Строительное обследование зданий и сооружений представляет – это не просто визуальный осмотр, а полноценная диагностика. Его основная цель заключается в определении фактического технического состояния конструкций и объекта в целом. Для этого нужно собрать исходные данные и дать оценку несущей способности, а также установить, насколько безопасно дальнейшая эксплуатация. Все виды строительных обследований проводят эксперты ООО «Смарт Вэй». Все самое важное. что нужно знать собственнику – в нашем материале.
В каких случаях нужно провести строительное обследование зданий
С точки зрения закона, сводов правил и стандартов, любое здание можно эксплуатировать только при соответствии требованиям безопасности. Это очень емкое понятие. Убедиться, что отвечает всем критериям, поможет строительное обследование. Прежде всего, так мы подтвердим соответствие основному нормативному акту — Федеральному закону № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Обследование можно сравнить с техническим обслуживанием машины или оборудования. Оно может быть плановым или внеплановым. Вот обязательные условия для назначения обследования:
- Плановое регулярное обследование. Проводится в соответствии с периодичностью, установленной нормативными документами, для контроля за состоянием действующего объекта. Это требование актуально для всех зданий.
- Перед реконструкцией, капитальным ремонтом или другими видами строительных работ. Если собственник планирует внести изменения в несущие конструкции, увеличить нагрузки (например, добавить этаж или разместить тяжелое оборудование), то необходимо получить экспертное заключение или вводные данные для проектирования. Это подтвердит, что здание способно выдержать новые условия эксплуатации.
- После аварий, стихийных бедствий или обнаружения дефектов. Если на объекте выявлены признаки неисправности (например, трещины, значительные прогибы, просадки фундаментов), нужно срочно оценить, не находится ли здание в недопустимом или предаварийном состоянии.
С введением в действие ГОСТ 31937-2024 (май 2024 года) произошли изменения в периодичности проведения обследований. Это новшество актуально для собственников всех нежилых зданий. Согласно новому стандарту, первое обследование технического состояния нужно провести не позднее, чем через 2 года с момента ввода здания в эксплуатацию. Владельцы объектов теперь обязаны планировать расходы на диагностику или экспертизу заранее, чтобы избежать претензий со стороны госорганов.
Виды обследований объектов
Вид обследования зависят от той цели, которую перед собой ставит собственник. Вот основная градация:
- техническая инвентаризация (проводится БТИ или иной организацией, чтобы собрать исходные данные о характеристиках объекта, оформить паспорт и поэтажные планы);
- инженерные изыскания (обязательное обследование перед реконструкцией объекта);
- судебная строительно-техническая экспертиза (проводится по определению суда для рассмотрения какого-либо спора);
- обмеры, с координированием или без такового (для сбора данных, на основании которых объект поставят на кадастровый учет, либо ля обновления сведений в ЕГРН).
Могут быть и другие виды обследований – тепловизионное и т.д. В каждом случае определяем, что именно нужно установить по итогам выездной работы.
Что касается содержания обследований, как процедуры, то их делят на 3 основных этапа. Они проводятся последовательно или отдельно.
Предварительное (визуальное) обследование. Эксперт выезжает на объект и проводит визуальный осмотр. С помощью измерительных инструментов и фотофиксации он собирает и закрепляет информацию о состоянии конструкций и инженерных систем, обо всех видимых дефектов (трещины, признаки коррозии, увлажнения, деформации). На этом этапе также выполняем контрольные замеры. Они позволяют сверить фактическую геометрию конструкций с проектной документацией (если она имеется).
Комплексное (детальное) обследование. Это самый полный и глубокий вид диагностики. Оно включает в себя все элементы визуального этапа, но дополняется инструментальными изысканиями, лабораторными испытаниями материалов, а также поверочными расчетами. В ходе комплексного обследования мы не просто фиксируем наличие дефектов, но и определяем фактическую прочность материалов (например, прочность бетона или марку кирпича), исследуем грунты основания (через вскрытие шурфов) и выполняем расчеты по остаточной несущей способности конструкций.
