Снос здания — это контролируемое разрушение. Подрядчик будет работать на земельном участке строго в соответствие с проектом. Но чтобы выбрать правильные и безопасные проектные решения, нам нужно знать, в каком состоянии находится объект и его конструкции. С этой целью всегда проводим обследования перед сносом, фиксируем результаты в техническом заключении. В компании «Смарт Вэй» вы получите комплексную услугу. Она будет включать как обследование перед сносом, так и разработку проекта. Все подробности – в этой статье.
Зачем нужно обследование зданий перед сносом
Цель обследования перед сносом — не просто констатация того, что здание ветхое (это зачастую и так очевидно). Нам нужно подготовить и передать проектировщикам максимально подробные сведения о том, как оно устроено изнутри, какие скрытые угрозы несет и как конструкции будут вести себя в процессе демонтажа или контролируемого разрушения.
По сути, обследование перед сносом станет комплексной инженерной оценкой технического состояния здания, конструкций и грунтов основания. Также важны и данные о близлежащей застройке, ведь она может пострадать от работы техники и других факторов. Все это очень важно для разработки проекта организации работ по сносу или демонтажу (ПОС).
Обследование перед сносом можно назвать и «обратным инжинирингом». Специалисты должны не просто понять, какой запас прочности остался у здания и его конструкций. Необходимо определить, как не спровоцировать неконтролируемое обрушение, ведь это влечет угрозу для людей и имущества. Это придется соблюдать экологические нормы. Обследование даст нам информацию, где размещать отходы и строительный мусор, как организовать стоянку и движения транспорта. Для обоснования всех решений в приложения к проекту всегда включаем техническое заключение.
Основания для обследования зданий перед сносом
Обследование перед демонтажом – это обязательное требование. Мы обязаны выполнить нормы главы 6.4 Градостроительного кодекса РФ (статьи 55.30 и 55.31). Они предусматривают следующее:
- для того чтобы начать работы, заказчик обязан подать уведомление о планируемом сносе в уполномоченный орган (в столице это Мосгосстройнадзор);
- ключевой документ, который нужно приложить к уведомлению — проект организации работ по сносу (ПОС);
- разработка проекта, в свою очередь, невозможна без технического заключения по результатам обследования.
Таким образом, обследование — это не просто рекомендация, а обязательный этап, без которого процесс сноса просто не запустить. Естественно, если здание полностью уничтожено в результате пожара или иного чрезвычайного ситуация, обследовать его не имеет смысла. Снятие с учета в данном случае происходит по справке из МЧС или по постановлению из уголовного дела.
Чаще всего решение о сносе принимает собственник (например, если восстановление объекта слишком дорого или есть желание использовать участок под другие цели). Также это может быть предписание гос. органа или решение суда, которые нужно исполнять. В этих случаях тоже не обойтись без обследований, ведь нам нужно соблюсти требования безопасности (защита людей и имущества, прилегающих территорий и застройки).
Нормативная база для обследования здания перед сносом
Оценку технического состояния здания перед сносом нужно проводить в соответствие с нормативными актами, стандартами и сводами правил. Мы дали краткое описание по основным руководящим документам.
Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). Статьи 55.30 и 55.31 описывают процедуру сноса, включая обязанность разработки проекта. Обследование, таким образом, служит станет источником данных, которые важны для выбора проектных решений. Без выводов и обоснований технического заключения нельзя разработать проектную документацию.
ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Это стандарт, где описаны требования к порядку, объему и критериям оценки технического состояния строительных конструкций. Помимо прочего, в ГОСТ 31937-2024 есть предписания по следующим действиям:
- визуальный осмотр и фиксация дефектов;
- выбор и применение методов неразрушающего контроля (НК);
- проведение лабораторных испытаний отобранных проб;
- расчеты несущей способности конструкций.
Наряду с ГОСТом при обследовании и проектировании мы используются своды правил (СП). Они тоже содержат требования и рекомендации по разным вопросам.
Особенности проведения обследования зданий перед проектированием сноса или демонтажа
Безопасность — главный приоритет при сносе или демонтаже, особенно в условиях городской застройки. Обследование должно выявить все факторы, которые могут привести к авариям или травматизму. Помимо прочего, это касается следующих моментов:
Скрытые коммуникаций. Обследование позволяет обнаружить и все инженерные сети (газ, электроснабжение, водопровод), что особенно актуально для подземных коммуникаций. Их нужно защитить на время работ, либо безопасно отключить, демонтировать или заглушить до начала сноса.
