Заключение ГБУ на перепланировку помещения – детально рассказываем и показываем

Проводя перепланировку в помещениях МКД, мы обращаемся за разрешением и актом приемки в Мосжилинспекцию. Получить эти документы не получится без технического заключения о допустимости и безопасности работ. В большинстве случаев за ним придется обращаться в ГБУ «Экспертный центр». Полномочия этому учреждению были переданы МЖИ. Техзаключение будет выдано на основании Постановления № 508-ПП. В статье мы расскажем об этом документе, правилах его оформления и о содержании основных разделов.

О каком ГБУ идет речь и почему без обращения туда нельзя согласовать перепланировку

Надзорным органом для перепланировок в МКД является Мосжилинспекция. Чиновники ведомства проверяют документы от собственника, выезжают для осмотра помещения после завершения работ. Но у них нет специальных познаний полномочий на проверку документации. В частности, они не могут сами сделать выводы о допустимости и безопасности работ с учетом состояния несущих конструкций, сделать расчеты по нагрузкам. Но эти полномочия предоставлены экспертам, у которых есть соответствующая квалификация.

Одним из требований Постановления № 508-ПП является получение технического заключения. Власти Москвы уполномочили на это ГБУ «Экспертный центр». При этом в нормативном акте прямо перечислены случаи, когда ТЗК обязательно будет оформлять указанное учреждение. Как вариант, документ может выдать и автор проекта дома. Но зачастую сведений об этой организации нет, либо она уже перестала существовать.

ГБУ «Экспертный центр» не выдает разрешений на производство работ, эксперты организации лишь подтверждают:

• что заявленные или выполненные работы допустимы, в свете Постановления № 508-ПП и других нормативных актов;
• что перепланировка безопасна, не повлечет или не повлекла ухудшения несущей способности конструкций, угроз для прочности и надежности;
• что показатели нагрузок несущих конструкций останутся в пределах допустимых значений (напрямую или за счет усилений по проекту).

На основании выводов экспертов МЖИ будет выдавать разрешение на изменение планировки или акт приемки.

Итак, основная цель получения заключения – гарантия безопасности работ и отсутствие угроз для конструкций, людей и имущества. По другим вопросам эксперты ГБУ не дают выводы. В отношении перепланировок в нежилых зданиях требования не столь строгие. Там техзаключение может выдать проектная компания при условии, что она является членом СРО.

Почему после перепланировки без разрешения не нужно разрабатывать проект?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В проекте мы описываем предстоящие работы. Когда они уже выполнены, не имеет смысла описывать, как и что будет делать подрядная организация. Необходимо лишь зафиксировать, что именно изменилось в планировке помещения (для этого оформляем технический план) и подтвердить, что работы проведены с соблюдением норм безопасности (это доказывают выводы экспертов в ТЗК).

Полномочия ГБУ «Экспертный центр» в отношении перепланировок в помещениях МКД

Полномочия на оформления заключений ГБУ получило от Мосжилинспекции в 2017 году. Также учреждение предлагает и другие услуги, в том числе по разработке проектов на перепланировку. Но в данном случае у собственника есть право выбора. Он может заказать проект в любой проектной компании, состоящей в профильной СРО. Эти услуги предлагает и ООО «Смарт Вэй».

Посмотрим, что указано в Постановлении № 508-ПП. Через ГБУ или авторов проекта дома мы обязаны получить ТЗК, если при производстве работ будут затрагиваться несущие конструкции (стены, перекрытия и т.д.). Нормативный акт отдельно включает сюда:

• любая перепланировка в доме с деревянными перекрытиями;
• демонтаж части наружной стены в панельном доме;
• устройство антресоли, так как ее вес всегда приводит к увеличению нагрузок на несущие конструкции (также для расчета нагрузок важно, что размещено на антресоли, сколько людей будет там находиться).

Под указанные случаи попадают все более-менее «серьезные» перепланировки. Но если работы вообще не связаны с задействованием несущих конструкций, то можно обойтись без обращения в ГБУ.

