Перед реконструкцией всегда проводятся инженерные изыскания. Это больше чем просто обследование. Экспертам нужно собрать данные для разработки проекта – о реальном состоянии здания и его конструкций, об особенностях земельного участка и подземных коммуникаций, близлежащей застройке. Важно понять, какие решения будут безопасны, а что нельзя сделать в ходе предстоящей реконструкции. Обследование проведут эксперты компании «Смарт Вэй». В статье мы расскажем о некоторых нюансах инженерных изысканий, с примерами из практики.
Зачем нужно обследование здания для реконструкции
Реконструкция нежилого здания — это работы, которые влекут изменения в исходных параметрах объекта или направлены на замену/восстановление несущих конструкций. В отличие от нового строительства, при реконструкции мы работаем со строением, которое уже имеет историю эксплуатации, скрытые дефекты и, зачастую, утраченную документацию. В этом контексте обследование, а точнее инженерные изыскания, можно сравнить с комплексной медицинской диагностикой. Наша задача — поставить точный диагноз перед началом «хирургического вмешательства».
Суть обследования перед любой реконструкцией здания заключается в следующем:
- нужно получить достоверные сведения о фактическом состоянии объекта, несущих конструкций и грунтового основания;
- необходимо проверить, нет ли дефектов и повреждений, которые скажутся на выборе проектных решений;
- нужно сделать расчеты по нагрузкам, так как на конструкции здания может приходиться дополнительный вес;
- необходимо сделать выводы и рекомендации, которыми будут руководствоваться проектировщики.
Особенно важно оценить, насколько существующие элементы готовы принять новые нагрузки. Они неизбежны при любых серьезных изменениях, будь то надстройка этажей, изменение функционального назначения помещений или замена условного перекрытия. Обнаружение скрытых дефектов или низкого качества материалов позволяет включить работы по усилению проект, избежать простоев, переделки и предписаний от надзорных органов.
Инженерные изыскания – обязательный этап перед реконструкцией
Проведение инженерных изысканий является обязательным условием для реконструкции. Об этом прямо сказано в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ). Материалы по итогам изысканий входят в состав приложений проекта. Мы направляем все эти документы на экспертизу и согласования. Каждое проектное решение должно подкрепляться выводами из заключения о результатах изысканий.
В ГрК РФ прописано, что при реконструкции могут осуществляться замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта. Это не избежать и при изменении параметров объекта (настройка, пристройка и т.д.). Проектные решения не должны ухудшить состояние здания и отдельных конструкций. Соответственно, работа с документами и с выездом на место будет включать:
- Техническое обследование конструкций. Диагностика самого «тела» здания: определение прочности материалов (бетон, металл, кладка), выявление дефектов, коррозии, трещин и оценка фактической несущей способности фундаментов, стен и перекрытий.
- Инженерно-геологические изыскания. Исследование грунтов основания и гидрогеологических условий на участке. Эти данные необходимы для оценки того, как существующий грунт реагирует на новые, увеличенные нагрузки от реконструируемого объекта.
- Инженерно-геодезические изыскания. Определение точных геометрических параметров здания, выявление фактических кренов или деформаций. Сюда же может входить создание топографической основы для проектирования.
Особое внимание уделяем геологическим изысканиям. Многие заказчики ошибочно полагают, что если фундамент выдержал десятилетия, то грунт способен выдержать и новые нагрузки. Это критическая ошибка. Реконструкция практически всегда предполагает увеличение нагрузок (даже без надстройки). И если сам фундамент находится в работоспособном состоянии, грунт под ним может быть не готов принять дополнительный вес. Не забываем, что за годы эксплуатации зачастую сильно меняются гидрогеологические условия. Результаты изысканий покажут, требуются ли работы по усилению грунта или конструкций самого фундамента. Как вариант, это можно сделать путем расширения его опорной площади (устройства «башмаков»)
Нормативная база для обследования здания перед реконструкцией
Основой для проведения всех работ по обследованию зданий и сооружений являются государственные стандарты и своды правил. Она дополняют и уточняют общие требования, указанные в ГрК РФ. Посмотрим, как это сказывается на работе наших экспертов. Вот три основных, хотя и не единственных, нормативно-технических актов:
- ГОСТ 31937-2011 («Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния») – описывает состав работ, требования к их выполнению и определяет обязательные формы документации;
- СП 13-102-2003 («Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений») – здесь описана методик для проведения любых обследований, множество технических требований и нюансов;
- СП 47.13330.2016 – является профильным сводом правил для проведения инженерных изысканий.
Результатом после обычных обследований станет присвоение одной из четырех категорий технического состояния. Это актуально и для изысканий перед реконструкцией. Но перечень выводов будет существенно шире. Например, выявляется «ограниченно работоспособное» состояние конструкций, проект должен предусматривать мероприятия по их восстановлению и усилению. Если же состояние признается «аварийным», работы по реконструкции вообще могут оказаться невозможны, ведь это создает угрозу зданию, людям и имуществу.
