Проект и согласование входа в нежилое здание

«Что нам стоит вход построить…», может подумать собственник нежилого здания, и сильно ошибется. К таким видам строительных работ есть достаточно жесткие требования. Устройство входа в здание с улицы закон относит к изменению внешнего архитектурного решения. Это значит, что собственнику нужно согласовать работы, учесть положения нормативных актов и оформить ряд документов. В этой статье я расскажу, как оформить проект и пройти согласования для входа в нежилое здание. Во многих случаях нужно получать разрешение в Москомархитектуре, но все зависит от местоположения объекта.

Что нужно знать о согласовании входа в нежилое здание

Не стоит подробно объяснять, зачем в здании нужен вход. Им будет пользоваться персонал организаций, которые ведут деятельность на объекте, а также посетители. Как минимум один вход у здания появится сразу при строительстве. В процессе эксплуатации объекта можно сделать новые входы:

• в места общего пользования здания (например, чтобы упростить и сделать более удобным проход большого количества людей в вестибюль);
• в отдельные помещения (например, если их занимают разные организации).

Не стоит забывать и об эвакуационных выходах, которые нужны на случай возникновения пожарным ситуаций.

Входы в здание могут появиться как итог реконструкции. Примером назову пристройку, которая увеличит общий объем и площадь строения. Попасть в нее можно из других помещений здания или снаружи. В проекте реконструкции необходимо описать соответствующие решения, которые будут основаны на результатах изысканий и обследований.

Во многих случаях новый вход в нежилое здание можно сделать через перепланировку. Это лучше для собственника сразу по ряду причин. Прежде всего, процесс согласования работ будет проще и быстрее. В некоторых ситуациях вообще достаточно оформить проект и техническое заключение, чтобы начать перепланировку. А вот если здание подпадает под перечень по Постановлению № 94-ПП, то необходимо получить разрешение от уполномоченного органа – Москомархитектуры. Именно о нюансах согласования перепланировки с изменением фасадного решения мы поговорим в этой статье.

С какого этажа можно сделать выход из нежилого здания, и есть ли ограничения в этом вопросе?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». По умолчанию, все входы делают для первого этажа. Это полностью отвечает требованиям безопасности, да и просто удобно в плане эксплуатации. Сделать вход для подъема с улицы сразу на второй этаж нельзя по Постановлению № 94-ПП. Исключением являются только эвакуационные выходы. Ну и есть в здании ведется деятельность в подземном этаже, оттуда тоже вполне можно сделать выход с внутреннего пространства или снаружи.

Почему важно соблюдать Постановления № 432-ПП и № 94-ПП

Понятием «перепланировка» охватывается достаточно много работ и решений. Изменением планировки будет считаться и появление нового входа, независимо от его характеристик. Для нежилых зданий вопросы с выбором разрешенных работ раскрыты в Постановлении № 432-ПП. Так же указаны и запреты, которые нельзя обойти, либо можно, но при определенных условиях.

Отметим, что Постановление № 432-ПП не предусматривает выдачу разрешения на перепланировку со стороны органов жилищного надзора. Но нам важно учитывать требования еще одного нормативного акта, который имеет прямо отношение к изменениям фасадов. В Постановлении № 94-ПП мы увидим:

• когда нужно проходить согласования на работы, влекущие появление входа или изменение его параметров;
• какие документы нужны собственнику для производства работ и получения разрешений;
• что нельзя делать при изменении внешнего архитектурного решения.

В дополнение, собственникам зачастую приходится согласовывать еще и колористические решения. Например, при появлении входной группы может существенно измениться цветовая схема одного или двух фасадов. Такие работы тоже необходимо согласовывать по линии МКА.

Список полезных документов

Документы для согласования входа в нежилое здание и где их заказать

Перепланировку в нежилом здании нужно делать на основе проекта. Именно там будут описаны и обоснованы все решения, в том числе в отношении нового входа. Проект разрабатывает организация, входящая в СРО. Если вам нужно подготовить документы на перепланировку в Москве, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». У нас есть много примеров положительного согласования указанных работ.

