Как дизайн-проект помогает при оспаривании кадастровой стоимости

Собственники коммерческой недвижимости часто воспринимают дизайн-проект и ремонт как неизбежную, хотя и значительную, статью расходов. Как правило, такие работы ассоциируется с эстетикой, функциональностью, привлечением арендаторов и другими показателями, влияющими на доход. Но грамотно разработанный дизайн-проект зачастую поможет и снизить кадастровую стоимость объекта. Это даст серьезную экономию на налогах. Мы расскажем, при каких условиях можно оспорить кадастровую стоимость и чем в этом поможет дизайн-проект.

Неочевидная связь между дизайном и налогами

Налог на недвижимое имущество рассчитывают исходя из его кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка, проводимая методом массового расчета, часто игнорирует индивидуальные, специфические характеристики объекта. Помимо прочего, специалисты бюджетных учреждений не обращают внимание на реальный износ инженерных сетей, планировку, требующую капитальной переделки, или скрытые дефекты. В результате, усредненная и часто завышенная стоимость приводит к неоправданно высоким налоговым платежам.

Федеральный закон № 237-ФЗ позволяет собственнику оспорить кадастровую стоимость. В административном или судебном порядке можно добиться установления ее в размере рыночной цены. Для этого нужно получить отчет оценщика, подтверждающий реальную стоимость здания или помещения.

Для оспаривания недостаточно голословных утверждений о низком качестве или необходимости ремонта. Оценщику, а затем и суду, требуются объективные и проверяемые данные. Они могут заменить усредненные показатели, использованные при массовой кадастровой оценке.

Дизайн-проект, включающий подробные технические и сметные разделы, превращается из простого плана работ в доказательство. Он фиксирует реальные характеристики объекта недвижимости, вместо обезличенной и потенциально ошибочной кадастровой оценки. Вот почему дизайн-проект становится основой для успешного оспаривания:

• Фиксация текущего состояния. Проект документирует реальное техническое состояние объекта, включая степень износа и нефункциональные элементы, которые требуют немедленного устранения.
• Обоснование расходов. Сметный расчет, входящий в состав проекта, определяет сумму необходимых вложений, чтобы привести объект в пригодное состояние.
• Подтверждение класса. Документы обоснуют, соответствует ли объект заявленному бюджетным учреждением классу, что напрямую влияет на его рыночную и арендную ставку.

Как качественный дизайн-проект и последующий ремонт влияют на рыночную стоимость объекта

Рыночная стоимость объекта определяется его состоянием и способностью приносить доход (либо стоимостью его замещения). Инвестиции в дизайн и ремонт — это вложения, которые влияют на все три подхода к оценке недвижимости: доходный, сравнительный и затратный.

Влияние на потенциал дохода

Грамотный дизайн-проект улучшает функциональность помещения. Для коммерческой недвижимости это означает эффективное зонирование, которое обеспечивает оптимальное использование каждого квадратного метра. Например, гибкая open-space планировка в офисном центре или идеальная логистика склада гарантируют более высокую заполняемость и, следовательно, высокие арендные ставки для собственника.

Дизайн-проект скажется и на использовании затратного подхода, когда кадастровая стоимость очевидно завышена. Государственная оценка видит внешние, часто поверхностные признаки дороговизны или хорошего состояния. Однако если проект показывает, что помещение имеет дефекты, невидимые при обычном осмотре (например, непригодные для IT-компании электрические мощности или полное отсутствие современной системы пожаротушения), оценщик обязан учесть стоимость устранения этих дефектов.

Стоимость устранения дефектов, подтвержденная сметой, представляет собой финансовое «бремя» объекта. Ее необходимо вычесть из потенциальной стоимости. Таким образом, проект не просто констатирует необходимость ремонта, а определяет этот фактор в рублях.

На практике, дизайн-проект повлиять на рыночную стоимость по следующим причинам:

• Устранение функционального устаревания. Анализ планировки в проекте доказывает, что неудачное или устаревшее зонирование (например, множество мелких кабинетов, не востребованных рынком) требует дорогостоящей переделки. Это снижает текущую стоимость объекта.
• Подтверждение надежности инженерных систем. Инженерные разделы проекта фиксируют состояние и реальную мощность систем. Эти данные важны для определения рыночной цены объекта. Если системы требуют полной замены, это будет подтверждено проектом и сметой.
• Повышение ликвидности или снижение рисков. Объект, отвечающий современным стандартам (например, применение энергоэффективных технологий), показывает меньшие риски и более высокую ликвидность. Это повышает и его ценность в глазах покупателя или инвестора.
• Снижение операционных расходов. Проект с решениями, сокращающими затраты (энергоэффективное освещение, умные системы управления), доказывает долгосрочную экономию. Это также повышает общую ценность актива при применении доходного подхода.

