Основная цель проведения технической экспертизы объектов – подтверждение соответствия по нормам безопасности. Они содержатся в различных законах, сводах правил и стандартах. Эксперты проводят визуальный осмотр и инструментальную диагностику. Дополнительно экспертиза может включать испытания, лабораторные анализы и расчеты. Все перечисленное выполнят специалисты компании «Смарт Вэй» — по заданию собственника, по определению суда или распоряжению надзорного органа. Подробнее о порядке проведения технической экспертизы расскажем в статье.
Зачем и кому нужна техническая экспертиза строительных объектов
Техническая экспертиза — это не просто осмотр здания или поверхностный внешний аудит. Это комплексное исследование. Оно позволяет экспертам «заглянуть внутрь» строительных конструкций, оценить их реальную прочность и надежность, определить остаточный ресурс. Этот процесс является аналогом глубокой медицинской диагностики для человека. Важно не столько наличие «морщин» на фасаде, сколько состояние «сердца» — несущих конструкций.
Главный принцип, который лежит в основе технической экспертизы — нужно подтвердить или опровергнуть вывод о соответствии нормам безопасности. Прежде всего, они определены Федеральным законом № 384-ФЗ. Он устанавливает обязательные требования к безопасности объекта на протяжении всего его жизненного цикла, начиная от проектирования и заканчивая сносом.
В регламенте Закона № 384-ФЗ обозначены критерии оценки характеристик объекта, которые нужно соблюдать постоянно. Минимальные требования касаются механической, пожарной безопасности и энергоэффективности. Кроме того, закон обязывает учитывать потенциальные риски при воздействии различных внешних факторов — природного либо техногенного характера. Все это гарантирует безопасную эксплуатацию объекта.
Кому и когда потребуется экспертное заключение
Техническое заключение оформляется по итогам экспертизы и станет юридически значимым документом. Документ может потребоваться:
- Собственникам объекта или управляющей компании. Экспертиза проводится для планирования капитального ремонта, разработки мер по оптимизации расходов на эксплуатацию или при обнаружении серьезных дефектов (значительные трещины, промерзание или повышенная сырость). В результате у заказчика будет четкое понимание, в каком состоянии находится объект и какие инвестиции требуются для его поддержания в надлежащем, безопасном виде.
- Инвесторы и покупатели. Перед сделкой купли-продажи или страхование часто заказывают оценку и техническую экспертизу. Это позволит определить реальную рыночную стоимость объекта и учесть риски, связанные с эксплуатацией после покупки.
- Суды и государственные органы. Заключение используется для решения сложных вопросов — выделение в натуре доли собственников, отнесение объекта к движимому или недвижимому имуществу, определение размера ущерба после аварии или страхового случая.
Бывают и другие ситуации, когда у нашей компании заказывают экспресс-обследование или полноценную техническую экспертизу.
Основания для проведения технической экспертизы строительных объектов
Есть разные виды обследований, как обязательные, так и добровольные. К первым отнесем техническую инвентаризацию. Ее нельзя назвать полноценной экспертизой. Однако техинвентаризация, проводимая после ввода нового объекта, является мерой контроля за соответствием нормам безопасности.
Периодичность обследований и инвентаризации зависит от возраста и условий эксплуатации здания. Первичные обследования и экспертизы могут потребоваться уже в первые пару лет после ввода объекта в эксплуатацию. После строительства конструкция начинает работать под реальными нагрузками, и именно в этот период могут проявиться скрытые дефекты. Экспертиза даст возможность выявить и зафиксировать потенциальные проблемы, пока на объект действуют гарантийные обязательства застройщика.
Последующие плановые обследования, как правило, проводятся один раз в десять лет. Однако, если нежилое здание находится в сложных или агрессивных условиях эксплуатации (например, высокая влажность, вибрационные нагрузки) или если наблюдаются явные признаки технического износа, периодичность повторных исследований может быть сокращена.
Внеплановое обследование после ЧП и аварий
Непредвиденные ситуации, угрожающие целостности конструкций и всему зданию, требуют немедленной экспертной оценки для предотвращения дальнейших разрушений и обеспечения безопасности. Вот примеры ситуаций, когда нужны обоснованные и объективные выводы экспертов:
Аварийные ситуации и деформации. Экспертиза требуется при обнаружении резкого увеличения ширины трещин, видимой деформации несущих стен, перекрытий или колонн, а также после серьезных техногенных аварий, включая частичные обрушения.
