Экспертиза зданий – это одна из разновидностей обследований. При этом ответственность экспертов может быть выше, чем в обычных ситуациях. Им нужно ответить на вопросы, поставленные собственником или судом, обосновать свои выводы и доказать их в описательной части документов. Комплексная экспертиза может занять достаточно много времени. Работы будут выполнять аттестованные специалисты и компании, состоящие в СРО. Мы предлагаем экспертизы объектов недвижимости для любых целей и гарантируем точность, объективность выводов.
В каких случаях нужно провести экспертизу зданий
Техническое обследование зданий, к которому относится и экспертиза, — это комплекс мероприятий для определение фактического состояния несущих конструкций, ограждающих элементов, инженерных систем и объекта в целом. Процедуру можно назвать и оценкой рисков, которая позволяет перейти от догадок о состоянии объекта к точным данным и показателям.
Своевременное проведение обследований и экспертизы является страховкой инвестиций и гарантией безопасности при эксплуатации объекта. Выводы и рекомендации экспертов, которые выполнит собственник, помогут сохранить и даже увеличить рыночную стоимость недвижимости.
Что касается практики, то экспертиза становится необходимой в следующих ситуациях.
Планирование масштабных изменений. Если собственник объекта планирует:
- реконструкцию;
- капитальный ремонт;
- изменение функционального назначения объекта;
- перепланировку с затрагиванием несущих стен или иными серьезными изменениями.
В данных случаях всегда проводится обследование, а зачастую и полноценная экспертиза. Без выводов и расчетов экспертов, инженеров, техников или иных специалистов невозможно выбрать правильные и безопасные проектные решения. Как минимум, необходимо точно знать, выдержат ли существующие конструкции дополнительные нагрузки.
Покупка или продажа коммерческой недвижимости (Due Diligence). Инвестор или покупатель должен понимать реальную стоимость объекта и отсутствие скрытых дефектов, которые потребуют немедленных капитальных вложений. Экспертиза в этом случае выступает гарантом прозрачности сделки.
Возобновление строительства или консервация. Если объект незавершенного строительства был законсервирован, или строительство приостанавливалось на срок более двух лет, перед возобновлением работ обязательно требуется оценка состояния конструкций. необходимо точно знать, как они пережили длительный простой и воздействие климатических факторов.
Аварийные ситуации и выявленные дефекты. Экспертиза требуется при обнаружении явных деформаций, прогибов, трещин, значительной коррозии, а также после воздействия техногенных аварий (пожары, затопления) или стихийных бедствий.
Если собственник принимает решение о реконструкции (она изначально предполагает изменение нагрузок), то не обойтись без инженерных изысканий. Это аналог экспертизы, пусть и с несколько иными целями. Проектирование без учета результатов обследований может привести к резкому снижению несущей способности отдельных элементов и, как следствие, к быстрому достижению конструкцией «Недопустимого» или даже «Аварийного» состояния. Это создает прямую угрозу обрушения.
Также важно помнить о правовом аспекте. В России постоянно дополняют и уточняют нормативную базу. Если техническое обследование проведено по устаревшим правилам или не в соответствии с действующим законодательством (например, без учета ГОСТ 31937-2024), заключение экспертов не будет иметь силы. Это ставит под угрозу все последующие разрешительные или строительные процедуры.
Виды экспертиз строительных объектов
В СП 13-102-2003 нет описания разных видов экспертиз объектов недвижимости. На практике, кроме обследований по инициативе собственника выделяют еще экспертные исследования по инициативе суда или правоохранительных органов. Мы же покажем разные виды обследований, которые обычно входят в состав полноценной экспертизы.
Предварительное (визуальное) обследование. Этот этап является первым и обязательным при любой экспертизе.
Задача: Сплошное визуальное обследование всех конструкций, выявление видимых дефектов и повреждений по внешним признакам (трещины, прогибы, признаки коррозии, протечки).