Характер и последствия строительных работ будут видны по проекту или в ходе обследования помещения после завершения перепланировки. Эксперты ГБУ всегда обязаны выезжать на место. В техзаключении они включают результаты осмотра и инструментальных обследований. Но этим сведениям будут сделаны выводы о безопасности и допустимости перепланировки.

Когда можно обойтись без обращения в ГБУ

Если известна организация, которая разрабатывала проект МКД, то заключение можно получить именно через нее. Впрочем, процесс обследований и осмотра будет таким же, как и содержание итогового документа. Проектная компания может оформить техзаключение на работы, которые не затрагивали несущие конструкции, либо в отношении перепланировок в нежилых зданиях. Компания «Смарт Вэй» выполняет такие работы, а об их примерах вы можете посмотреть по ссылке.

Если при обращении в МЖИ вы не приложите техзаключение, то будет вынесено решение о приостановке (на срок до 15 дней). Если не устранить замечание, по последует отказ в согласовании или выдаче акта приемочной комиссии. Обжаловать такое решение не имеет смысла, ведь не выполнено одно из обязательных условий по Постановлению № 508-ПП.

Список полезных документов

Заключение ГБУ – как оформляется и что входит в содержание

Как видно на сайте ГБУ «Экспертный центр», заявителям предлагают оформить техзаключение по следующим вариантам:

• до производства работ и обращения в Мосжилинспекцию (стандартный порядок);
• после завершения работ, выполненных без разрешения МЖИ (это процедура узаконивания).

Стоимость работы в обоих случаях примерно одинакова, однако будет рассчитана индивидуально, после изучения ситуации.

При обращении в ГБУ за заключением собственнику нужно представить следующие документы:

• выписку из ЕГРН (подтверждает право собственности, а значит, и полномочия на перепланировку);
• паспорт, доверенность, регистрационные документы от собственника-организации;
• документы технического учета БТИ (паспорт, поэтажный план и экспликация);
• проект перепланировки (кроме случая с узакониванием).

ГБУ сразу указывает (и это совершенно оправдано), что на поэтажном плане БТИ должны отсутствовать красные линии. Они означают, что в помещении ранее были выявлены неузаконенные изменения в планировке. До обращения в ГБУ нужно устранить несоответствия и получить поэтажный план в черных линиях. Если же в здании/помещении вообще не проводилась инвентаризация, это необходимо подтвердить справкой из МосгорБТИ.

Еще ГБУ требует справку из АО Мосгаз, если на плане этажа газовое оборудование маркировано красным цветом. Это означает, что проект предусматривает изменение местоположения оборудования. Справка подтвердит, что данное решение было согласовано и не противоречит нормам безопасности.

Как быстро ГБУ оформляет и выдает техническое заключение для перепланировки в МКД?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». На сайте учреждения указано, что обследование в помещении будет проведено в течение 10 дней после подписания договора. Само техзаключение будет выдано в срок до 30 дней. Впрочем, это примерный период времени, который может отличаться для разных ситуаций. Заказать обследование с подготовкой ТЗК можно прямо на сайте.

Обследования и проверки экспертов

Подготовка ТЗК включает визуальный осмотр и обмер помещения. Также проводится инструментальное зондирование (обследование). Так эксперты смогут определить состояние скрытых элементов здания. Для обследования используют приборы, прошедшие поверки. На основе собранных данных можно сделать расчет нагрузок на несущие элементы и конструкции.

Что касается дополнительных проверок для оформления ТЗК, то эксперту ГБУ будут работать:

• со сведениями из ЕГРН;
• с документами технического учета БТИ;
• с проектом, представленным собственником или его представителем.

Готовый документ собственник получит в электронной или письменной форме.

Текстовая и графическая часть заключения

Стоит рассказать, что будет входить в содержание заключения. Как указано в Постановлении № 508-ПП, текстовая часть будет включать описание:

• вывод о соответствии нормативным актам, сводам правил и стандартам;
• общие характеристики дома (год постройки, этажность и т.д.);
• перечень строительных работ, заявленных в проекте или фактически выполненных на момент обращения;
• описание архитектурных, планировочных, инженерных и конструктивных решений (с необходимыми расчетами, оценкой состояния конструкций и оборудования);
• решения по мерах противопожарной безопасности;
• решения по обеспечению доступа для маломобильных категорий граждан;
• результаты инструментальных обследований.

