Техническую экспертизу зданий и сооружений можно сравнить с глубокой диагностикой здоровья человека. Эксперты изучат историю объекта и проведут комплекс обследований, соберут данные о реальных характеристиках конструкций и инженерных систем, оценят степень их износа и наличие дефектов. На этом основании можно сделать выводы о категории работоспособности и возможности эксплуатации здания, разработать проектную документацию. Заказать экспертизу вы можете в компании «Смарт Вэй». В статье рассказали про важные нюансы работы экспертов, с реальными примерами из практики.
Когда проводится техническая экспертиза зданий
Обследование зданий включает комплекс мероприятий и работ, направленных на оценку фактического состояния строительных конструкций, инженерных систем и здания в целом. Экспертиза – это один из видов исследований. Специальный правила введены для экспертиз, проводимых в рамках судебных и уголовных дел. В обычных ситуациях, термины «обследование» и «экспертиза» могут быть равнозначными.
Основными целями проведения технической экспертизы зданий и сооружений являются:
- оценка безопасности, соответствия по различным требованиям нормативных актов, стандартов и сводов правил;
- планирование и проектирование строительных работ (реконструкция, капитальный ремонт, перепланировка с задействованием несущих конструкций и т.д.);
- юридические задачи (оценка с определением рыночной стоимости, сбор доказательств для судебного спора и т.д.).
Что касается обследований, то они могут быть первичными (при вводе в эксплуатацию), плановыми или внеочередными. Все зависит от сроков и условий эксплуатации объекта, каких-либо воздействий на него, решений собственника и надзорных органов.
Первое плановое обследование проводится спустя 2 года после того, как здание было введено в эксплуатацию. В последующем, периодичность обследований зависит от условий эксплуатации – каждые 10 дет (обычные условия) или 5 лет (неблагоприятные условия – агрессивная среда, повышенная влажность, вибрация и т.д.). Техническую экспертизу проводят по мере необходимости. Примером назовем появление признаков дефектов, определение суда при рассмотрении спора и т.д. Также экспертное заключение обычно требуется, когда мы меняем функциональное назначение здания.
Обязательная или добровольная экспертиза?
С учетом нормативных актов, можно назвать только одну ситуацию, когда проведение экспертизы будет обязательным. В процесс согласования проектной документации при строительстве и реконструкции входит государственная или негосударственная экспертиза. Впрочем, ее нельзя отнести к обследованиям, так как работа ведется по представленным материалам. В добровольном или условно-добровольном порядке проводится:
- экспертиза как техническое обследование (об этом мы упомянули выше);
- судебная строительно-техническая экспертиза (название говорит само за себя, техническое обследование (по факту, является обязательной по мере наступления сроков эксплуатации объекта);
- техническая инвентаризация (является условно обязательной и предусматривает сбор общих сведений о характеристиках объекта);
- обследования и экспертизы после аварийных ситуаций (без заключения экспертов нельзя принять решение о дальнейшей эксплуатации здания).
Обследования являются обязательным этапом при проектировании. Например, перед реконструкцией нужно провести инженерные изыскания. Их не относят к экспертизам, но суть остается та же – здание и участок обследуют, чтобы выбрать безопасные проектные решения.
Государственная или негосударственная экспертиза проектной документации является обязательной лишь в случаях предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ). Добровольная экспертиза, как оценка соответствия, проводится еще и по основаниям Федерального закона № 384-ФЗ.
Нормативная база для проведения технической экспертизы зданий
Наши эксперты, как и специалисты других компаний, проводят любые обследования строго по требованиям правовых и нормативно-технических актов. Среди них выделим три руководящих документа:
- Федеральный закон №384-ФЗ – это регламент с основными и обязательными требованиями к безопасности зданий и сооружений;
- стандарт ГОСТ 31937-2024 – описывает процесс работы при обследовании, методики и т. д. (не распространяется на отдельные виды объектов);
- свод правил СП 102-2003 – устанавливает правила обследования несущих строительных конструкций, устанавливает признаки отнесения объекта к определенным категориям состояния.