Особенности проведения обследования зданий перед проектированием реконструкции
Обследование перед реконструкцией проводим после заключения договора на проектирование. На этом этапе согласовываем и техническое задание, хотя оно больше относится именно к выбору проектных решений. Вот некоторые направления работы в ходе изысканий.
Фундаменты и основания. Фундамент — это основа здания. Обследование проводим с учетом типа основания и поставленных задач. Как вариант, оно включает отрывку контрольных шурфов для оценки фактического состояния кладки или бетона фундамента, глубины заложения и выявления дефектов. Обязательным является также лабораторное исследование грунта, расположенного непосредственно под подошвой фундамента.
Оценка прочности материалов. Если проектная документация на здание утеряна (а зачастую и при ее наличии), важно установить реальные физико-механические свойства материалов. Для этого применяем неразрушающие методы (ультразвук, пластическая деформация, магнитометрический метод для арматуры). В сложных случаях или для получения максимально точных данных может потребоваться применение разрушающих методов — отбора кернов или отрыва со скалыванием. Эти испытания определяют фактическую марку бетона или класс стали, что необходимо для поверочных расчетов на новые проектные нагрузки.
Расчеты по несущей способности конструкций. Помимо чисто механической безопасности, обследование включает и оценку морального износа. К примеру, обследование может выявить несоответствие конструкций современным требованиям (как вариант, по теплозащитным качествам ограждающих конструкций или звукоизоляции). Мы заложим в проект решения по модернизации, что улучшит состояние объекта и его рыночную цену.
Материалы изысканий будут проверять наряду с проектом. Поэтому важна каждая деталь, от членства СРО проектной или экспертной организации до обоснования методики обследований. Обратившись к нам, вы сможете забыть о проблемах с согласованиями!
Какие сведения и документы нужны для инженерных изысканий
Для того чтобы специалисты приступили к основному этапу изысканий, им необходимы вводные данные и документы от заказчика. В основной комплект материалов (часть из них мы можем запросить самостоятельно) входят:
- Правоустанавливающие документы. Документы, подтверждающие право собственности на объект, характеристики здания и земельного участка.
- Архивные проектные и исполнительные документы. Это чертежи, архитектурные планы, разрезы, сведения об авторе проекта, годе постройки, использованных материалах и технологиях.
- Сведения о ранее проводимых работах и инцидентах. Любые акты о капитальных ремонтах, предыдущих обследованиях, перепланировках, сведения о возможных аварийных ситуациях (пожар, затопление, землетрясение).
В техническом задании мы опишем и цель (итог) реконструкции. Это тоже скажется на ходе изысканий. Например, если предстоит надстройка этажей, то в здании появятся новые стены и перекрытия, лестничные проемы. В ходе обследований мы определим, как наиболее безопасно и эффективно расположить их.
Даже если реконструкция затронет только часть большого здания, изыскания проводим в полном объеме. Нельзя исключать деформаций или иных негативных последствий из-за изменения в конструктивной схеме объекта. Не забываем и о подземных коммуникациях, которые есть практически везде. Их нужно защитить от работы техники и других факторов. Места для размещения защитных конструкций тоже можно выбрать в ходе изысканий.
Как проводится обследование в здании и на участке
Обследование включает полевые и камеральные работы. Как мы сказали выше, все начинается с подготовки — сбор и анализ исходных данных, документов и архивных сведений. После этого можно составить план или программу изысканий, определить состав специалистов. Обычно сюда входят инженеры, техники и проектировщики.
Далее приступаем к полевым работам. В состав инженерных изысканий перед реконструкцией входит:
- Визуальный осмотр. Первичная фиксация видимых дефектов и повреждений (трещин, прогибов, следов коррозии, протечек). Поверхностный осмотр позволяет определить необходимость и объем детального (инструментального) этапа.
- Обмерные работы. Проводятся точные замеры фактических габаритов конструкций, пролетов, высот. Это нужно для установления соответствия или несоответствия конструкций исходным проектным данным, а также для создания актуальных чертежей.
- Инструментальное обследование конструкций. Применяются как неразрушающие, так и, при необходимости, разрушающие методы. Например, для оценки прочности бетона используются ультразвуковой метод или метод отрыва со скалыванием. Для оценки долговечности железобетона применяется магнитометрический метод для измерения толщины защитного слоя и выявления расположения арматуры. Также производится отрытие контрольных шурфов для обследования фундамента.
- Обследование участка. Выполняется бурение скважин, отбор проб грунта и грунтовых вод для последующего лабораторного анализа.
Далее изыскания переходят на этап камеральных и лабораторных работ. Помимо прочего, эксперты проводят лабораторный анализ отобранных образцов (бетона, стали, грунта, воды) для получения точных физико-механических характеристик.
