Высокополигональная модель в составе АГР — самый трудоёмкий элемент комплекта и самая частая причина, по которой свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения задерживается на месяцы. Разберём, чем ВПМ отличается от низкополигональной, какие лимиты по полигонам и форматам действуют после перехода на IFC, сколько рабочих дней уходит на проверку каждой версии модели и почему регламентные 20 дней на практике превращаются в 3-6 месяцев. Чек-лист проверки перед подачей, сценарная таблица по типам объектов, а также стоимость и сроки работ на 2026 год — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Высокополигональная и низкополигональная модель АГР: две разные задачи
Комплект трёхмерных материалов для АГР состоит из двух моделей с несовпадающим назначением. Низкополигональная модель (НПМ) уходит в общегородскую трёхмерную карту и в цифровой двойник Москвы: она должна быстро подгружаться в браузере вместе с сотнями соседних зданий, поэтому геометрия там урезана до габаритов, силуэта, формы кровли и крупных архитектурных членений. Высокополигональная модель (ВПМ) решает противоположную задачу — показать проект так, как его увидит человек с тротуара, вплоть до профиля оконной рамы и рисунка кладки. Её грузят в среду на базе Unreal Engine и архивируют как эталон утверждённого облика.
Отсюда растёт частое заблуждение проектировщиков: раз ВПМ детальнее, значит НПМ можно получить простым децимированием из неё. Не выходит. Единый текстурный атлас, требования к чистой топологии и допуск по геометрии не более 10 см заставляют собирать НПМ отдельно, а не давить полигоны автоматическим модификатором. В практике Смарт Вэй мы разводим эти два потока с самого начала: модельер ведёт ВПМ, второй специалист параллельно собирает НПМ из тех же исходников, и обе версии сверяются по контрольным габаритам перед упаковкой архива.
Сравнение параметров по действующей редакции требований выглядит так.
| Параметр | НПМ (низкополигональная) | ВПМ (высокополигональная) |
|---|---|---|
| Лимит полигонов | до 150 000 | до 1 000 000 на один FBX-файл ОКС |
| Модель благоустройства | в составе общей геометрии | от 300 000 до 4 500 000 полигонов в зависимости от площади |
| Форматы | FBX + IFC | FBX + IFC (IFC до 500 Мб) |
| Текстуры | единый текстурный атлас | материалы по фактической отделке фасада |
| Источники света | не требуются | до 250 шт., дистанция между ними от 1,5 до 5 м |
| Размер архива | внутри общего ZIP | ZIP до 1 Гб |
| Назначение | 3D-карта города, цифровой двойник | детальное рассмотрение, архив, среда Unreal Engine |
Из таблицы следует практический вывод: узкое место комплекта — не количество листов буклета, а бюджет полигонов ВПМ. Проект с развитым декором, витражами и наружной подсветкой упирается в миллион полигонов на ОКС задолго до того, как модельер доберётся до благоустройства.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Модель — это 95% всей работы по АГР. Она разрабатывается в специальном программном обеспечении вместе с поэтажными планами, разрезами и дизайном внутренней части, и уже потом идёт отдельно вместе с буклетом. Когда нам звонят и просят разработать модель за 15 тысяч, разговор заканчивается на первой минуте.»
Требования к 3D-моделям АГР: нормативная база и что проверяют
Базовый документ по самой процедуре — постановление Правительства Москвы № 284-ПП от 30.04.2013. Технические требования к трёхмерным моделям живут отдельно, в совместных распоряжениях Москомархитектуры и Департамента информационных технологий. Первое — № 64-16-192/23/769 от 19.04.2023, с редакциями № 64-16-230/23/974, № 64-16-288/23/1209 и № 64-16-720/23/2341; обязательным комплект из двух моделей стал с 16 января 2024 года. Дальше — распоряжение № 64-16-429/25/1736 от 22.08.2025, которым в комплект добавили формат IFC; требования применяются к заявкам с 19 января 2026 года. Ещё одна редакция, ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 от 16.01.2026, вступает в силу со 2 апреля 2026 года. Актуальный статус процедуры и перечень документов удобно сверять на странице государственной услуги по свидетельству об утверждении АГР, там же публикуют изменения формы запроса.