Действия: Проводятся необходимые замеры (например, ширина раскрытия трещин, размеры пролетов) и их фиксация. Используются простые измерительные приборы и фотофиксация.
Результат: На этом этапе эксперт определит, в каких зонах и элементах требуется более глубокое, инструментальное вмешательство. Это позволяет разработать максимально точную и экономически оправданную программу детального обследования.
Детальное (инструментальное) обследование. Проводится, если визуальный осмотр выявил серьезные дефекты, или если экспертиза назначена именно с указанной целью.
Задача: Получение точных количественных показателей. К примеру, определяем фактическую прочность материалов (бетона, металла, кирпича, древесины), геометрические параметры конструкций и т.д.
Действия: Применяем методы неразрушающего контроля (например, ультразвук, склерометры). По мере необходимости проводим вскрытие конструкций для проверки фактического армирования или отбора проб материалов для лабораторных испытаний.
Результат: Сбор фактических данных, которые необходимы для выполнения расчетов несущей способности конструкций, исследований по другим направлениям.
Комплексное обследование. Полноценное исследование по множеству направлений.
Задача: Полный анализ не только несущих, но и ограждающих конструкций, (например, с оценкой теплоэффективности), а также инженерно-технических систем (вентиляция, электрика, водоснабжение, отопление).
Актуальность: Обычно требуется при подготовке к реконструкции всего здания, при проведении энергетического аудита или при комплексной диагностике объекта для предотвращения аварийных ситуаций.
Итогом любого обследования является установление категории технического состояния. Об этом прямо сказано в СП 13-102-2003. В таблице мы показали, какие категории могут быть установлены после обследований и экспертиз.
| Категория | Описание состояния | Необходимые меры для собственника |
| Исправное | Конструкция полностью соответствует проекту, дефекты отсутствуют. | Штатная эксплуатация. |
| Работоспособное | Есть мелкие нарушения (например, небольшое провисание или трещины), которые не влияют на несущую способность. | Контроль в штатном режиме, плановый ремонт. |
| Ограниченно работоспособное | Несущая способность снижена, но угрозы внезапного разрушения нет; функционирование возможно при контроле. | Ограничение нагрузок, постоянный мониторинг, разработка проекта усиления. |
| Недопустимое | Существует опасность для людей и оборудования из-за значительного снижения характеристик. | Срочное проведение страховочных мероприятий, незамедлительное усиление конструкций. |
| Аварийное | Исчерпана несущая способность, есть угроза обрушения и деформации. | Немедленный вывод объекта из эксплуатации, срочные противоаварийные работы. |
Нормативная база для проведения экспертизы зданий
Основным документом для всех работ по обследованию несущих конструкций является СП 13-102-2003. Он так и называется — «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». В СП мы найдем методику обследования, терминологию, требования к правильной классификации технического состояния.
Еще один важный нормативно-технический акт — стандарт ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. Помимо прочего, он описывает порядок:
- проверки инженерно-технических систем;
- комплексной диагностики зданий для обнаружения отклонений от нормативных параметров;
- предотвращения аварийных ситуаций;
- мониторинга зданий, расположенных в зоне воздействия природных факторов или нового строительства.
ГОСТ 31937-2024 также содержит приложения с перечислением различных видов дефектов строительных конструкций. Там же указана степень их влияния на категорию технического состояния объекта.
В зависимости от типа здания, видов и материалов конструкций, мы обязаны использовать специализированные ГОСТы. Например, при обследовании деревянных конструкций обязательно применяем стандарты серии ГОСТ 16483. Они уточняют методы определения предела прочности при сжатии, изгибе, скалывании, а также методы определения влажности древесины. Это обеспечивает точность данных для расчетов.
Стоит знать, что контроль в сфере технического обследования регулярно ужесточается. Новый ГОСТ 31937-2024 устанавливает, что при несоблюдении обязательных требований экспертную организацию могут исключить из единого перечня и СРО, лишить аккредитации. Мы всегда работает только актуальным версиям правовых и нормативно-технических актов. Это исключает ошибки и штрафы.