На самом деле, перечень нормативно-технических актов намного больше. Мы выбираем их исходя из типа и функционального назначения объекта.
Как мы проводим техническую экспертизу зданий
Техническое обследование и экспертизу проводим поэтапно и последовательно. В том же ГОСТ 31937 описано три этапа, каждый из которых включает различные действия и проверки, выездные работы. Покажем, что туда входит на практике.
Подготовительный этап. На данной стадии технической экспертизы наш эксперт:
- изучает проектную, эксплуатационную, рабочую и исполнительную документацию (проекты, рабочие чертежи, акты приемки, журналы работ и т.д.);
- анализирует обращения, жалобы, предписания надзорных органов и т.д.;
- запрашивает дополнительные материалы, по которым можно изучить характеристики объекта (например, техпаспорт и поэтажные планы из архива БТИ);
- изучает вопросы, поставленные определением суда (если экспертиза назначена в рамках экономического или гражданского дела).
Проектная документация (если она сохранилась) дает «идеальное» представление о здании — как оно должно было быть построено. Далее эксперт сравнивает это «идеальное» состояние с «фактической» картиной, выявленной на объекте. Например, при обследовании склада, построенного 15 лет назад, заказчик может жаловаться на трещины в перекрытиях. Визуальный осмотр может указать на проблему материалов. Но, изучив архивную документацию, можно обнаружить, что изначально была предусмотрена несущая стена, которую собственник снес 10 лет назад. В таком случае экспертиза переходит от поиска дефектов к выбору решений для экстренного усиления.
Предварительное (визуальное) обследование. Сбор данных для исследований происходит на месте, т.е. наш эксперт выезжает на объект. В перечень действий входит:
- сплошное визуальное обследование несущих и ограждающих конструкций здания;
- выявление наиболее значимых дефектов (большие трещины, явные прогибы, очаги сильной коррозии и т.д.);
- составление ведомостей дефектов
- фотофиксация состояния здания и всех обнаруженных повреждений.
Результаты предварительного обследования станут основой для инструментальной диагностики и дополнительных исследований. Эксперт не в состоянии измерить прочность каждой условной колонны или сварного шва. Поэтому на визуальном этапе он определяет места наибольшего повреждения (например, колонны на нижних этажах с максимальной коррозией арматуры). Программа работ на дальнейших этапах фокусируется на этих участках.
Детальное (инструментальное) обследование. Эти работы проводим, если на предварительном этапе были обнаружены критические дефекты или если необходимо разработать проект реконструкции. Детальное обследование включает:
- измерение геометрических параметров конструкций, их элементов, узлов и инженерных систем;
- определение фактической прочности материалов конструкций;
- измерение параметров дефектов (например, ширины раскрытия трещин);
- определение фактических нагрузок и воздействий, действующих на конструкции;
- проведение поверочных расчетов, сбор нагрузок и т.д.
Объем работ может сузить перечень вопросов, которые поставлены для проведения исследования.
Методики экспертизы
Точность выводов экспертизы достигается за счет применения различных методов, описанных в стандартах и сводах правил. Ключевые методологические признаки:
- Измерение и фиксация. Эксперты определяют точные значения параметров дефектов (к примеру, величина прогибов перекрытий или отклонение уровня стен от вертикали), что подтверждается собранными данными.
- Испытание материалов. Это определение фактической прочности материалов конструкций (бетона, металла, кирпича) с применением методов неразрушающего контроля (НК).
- Расчеты. Используем фактические данные, полученные при обследовании (реальная прочность материалов, точные геометрические параметры и актуальные нагрузки, с учетом имеющихся дефектов и повреждений).
Как вариант, целью расчета будет понимание, соответствует ли ослабленная дефектами конструкция современным требованиям безопасности. Рассчитать что-либо можно, если исходные данные точны и подкреплены доказательствами (промежуточными документами).