Появление IFC поменяло сам характер работы. FBX несёт только геометрию и текстуры, IFC добавляет атрибутику: строительный объём, площадь участка, площади этажей, сведения о подземной части, высотные отметки. Набор атрибутов RUS_SET_AGR заполняется для элементов IfcSite, IfcZone и IfcSpace, и пустое поле там читается проверяющим как ошибка, а не как отсутствие данных. Отдельно прикладывается geojson-файл — по нему автоматика сверяет посадку объекта в городской координатной сетке.
Проверка идёт по формализованному чек-листу. В редакции 2026 года количество контрольных пунктов сократили с 210 до 153, но легче от этого не стало: пункты убрали за счёт объединения, а не смягчения. Автоматическая часть проверки бинарна — превышение лимита полигонов на сотню единиц даёт тот же результат, что превышение на сто тысяч.
Сверьте адрес и кадастровый номер участка перед геопривязкой модели
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 06.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
📌 Факт: АГР не требуется для объектов площадью до 1500 м² при этажности не более двух и без назначения для проживания граждан. Под исключение попадают также ИЖС, некапитальные и временные строения, инженерные сооружения и работы по замене несущих конструкций без изменения внешнего облика.
Сроки рассмотрения высокополигональной модели: регламент и практика
Регламентный срок и фактический срок в этой процедуре расходятся сильнее, чем в любой другой городской услуге. Постановление 284-ПП разделяет объекты по значению: для объектов окружного значения рассмотрение занимает до 10 рабочих дней, для объектов городского значения — до 25 рабочих дней. После оптимизации процедуры срок предоставления услуги по корректно поданному комплекту составляет 20 рабочих дней, а для объектов программы реновации — 15 рабочих дней. Услуга бесплатная, пошлины за неё нет.
Дальше начинается арифметика, которую в регламенте не пишут. Проверка каждой версии трёхмерной модели в профильном подразделении занимает до 20 рабочих дней за итерацию. Итерация — это не «доработать за вечер»: замечания приходят пакетом, часть из них касается геометрии, часть — атрибутов IFC, часть — текстур и их поведения в игровом движке. Подготовленный комплект закрывается за 1-2 итерации. Комплект, собранный без предварительной прогонки по чек-листу, уходит на 4-8 итераций. Умножьте на 20 рабочих дней — получите те самые полгода.
| Этап | Срок | Что определяет длительность |
|---|---|---|
| Обмеры, фотофиксация, сбор исходных данных | от 1 дня | доступ ко всем сторонам фасада, сложность формы здания |
| Разработка НПМ | от 3 дней | габариты, кровля, текстурный атлас |
| Разработка ВПМ | от 6 дней до 20 рабочих дней | декор, благоустройство, подсветка, бюджет полигонов |
| Разработка буклета АГР целиком | от 1 до 3 месяцев | сложность объекта, объём пожеланий заказчика |
| Проверка модели, одна итерация | до 20 рабочих дней | 153 пункта чек-листа, автоматический и ручной контроль |
| Госуслуга по свидетельству АГР | 20 рабочих дней | 15 рабочих дней для объектов реновации, 25 для городского значения по 284-ПП |
| Фактический цикл с доработками | 3-6 месяцев | количество итераций по модели |
Разница между строкой «20 рабочих дней» и строкой «3-6 месяцев» — это и есть цена качества модели. Всё остальное в комплекте влияет на срок заметно слабее.
Константин М, начальник технического отдела:
«Мы всегда закладываем, что согласование займёт около трёх месяцев, а заказчику озвучиваем от одного до трёх месяцев, как по закону. Сам буклет АГР готовим от одного до трёх месяцев в зависимости от сложности здания. На сложных объектах эта разница в сроках увеличивается в два, в три раза.»
⚠️ Внимание: архитектура с первого раза не согласовывает практически ничего. Даже по простому объёму 10 на 10 метров выдадут замечания. Планируйте график так, чтобы минимум одна итерация по модели была заложена в сроки договора изначально.
Что растягивает рассмотрение ВПМ и сколько стоит ошибка
Замечания по высокополигональной модели повторяются от объекта к объекту. Пять причин закрывают большую часть возвратов.