Особенности проведения экспертизы зданий
Экспертизу здания можно назвать сложным инженерным исследованием. Многое зависит от вопрос и задач, поставленных в техническом задании или определении суда. Нидже покажем, как специалисты компании «Смарт Вэй» выполняют самые важные этапы экспертиз.
Определение реальной расчетной схемы
Одна из ключевых задачи в ходе экспертизы — установить, как конструкция выглядит и «работает» сейчас. Это называется определением реальной расчетной схемы. Она должна отражать:
- фактические геометрические размеры сечений, величины пролетов и эксцентриситетов;
- условия соединения, крепления или опирания с другими смежными конструкциями;
- вид и характер фактических нагрузок (например, если склад, спроектированный под легкое хранение, используется для тяжелого оборудования);
- показатели фактического армирования (для железобетонных конструкций).
Приведем пример из нашей практики. Если здание железобетонное, важно не только оценить внешние размеры колонн и балок, но и понять систему армирования, способы сопряжения элементов между собой. Это часто требует трудоемкого вскрытия конструкций. Мы должны убедиться, что подрядчик не отошел от проекта в части количества и расположения арматуры. Без этих данных любой поверочный расчет будет некорректным.
Погружение в историю объекта
Каждая экспертиза уникальна. Поэтому еще до выезда на объект эксперт должен максимально глубоко вникнуть в особенности его архитектуры и планировки, оценить конструктивные решения и многое другое. На этапе подготовки мы анализируем не только техническую документацию, но и историю эксплуатации здания. Сюда входит оценка:
- ранее проведенных ремонтов и реконструкций (желательно с предоставлением материалов);
- обстоятельств возможных аварий, затоплений или пожаров, а также их последствий;
- изменений функционального назначения, которые могли привести к увеличению нагрузок.
Если эксперт начинает работу, не вникая в уникальные детали объекта, это является первым признаком того, что экспертиза будет проведена поверхностно. В итоге, это точно приведет к недостоверному заключению и скрытым рискам для собственника.
Использование инновационных технологий
Для повышения точности, скорости и объективности результатов сейчас не обойтись без инновационных методов диагностики. Сюда мы отнесем следующее:
- 3D-сканирование позволяет получить высокоточные облака точек и создать цифровую модель здания — это критически важно для определения фактической геометрии и фиксации даже незначительных деформаций;
- термографию используем для оценки состояния ограждающих конструкций и выявления скрытых тепловых потерь – это очень актуально при комплексном обследовании и энергоаудите;
- использование дронов позволяет безопасно и быстро обследовать труднодоступные элементы (в современных реалий этот метод стал менее актуален) – здесь имеются ввиду высотные фасады, промышленные дымовые трубы или покрытия больших складских комплексов.
Что влияет на сроки и порядок экспертизы
Сроки и стоимость проведения технического обследования можно рассчитать только после предварительного изучения ситуации. Они зависят от трудоемкости задач, сложности расчетов и объема обследований. Расскажем об этом подробнее.
Объем и доступность исходной документации
Наличие полного и достоверного комплекта проектной, исполнительной и эксплуатационной документации существенно упрощает задачу экспертам. Мы сможем быстрее разработать программу (план) обследования и сфокусироваться на проблемных зонах, если они указаны в документах.
Если же исходная документация отсутствует или не соответствует реальности, приходится выполнять сплошные обмеры и самостоятельно определять все характеристики конструкций. Это значительно удлиняет сроки. Экспертиза требует большего объема полевых работ и расчетов для создания реальной расчетной схемы с нуля.
Сложность и тип объекта
Обследование крупного объекта со сложной конструктивной схемой или большого промышленного комплекса, имеющего уникальные, тяжелые или сильно нагруженные элементы (например, подкрановые балки), займет больше времени, чем обследование типового двухэтажного склада. Особая категория — объекты культурной и исторической ценности. Они находятся на контроле со стороны государства. Здесь не избежать регулярных проверок, что связано с особыми требованиями к сохранности.