Сроки проведения экспертизы
Сроки выполнения работ зависят от площади и объема здания, сложности его конструктивной схемы, степени физического износа и ряда других факторов. На практике, примерная продолжительность обследований и экспертиз составляет:
- простое визуальное обследование – от 1 дня до 1-2 недель;
- детальное обследование с основным комплексом неразрушающего контроля – от нескольких дней до 3–6 недель;
- комплексная экспертиза с уникальными объектами или требующая множества лабораторных испытаний – несколько недель или месяцев.
Срок проведения технической экспертизы может быть определен судом. По мере необходимости. его можно продлить (например, если возникла необходимость в дополнительных исследованиях).
Как эксперты проводят обследования и что в них входит
Ключевой инструмент в руках эксперта —это методы неразрушающего контроля (НК) Он позволяет оценить прочность, однородность и целостность материалов без повреждения конструкции, что значительно экономит время и ресурсы.
Любое обследование начинается с визуального и измерительного контроля. Далее, для получения количественных показателей, применяется специализированное оборудование. Вот пример по методам неразрушающего контроля для бетонных и железобетонных конструкций:
- Метод ударного импульса/отскока. Применяется для быстрого измерения прочности (класса бетона на сжатие) на поверхности, например, приборамиИПС-МГ4.10.
- Ультразвуковой контроль. Используется для выявления глубинных дефектов типа пустот, расслоений или нарушения сплошности, а также для оценки прочности бетона.
- Метод отрыва со скалыванием. Считается одним из прямых методов контроля. Он измеряет усилие, требуемое для отрыва части бетона вместе с закладным элементом. Это позволяет оценить прочность бетона на значительной глубине и определить качество сцепления бетона с арматурой.
А вот краткое описание доступных методов неразрушающего контроля для металлических конструкций:
- Ультразвуковой контроль. Незаменим для поиска скрытых дефектов в сварных соединениях, таких как трещины или непровары.
- Капиллярный контроль. Самый чувствительный метод для выявления микротрещин на поверхности металла, невидимых невооруженным глазом.
- Магнитный контроль. Применяется для обнаружения дефектов в ферромагнитных материалах (стали).
Ценность неразрушающего контроля неоспорима. Например, при обследовании большепролетного ферменного склада визуально конструкции могут выглядеть идеально. Но только применение ультразвукового контроля на сварных швах показывает скрытые дефекты (типа «непровар» в основных узлах ферм). Если положиться только на визуальный контроль, объект может рухнуть при первой же снеговой нагрузке.
Связь дефектов и износа
Все выявленные с помощью НК дефекты (грибок, коррозия, расслоение) напрямую являются отражением физического износа здания или ненадлежащих условий эксплуатации. Точное определение фактической прочности материалов позволяет эксперту дать следующие выводы и рекомендации:
- если снижение прочности незначительно, требуется восстановление, то есть доведение эксплуатационных качеств конструкций до уровня их первоначального (нормативного) состояния;
- если же снижение критично, требуется усиление, что обеспечивает повышение несущей способности конструкции или здания в целом сверх первоначальных проектных показателей.
Итогом работы эксперта являются четкие ответы на вопросы о дальнейшей судьбе объекта.
В зависимости от целей проведения обследований, эксперты отвечают на четыре ключевых вопроса:
- Какова категория технического состояния объекта? Это главный вывод, определяющий степень эксплуатационной пригодности конструкций.
- Каков прогнозируемый остаточный ресурс здания? Оценка остаточного срока безопасной эксплуатации здания до необходимости капитального ремонта, усиления конструкций или сноса (демонтажа).
- Возможна ли планируемая реконструкция? Может ли здание выдержать дополнительные нагрузки от надстройки, нового оборудования или перепланировки, с соблюдением коэффициентов запаса прочности.
- Какова степень морального износа? Насколько здание устарело применительно к современным требованиям технического оснащения и планировки.
Определение категории технического состояния входит в перечень работ по ГОСТ 31937-2024. Эксперт определяет степень эксплуатационной пригодности несущей конструкции или здания в целом, исходя из доли снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик.