Природные катаклизмы и ущерб. После воздействия стихийных бедствий, таких как сильные пожары, наводнения или землетрясения, необходимо оценить критичность полученного ущерба и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации объекта.
Возобновление строительства. Если возведение объекта было «заморожено» на длительный период, перед возобновлением работ проводится оценка сохранности конструкций и фундаментов. Это позволяет убедиться, что длительный простой не привел к необратимым дефектам, которые могут угрожать безопасности продолжения строительства.
Еще основанием для проведения экспертизы будет изменение нагрузок или функционала. Они должны быть предварительно обоснованы технически и проверены на соответствие несущей способности.
Реконструкция и капитальный ремонт. Техническое обследование является обязательным перед планированием работ, которые предполагают изменение площади, увеличение этажности, надстройку или значительную перепланировку. Экспертиза подтверждает, выдержат ли существующие несущие конструкции новые нагрузки.
Смена назначения объекта. При изменении назначения здания (например, со складского помещения на производственный цех или многофункциональный офисный центр). эксперты проверят, способны ли существующие перекрытия и фундамент выдержать новые, часто более высокие, нагрузки и вибрации.
Узаконивание перепланировки. Если собственником были самовольно выполнены строительные работы, затрагивающие несущие элементы (например, пробивка проемов или демонтаж части стены), экспертиза будет нужна для легализации изменений. Заключение подтверждает, что вмешательство не угрожает безопасности и соответствует требованиям ФЗ-384 и другим нормативным актам.
Нормативная база и требования к проведению технической экспертизы зданий
Техническая экспертиза — это не творческий, а строго регламентированный процесс. Он регулируется федеральными законами, сводами правил и государственными стандартами. Эксперт обязан следовать этим нормам, чтобы его заключение имело юридическую силу. Вот основные руководящие документы.
Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Он устанавливает общие, обязательные требования к безопасности разных типов объектов, то есть к их способности выдерживать нагрузки при эксплуатации. Здание должно оставаться безопасным на протяжении всего срока службы. Техническая экспертиза выступает в роли механизма контроля за выполнением этого требования.
ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Это основной межгосударственный стандарт, который регламентирует правила выполнения соответствующих работ. Помимо прочего, он определяет и порядок, методы, этапы проведения обследования, а также состав и форму итогового заключения. Более ранний стандарт ГОСТ Р 53778-2010 отменен.
Требования к экспертной организации
Очевидно, что проводить обследование и экспертизы могут только организации и специалисты, обладающие соответствующими знаниями и опытом.
Экспертная организация должна быть членом саморегулируемой организации (СРО). Это подтверждается выпиской из реестра. Одним из условий членства является регулярная аттестация и повышение квалификации для специалистов. Компания «Смарт Вэй» отвечает всем указанным требованиям.
Наличие собственного аттестованного штата специалистов и поверенного оборудования для проведения инструментального и лабораторного контроля, — еще одно важнейшее требование. Помимо прочего, это гарантирует точность полученных данных и объективность выводов в заключении.
Порядок проведения технической экспертизы объекта
Стандарт ГОСТ 31937-2024 разделяет техническую экспертизу на три основных этапа — подготовительные работы, обследование на месте (осмотр и инструментальные замеры), и камеральная обработка данных с оформлением документов. Ниже расскажем о каждом этапе подробнее.
1 этап: подготовительные работы, запрос и изучение документов на объект
Этот этап критически важен. Он позволяет эксперту не работать «вслепую», а заранее определить потенциально проблемные узлы, изучить особенности планировки здания и другие важные моменты. Из материалов, которые обычно предоставляет заказчик или которые мы сами запрашиваем, выделим следующие.
Проектная и исполнительная документация. Это своего рода «биография» здания. Эксперт запрашивает документы на архитектурные решения, конструктивные чертежи, схемы инженерных сетей, а также акты скрытых работ. Для нежилых объектов, таких как производственные цеха, часто требуются чертежи на фундаменты технологического оборудования. Оно может создавать значительные дополнительные нагрузки.
