Одним из преимуществ бизнес-центров, чье количество только растет от года к году, является возможность спланировать и выбрать условия работы. Это может быть обычный офис, который занимает одна компания или коворкинг, где люди работают на себя или предлагают удаленные услуги исполнителям.
Нужен веский повод, чтобы покинуть комфортный дом и приехать в коллектив. Специалисты ищут не просто рабочее место, а целостную, гибкую и удобную экосистему. Это можно сделать за счет грамотного дизайна, где все будет продумано до мелочей. О том, как эти задачи решают дизайнеры нашей компании, расскажем в статье.
Рост популярности гибких рабочих форматов
Запрос на гибкость в плане офисной работы действительно впечатляет, и он только растет от года к году. Это точно не просто мимолетный тренд, а долгосрочная тенденция. Она требует ответа от девелоперов и собственников коммерческой недвижимости. Они должны предложить «третье место» (не дом и не офис), которое будет востребовано на рынке.
Концепция «Третьего места» (Third Place) была введена социологом Рэем Ольденбургом. Она описывает нейтральное пространство, которое служит ядром социальной, общественной или рабочей жизни, не связанное с иерархией дома (первого места) или традиционной работы (второго места).
Для бизнес-центров (БЦ) «Третье место» — это тщательно спроектированные и спланированные общественные зоны: лобби, общие кухни, лаунж-зоны, ивент-площадки. Эти пространства обеспечивают ту самую ценность, которую невозможно получить, работая удаленно. Примеры успешной интеграции такой концепции видны невооруженным взглядом. БЦ и ТРЦ превращаются в многофункциональные центры с элементами культурных и сервисных кластеров.
Если дизайн «Третьего места» выполнен безупречно, он преображает коммерческую недвижимость. Здание перестает быть просто набором квадратных метров и помещений для выполнения рабочих задач. Он становится инструментом привлечения клиентов для компаний-арендаторов. В итоге, это повлияет на итоговую цену и привлекательность объекта, поток людей и репутацию бренда.
Дефицит качества на фоне растущего спроса
Рост интереса к гибким офисам есть и сейчас. Но рынок демонстрирует парадоксальную картину. Новые БЦ появляются в городах как грибы после дождя. Но дефицит качественных площадей никуда не делся. Причин тому несколько:
- пытаясь как можно быстрее заработать, собственники готовы сдавать в аренду и предлагать для посещения пространства, которые соответствуют лишь минимальным условиям в концепции «третьего места»;
- арендаторы и посетители стали крайне избирательны и готовы платить высокую цену только за те пространства, которые предлагают безупречную среду и функциональность;
- при выборе места для работы и времяпровождения на первое место выходит не размер оплаты, а наличие полной экосистему и продуманного дизайна, а этим могут похвастаться далеко не все БЦ.
Если бизнес-центр морально и физически устарел, он не будет отвечать современным требованиям гибкости и уюта. Маловероятно, что на него обратят внимание новые арендаторы и частные клиенты, которые могут найти на рынке более продуманные и эффективные предложения.
Особенности дизайна коворкингов: многофункциональность, трансформируемость
Современный коворкинг должен поддерживать разные типы активности: от глубокой концентрации до шумного мозгового штурма. Соответственно, дизайн должен обеспечить легкий и быстрый переход между этими сценариями. Это называют трансформируемостью. Как все работает на практике, расскажут эксперты компании «Смарт Вэй»
Трансформируемость как реальный актив для собственника коворкинга
Способность пространства меняться под нужды команды или конкретного человека является активом, который девелопер предлагает на рынке. Гибкость нужно заложить в архитектуру, планировку, инженерные решения и оснащение оборудованием. Добиться этого только перемещением столов и стульев невозможно. К примеру, корпоративные клиенты, которые все чаще используют гибкие офисы, нуждаются в приватности и возможности контроля над своим рабочим процессом. В обычном офисном пространстве этого добиться очень сложно, так как там нет места для уединения и решения конфиденциальных задач.
Условно, если коворкинг не может обеспечить быструю и качественную акустическую приватность, он не подходит для серьезного корпоративного арендатора. Инвестиции в высококачественные, легко перемещаемые перегородки и будки окупаются. Они позволяют привлекать более стабильных и платежеспособных клиентов, даже если основной поток дадут обычные клиенты. Мы всегда предлагаем собственника БЦ выбирать такие многофункциональные и трансформируемые решения.
Архитектура «Пяти сценариев» и функциональные решения
Успешный дизайн коворкинга основан на создании не просто открытого плана, а на зонировании. Именно оно поддерживает архитектуру «Пяти Сценариев» работы. Чтобы обеспечить трансформируемость, необходимо использовать следующие дизайн-решения:
- Модульные стены и акустические будки. Использование быстровозводимых, но при этом акустически эффективных перегородок, а также индивидуальных телефонных будок. Они позволяют мгновенно создать приватное пространство для звонка или сосредоточенной работы в открытом офисе.
