Обследование зданий, находящихся в аварийном состоянии – это одна из самых ответственных и сложных задач. Это не просто плановый осмотр, а аудит, который проводится в условиях реальной угрозы разрушений или обрушения. Для собственников нежилых объектов результаты такой экспертизы станут основой для принятия решений о сносе, восстановлении или реконструкции, организации срочных противоаварийных мероприятий. Опыт и квалификация экспертов ООО «Смарт Вэй» позволяет быстро провести обследований зданий в любом состоянии. Далее мы поможем с оформлением документов о дальнейшей судьбе объекта.
Зачем и когда нужно обследование аварийного здания
Обследование аварийного здания заказывают, чтобы обосновать последующие решения. Как правило, угрозы разрушения или обрушения можно устранить – капитальным ремонтом, реконструкцией и т.д. Если восстановление нецелесообразно по деньгам, то для проектирования сноса тоже будут важны результаты обследований. Сложность работы заключается в том. что экспертам предстоит провести осмотр и диагностику объекта, где высоки риски причинения травм или иного ущерба.
Ставки действительно высоки. Эксперту нужно не просто определить и подтвердить, что «все плохо». Важно точно измерить, насколько локальным является разрушение, каковы реальные пределы прочности оставшихся элементов и возможно ли безопасное проведение работ (ремонта, усиления или демонтажа).
В качестве примера представим крупный производственный цех. После сильного урагана обрушился один пролет кровли, повредив стропильную ферму и задев соседние колонны. Визуально создается впечатление, что вся конструкция нестабильна. Задача инженера-эксперта состоит в том, чтобы точно определить:
- является ли разрушение строго локальным (например, только в одном температурном блоке);
- насколько соседние, внешне целые, элементы были повреждены скрытым динамическим ударом от падения фермы;
- какова фактическая прочность и степень коррозии арматуры в колоннах;
- какой запас прочности остался для безопасного доступа и монтажа временных опор.
Если анализ покажет, что повреждения были вызваны не только ураганом, но и скрытым снижением несущей способности (например, из-за коррозии арматуры, которая не была замечена при плановых осмотрах), то это полностью меняет стратегию восстановления и вопрос ответственности.
Основные цели обследования аварийного здания:
- определить категорию состояния и юридически ее зафиксировать;
- установить причины возникновения аварии (например, скрытый дефект проектирования или брака при строительстве);
- разработка срочных и неотложных рекомендаций.
По итогам обследования мы предоставим заказчику подробный план противоаварийных мероприятий. Это позволит предотвратить дальнейшие разрушения и обеспечить безопасности объекта, людей и имущества.
Основания для проведения обследований аварийного здания
Обследование аварийного здания всегда проводится при наличии факторов, которые прямо или косвенно ставят под угрозу безопасность людей и имущества. Мы выделяем здесь три ключевые категории, которые часто дополняют друг друга.
Чрезвычайные и техногенные события (внешнее воздействие). Это внезапные, неконтролируемые события, которые приводят к резкому снижению несущей способности конструкций. В таких случаях обследование назначается незамедлительно для оценки ущерба и возможности дальнейшей эксплуатации. К таким событиям относятся:
- серьезные пожары или взрывы, которые вызывают сильное термическое и ударное воздействие на несущий каркас.
- аварии инженерных систем, например, крупное затопление, критически опасное для деревянных элементов или вызывающее коррозию металлических конструкций.
- стихийные бедствия, такие как землетрясения или сильные снеговые и ветровые нагрузки, превышающие проектные нормативы для данного региона.
Явные признаки исчерпания несущей способности (критические деформации). Это ситуации, когда если признаки неспособности объекта и его конструкций нести нагрузку, что требует срочного вмешательства. Сюда отнесем:
- недопустимые крены или отклонения, т.е. наблюдаемое невооруженным глазом отклонение несущих стен или колонн от вертикали;
- разрушение частей здания, т.е. фактическое обрушение части здания или отдельных несущих строительных конструкций, включая потерю устойчивости;
- критические деформации, т.е. быстро развивающиеся трещины большой ширины (раскрытия), а также видимые прогибы балок или ферм, которые многократно превышают проектные и эксплуатационные допуски.