В таблице мы показали категории технического состояния по указанному стандарту
| Категория состояния | Описание | Принятие решений и действие |
| Нормативное | Дефекты и повреждения отсутствуют. Несущая способность соответствует проекту. | Эксплуатация без запрета в соответствии с правилами. |
| Работоспособное | Имеются незначительные дефекты, но несущая способность конструкций не нарушена. | Требуется текущий ремонт для предотвращения дальнейшего развития дефектов. |
| Ограниченно работоспособное | Снижение несущей способности из-за дефектов. Существует риск угрозы безопасности при повышении нагрузок. | Обязательна разработка проекта усиления или восстановления. Эксплуатация с запретом на увеличение нагрузок. |
| Аварийное | Фактическая потеря несущей способности. Риск обрушения высок или уже произошел. | Немедленный запрет эксплуатации. Требуется экстренное усиление или снос. |
Определение категории имеет прямое практическое значение. Например, при обследовании перекрытие в цехе, где планируется установка нового тяжелого оборудования. Поверочный расчет может показать, что в условиях старой плановой нагрузки перекрытие было работоспособно. Но при новой, увеличенной нагрузке, коэффициент запаса прочности падает ниже допустимого уровня. Это свидетельствует об «ограниченно работоспособном» состоянии. Вывод эксперта будет однозначен – увеличение нагрузок невозможно без предварительного усиления плит перекрытия.
Какие документы оформляют после завершения технической экспертизы зданий и сооружений
Результатом технической экспертизы станет техническое заключение или отчет. Документ оформляем на основании ГОСТ 31937. Специальные правила установлены для подготовки заключения после судебной строительно-технической экспертизы.
Вот примерный перечень раздело заключения после технической экспертизы, проводимые по заданию собственника:
- Титульный лист. Включает данные об экспертной организации, все допуски СРО и цели проведения работы.
- Введение. Основание для работы, перечень целей и краткая характеристика объекта.
- Раздел 1. Общие данные: Подробное описание объекта, сведения о проектной и исполнительной документации, которая была изучена.
- Раздел 2. Результаты натурного обследования: Описание выявленных дефектов, прогибов, фиксация повреждений и, главное, результаты испытаний неразрушающего контроля и лабораторных испытаний.
- Раздел3. Поверочные расчеты. Представление расчетной схемы и анализ фактической несущей способности конструкций с учетом обнаруженных дефектов.
- Раздел 4. Выводы. Ключевой раздел. Определение категории технического состояния объекта в целом (например, ограниченно работоспособное).
- Раздел 5. Рекомендации. Разработка конкретных рекомендаций по дальнейшей эксплуатации, восстановлению, усилению или проектированию.
Ценность заключения не только констатации фактов и перечислении проблем, хотя и это крайне важно. Это еще и план действий с рекомендациями и предписаниями для собственника. В состав приложений мы включаем дополнительные материалы – фотофиксацию дефектов, копии протоколов испытаний, планы и разрезы с местами замеров и дефектов.
Как выбрать экспертов для проведения технической экспертизы зданий
Не нужно объяснять, что качество экспертизы напрямую зависит от квалификации специалистов, которые ее проводят. Поэтому и выбор экспертов должен основываться не столько на цене, сколько на подтвержденной компетентности и опыте работы. Мы советуем обращать внимание на следующие критерии.
- Соответствие обязательным требованиям. Таковым всегда является членство в СРО (подтверждается выпиской из реестра).
- Квалификация и ресурсы. Эксперт должен быть компетентным (иметь профильное высшее профессиональное образование и стаж) и независимым (незаинтересованным в исходе дела).
- Современная материально-техническая база. Наличие собственного оборудования для неразрушающего контроля и других направлений исследований (например, измерители прочности бетона и ультразвуковые диагностические приборы), что обеспечивает высокую точность исследований.
- Опыт работы с госорганами и судами. Важно, чтобы организация имела опыт аргументированной защиты своих заключений в судебных или надзорных инстанциях.
Всем перечисленным критериям отвечает компания «Смарт Вэй». Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложной ситуации!