- Координаты не сходятся. Geojson-файл противоречит сведениям ЕГРН по участку, модель садится в городскую сетку со смещением. Проверяющий не гадает, где правильно, — возвращает комплект.
- Превышение лимита полигонов. Отрабатывает автоматика, содержательную часть модели никто даже не смотрит.
- Атрибуты IFC заполнены частично. Пустые поля в RUS_SET_AGR по IfcSite, IfcZone, IfcSpace, расхождение высотных отметок и строительного объёма с ведомостью ТЭП буклета.
- Модель расходится с буклетом. Фасад в развёртке один, в модели другой: обычная история, когда буклет и модель ведут разные исполнители без сверки версий.
- Текстуры некорректно ведут себя в движке. Материал, который нормально выглядит в рендере, в Unreal Engine даёт другой цвет и другую тайловую сетку кладки.
Отдельная категория задержек рождается ещё до моделирования — на обмерах. Здание, стоящее вплотную к соседнему, промзона со складированием у стены, эксплуатирующая организация, которая не пускает во внутренний двор. Итог одинаковый: часть фасада не отснята, модельер достраивает геометрию по фотографии, а проверяющий ловит расхождение с натурой.
Константин М, кадастровый инженер:
«Самое важное — выезд на объект, проведение съёмки, иногда геодезической. Доступ должен быть с каждой стороны фасада, тем более если в каком-то месте мы собираемся что-то устроить: крыльцо, окно, дверь. Не смогли замерить — потом возникают проблемы, как это начертить.»
Считать стоимость ошибки удобнее не в деньгах на переделку модели, а в рабочих днях. Одна пропущенная итерация — это до 20 рабочих дней ожидания плюс время на исправление. Три лишние итерации сдвигают получение свидетельства на квартал, а свидетельство АГР застройщик получает до экспертизы проектной документации. То есть сдвигается вся цепочка: экспертиза, разрешение на строительство, вход на площадку. При этом отступление от утверждённого решения на стройке средней критичности — смена цвета или материалов фасада — оценивается в сумму от 500 000 рублей, и вернуться к согласованному облику всё равно придётся.
Как сократить срок рассмотрения ВПМ: пошаговый порядок
- Шаг 1. Получите ГПЗУ и сверьте предельные параметры застройки до старта моделирования. Высота, пятно, отступы в модели должны укладываться в градостроительный регламент участка, иначе замечание придёт не по геометрии, а по существу решения.
- Шаг 2. Закажите топографический план 1:500 и координирование здания на участке. Съёмку накладывают на выписку ЕГРН по земельному участку и смотрят, не выходят ли крыльцо, пандус или тамбур за границы.
- Шаг 3. Обеспечьте доступ ко всем сторонам фасада на обмерах. Договоритесь с соседями и эксплуатирующей организацией заранее, при сложной форме здания привлекайте геодезиста, а не только техника с дальномером.
- Шаг 4. Зафиксируйте версию буклета до начала сборки моделей. Любая правка фасада после этого момента означает переделку и НПМ, и ВПМ, и атрибутов IFC.
- Шаг 5. Прогоните комплект по чек-листу до подачи: счётчик полигонов по каждому FBX, размер IFC и ZIP, заполненность RUS_SET_AGR, число источников света и дистанции между ними, сходимость geojson с кадастровыми данными.
- Шаг 6. Протестируйте ВПМ в игровом движке до подачи. Проверка цвета и тайлинга текстур в той же среде, где смотрит проверяющий, снимает целый класс замечаний.
💡 Лайфхак: координирование объекта на земельном участке делается одним выездом вместе с обмерами. Отдельная поездка геодезиста стоит дороже и добавляет неделю к графику — просите включить эту работу в состав первого выезда.
