреть на заключительный этап раздела. Так как по его итогам появились новые помещения, действуем так:

• обращаемся в МФЦ, где в присутствии специалиста учреждения подписываем заявление;
• к заявлению прикладываем диск с техпланом, полученным от кадастрового инженера;
• за регистрацию трех помещений платим госпошлину (так как заявителем было физ. лицо, то размер платежа составил по 2 000 рублей на каждый новый объект);
• после приема документов нам выдают расписку.

На основании документов, поступивших из МФЦ, Росреестр удаляет данные об исходном помещении, аннулирует права на него. Одновременно в ЕГРН появятся сведения и кадастровые номера на 3 новых помещения (апартаменты и тамбур). Также Росреестр зарегистрирует права на них в пользу заявителя, ведь он был собственником исходного помещения до раздела. На этом все – мы получаем выписку из ЕГРН. Перепланировка с разделом будет завершена, а собственник сможет распоряжаться апартаментами на свое усмотрение.

С примерами наших работ по разделу недвижимости можно ознакомиться по ссылке.

Стоимость раздела на апартаменты:

Более подробная информация о стоимости приведена в материале про стоимость регистрации апартаментов.

1. Изготовление проекта перепланировки с апартаментов — от 80 000 рублей, срок от 5 дней;
2. Изготовление технического заключения о выполненной перепланировке под апартаменты — от 80 000 рублей, срок от 5 дней;
3. Изготовление технического плана апартаментов — от 35 000 рублей, срок от 1 дня;
4. Регистрация апартаментов в ЕГРН — от 50 000 рублей, срок от 10 дней.

Подведем итоги

• Раздел на апартаменты можно выполнить только в нежилом помещении. Данные работы являются перепланировкой, поэтому собственнику нужен проект и техническое заключение.
• У апартаментов после раздела должен быть отдельный вход (как вариант, из коридора или тамбура). Чтобы разграничить площадь антресоли при разделе, проектируем монтаж перегородок или стен.
• Чтобы поставить новые апартаменты на учет и зарегистрировать права, собственнику нужен технический план.
• В выписке из ЕГРН после завершения учета не будет наименования «апартаменты». С точки зрения закона, они являются обычным нежилым помещением.