- Мебель на колесиках и легкие конструкции. Все ключевые элементы — от столов и стульев до мобильных маркерных досок — должны быть легко перемещаемыми. Команда должна иметь возможность за считанные минуты переформатировать переговорную зону в учебный класс или зону для тимбилдинга.
- Скрытые и интегрированные коммуникации. Технологическая готовность пространства обеспечивается за счет напольных лючков, розеток, интегрированных прямо в столы и диваны. Это гарантирует, что любая точка коворкинга может стать полноценным рабочим местом.
В таблице мы показали, какие дизайн-решения подходят для оптимального зонирования коворкинга.
| Функциональная зона | Ключевая цель | Необходимые дизайн-решения |
| Quiet Zone (Тихая зона) | Максимальное сосредоточение, индивидуальная работа. | Акустические будки, зонирование, эргономичные кресла с высокими спинками. |
| Collaboration Hub (Мозговой штурм) | Быстрый обмен идеями, высокая интерактивность. | Мобильные маркерные стены, легко перемещаемая мебель, управляемый свет, большие экраны. |
| Community Kitchen (Общая кухня) | Формирование сообщества, неформальное общение. | Большой кухонный остров, мягкая мебель, материалы, имитирующие домашний уют. |
| Event Space (Ивент-площадка) | Масштабирование, прием внешних мероприятий. | Полная трансформируемость (складные стены), высококачественное техническое оснащение, нейтральный дизайн. |
Звук и свет: невидимые инструменты ROI
Проблемы, связанные с акустикой и освещением, часто недооценивают. Но именно они определяют, насколько комфортно и продуктивно люди чувствуют себя в гибком пространстве. Для нас, дизайнеров «Смарт Вэй», акустический комфорт является одним из ключевых решений для открытых планировок.
Дизайн-решения для акустики включают использование многослойных потолков, которые поглощают звук, мягкие ковровые покрытия в зонах сосредоточения, а также системы маскировки речи (белый или розовый шум). Что касается света, он должен быть зонированным и управляемым. Это обеспечивает теплый, приглушенный свет в лаунж-зонах, стимулирующий к расслаблению и общению, и яркий, белый свет в зонах сосредоточенной работы, повышающий продуктивность. Инвестиции в эти элементы всегда влияют на удовлетворенность арендаторов и их готовность заключать или продлевать договор.
Создание комьюнити с помощью дизайна: общие зоны, кухни, ивент-площадки
Сущность «Третьего места» заключается еще и в социальном капитале. Коворкинг или общественное пространство в БЦ, которое не способствует общению, можно считать неэффективным офисом. Задача дизайна — трансформировать утилитарные зоны в центры притяжения, которые стимулируют неформальное взаимодействие.
Кухни и кафе как центры притяжения
Общая кухня — это важный социальный узел в любом гибком пространстве. Нам нужно спроектировать ее не только как место для быстрого разогрева еды, а как площадку для долгого, неформального общения.
Принцип «клуба» подразумевает, что дизайн кухонных и обеденных зон будет имитировать интерьер ресторана или домашней гостиной, избегая холодного, служебного вида. Это достигается за счет больших общих столов, которые поощряют взаимодействие между незнакомыми людьми. С другой стороны, барные стойки и мягкие диваны располагают к отдыху, во время которого можно поддерживать неформальное общение. Создавая атмосферу уюта, близкую к домашней, девелопер предоставляет арендаторам готовый инструмент для тимбилдинга и улучшения корпоративной культуры.
Дизайн-приемы для формирования ощущения «клуба» и принадлежности
Успешные общие зоны должны быть разнообразны по настроению и функционалу. Это могут быть медиа-холлы, библиотеки с удобными креслами или игровые комнаты. Главная цель — дать возможность людям выбрать ту среду, которая соответствует их текущему настроению или задаче.
В нашей работы одним из эффективных инструментов является использование принципов биофилии. Это весьма популярный тренд как в России, так и за рубежом. Он подразумевает включение большого количества живых растений, натуральных текстур (дерево, камень) и максимального естественного света. Это снижает уровень стресса, улучшает концентрацию и создает атмосферу, близкую к природе и дому.
Дизайн, ориентированный на комьюнити, выполняет еще и функцию HR-инструмента. Компании используют стильный и гостеприимный коворкинг как часть социального пакета для привлечения молодых, креативных сотрудников. Девелопер продает готовую социальную инфраструктуру, которая помогает арендатору привлекать и удерживать персонал. Высокое качество жизни на работе уменьшает текучку кадров. Такая стабильность скажется и на доходе для собственника бизнес-центра.
Ивент-пространства: Открытые площадки для деловых и неформальных встреч
Современному БЦ точно нужны площадки, способные принимать масштабные внешние и внутренние мероприятия. Ивент-зона — это не просто пустой зал. Это маркетинговый инструмент и генератор дополнительного дохода. Правильно спроектированная ивент-площадка обеспечивает двойную выгоду:
- позволяет зарабатывать на аренде для сторонних компаний, привлекая внешний трафик и внимание к БЦ.
- повышает лояльность резидентов, предоставляя им готовую, профессионально оснащенную платформу для презентаций, конференций и корпоративных вечеринок.