Требования надзорных органов или наступление срока обследования. Даже при отсутствии явных признаков угроз обследование может стать обязательным, если обнаруживаются системные нарушения или истекают регламентные сроки. К примеру, получение предписания от Госстройнадзора при наличии внешних признаков дефектов или после проведения несанкционированных работ, точно обязывает собственника провести обследование или экспертизу.
Важно понимать, что часто обрушение, вызванное внешним фактором (например, небольшим пожаром), становится возможным только из-за скрытого дефекта или износа. Например, незначительная трещина, пропущенная при осмотре, приводит к накоплению влаги, коррозии арматуры, снижению рабочего сечения. Как следствие, конструктивный элемент достигает аварийного состояния при штатной (расчетной) нагрузке. Эксперт в своем заключении покажет эту цепочку причинно-следственных связей, чтобы не допустить ошибок при восстановлении.
Нормативная база для обследования аварийных здания
Чтобы результаты обследования имели юридическую силу в судах, все работы проводим строго по нормативным и нормативно-технических актам. Первым из них назовем ГОСТ 31937-2024. Этот стандарт определяет основу для оценки технического состояния зданий и сооружений. Он не только определяет методологию обследования, но и устанавливает категории состояния, требования к оформлению отчетной документации.
Своды правил (их несколько десятков) содержат обязательные и предписания для работ на разных видах зданий, конструкций. Например, в СП 454.1325800.2019 «Здания жилые многоквартирные…» мы найдем критерии оценки аварийного состояния. Хотя этот документ формально относится к жилым объектам, его содержаний можно использовать и для обследований нежилых зданий. Особенно важны ключевые понятия — разрушение отдельных несущих конструкций, деформации недопустимой величины, потеря устойчивости и т.д.
Особенности обследования зданий в аварийном состоянии
Аварийное обследование отличается от планового. Его задача — не просто найти дефекты, а точно измерить риск, обосновать необходимость немедленных мер и дальнейших решений. Езе важно понять, что же называют термином «Аварийное состояние». Согласно стандартам, это категория технического состояния, которая характеризуется:
- серьезными повреждениями и деформациями;
- свидетельством об исчерпании несущей способности конструкции;
- наличием кренов, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта;
- прямой опасностью обрушения, требующей немедленного проведения срочных противоаварийных мероприятий.
Важно отличать локальное разрушение от общей аварийности. Не любое повреждение делает здание полностью аварийным. Например, в случае жилых зданий, аварийное состояние лестниц, балконов, наружных галерей или козырьков не является основанием для признания всего здания аварийным, если существует возможность их усиления или замены без полной остановки эксплуатации.
Для зданий, у которых разрушен ключевой элемент, обеспечивающий общую пространственную жесткость (например, колонна или несущая ферма в многопролетном цехе), это, как правило, приводит к признанию аварийным. Остальные конструкции не могут безопасно компенсировать выпадающую нагрузку. Исправить это можно капитальным ремонтом или другими масштабными работами.
Выборочное, но обязательное инструментальное обследование
При аварийном состоянии нельзя ограничиться только визуальным осмотром. Нужно получить точные данные о состоянии несущих и ограждающих конструкций — фактической прочности материала, влажности, степени трещинообразования и деформациях.
Инструментальному обследованию подлежат не только конструкции с явными дефектами, но и выборочные конструкции для получения репрезентативной картины. Требования к выборке строгие: обследованию подлежит не менее 10% конструкций данного типа и не менее 3 штук в каждом температурном блоке. Это делается для того, чтобы исключить статистическую ошибку и доказать, что внешне целые элементы сохранили свою прочность.
Если расчеты показывают, что остаточная несущая способность каркаса составляет, например, 30% от требуемой, то реконструкция и глобальное усиление могут оказаться дороже, чем снос и новое строительство. Таким образом, экспертиза не просто подтверждает проблему, но и обосновывает экономическую целесообразность действий.
Для наглядности, мы свели категории технического состояния в таблицу.
| Категория | Описание | Ключевой признак | Действия |
| Работоспособное | Соответствует требованиям, дефекты не влияют на несущую способность. | Дефекты легко устранимы. | Текущий ремонт, плановый мониторинг. |
| Ограниченно-работоспособное | Несущая способность снижена, но обрушение не является немедленной угрозой. | Требуется снижение нагрузки, срочный проект усиления. | Разработка проекта усиления и капитальный ремонт. |
| Аварийное | Исчерпание несущей способности, опасность обрушения. | Критические повреждения, недопустимые крены, требующие ПАМ. | Немедленное ограждение, ПАМ, решение о сносе/глобальной реконструкции. |
Требования безопасности для обследования
Работа на объекте, признанном аварийным, проводится в зоне повышенной опасности. Требования охраны труда (ОТ) здесь нельзя игнорировать, так как от них зависит жизнь и здоровье экспертов, персонала здания. В плане безопасного проведения полевых работ обращаем внимание на следующие правила.