Еще одним важным документом станет техническое заключение (ТЗК). Оно обязательно нужно, ведь предстоят работы с задействованием несущих конструкций. ТЗК подтвердит безопасность и допустимость перепланировки. Так как речь идет о нежилых зданиях, заключение вправе выдать проектная организация – в виде отдельного документа или в составе проекта. Таким образом, у нас вы сможете заказать все необходимое для производства работ и прохождения согласований.

С учетом характера изменений планировки и фасадных решений, могут потребоваться и другие документы. Примером можно назвать колористический проект. Уже после работ вам предстоит внести новые данные в ЕГРН. Основанием для этого станет технический план, разработанный кадастровым инженером «Смарт Вэй».

В каких случаях нужно получать разрешение на новый вход у МосгорБТИ?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Учреждения БТИ не выдают разрешения на какие-либо строительные работы. Но мы всегда запрашиваем там документы из инвентарного дела – техпаспорт здания, поэтажные планы. Они важны для подготовки проекта и техзаключения. Также в Бти мы обращаемся после завершения работ, так как нужно обновить техпаспорт и планы этажей.

Правильно выбираем проектные решения по Постановлениям № 94-ПП и № 432-ПП

Сначала посмотрим, какие решения по обустройству входа в нежилое здание допускает Постановление № 432-ПП. Помимо прочего, там разрешено:

• создание дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях, если при этом не будет ослабления несущих элементов;
• создание входных групп (туда входят лестницы, крыльцо, ступени, пандусы и т.д.), если их площадь не превысит 15 кв. м., а работы не связаны с устройством фундамента;
• создание входной группы с площадью для 40 кв. м., если она включает конструкции для перемещения маломобильных категорий граждан.

Также работы могут предусматривать создание тамбуров с соответствием по указанным выше значениям площади.

Новый вход можно сделать двумя способами – на основе существующего оконного проема или путем прорубания отверстия в наружной стене. В первом случае мы убираем часть стены ниже окна. Одновременно можно расширить или заузить проем, заложить его часть. Все эти решения будут описаны в проекте.

Для удобства эксплуатации и для эстетики дизайна можно спроектировать навесы и козырьки, системы наружного освещения в месте входа. Это тоже указываем в проекте или в виде отдельного документа. В Постановлении № 432-ПП сказано, что козырьки и навесы не должны выходить за габариты входной группы.

Конструкции входа или входной группы должны быть безопасны для людей. Это относится и к требованиям противопожарной защиты. В проекте мы описываем характеристики материалов по разным показателям (огнестойкость, горючесть и т.д.).

В Постановлении № 94-ПП мы можем найти требования к содержанию проекта и ТЗК. Подробно останавливаться на этом не буду, поскольку оформление документов является задачей проектировщиков. В этом материале мы описали самое основное для согласования входов, тамбуров, окон и террас. Что касается проектных решений по входу в здание, то Постановление № 94-ПП указывает следующее:

• устройство входа не должно приводить к созданию фундамента и организации помещения (имеется ввиду, что входная группа не должна стать новым помещением);
• высота тамбуров группы не должна превышать линию перекрытий между первым и вторым этажом строения;
• вынос навеса или козырька не может превышать 0.8 м. за габариты площадки входной группы.

По умолчанию, у одного помещения в здании должен быть только один вход. Отступить от этого правила можно для соблюдения правил пожарной безопасности (эвакуационный выход).

Что касается перечня работ, которые нужно провести для образования нового входа, то сюда может входить:

• разборка (выпиливание) части наружной стены, после чего образуется новый проем;
• усиления конструкции, так как ее несущая способность будет снижена (как вариант, армирование);
• демонтаж конструкций внутри помещения, если они препятствуют входу и движению;
• возведение лестницы (или маршей), крепление их к наружной стене;
• обустройство пандусов и иных конструкций для передвижения маломобильных групп граждан (инвалиды, посетители с детьми на колясках и т.д.).

Одновременно можно изменить планировку внутри помещения, если это требуется собственнику. Все решения указываем в одном проекте.