Дизайн таких пространств должен быть максимально нейтральным и технологичным, чтобы он мог вместить любой корпоративный стиль, от строгого делового до креативного. Ключевые требования — качественное звуковое и световое оборудование, быстрый Wi-Fi, плюс возможность быстрой перепланировки с использованием складных стен.
Дизайн лобби и зон ожидания в современных бизнес-центрах
Лобби в БЦ больше не является просто входной группой и зоной ожидания лифта. Это своего рода сервисный центр. Его можно назвать первый и, возможно, самым важным «Третьим местом» в здании. Оно должно производить сильное впечатление, которое мы сможет поддержать и развить за счет других пространств.
Лобби как визитная карточка и точка старта
Первое впечатление, которое получает посетитель, решает все. Дизайн лобби задает тон облику и функциональности бизнес-центра. Оно точно повлияет и на ценность арендных площадей на верхних этажах.
В современных проектах, особенно в мегаполисах, акцент делают на максимальную эстетику и интеграцию с городской средой. Например, при разработке дизайн-концепций лобби для новых БЦ используются динамичный фасад и сплошное остекление. Это делает здание приветливым, открытым и визуально связывает его с окружающей застройкой. Лобби должно быть не только максимально эстетичным, но и интуитивно понятным с точки зрения навигации.
Эволюция лобби: интеграция ритейла и сервисов
Эволюция лобби идет по пути интеграции сервисных функций, делая его местом, где можно быстро решить рутинные задачи, а не просто ждать. Это прямое следование концепции «Третьего места», которое должно облегчать жизнь сотрудникам.
Лобби, интегрированное с ритейлом и сервисами, привлекая внешний трафик, повышает проходимость и привлекательность для арендаторов на первом этаже. А это уже более высокий доход с площадей, которые могли бы остаться незамеченными. Вот несколько функций, которые мы стараемся всегда интегрировать в современное лобби БЦ или ТРК:
- Премиальный ритейл и кафе. Качественные кофе-поинты, пекарни и небольшие гастро-пространства, доступные как для резидентов, так и для внешних посетителей, генерируя дополнительный трафик.
- Зоны неформальных встреч. Уютные группы мягкой мебели и небольшие столики, где можно провести короткую деловую встречу или поработать с ноутбуком, не поднимаясь в основной офис.
- Пункт выдачи и сервисы. Интегрированные локеры, постаматы для доставки и приемные пункты химчистки, позволяющие сотрудникам совмещать работу и личные дела максимально эффективно.
- Технологии и навигация. Интерактивные экраны, которые упрощают ориентацию и позволяют быстро связаться с нужным арендатором или сервисом.
Концепция, сочетающая входную группу с полноценной торговой галереей, делает лобби активной частью городского пространства. Она еще работает и на повышение объекта.
Кейсы ООО «Смарт Вэй»: разработаем дизайн любой сложности
Кейс 1. Кабинет руководителя компании немного напоминает домашюю обстановку, но не в ущерб деловому и солидному стилю.
Кейс 2. Дизайн для представительства китайском компании выполнен с использованием национального колорита.
Как повысить привлекательность коммерческой недвижимости за счет общественных пространств
Инвестирование в дизайн «Третьего места» — это не просто статья расходов, а инструмент управления стоимостью бизнес-центра. В условиях, когда арендаторы становятся все более требовательными, качество общественных зон прямо влияет на финансовые показатели здания.
Качество дизайна повышает арендную ставку (причем объективно), а также обеспечивает долгосрочную стабильность потока арендаторов. Возможность установить более высокую арендную плату за счет предоставления полного пакета сервисов – важное преимущество, которое нельзя игнорировать.
Инвестиции в дизайн минимизируют риски, связанные с высокой конкуренцией. В БЦ с устаревшим дизайном количество пустующих площадей будет расти, тогда как у конкурентов с качественным «Третьим местом» дела пойдут намного лучше.
Чтобы дизайн приносил прибыль и быстро окупил вложения, мы рекомендуем:
- Сделать фокус на трансформируемости и приватности. Это обязательное условие для привлечения корпоративных арендаторов. Наши дизайнеры подберут современные и эффективные модульные и акустически защищенные решения.
- Создать бренд комьюнити. Общественные зоны должны быть уникальными и обладать сильным дизайном, который превращает БЦ в настоящий хаб, аналог успешных региональных многофункциональных центров. Речь идет о предоставлении среды, а не просто помещения.
- Обеспечить интеграцию с городской средой. Лобби должно быть открытым, динамичным пространством, привлекающим внешний трафик, возможно, с использованием прозрачных фасадов.
- Рассматривать дизайн как HR-инструмент. Инвестиции в уютные кухни и лаунжи помогают компаниям-арендаторам удерживать сотрудников. Мы, превращаем эти зоны из простаивающих площадей в ключевой фактор долгосрочной стабильности.
Многофункциональное «Третье место» может стать решающим конкурентным преимущество. Чтобы получить его, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй» для разработки дизайн-проекта!