Образцы документов по АГР и исходные данные для модели
Комплект для сверки: начните с примера согласованного альбома АГР, дальше смотрите ГПЗУ — именно из него берутся предельные параметры, которые проверяют в модели.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Пример альбома АГР для согласования в Москомархитектуре | Скачать |
| Согласованный альбом АГР/АГО по конкретному объекту | Скачать |
| Образец ГПЗУ с предельными параметрами КЗ, КПЗ, КИТ | Скачать |
| ТЗ на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Универсальное ТЗ на проектирование объекта капитального строительства | Скачать |
| Образец паспорта фасада здания в Москве | Скачать |
Когда высокополигональная модель не нужна
Часть обращений закрывается на первом же уточняющем вопросе, и это честнее, чем продавать комплект моделей туда, где он не требуется.
- Объект до 1500 м² и не выше двух этажей, без назначения для проживания. Склад на 1000 м² или небольшое административное строение под требование АГР не подпадают. Такие габариты и закладывают осознанно, чтобы не входить в процедуру.
- Объект вне магистральных улиц общегородского и районного значения. Небольшой торговый объект внутри квартала может не требовать АГР при соблюдении остальных условий.
- Некапитальные и временные строения. Ангар без фундамента, который разбирается и переносится, в процедуру не входит.
- Реконструкция и замена несущих конструкций без изменения внешнего облика. Облик не меняется — АГР не согласовывается, модели не нужны.
- Индивидуальное жилищное строительство и инженерные сооружения.
- Объекты культурного наследия и их территории. Там работает другой порядок и другой орган, и это отдельный вид деятельности с лицензированием реставрационных работ.
Ещё одна ситуация, где комплект моделей заказывают напрасно: изменение фасада без выхода за габариты и без нового строительства. Если объект не попадает в перечень 94-ПП по местоположению, проект изменения фасадов подписывается собственником и проектной организацией, прикладывается к техническому плану и уходит в Росреестр — без Москомархитектуры и без ВПМ.
ℹ️ Полезно знать: АГР не зависит от реконструкции. Согласование архитектурного решения не приостановит и не отменит работы по другим процедурам — утверждается облик объекта. Требование одно: решение должно укладываться в закон, а земля быть в собственности либо в аренде.
Что критично при подготовке ВПМ по типам объектов
Набор рисков по модели сильно зависит от того, что именно моделируется. Универсальный чек-лист работает хуже, чем понимание, куда смотреть в конкретном сценарии.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Административное здание около 3000 м², новое строительство | Соответствие ГПЗУ, посадка по geojson, атрибуты IFC | Детализация благоустройства за пятном застройки |
| МКД от 5000 м² в сложившейся застройке | Контекст соседних зданий, силуэт, колористика по концепции района | Мелкий декор нижних этажей |
| Реконструкция существующего здания с полной сменой фасада | Обмеры и фотофиксация по всем сторонам, сходимость модели с натурой | Моделирование внутренней планировки |
| Корректировка ранее согласованного АГР | Совпадение версий буклета и моделей, перечень изменённых параметров | Полная пересборка неизменённых частей модели |
| Объект с архитектурной подсветкой | Число источников света до 250 и дистанции между ними от 1,5 до 5 м | Фотореалистичность рендера в буклете |
Отдельно про корректировку: заказы на неё приходят регулярно — прежние проектировщики уже не работают либо просят за правку столько же, сколько за новый комплект. По практике Смарт Вэй корректировка ВПМ по изменённой высоте здания или переставленным машинным помещениям лифтов проходит быстрее полной разработки, но требует того же прохождения чек-листа.
Стоимость разработки АГР и трёхмерных моделей в 2026 году
Цена комплекта складывается из трёх частей: проектный буклет, трёхмерные модели и сопровождение согласования. На итог влияют площадь объекта, сложность формы, наличие благоустройства и подсветки, а также объём пожеланий заказчика по архитектуре.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Предварительное заключение от Архитектуры | индивидуально | по запросу |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Отрисовка 3D по результатам обмеров | от 50 руб. за 1 кв.м | от 1 дня |
| Обмерные работы | от 30 руб. за 1 кв.м | от 1 дня |
Итоговая сумма зависит от площади объекта, сложности архитектуры и того, нужны ли отдельно благоустройство, озеленение и сценарии подсветки в модели — прайс по согласованию фасадов и АГР помогает сориентироваться по позициям до расчёта сметы. Раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия, если объект попадает в зону охраны, считается отдельно.