Степень обнаруженных дефектов и необходимость лабораторных испытаний
Чем серьезнее дефекты, обнаруженные в ходе визуального осмотра, тем дольше продлится основная стадия исследований. Например, если обнаруживается коррозия, значительные прогибы или трещины, экспертам необходимо:
- провести дополнительные вскрытия;
- отобрать пробы материалов;
- отправить пробы в специализированную лабораторию для точного определения прочности, влажности или химического состава;
- выполнить сложные поверочные расчеты с учетом фактического снижения несущей способности.
При необходимости проведения масштабных вскрытий, сложного отбора проб и длительных лабораторных анализов, сроки могут быть значительно увеличены.
Какие действия входят в экспертизу зданий
Процесс технического обследования условно можно разделить на три основных этапа. Мы показали их в таблице с привязкой к требованиям ГОСТ и СП.
| Этап | Ключевые действия | Главная цель |
| 1. Подготовительный (аналитический) | Сбор данных о здании (возраст, история эксплуатации), анализ проектной и исполнительной документации. Разработка индивидуальной программы обследования. | Максимально глубокое понимание объекта и планирование полевых работ. |
| 2. Полевой (исследовательский) | Проведение визуального осмотра и инструментальных замеров. Определение фактических геометрических параметров и нагрузок. Отбор проб и фотофиксация дефектов. | Получение фактических (реальных) количественных показателей конструкций. |
| 3. Камеральный (анализ и оформление) | Выполнение поверочных расчетов несущей способности с учетом реальной расчетной схемы. Сопоставление результатов с нормативными требованиями (ГОСТ, СП). Формулирование окончательных выводов. | Установление категории технического состояния и разработка плана мероприятий. |
На подготовительной стадии наш эксперт составляет индивидуальную программу, которая учитывает специфику объекта и поставленные задачи. Самая трудоемкая часть работы приходится на полевой этап. Здесь мы используем специализированное оборудование для получения фактических данных. Например, для железобетона они определяют прочность бетона на месте, а при необходимости выполняют вскрытие, чтобы проверить диаметр и расположение арматуры.
Далее переходим к камеральному этапу. Здесь фактические данные, полученные на объекте (прочность, геометрия, армирование), подставляются в реальную расчетную схему. Цель этого этапа — математически доказать, выдержит ли конструкция нормативные нагрузки, или какие именно ограничения необходимо ввести для безопасной эксплуатации. Без этих расчетов обследование считается незавершенным.
Какие выводы и рекомендации могут дать эксперты
Техническое заключение — это не только констатация факта о состоянии здания, но и план действий с рекомендациями для собственника. Выводы экспертов напрямую зависят от категории технического состояния, присвоенной конструкциям.
Немедленные противоаварийные меры
Эти меры являются обязательными и должны быть приняты немедленно, если конструкция классифицирована как аварийная. Возможные действия — установка временных страховочных крепей или опор, полное или частичное ограничение доступа в опасную зону и немедленное прекращение эксплуатации объекта или его части.
Пример из практики. Если при обследовании покрытия склада обнаружена критическая потеря сечения несущей фермы из-за коррозии, эксперт обязан немедленно предписать установку временных опор. Цель — предотвратить внезапное обрушение.
Долгосрочные (восстановительные и усиливающие) мероприятия
Эти рекомендации необходимы, если конструкция находится в ограниченно работоспособном или недопустимом состоянии. Цель — вернуть необходимую несущую способность и пригодность к эксплуатации. Возможные действия: разработка проектной документации на усиление (повышение несущей способности сверх фактической) или восстановление (возврат к проектным показателям).
Комментарий Валерия Михайлова, эксперта ООО «Смарт Вэй»:
Если причиной трещин является не поверхностный износ, а снижение несущей способности (например, из-за длительной перегрузки), недостаточно просто их заделать. Требуется комплексное усиление. Примером приведу устройство дополнительных металлических или железобетонных обойм, наращивание сечения или установка дополнительных связей.