Требование 1: Разведка, зонирование и оценка вторичных рисков. Прежде чем приступать к основному обследованию, мы проводим предварительные проверки. Необходимо уточнить состояние аварийных конструкций, наличие или опасность возникновения вторичных поражающих факторов (например, падение смежных элементов или провалы грунта). Обязательна изоляция опасных зон. В частности, нужно убедиться, что в рабочей зоне отсутствуют оборванные линии электропередач и загазованность. Еще проводится четкое определение и обозначение границ рабочих зон, мест складирования обломков, препятствующих работе.
Требование 2: Разработка и контроль противоаварийных мероприятий для доступа на объект. В аварийном здании часто невозможно начать работы без предварительной стабилизации наиболее опасных участков. Специалисты могут потребовать возведения временных опор или подпорных стоек под провисшие балки (плиты), чтобы обеспечить безопасный доступ для замеров и отбора проб. Начальник группы обязан контролировать выполнение всех мер по охране труда при подготовке к работе. В случае проведения работ в темное время суток, обязательно организуется освещение рабочих зон.
Требование 3: Инструктаж, СИЗ и строгая дисциплина. Очевидно, что низкий уровень дисциплины и отклонение сотрудников от установленных правил являются факторами, повышающими риск. Чтобы минимизировать опасности, проводим следующие действия:
- Обязательные инструктажи. Каждый сотрудник должен быть ознакомлен с инструкцией по охране труда. Она включает разделы о действиях в аварийных ситуациях, местах хранения средств ликвидации возгорания и оказания первой помощи.
- Использование средств индивидуальной защиты (СИЗ). Обязательное применение касок, страховочных систем, респираторов и других необходимых средств защиты.
- Назначение ответственного. Для работы в аварийной зоне обязательно назначается лицо, отвечающее за меры безопасности. Это особенно актуально для работ на высоте или вблизи обрушенных конструкций.
Соблюдение этих требований безопасности может увеличить сроки обследования, но безопасность людей важнее.
Как проводится обследование в аварийном здании
Обследование аварийного здания проводится в три последовательных этапа. Это соответствует методике ГОСТ 31937.6 Процесс можно представить в виде логической воронки: каждый последующий этап уточняет и верифицирует данные, полученные на предыдущем.
Этап 1: Подготовка (сбор данных и разработка программы). Цель этого этапа — максимально полно понять «историю болезни» здания, его конструктивную схему и разработать точную, безопасную программу действий, согласованную с заказчиком. Сюда входит:
- анализ исходной документации (проектные чертежи, исполнительная документация, акты предыдущих ремонтов, сведения о проведенных реконструкциях и т.д.);
- предварительное ознакомление с объектом (изучение объемно-планировочных, конструктивных решений и т.д.);
- разработка программы обследований (сюда же отнесем и согласование технического задания, учитывающего аварийность здания).
Этап 2: Визуальное обследование (предварительная оценка). Цель — сплошной осмотр, который позволяет предварительно оценить техническое состояние конструкций по внешним признакам и выявить зоны максимального риска. Здесь выделим такие действия:
- сплошной осмотр (обследование всех основных несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн, перекрытий, ферм, лестниц и балконов);
- фиксация и замеры (все выявленные дефекты и повреждения фиксируем в ведомостях, дополнительно делаем фотофиксацию);
- принятие решения (определяем, необходимы ли дальнейшие, более сложные и дорогостоящие работы, в том числе инструментальное обследование).
Этап 3: Детальное (инструментальное) обследование. Этот этап позволяет получить количественные данные, необходимые для проведения расчетов. На данной стадии используем такие методы (несколько примеров):
- неразрушающий контроль (НКТ) — с помощью ультразвукового или склерометрического методов определяем фактическая прочность бетона, камня или кирпича в местах, где визуально не видны разрушения;
- инвазивные методы — при необходимости отбираются образцы (керны бетона, образцы металла) для лабораторных испытаний на прочность и химический состав;
- геодезический мониторинг — проводим замеры кренов и прогибов, а также устанавливаем геодезические или гипсовые маяки для контроля развития трещин и деформаций;
- обследование грунтов — при наличии подозрений на деформации основания (например, при критических кренах) проводим обследование грунтов.