Работу удобнее оценивать по результату у тех, кто её уже проходил: отзывы собственников и застройщиков показывают, как соблюдаются сроки на объектах с согласованием в Архитектуре.
Константин М, судебный эксперт:
«АГР можно сделать всегда. Мы согласовываем архитектурное решение, переведённое на язык регламента. Главное, чтобы работа шла в рамках закона и чтобы права на землю были оформлены — тогда процедура доводится до свидетельства.»
Выводы
Срок получения свидетельства АГР определяется не регламентом, а качеством трёхмерных моделей. Регламентные 20 рабочих дней относятся к корректно поданному комплекту, а каждая итерация по модели добавляет до 20 рабочих дней сверху, из-за чего реальный цикл растягивается до 3-6 месяцев. Основные точки контроля — лимит полигонов, совпадение geojson с данными ЕГРН, заполненные атрибуты RUS_SET_AGR в IFC и полное совпадение модели с буклетом. Список объектов, которым АГР не нужен, стоит проверять до заключения договора, а не после.
Смарт Вэй ведёт такие проекты с 2013 года: от обмеров и координирования здания на участке до сборки НПМ и ВПМ, подачи и отработки замечаний. Если нужно оценить конкретный объект по срокам и составу комплекта, можно оставить заявку — инженер разберёт исходные данные и скажет, во сколько итераций реально уложиться.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли подать АГР только с низкополигональной моделью, а ВПМ доработать позже?
На этапе предварительного архитектурно-градостроительного решения и рассмотрения на архитектурной комиссии подаётся буклет с НПМ. Высокополигональная модель дорабатывается к финальному этапу получения свидетельства. Это не отменяет её разработку, а только сдвигает по графику, поэтому закладывать ресурс модельера нужно с самого начала — на сложном объёме ВПМ собирается неделями.
Что происходит с моделью, если проект меняется уже после получения свидетельства?
Значительные изменения проекта требуют нового свидетельства, а значит — пересборки моделей и повторного прохождения проверки. Типовые триггеры: изменение высоты здания, перестановка машинных помещений лифтов, смена материалов и колористики фасада. Срок действия самого свидетельства не ограничен, ограничение работает по объёму изменений.
Нужны ли ВПМ и НПМ, если фасад меняется в существующем здании внутри Садового кольца?
Изменение фасадов регулируется 94-ПП и согласуется как отдельная услуга, трёхмерные модели уровня АГР там не требуются. Комплект моделей нужен, когда речь про новое строительство или реконструкцию с получением свидетельства АГР. При этом по 94-ПП согласуются только планируемые работы: если фасад уже изменён, согласование не выдадут и потребуют вернуть облик к прежнему состоянию.
Кто проверяет трёхмерную модель кроме архитекторов?
В комплексном рассмотрении участвуют профильное градостроительное подразделение, Мосгоргеотрест и Департамент информационных технологий. ДИТ отвечает за техническую часть — форматы, полигонаж, атрибуты и корректность посадки в городскую координатную сетку, поэтому замечания по модели приходят не только по архитектуре.
Как считается лимит полигонов, если у объекта несколько корпусов?
Лимит до 1 000 000 полигонов относится к одному FBX-файлу объекта капитального строительства. Модель благоустройства считается отдельно, и её бюджет зависит от площади территории — от 300 000 до 4 500 000 полигонов. Общий архив по ВПМ упаковывается в ZIP размером до 1 Гб, IFC-файл — до 500 Мб.
Что делать, если к части фасада физически нет доступа для обмеров?
Договариваться о доступе заранее: с соседним собственником, с эксплуатирующей организацией, с арендаторами. При плотной посадке зданий встык или сложной форме объёма привлекается геодезист — съёмка оборудованием закрывает те участки, которые не берутся дальномером и рулеткой. Работы обойдутся дороже, но расхождение модели с натурой стоит дороже: его находят при проверке и возвращают комплект.
АГР делается до экспертизы проектной документации или после?
До. Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения застройщик получает до прохождения экспертизы проектной документации, поэтому задержка по модели двигает всю дальнейшую цепочку — экспертизу, разрешение на строительство и выход на площадку.