Что запрещено делать при обустройстве входа в нежилое здание

В Постановлении № 94-ПП важен раздел 2, где описаны запреты и ограничения на изменения фасадных решений. Вот их перечень для создания входных групп и входов в нежилое здание:

• нельзя делать вход на второй и более высокий этаж (кроме эвакуационных выходов);
• запрещено возводить вход, если это нарушит требования к ширине тротуара (это будет мешать движению пешеходов);
• недопустимо перекрывать конструкциями входа или группы различных элементов фасада – ценная архитектурная отделка, знаки адресации, мемориальные и памятные доски и т.д.;
• запрещено использовать глухие дверные полотна для входа, который совмещен с витриной;
• нельзя создавать наружные тамбуры (за отдельными исключениями);
• запрещено делать вход в подвальные помещения со стороны фасада, ориентированного на красные линии дорожно-уличной сети.

Осветительное оборудование на входе или входной группе нужно обосновать в проекте архитектурно-художественного освещения здания. Это требование также предусмотрено Постановлением № 94-ПП.

Изменение колористических решений

Колористика фасада здания может измениться за счет появления новых конструкций входа или группы. Также собственник может захотеть покрасить фасад вокруг входа, чтобы подчеркнуть особенности дизайна, привлечь внимание посетителей. Указанные работы также нужно проводить в соответствие с Постановлением № 94-ПП. Вот основные требования:

• нужно обеспечить сохранность композиционного ритма глухих, остекленных и открытых поверхностей;
• необходимо соблюсти композиционную целостность фасада;
• новые цветовые решения должны соответствовать колористическим и архитектурным решениям фасада;
• размещение дверного блока допускается только в одной плоскости с существующими окнами и дверьми.

Колористические решения тоже нужно согласовывать по линии Москомархитектуры. Разъяснения по данному вопросу вы можете найти на сайте ведомства.

Как идет согласование нового входа в нежилое здание и когда это не нужно

Для целей согласования нужно разграничивать работы по изменению планировки внутри помещения (здания) и фасадных решений. Первые из них согласовывать не нужно, так как речь идет о перепланировки в нежилом здании. Разрешение на изменение фасадов, в том числе по колористическим решениям, получаем в Москомархитектуре.

Алгоритм действий чиновников МКА описан в Постановлении № 94-ПП. Они делают описание (анализ) существующего архитектурного решения, рассматривают документы на предмет допустимости нормативным актам. Если все соответствует нормам, то оформляется положительное заключение и выдается решение. Срок его действия составляет до 1 года. После завершения перепланировки снова обращаемся в МКА, чтобы получить заключение о выполненных работах.

Что нужно сделать после завершения строительных работ

Кроме обращения в Москомархитектуру до и после работ по устройству входа в нежилое здание, собственнику нужно:

• заказать у кадастрового инженера «Смарт Вэй» технический план, где будет описана новая планировка (в том числе появление нового входа и группы);
• обратиться в МосгорБТИ для обновления поэтажного плана и техпаспорта здания (это не обязанность, т.е. если нужно собственнику);
• подать техплан в Росреестр (обращаться нужно через МФЦ), чтобы сведения о новой планировке появились в ЕГРН.

В целом, указанные действия нужны для любого варианта перепланировки, в том числе в помещениях МКД. Вы можете сразу выдать доверенность на специалистов ООО «Смарт Вэй», которые представят ваши интересы при согласованиях и кадастровом учете. Примерные цены на наши работы можно посмотреть в таблице ниже.

Подведем итоги

• Новый вход в нежилое здание можно сделать по проекту перепланировки, техническому заключению. Эти документы вам оформят специалисты компании «Смарт Вэй».
• Так как появление нового входа изменит внешнее архитектурное решение здания, получает разрешение в МКА (если объект входит в перечень по Постановлению № 94-ПП). В этом ведомство нужно обратиться и за заключением на выполненные работы.
• Требования к решениям и работам по устройству нового входа указаны в Постановлениях № 432-ПП и № 94-ПП. После завершения перепланировки нужно еще подать технический план в Росреестр, чтобы обновить информацию в ЕГРН.