Затем идет обработка всех полученных данных и выполнение расчетов. Инженеры определяют фактическую несущую способность конструкций и сравнивает ее с требуемой нагрузкой по будущему проекту реконструкции. На этом этапе делаем и выводы о категории технического состояния.
Стоимость и сроки
Точную стоимость и сроки обследования для реконструкции определяем индивидуально. В большинстве случаев согласовываем цену сразу за изыскания и проектирование. Дополнительно, может предложить услуги по сопровождению согласований, так как это не самый просто процесс.
Вот ключевые факторы, которые обычно сказываются на стоимости обследования:
- Объем выборки и категория состояния здания. Если в результате визуального осмотра выявляется большое количество дефектов, или здание, предположительно, находится в «ограниченно работоспособном» или «аварийном» состоянии, требуется больше контрольных вскрытий и лабораторных испытаний, расчетов.
- Наличие или отсутствие исходной документации. Потеря проектных и исполнительных документов вынуждает проводить тотальное обследование всех элементов для восстановления их параметров («обратное проектирование»). Это увеличивает трудоемкость и стоимость работ.
- Глубина и сложность инженерных изысканий. Требования к бурению скважин, количество проб грунта и длительность мониторинга (если необходим контроль грунтовых вод) напрямую влияют на смету.
Подготовительный этап может занять от одной до двух недель. Полевые и лабораторные работы длятся, в среднем, от четырех до восьми недель. Камеральная обработка и оформление заключения займет до 2-3 недель.
Какие документы мы оформляем после инженерных изысканий
Итогом обследования является техническое заключение или отчет. В плане реконструкции закон содержит понятие «материалы инженерных изысканий». Это больше и объемнее, чем просто заключение, хотя есть и определенные сходства.
Требования к оформлению документов описаны в СП 47.13330.2016. Также применяем и положения стандарта ГОСТ 31937-2011. В таблице мы указали основные разделы материалов, которые будут переданы проектировщикам после изысканий.
| Раздел | Краткое описание | Значение |
| Титульный лист, справка и пояснительная записка | Сведения об организации-исполнителе, лицензиях, а также краткая историческая справка об объекте (дата постройки, авторы проекта, сведения о ремонтах). | Юридическая основа документа и контекст эксплуатации здания. |
| Характеристика объекта | Описание фактических конструктивных решений (фундаменты, стены, перекрытия, инженерные системы), полученных по результатам обмеров. | База данных для проектировщика: что есть на самом деле, а не то, что было на чертежах 50 лет назад. |
| Описание технического состояния | Детальное описание всех обнаруженных дефектов и повреждений (коррозия, прогибы, трещины). Представляется в виде дефектных ведомостей и карт, в том числе для фундамента. | Фиксация «болезни» здания и основа для расчета объемов ремонта. |
| Результаты испытаний и расчетов | Протоколы лабораторных испытаний (прочность материалов, свойства грунтов) и, что крайне важно, поверочные расчеты несущей способности конструкций. | Объективные, числовые данные, которые подтверждают или опровергают возможность реконструкции. |
| Выводы и Рекомендации | Самая важная часть. Присвоение категории технического состояния и конкретные, однозначные указания по необходимости ремонта, усиления и восстановления конструкций. | Главный управленческий инструмент: план действий, который ляжет в основу сметы и проектного ТЗ. |
| Приложения | Обмерные чертежи, фотографии дефектов, Паспорт здания, протоколы инженерных изысканий и т.д. | Документальное подтверждение всех выводов. |
Кейсы ООО «Смарт Вэй»: инженерные изыскания и разработка проекта реконструкции
Кейс 1. Проводится обследование опор и фундамента здания перед проектированием реконструкции.
Кейс 2. Проведены инженерные изыскания перед реконстуркцией склада, в результате чего увеличился его объем.
Как результаты обследования и изысканий повлияют на проектные решения по реконструкции
Материалы после проведения инженерных изысканий всегда нужны для проектирования, согласования и проведения реконструкции. Прямое влияние на проектные решения проявляется в следующих сценариях:
- Необходимость усиления фундамента и основания. Если расчеты, выполненные на основе данных обследования и геологических изысканий, покажут, что грунты или существующий фундамент не справятся с дополнительным весом, проектировщик обязан заложить в проект меры по усилению. Это могут быть, например, технологические решения по уплотнению грунта или устройство приливов-башмаков для расширения опорной площади фундаментов.
- Обязательное восстановление конструкций. Если конструкциям присвоена категория «ограниченно работоспособное состояние», проектировщик должен заложить в проект меры по восстановлению и усилению несущих элементов (например, увеличение сечения колонн или замена сильно корродированных балок).
Игнорирование состояния конструкций, подтвержденное результатом изысканий, не только станет препятствием для согласования. Что еще хуже, это может привести к причинению ущерба и вреда, разрушению или обрушению здания.
Мы рассказали только про общие правила обследования здания перед реконструкцией. Все подробности можно уточнить у консультантов компании «Смарт Вэй»!