Именно в текстовой части ТЗК эксперты укажут вывод о безопасности и допустимости перепланировки.

В заключении будет приличный объем графических материалов. Постановление № 508-ПП включает туда:

• поэтажный план с экспликацией (она указывает на назначение и площадь помещений);
• планы помещения с исходной и новой конфигурацией;
• план с отображением монтажных и демонтажных работ.

Если перепланировка включает решения по изменению фасадов, то графика в ТЗК будет представлена еще ситуационным планом, планами всех этажей, чертежами элементов фасада, схему генплана. Еще в заключении будет фотофиксация существующего положения фасада и фотомонтаж на предстоящие изменения. По ним будет наглядно видно, что изменится в облик здания.

В этой статье вы можете увидеть примеры из разных разделов технического заключения. Обращаем внимание, что оно подготовлено для перепланировки в нежилом здании и без обращения в ГБУ «Экспертный центр». Но, по сути, содержание документа будет таким же, что и для проведения работ в помещениях жилфонда.

Куда подаем техническое заключение

Документ нужен для обращения в Мосжилинспекцию. Заявление подается через электронный сервис на портале mos.ru. К нему прикрепляем электронный образ ТЗК и/или проекта, других документов. Срок проверки и выдачи разрешения составляет до 30 дней. Если собственник обращается за актом приемочной комиссии, то его оформят в течение 15 дней (если, конечно, не выявлено нарушений).

Еще одним документом для получения акта МЖИ станет технический план. Его подготовит кадастровый инженер компании «Смарт Вэй» после проведения обмеров в помещении. Далее, если Мосжилинспекция выдала акт, то он будет направлен в Росреестр без дополнительного заявления от собственника.

Приемочная комиссия МЖИ будет проверять, соответствуют ли выполненные работы предписаниям их проекта и технического заключения. Это непременное условие для выдачи акта. Если проверка покажет отступления решений или какие-либо нарушения, то комиссия откажет заявителю. Также стоит знать, что при обращении за узакониванием Мосжилинспекция составит административный протокол.

После завершения согласований и внесения изменений в ЕГРН собственник получит выписку из госреестра. Техзаключение и технический план обратно не выдают. Эти документы будут храниться в архиве МЖИ и Росреестра, соответственно. При каждой последующей перепланировки нужно заново заказывать проект и получать заключение через ГБУ.

Что сделать, чтобы получить положительное заключение ГБУ

Залогом успешного согласования перепланировки станет строгое соблюдение нормативных актов. Положительное заключение с выводами о допустимости и безопасности работы выдадут:

• если все решения по проекту соответствуют Постановлению № 508-ПП;
• если изменения фасадов отвечают требованиям Постановления № 94-ПП;
• если выполненные работы не противоречат нормам строительной и иной безопасности;
• если расчеты показали соответствие по допустимым значениям нагрузок.

При разработке проекта мы тоже делаем расчеты нагрузок (если это требуется). Компенсировать их превышение можно различными решениями по усилению конструкций, проемов. На это обращаются внимание эксперты ГБУ, когда собственник заказывает техническое заключение.

Мы поможем оформить и получить все документы, которые нужны для согласования перепланировки. Примерную стоимость некоторых работ и услуг компании «Смарт Вэй» смотрите в таблице ниже.

Подведем итоги

• Заключение для согласования перепланировки в помещениях МКД можно получить через ГБУ «Экспертный центр» (в большинстве случаев). Для нежилых зданий документ может выдать проектная компания, включенная в состав СРО.
• Предписания о порядке оформления техзаключения и о его содержании можно найти в Постановлении № 508-ПП. Эксперты ГБУ обязательно проводят визуальный осмотр и инструментальное обследование конструкций, элементов здания и инженерных коммуникаций.
• Главным выводом в заключении будет указание на безопасность и допустимость работ, о соответствии показателям по нагрузкам. Документ, выданный ГБУ, мы подаем в Мосжилинспекцию при согласовании или узаконивании перепланировки в жилфонде.