Технический паспорт и поэтажные планы. Эти документы необходимы для оценки первоначальной геометрии здания, выявления любых самовольных перепланировок или изменений, а также для фиксации габаритов и планировки до начала обследования.
Журналы осмотров и ведомости дефектов. Эксплуатирующая организация обязана вести собственные журналы технического состояния. Изучение этих документов позволяет эксперту понять, какие проблемы (например, протечки, трещины) уже были обнаружены персоналом, как часто они возникают, и помогает определить зоны, требующие первоочередного инструментального исследования.
Вот пример из нашей практики. При обследовании производственного цеха, где наблюдалась прогрессирующая трещина в фундаменте, эксперт запросил историю эксплуатации. Анализ документов показал, что два года назад владелец установил новый, более мощный станок, создающий повышенную вибрацию, о чем не было уведомлено. Таким образом, документация позволила не только констатировать факт трещин, но и точно установить цепь событий. Наш эксперт связал причину (новое оборудование и нагрузки) и следствие (дефекты в фундаменте), изложил эти выводы в техническом заключении.
2 этап: обследование на месте
На этом этапе эксперт выезжает на место. Дату и время согласовываем заранее, чтобы не было недоразумений. В зависимости от ситуации и техзадания, проводятся следующие мероприятия.
Визуальный осмотр, фотофиксация объекта и выявленных дефектов. Эксперт проводит общий осмотр здания, всех помещений и конструкций. Фиксирует очевидные проблемы: трещины, коррозию, отслоения, протечки, биоповреждения. Этот первичный осмотр позволяет определить объем последующих инструментальных и лабораторных работ (если требуется).
Обмерные работы и геодезия. Это можно назвать «снятием мерок». Проводятся замеры по всем геометрическим параметрам, по толщине конструкций, пролетов и т.д. Критически важно определение вертикальных отклонений (кренов) и фактических прогибов перекрытий, так как это напрямую влияет на оценку несущей способности.
Инструментальные испытания и отбор проб. Для получения точных данных о фактическом состоянии материалов мы используем методы неразрушающего контроля. Далее, если необходимо, заказываем лабораторные испытания по различным параметрам.
С учетом практики проведения технических экспертиз, приведем три примера инструментального обследования.
Измерение прочности бетона. Фактическая прочность бетона определяется неразрушающими методами с помощью склерометров (молоток Шмидта) или ультразвуковых приборов. Это позволяет определить, соответствует ли фактическая марка бетона проектным значениям и оценить степень его износа.
Магнитометрический метод. Этот метод позволяет точно найти и определить местоположение арматуры внутри железобетонных конструкций, а также измерить толщину защитного слоя бетона. Если защитный слой недостаточен, арматура подвергается коррозии, что критически снижает долговечность и несущую способность здания.
Определение влажности. Используются методы, такие как нейтронный или электрический, для измерения влажности бетона или каменной кладки. Избыточная влажность, особенно в сочетании с цикличным замерзанием и оттаиванием, является частой причиной разрушения ограждающих и несущих конструкций в холодное время года.
3 этап: камеральная обработка (что может быть целью экспертизы)
На заключительном этапе эксперт анализирует все собранные данные, выполняет поверочные расчеты и делает выводы о состоянии объекта. Вот три ключевые цели, достигаемые на этапе камеральной обработки:
Определение категории технического состояния. На основании результатов обследования и поверочных расчетов, эксперт устанавливает текущий статус здания. Категория может быть: исправное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное. Вывод о состоянии «Ограниченно работоспособное» является, пожалуй, наиболее важным и частым. Он говорит о том, что несущая способность конструкции снижена, но угрозы внезапного обрушения пока нет. Однако это прямой сигнал собственнику о необходимости срочных инвестиций в усиление, чтобы избежать перехода в аварийное состояние.
Оценка возможности реконструкции/увеличения нагрузок. Если экспертиза проводится по запросу о планируемых изменениях, эксперт выполняет проверочный расчет конструкций с учетом будущих, увеличенных эксплуатационных нагрузок. Экспертиза дает однозначный ответ на вопрос: «Могу ли я надстроить еще один этаж или разместить тяжелое оборудование на этом перекрытии?».