Влияние на близлежащую застройку. Обследование поможет понять и спрогнозировать, как вибрации, динамические нагрузки и удары при демонтаже повлияют на смежные здания. На основании этих данных мы спроектируем безопасные зоны и предельно допустимые уровни воздействия.
Несущая способность. Критически ослабленные или поврежденные конструкции могут обрушиться неконтролируемо, (например, при частичном удалении креплений или начале виброударных работ). Обследование дает данные для предотвращения таких последствий.
Снос и демонтаж сопровождается образованием строительных отходов и мусора. Обследование позволяет оптимизировать затраты на их складирование, вывоз и утилизацию. Мы спланируем логистику и выберем близлежащий полигон, что будет отражено и в проекте. Если обследование выявит присутствие асбеста, ртути, мазута или других токсичных веществ, стоимость утилизации резко возрастает. Уточнить эти нюансы можно в ходе предварительных проверок и обследования.
Какие данные экспертам нужны для обследования здания перед сносом
Для обследований и подготовки технического заключения экспертам нужны исходные данные на объект, инженерные сети и прилегающую территорию. В зависимости от ситуации, мы просим у заказчика или запрашиваем сами:
Архивную (проектную и исполнительную) документацию. Сюда входят первоначальные проекты, рабочие чертежи, данные о типе и глубине залегания фундамента, сведения об использованных материалах (марки бетона, стали, кирпича). Также важны любые документы о ранее проведенных реконструкциях, капитальном ремонте и т.д. Если документация отсутствует (что характерно для старых зданий, нам придется компенсировать этот пробел увеличивать объем натурных (полевых) работ.
Результаты инженерно-геологических изысканий (при наличии). Актуальные данные о грунтах и основаниях нужны как для оценки устойчивости самого объекта, так и для анализа рисков, которые могут создать динамические нагрузки (взрывные работы, удары, вибрация от тяжелой техники). От этого может пострадать фундамент соседних сооружений. Геологические данные и результаты изысканий также помогают экспертам:
- спрогнозировать оседание грунта или его разуплотнение;
- рассчитать предельно допустимые вибрационные воздействия на грунт и соседние конструкции;
- установить безопасное расстояние до объектов, которые необходимо сохранить;
- сформировать план-график производства земляных работ, чтобы получать и закрывать ордера.
Данные об эксплуатации и прошлых обследованиях (при наличии). Дефектные ведомости, акты аварий, заключения прошлых технических осмотров дают ценные данные. Они позволят оценить динамику ухудшения состояния конструкций.
Как проводится обследование – методы и этапы
Обследование проводим в три этапа – предварительная подготовка, работы с выездом на место и оформление документов по итогу. Ниже расскажем подробнее о каждом из них, с примерами из практики.
Этап 1: Подготовительный (сбор и анализ исходных данных). Специалисты изучают документы, предоставленные клиентов или запрошенные самостоятельно. На это этапе согласовываем техническое задание и оформляем программу (план) обследования.
Этап 2: Полевой (работы на месте). На обследования мы направляет техников и инженеров. В сложных ситуациях подключаем к работе и специалистов иного профиля. Если говорить о действиях, которые предстоит выполнить на объеме и участке, то сюда входит:
- визуальный осмотр всех доступных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, кровли) – выявляем и фиксируем все видимые дефекты, делаем фотофиксацию и т.д.;
- инструментальный контроль (по мере необходимости) – используем методы неразрушающего контроля, определяем фактическую прочность материалов (бетона, кирпича), находим скрытые элементы (арматуру, закладные детали) и пустоты в кладке;
- отбор проб (вскрытия) — проводим, если нужно получить точные данные о реальной прочности и составе материалов, включая наличие опасных веществ.
Приведем пример из практики (дефектоскопия). Если при обследовании с помощью неразрушающего контроля обнаружено, что прочность бетона в критически важном узле (например, в основании колонны) на 40% ниже проектной, эксперт может указать об изменении последовательности демонтажа. Выявление таких зон позволяет проектировщикам заранее спланировать работы, чтобы исключить неконтролируемое падение какой-либо конструкции или целой части здания.