Роль проекта и сметы в отчете оценщика

Для успешного оспаривания кадастровой стоимости важна объективность и неоспоримость данных о рыночной цене. Оценщик должен быть членом саморегулируемой организации (СРО), иметь специальное образование и действовать непредвзято. Его отчет будут проверять в суде, на заседании комиссии или бюджетного учреждения (зависит от региона).

Проектная документация поможет включить в отчет не субъективное мнение («помещение требует ремонта»), а финансово обоснованные и проверяемые расчеты. Также там будут все необходимые технические характеристики, определенные в ходе осмотра и обследования.

Одним из важных разделов для проведения независимой оценки станет сводный сметный расчет. В нем будет подробно обоснована стоимость работ, включая затраты на материалы, оплату труда, накладные расходы и прибыль подрядчика. При использовании затратного подхода смета доказывает, что текущая рыночная стоимость объекта должна быть ниже.

Защита отчета в судебных инстанциях

Суд может назначить экспертизу по отчету, предоставленному оценщиком. Если выводы специалиста указывают на «значительный износ» или «необходимость реконструкции», но не подкреплены технической документацией, эти утверждения легко оспорить. Однако если к отчету оценщика приложен дизайн-проект и сметный расчет, это делает аргументацию неопровержимой.

Еще для подготовки отчета, который выдержит все проверки, будут важны приложения к дизайн-проекту:

• Поэтажные планы (с экспликацией до и после). Покажут изменения в площади или планировке, которые могли привести к недостоверным сведениям об объекте в ЕГРН. Это тоже может стать отдельным основанием для изменения кадастровой стоимости.
• Ведомости отделочных материалов. Предоставляют информацию о марке, типе, классе и стоимости материалов. Это позволяет оценщику применить точные коэффициенты износа и амортизации, вместо использования усредненных показателей.
• Акты выполненных работ (при наличии, после завершения ремонта). Подтверждают, что было сделано на объекте по проекту. Помогут оценщику точно рассчитать все показатели на дату проведения оценки.

Как состояние отделки (от «требует ремонта» до «дизайнерской») влияет на оценку

Состояние отделки часто является очень субъективным фактором, что приводит и в неверной оценке. Дизайн-проект позволяет избежать таких ошибок. Он докажет, что далеко не всякий дорогой ремонт увеличивает рыночную стоимость. На практике, наши специалисты используют в работе 4 категории (уровня) отделки:

• Shell&Core (S&C). Помещение без отделки, только несущие конструкции.
• White Box (W/B). Базовая подготовка к чистовой отделке (ровные стены, стяжка). Проект доказывает, что для ввода в эксплуатацию требуются значительные финансовые вложения.
• Standard Fit-Out. Типовой, функциональный ремонт, подходящий для большинства арендаторов.
• Designer Fit-Out (Уникальная отделка). Использование дорогих, уникальных материалов, часто связанное с очень специфической планировкой.

Высокая кадастровая стоимость часто возникает именно в случае «Designer Fit-Out». Собственник вложил огромные средства в уникальный, эксклюзивный дизайн (например, для собственной медиа-компании или специфического ритейла). Оценка фиксирует высокую стоимость этого объекта. Но когда собственник пытается продать или сдать помещение другому типу арендатора (например, банку или логистической фирме), этот специфический, дорогой дизайн становится препятствием. Новому владельцу придется потратить значительные средства не на создание, а на демонтаж существующего, нефункционального для него ремонта.