Установление причин дефектов и выдача рекомендаций. Эксперт не только констатирует наличие дефекта, но и объясняет, почему он возник (например, промерзание стен — следствие некачественной гидроизоляции или отсутствия необходимого защитного слоя у арматуры). В заключении предлагаются конкретные технические рекомендации по устранению, восстановлению и усилению конструкций, соответствующие сводам правил.
Документы по итогам технической экспертизы зданий и сооружений
Главный результат работы наших экспертов — техническое заключение (отчет). Этот документ должен соответствовать требованиям Приложения Б ГОСТ 31937-2024. Кратко расскажем, что входит в содержание технического заключения по ГОСТ 31937-2024.
Общие сведения. Адрес объекта, цели проведенного обследования, сведения о собственнике, год возведения здания, год и характер выполнения последнего капитального ремонта. Обязательно указываем конструктивный тип здания (например, каркасный, со смешанным каркасом или с несущими стенами).
Результаты обследования и расчеты. Это основная, доказательная часть. Содержит подробное описание всех обследованных конструкций, их фактических характеристик (прочности материалов, влажности), результаты визуального и инструментального осмотра.
Обязательные приложения. Включают ведомость дефектов и повреждений, чертежи конструкций с детальными обмерами, протоколы лабораторных или инструментальных испытаний и подробную фотофиксацию, обосновывающую выводы.
Выводы и рекомендации. Самая важная итоговая часть. Здесь указываем итог работы — категория технического состояния объекта или отдельных его конструкций. Также даем рекомендации по дальнейшей безопасной эксплуатации, ремонту или усилению.
Вот таблица, где мы разъяснили все категории технического состояния объекта (по ГОСТ 31937-2024)
| Категория | Описание | Последствия и рекомендации |
| Исправное | Здание полностью соответствует проектным требованиям и готово к безопасной эксплуатации. | Эксплуатация без дополнительных ограничений. Плановое обследование через 10 лет. |
| Работоспособное | Есть незначительные дефекты (например, косметические), не влияющие на несущую способность и общую безопасность. | Требуется устранение дефектов в ходе текущего планового ремонта. |
| Ограниченно работоспособное | Обнаружены повреждения, снижающие несущую способность, но угрозы внезапного обрушения нет. | Требуется разработка проекта усиления и восстановления конструкций (капитальный ремонт). |
| Аварийное (Недопустимое) | Имеются критические повреждения и дефекты, конструкция может обрушиться в любой момент. | Немедленное прекращение эксплуатации. Необходим снос или экстренные противоаварийные мероприятия. |
Для особо сложных, уникальных или высотных зданий, ГОСТ требует от эксперта более глубокой оценки безопасности. Например, в заключении должно быть указано предельное значение крена (наклона) и период основного тона собственных колебаний.
Кейсы ООО «Смарт Вэй»: техническая экспертиза зданий любой сложности
Кейс 1. По результатам обследования мы выбрали безопасные решения для сноса здания и оформили проектную документацию.
Кейс 2. Итогом также стал демонтаж здания, после чего мы оформили еще и акт обследования для Росреестра.
Где можно использовать документы после технической экспертизы зданий
Техническое заключение — это юридически значимый документ. Он станет основой для принятия ключевых решений во всех сферах: от финансовых до судебных:
- заключение эксперта является важным доказательством в правовых спорах и административных процедурах;
- только заключение с категорией «Аварийное» является основанием для признания здания таковым в установленном порядке;
- экспертиза помогает определить, относится ли объект к движимому или недвижимому имуществу, а также является ли он капитальным или временным строением;
- в случае наступления страхового случая (например, пожара или затопления), экспертиза важна для определения размера компенсации;
- для инвесторов, приобретающих старые объекты под реконструкцию, заключение позволяет точно рассчитать необходимые вложения (CapEx) на восстановление и усиление.
Еще результаты экспертиз важны для текущей эксплуатации, проектирования различных видов строительных работ. В заключении содержатся все необходимые исходные данные — фактическая прочность, обнаруженные дефекты и расчетные нагрузки.
Закажите техническую экспертизу строительных объектов в нашей компании. Гарантия качества, большой опыт работы и сжатые сроки – это далеко не все преимущества, которые получают клиенты ООО «Смарт Вэй»!