Рекомендации по эксплуатации и мониторингу
Эти выводы касаются объектов, находящихся в работоспособном или ограниченно работоспособном состоянии. Прямого риска обрушения нет, но необходимо минимизировать дальнейшее развитие дефектов. Возможные действия:
- установка ограничений на предельную нагрузку на перекрытия (например, «не более 500 кг/кв. м.);
- требования к частоте повторного контроля (например, ежегодный осмотр всех ответственных узлов);
- рекомендации по улучшению условий эксплуатации (например, , таких как восстановление гидроизоляции, улучшение вентиляции или устранение источников агрессивной среды.
Примеры рекомендаций, которые мы давали после разных видов экспертиз, можно найти в разделе «Кейсы» на нашем сайте.
Документы после экспертизы зданий и сооружений
Итоговым документом после экспертизы станет техническое заключение или отчет о результатах обследования. Этот документ оформляем строго в соответствии с требованиями законодательства, включая ГОСТ 31937-2024 и СП 13-102-2003. В состав разделов входит:
- Вводная и общая часть. Указываем цели и задачи обследования, подробное описание объекта, информация о заказчике и экспертной организации, а также перечень использованной нормативной документации (СП, ГОСТ).
- Ведомость дефектов и повреждений. Подробный перечень всех обнаруженных дефектов, сопровождаемый фотофиксацией, с указанием их расположения, размеров и степени влияния на общую категорию технического состояния.
- Результаты исследований. Протоколы всех инструментальных и лабораторных испытаний: испытания прочности материалов, отчеты о вскрытиях (с указанием фактического армирования), геодезические данные, если они проводились.
- Поверочные расчеты. Детализированные расчеты несущей способности конструкций. Эксперты обязаны показать, как именно фактические данные (прочность, геометрия) были подставлены в реальную расчетную схему для проверки соответствия конструкций нормативным требованиям.
- Заключительная часть (выводы). Четко сформулированные выводы о присвоенной категории технического состояния каждой обследованной конструкции (исправное, работоспособное, ограниченно работоспособное, недопустимое или аварийное).
- Рекомендации. Перечень необходимых мероприятий, включая противоаварийные, восстановительные работы, проекты усиления и требования к дальнейшему мониторингу.
Еще обратим внимание на порядок утверждения документа. Заключение или отчет подписывают всеми лица, которые проводили обследование. Также документ утверждает руководитель экспертной организации. Это важно с точки зрения ответственности за достоверность и полноту данных, особенно в судах.
Кейсы ООО «Смарт Вэй»: экспертиза объектов недвижимости для суда и собственников
Кейс 1. Проведена экпертиза перекрытий и основания здания, после чего даны рекомендации по восстановлению несущих конструкций.
Кейс 2. В ходе обследования мы выявили серьезные повреждения фундамента. Для устранения угроз был разработан проект на капитальный ремонт.
На что обратить внимание при выборе экспертной компании для обследования зданий
Качество технической экспертизы напрямую определяет безопасность и экономическое будущее вашего нежилого объекта. Поэтому выбор неквалифицированного или недобросовестного подрядчика, основанный только на минимальной цене, может привести к убыткам в будущем. При выборе экспертной компании мы советуем обращать внимание на следующие факторы:
- квалификация и опыт персонала – вам должны гарантировать, что сотрудники, проводящие обследование, имеют профильное образование, регулярно повышают квалификацию;
- независимость и положительная репутация (в том числе с примерами из судебной практики) — лучше сотрудничать с компаниями, которые специализируются на проведении независимых экспертиз и подтверждают профессионализм кейсами;
- глубина погружения и методология — если на начальном этапе сотрудничества эксперт задает мало вопросов, и не просит предоставить исчерпывающую техническую документацию, это сигнал о том, что экспертиза может быть проведена поверхностно.
Обратившись к нам, вы точно можете рассчитывать на полноценную и объективную экспертизу здания. Все подробности у консультантов ООО «Смарт Вэй»!