Этап 3: Камеральный (аналитика и расчеты). На этом этапе все собранные данные (акты, замеры, фотоматериалы) сводим в единую систему и обрабатываем. Этап может включать:
- расчеты – как правило, по несущей способности конструкций с учетом дефектов и реальной прочности материалов;
- анализ рисков — моделирование процесса демонтажа или разрушения, расчет безопасных зон, прогнозирование объемов и классов строительных отходов.
- составление технического заключения – оформление документа с выводами и рекомендациями для проектировщиков.
Выводы по итогам обследования
Техническое заключение содержит не только описание дефектов. В документе будут выводы, которые жизненно важны для выбора и обоснования проектных решений.
Оценка технического состояния. Эксперт, основываясь на данных обследования и расчетах, присваивает зданию категорию технического состояния (например, «аварийное» или «неработоспособное»). Эти критерии подробно описаны в ГОСТ 31937-2024. Классификация состояния объекта позволяет проектировщикам выбрать наиболее подходящий метод демонтажа или сноса (например, ручной разбор вместо направленного обрушения).
Перечень выявленных опасных факторов и материалов. Здесь мы покажем все потенциальные угрозы, которые могут возникнуть в процессе демонтажа, в том числе:
- опасные материалы — точное местоположение и объем всех обнаруженных токсичных веществ (асбест, ртуть, радиоактивные элементы), требующих специальной утилизации;
- коммуникации — точное расположение всех инженерных коммуникаций, которые могут быть повреждены (с указанием мер по их защите или безопасному отключению);
- конструктивные риски — список конструкций, имеющих критические дефекты (например, сильная коррозия, потеря устойчивости), которые представляют наибольший риск в процессе работ.
Рекомендации по безопасному демонтажу. Здесь будет заложена основа для выбора проектных решений по демонтажу или сносу здания. Рекомендации включают:
- определение последовательности работ (например, предложение по порядку удаления несущих элементов);
- меры обеспечения устойчивости (как вариант, усиление или раскрепление отдельных частей здания, которые должны выдержать ударные или вибрационные нагрузки от демонтажа прилегающих конструкций);
- методы демонтажа или сноса (предложения по ограничению или запрету определенных видов работ, исходя из состояния и характеристик объекта).
В приложения к заключению войдут фотоматериалы. Примеры документов, которые оформляют после обследований, как и проектов на сноса или демонтаж, вы можете найти в кейсах на нашем сайте.
Какие документы мы оформляем по итогам обследования
Результатом обследования перед сносом является техническое заключение. Его состав и содержание используем для разработки проекта организации работ. Кратко опишем, что входит в обязательные разделы документа:
- титульный лист и введение (пояснительная записка) — содержит данные об организации-исполнителе (обязательно членство в СРО), цели, задачи обследования и ссылки на нормативную базу;
- исходные данные об объекте, перечень документов на здание и участок под ним;
- методология и результаты — описание методов обследования, включая использованное оборудование, описание точек вскрытия и отбора проб, а также фактическое состояние конструкций;
- расчеты – оценка несущей способности конструкций, выполненных с учетом их реального состояния и выявленных дефектов;
- выводы и рекомендации – подтверждается решение о необходимости сноса, нецелесообразность восстановления здания и т.д.
Как мы сказали выше, будут важны и приложения к техническому заключению. Без них невозможно подготовить полноценный и безопасный проект. К основным приложениям относятся графические материалы (фотофиксация и т.д.), чертежи, планы и разрезы здания, участка.
Кейсы ООО «Смарт Вэй»: обследование и разработка проекта для сноса здания
Кейс 1. В ходе обследования были определены места временного размещения строителнього мусора при сносе, выбран полигон для их утилизации.
Кейс 2. По результатам обследования был оформлен проект организации работ по сносу производственного здания в Москве.
Как результаты обследования повлияют на проектные решения по сносу и демонтажу
Техническое заключение станет отправной точкой для разработки проекта организации работ по сносу или демонтажу. Выводы эксперта дают возможность:
- правильно определить метод сноса (с учетом состояния объекта и близлежащих зданий);
- описать последовательность и безопасность выполнения работ при сносе (например, с использованием высотной техники, начиная с кровли);
- оптимизация работы с отходами (указываем, где временно разместить мусор, куда вывезти его после завершения работ).
Обращайтесь в нашу компанию, чтобы заказать обследование перед сносом и разработку проекта. На все вопросы вам ответят опытные консультанты ООО «Смарт Вэй»!