Целевое обследование. Данный вид работ фокусируется на оценке состояния только определенных, конструкций или инженерных систем, либо из блоков. Например, если собственник планирует ремонт кровли, но сомневается в надежности несущих конструкций чердачного перекрытия, проводится обследование только этого элемента.
Нормативная база для проведения строительного обследования зданий
Экспертное заключение имеет юридическую силу только если оно полностью соответствует нормативной базе. Для соблюдения норм технической безопасности зданий мы опираемся на 3 основных документа (в целом, их намного больше – десятки, если не сотни разных сводов правил и стандартов).
| Правовой или нормативно-технический акт | Краткое назначение | Сфера применения |
| Закон № 384-ФЗ | Технический регламент о безопасности | Устанавливает обязательность безопасной эксплуатации объекта на протяжении всего его жизненного цикла. |
| ГОСТ 31937-2024 | Основные правила обследования и мониторинга | Регламентирует процедуру, сроки, этапы (подготовительный, визуальный, инструментальный) и требования к содержанию и оформлению отчета. |
| СП 13-102-2003 | Руководство по обследованию | Предоставляет детальные методические рекомендации для экспертов, объясняющие, как именно проводить обмерные работы, вскрытия и испытания на практике, дополняя требования ГОСТ. |
Еще раз вернемся к ГОСТ 31937-2024, о котором уже упомянули выше. Обновление стандарта привело к ужесточению требований не только к срокам первого обследования, но и к деятельности экспертных организаций. Если надзорные ведомства обнаружат факты отступления от законодательных требований или проведение обследования по недействующим, это может стать основанием для лишения организации аккредитации и даже исключения ее из СРО.
Особенности проведения строительного обследования зданий
Важно понимать, что строительное обследование — это инженерная диагностика. Она принципиально отличается от технического надзора. Строительное обследование отвечает на вопрос: «В каком состоянии находится здание сейчас, и почему возникли дефекты?». Строительный контроль (надзор) отвечает на вопрос: «Правильно ли подрядчик выполняет запланированные работы?».
В ходе обследований проводится оценка напряженно-деформированного состояния конструкций. Это одна из самых сложных и ответственных задач, особенно когда здание готовят к реконструкции с изменением нагрузок (например, надстройка этажей, перенос стен). Эксперт не может ограничиться только измерением прочности материала. Он обязан выполнить поверочные расчеты с использованием компьютерного моделирования. Такое углубленное обследование докажет, что новая схема нагрузок и деформаций, возникающая после реконструкции, не приведет к превышению предельных состояний и не создаст угрозы разрушения.
Какие вводные данные нужны для строительного обследования зданий
Сроки, точность и стоимость обследования во-многом зависят от того, насколько полно собственник объекта (наш заказчик) подготовил исходную документацию. Чем меньше «белых пятен» в истории здания, тем быстрее мы перейдем от подготовительного этапа к полевым работам. Для предварительного анализа важны следующие материалы.
Документы, подтверждающие право собственности и техническое состояние. Сюда входит выписка из ЕГРН, поэтажные планы и технический паспорт из БТИ. на здание (сооружение). Мы сами может запросить такие документы, если заказчик оформит доверенность.
Документы об эксплуатации объекта и ранее выявленных проблемах. Сюда отнесем акты осмотров, регламенты по обслуживанию, дефектные ведомости и т.д. Они позволяют эксперту проследить историю объекта и динамику проявления дефектов. Например, растет ли ширина трещины, или как быстро происходит коррозия в конкретном узле. Так мы сможем точнее спрогнозировать остаточный срок службы конструкций и подготовить рекомендации собственнику.
Документы о ранее проведенных ремонтах, перепланировках или реконструкциях. Сюда входят материалы инженерных изысканий, проектная и исполнительная документация, акты приемки работ и т.д. Без этих документов могут потребоваться дополнительные, разрушающие вскрытия конструкций, чтобы подтвердить соответствие заявленных изменений реальному положению дел.