Именно дизайн-проект, который фиксирует особенности планировки и материалов, позволяет применить коэффициент функционального устаревания. Он снижает рыночную стоимость, ведь текущая отделка не соответствует требованиям рынка и требует дорогостоящей переделки. Вот четыре способа использования состояния отделки для снижения рыночной стоимости:

• Доказательство функционального несоответствия. Если дизайн-проект показывает, что текущая дорогая отделка не соответствует рыночным требованиям (например, очень старые, но уникальные материалы), он обосновывает дисконт из-за неликвидности и невостребованности.
• Точный расчет износа. Спецификации материалов, указанные в проекте, позволяют применять объективные нормы износа и амортизации. Это приводит к более точному, и часто более низкому, расчету рыночной стоимости по сравнению с усредненными кадастровыми данными.
• Квантификация необходимого демонтажа. Проектная смета на демонтаж (удаление специфических перегородок, утилизация уникальных материалов) становится значительной отрицательной статьей, которая вычитается из чистой рыночной стоимости.
• Коррекция за «скрытые дефекты». Инженерные разделы проекта, разработанные перед ремонтом, могут выявить критические, скрытые дефекты коммуникаций или фундамента. Бюджетное учреждение их точно не учтет при расчете кадастровой стоимости. Между тем, рыночная стоимость будет ниже и это дает хорошие шансы на оспаривание.

Кейс ООО «Смарт Вэй»: как после качественной реализации проекта удалось успешно снизить кадастровую стоимость через суд

За плечами экспертов нашей компании десятки, если не сотни успешных кейсов по оспариванию кадастровой стоимости. Вот пример, когда положительного решения удалось добиться с помощью дизайн-проекта. Исходные данные таковы:

Объект: Офисная площадь в деловом центре класса В+ в Москве, 2500 кв. м. Приобретена в состоянии после предыдущего арендатора, требовавшем капитального ремонта и редизайна.

Первоначальная кадастровая оценка: 850 млн руб. (основана на предположении, что объект полностью готов к сдаче в аренду по максимальной ставке).

Проблема: Годовой налог на имущество составлял 12,75 млн руб. (при ставке 1.5%), что делало объект неэффективным в эксплуатации.

Этап 1: разработка проекта на перепланировку и изменение дизайна, сметы с расчетами

Собственник заказал разработку проекта, включающего полную перепланировку и редизайн. Помимо прочего, нужно было подобрать решения по переходу от кабинетной системы к гибкому пространству, модернизации устаревших инженерных систем. Проектная документация и сметы показали следующее:

• капитальные вложения (замена инженерных систем, новая разводка электрики, демонтаж старых перегородок и т.д.) составили 115 млн руб.;
• фактическая планировка и износ инженерных систем не соответствовали заявленному классу В+, требуя значительных затрат.

Этап 2: отчет оценщика

Оценщик ООО «Смарт Вэй» подготовил отчет, используя затратный подход. К документу он приложил дизайн-проект и сметы, чтобы использовать их как доказательство в суде. В отчете оценщик обосновал рыночную стоимость определена в 680 млн руб.

Этап 3: судебное оспаривание

Собственник подал заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, обратившись напрямую в суд. Все документы для этого оформили специалисты ООО «Смарт Вэй». В ходе судебного разбирательства представители Росреестра пытались возражать против выводов оценщика. В отзыве они утверждали, что расходы на 115 млн руб. являются «избыточными» или «желаемыми», а не объективно необходимыми. Однако суд признал отчет и значение рыночной цены обоснованными. Согласно решению, кадастровую стоимость объекта установили в размере рыночной, т.е. 680 млн руб.

Снижение налоговой нагрузки благодаря дизайн-проекту и грамотной работе оценщика мы показали в таблице.

Результат: Инвестиции в проектную документацию позволили собственнику сэкономить ежегодно более 7,6 миллионов рублей на налогах до следующей кадастровой оценки.

Грамотные вложения в дизайн могут помочь сэкономить на налогах в будущем

Опыт оспаривания кадастровой стоимости показывает, что на рыночную цену может влиять и проектная документация. Особенно это актуально для описания фактического состояния объекта и смет под предстоящие расходы. Мы предлагаем полный комплекс услуг в данной сфере, от проектирования до защиты в судебных процедурах.

Таким образом, инвестиции в профессиональный дизайн — это не просто расходы на улучшение внешнего вида. Вы сможете сэкономить на обслуживании объекта и повысить его доходность, а при определенных условиях и оспорить кадастровую стоимость. Обращайтесь к консультантам ООО «Смарт Вэй», чтобы узнать подробнее об этой услуге!

Кадастровый инженер Валерий

Имеет действующий аттестат кадастрового инженера. Опыт более 10 лет. Работает в компании Смарт Вэй с 2015 года. Высшее техническое образование. Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

See Full Bio