Эксперт не может ограничиваться только очевидно разрушенными участками. Нужно проверить и внешне целые конструкции, чтобы выявить скрытые системные дефекты (например, низкий класс бетона или бракованную сварку). Это зачастую становится первопричиной аварии или могут привести к обрушению соседнего блока.
Стоимость и сроки
Сроки и стоимость обследования аварийного здания всегда уникальны. Они зависят не только от площади объекта, но и от степени риска, необходимости проведения предварительных противоаварийных работ. Мы выделили три фактора влияния на стоимость обследований аварийных зданий
- Сложность доступа и безопасность работ. Если требуется привлечение промышленных альпинистов, монтаж временных лесов или подпорных стоек для безопасного доступа экспертов к критическим элементам, это увеличивает трудозатраты и стоимость.
- Глубина инструментальных работ и лабораторных испытаний. Чем больше вскрытий, шурфов и лабораторных испытаний (например, чтобы достичь требуемых 10% выборочного контроля), тем выше цена. Наиболее дорогостоящей частью часто является обследование фундаментов с отбором проб грунта и материала основания.
- Срочность и оперативность. Аварийные ситуации требуют немедленной мобилизации команды и ускоренных лабораторных испытаний (работа лаборатории в три смены). Это влечет за собой применение повышающего коэффициента срочности.
Самым длительным этапом являются лабораторные испытания и последующие расчеты. Они требуют высокой точности и тщательности.
Экономия на обследовании может стать дорогой ошибкой для собственника. Если эксперт, стремясь сэкономить, ограничится недостаточной выборкой проб (менее 10%) и недооценит снижение фактической несущей способности, здание может обрушиться во время реконструкции или дальнейшей эксплуатации. Это уже влечет только финансовые, но и уголовные риски.
Какие документы подтверждают аварийное состояние объекта
Ключевым результатом обследования является заключение о техническом состоянии здания. Мы оформляем его в соответствии с требованиями ГОСТ 31937. Заключение важно:
- для признания здания аварийным уполномоченной комиссией;
- для получения страховых выплат по факту ущерба;
- для разработки проекта капитального ремонта, реконструкции или сноса;
- для обоснования позиции в судебных спорах.
Не будем подробно останавливаться на обязательных разделах заключения. Об этом мы можете узнать из других материалов на сайте или на консультации у экспертов «Смарт Вэй».
Кейсы ООО «Смарт Вэй»: обследование аварийных и ветхих зданий в сжатые сроки
Кейс 1. На основании заключения после обследования аварийного здания собственник полностью заменил перекрытия двух этажей
Кейс 2. После обследования аварийного здания мы разработали проект на его снос с последующим строительством нового объекта.
На что влияют результаты обследования аварийных зданий
Исходя из целей обследований аварийного здания, о которых мы рассказали выше, по их итогам могут наступать следующие юридические последствия:
- Признание объекта аварийным. Только заключение с категорией «Аварийное состояние» запускает процедуру признания здания подлежащим сносу или реконструкции, в том числе в рамках государственного регулирования.
- Ограничение и прекращение эксплуатации. Заключение может стать основанием для немедленного прекращения использования объекта, его ограждения и изоляции опасной зоны.
- Установление ответственности. Заключение станет доказательной базой в судах для установления вины в произошедшем (например, из-за ненадлежащей эксплуатации, что является фактором риска, или из-за дефектов проектирования) и для получения компенсаций от страховых компаний.
Результаты экспертизы напрямую повлияют на финансовые решения. Если расчеты показывают, что восстановление экономически нецелесообразно, то на основании заключение экспертов владелец объекта закажет проект на снос и дальнейшее строительство нового здания. Если же повреждения локальны и затрагивают, например, только деревянные конструкции покрытия, то возможны усиление или замена без прекращения эксплуатации.
Если вам нужно провести обследование аварийного здания, выбирайте нашу компанию. ООО «Смарт Вэй» отвечает за качество работы и выполнит ее в строгом соответствии с законом!