Как проводится строительное обследование на месте
сроки выполнения комплексного обследования (например, в Москве и Московской области) начинаются от 8 рабочих дней. После оформления технического задания и получения документов от клиента, мы начинаем предварительное изучение ситуации.
Подготовительный этап: сбор и анализ информации. Наши эксперты тщательно изучают технический паспорт, поэтажные планы и материалы о ранее выявленных дефектах. Далее разрабатываем программу работ. Там указываем места, где будут проводиться вскрытия, отбор образцов, шурфование для исследования фундаментов, и точки, где будет проводиться неразрушающий контроль. Программу обследований зачастую приходится уточнять в ходе визуального осмотра.
Визуально-измерительный этап: фиксация дефектов. На этом этапе эксперты выезжают на объект для осмотра. Основная задача — составить схемы расположения трещин, измерить их раскрытие, зафиксировать геометрические параметры конструкций и их отклонения от вертикали или горизонтали. Проводится фотофиксация всех выявленных дефектов и повреждений. Этот этап позволяет подтвердить или скорректировать программу обследования, основываясь на реальной картине.
Инструментально-лабораторный этап: неразрушающий контроль и пробы. Это самая ответственная часть работы. Мы применяется специализированное поверенное оборудование для получения точных данных о материалах и конструкциях. Основные методы:
- Неразрушающие методы контроля (НКТ). Применяются, например, ультразвуковой метод определения прочности бетона (регламентирован ГОСТ 17624) или метод ударного импульса. Эти методы позволяют быстро и без повреждения конструкций получить данные о прочности материалов.
- Шурфование. Вскрытие грунта и конструкций фундамента (откопка шурфа). Это необходимо для оценки состояния гидроизоляции, заглубления фундамента, а также для визуальной оценки материала и наличия агрессивного воздействия грунтовых вод.
- Отбор образцов (кернов). В случае, если данных НКТ недостаточно, из конструкций извлекаются образцы (керны бетона, части кладки), которые отправляются в аккредитованную лабораторию для точного определения физико-механических характеристик, таких как плотность, прочность на сжатие и морозостойкость.
Выбор методов обследований зависит от цели их проведения, от характеристик и состояния объекта.
На что обращают внимание эксперты
Работа экспертов сосредоточена на выявлении не косметических изъянов, а признаков критической потери несущей способности. Именно это может привести к аварийным ситуациям, разрушениям и обрушению.
Фундаменты и грунты основания. Фундамент является наиболее критичным элементом здания. От него зависит стабильность всей конструкции объекта. Через вскрытие шурфов эксперт ищет признаки неравномерной осадки, которая проявляется в виде характерных осадочных трещин в вышележащих стенах.
Особое внимание уделяем состоянию гидроизоляции, наличию разрушений материала фундамента (например, коррозии бетона или кладки) и оценке агрессивности грунтовых вод. Если фундамент «устал» или разрушается под действием влаги и нагрузок, под угрозой находится безопасность всего здания.
Несущие конструкции (колонны, балки, плиты). При обследовании несущего каркаса (колонн, балок, плит перекрытий) эксперты ищут признаки потери расчетной прочности: активную коррозию рабочей арматуры, расслоения и сколы защитного слоя бетона, превышение нормативных прогибов и наличие силовых трещин.
На основе данных неразрушающего контроля и лабораторных испытаний определяется фактическая прочность материала. Важно отметить, что степень критичности выявленных дефектов напрямую влияет на присвоение зданию категории технического состояния.
Ограждающие конструкции и узлы сопряжения. Обследование касается не только несущих, но и ограждающих конструкций (стен, перегородок), а также узлов, где соединяются разные элементы. Именно в узлах сопряжения часто возникают концентраторы напряжений и деформации.
Для нежилых зданий, особенно отапливаемых, важно оценить теплотехнические свойства конструкций. Эксперты определяют наличие мостиков холода, зон промерзания или повышенной влажности (точек росы), что влияет на внутренний микроклимат, сохранность отделки и энергоэффективность здания.
Документы после строительного обследования зданий
Итогом работы является техническое заключение о состоянии здания и его конструкций. На основные выводов и рекомендаций из этого документа собственник планирует дальнейшие действия, от организации планового ремонта до принятия решения о сносе или капитальной реконструкции.
Техническое заключение
Заключение оформляем на основании ГОСТ 31937-2024. Документ содержит не только выводы, но и доказательную базу, включая:
- описание проведенных работ;
- поэтажные обмерные чертежи и планы;
- протоколы неразрушающего контроля и лабораторных испытаний;
- фотофиксацию всех дефектов;
- поверочные расчеты несущей способности (если они проводились).
Обязательная часть заключения — присвоение категории технического состояния Эксперт присваивает одну из трех основных категорий, о которых мы расскажем в виде таблицы.
| Категория состояния | Описание | Необходимые действия |
| Работоспособное (Р) | Конструкции полностью исправны; имеющиеся мелкие дефекты не влияют на безопасность. | Плановое техническое обслуживание. |
| Ограниченно работоспособное (О) | Присутствуют значительные дефекты, которые снижают несущую способность, но внезапное обрушение маловероятно. | Срочное проектирование и выполнение восстановительных или усиливающих работ. |
| Недопустимое (Н) | Исчерпание несущей способности или критические деформации, представляющие реальную опасность обрушения. | Немедленное ограничение или прекращение эксплуатации, немедленные меры по предотвращению аварии. |
Практические рекомендации
Заключение должно быть максимально практичным. Помимо формального вывода о категории, оно содержит четкие и выполнимые указания:
- какие именно конструктивные элементы требуют немедленного усиления, замены или ремонта;
- рекомендуемые сроки выполнения этих работ;
- перечень необходимых мероприятий для разработки рабочей документации, на основе которой подрядчик сможет выполнить усиление или ремонт.
По мере необходимости, мы сразу подготовим проектную и иную документацию для устранения дефектов, проведения перепланировки или иных видов строительных работ.
Кейсы ООО «Смарт Вэй»: оперативное обследование и решение самых сложных задач
Кейс 1. Проведено обследование кровли, а для устранения дефектов разработан проект капитального ремонта.
Кейс 2. Обследование проводилось перед сносом здания, а на фото — приложение к акту обследования кадастрового инженера.
Что влияет на сроки и стоимость строительного обследования зданий
Стоимость и сроки проведения строительного обследования зданий определяем индивидуально – после согласования техзадания и предварительного анализа ситуации. Вот что может повлиять на выполнение задач:
- Объем, высота и сложность геометрии объекта. Всегда есть прямая зависимость между объемом, этажностью, высотой здания и трудозатратами экспертов. Те же высотные работы, особенно на фасадах или кровле, могут потребовать привлечения специальной подъемной техники, что неизбежно увеличивает бюджет.
- Цель обследования и необходимость сложных расчетов. Обследование, целью которого является плановая проверка состояния, значительно отличается по стоимости от обследования для реконструкции. Поэтому собственнику важно четко формулировать техническое задание. Если реконструкция не планируется, не стоит заказывать избыточные инженерные изыскания.
- Наличие и качество исходных данных. Полный пакет документов на здание (технический паспорт, поэтажные планы и т.д.) может значительно сократить подготовительный этап и, соответственно, общую стоимость работ. Если нашим экспертам приходится восстанавливать обмерные чертежи, выполнять обширное шурфование и вскрытие конструкций «вслепую» из-за отсутствия документации, это увеличивает трудоемкость и сроки исполнения.
Мы рассказали только про общие нюансы строительного обследования зданий и сооружений. Не теряйте время – уточните подробности у наших экспертов и закажите эту услугу прямо сейчас. ООО «Смарт Вэй» всегда отвечает за качество работы!
