Вынос витрины здания: согласование, АГР и 3D-модель в 2026

Вынос витрины здания — работы, при которых остеклённая конструкция первого этажа выходит за плоскость наружной стены, и именно этот выход за плоскость определяет весь дальнейший маршрут согласования. Разница между заменой остекления в существующем проёме и витриной с выносом стоит собственнику от одного распоряжения Москомархитектуры до судебного спора с Росреестром. Разберём, где проходит граница между перепланировкой и реконструкцией, какие документы готовят для Москомархитектуры, Мосжилинспекции и Росреестра, и по каким правилам с 2026 года собирается трёхмерная модель для АГР. Требования к высокополигональной и низкополигональной модели, формат IFC, стоимость проекта и согласования на 2026 год и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Что считается выносом витрины и какие ограничения действуют в Москве

Витрина с выносом — светопрозрачная конструкция, смонтированная перед плоскостью наружной стены, с опорой на существующее основание или на собственный несущий каркас. Вынос не может превышать 1 м относительно внешней стены здания. Если на фасаде уже есть витрины, вновь создаваемые выполняются с идентичным выносом: разнобой по глубине выступа инспектор Москомархитектуры снимает первым же замечанием, даже когда сама конструкция технически безупречна.

Работы по изменению фасада выполняются без устройства фундамента и без организации новых помещений. Это ключевой ограничитель. Как только под витрину заливается отдельное основание, а пространство между стеклом и стеной становится пригодным для использования как часть помещения, работы перестают попадать в перечень 432-ПП и уходят в реконструкцию со всеми последствиями: разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, отдельная процедура.

94-ПП содержит и прямые запреты, которые проектировщик обязан держать в голове при компоновке витринной группы. Установка глухих дверных полотен на входах, совмещённых с витринами, не допускается. Замена остекления стеклоблоками запрещена, если стеклоблоки не были предусмотрены изначальным проектом строительства. Распашные ставни не согласуют. Нельзя перекрывать или деформировать архитектурные элементы, детали фасада, элементы декора, поверхности с ценной архитектурной отделкой, знаки адресации, памятные и мемориальные доски, дорожные знаки и указатели остановок общественного транспорта. И отдельно — тротуарный ценз: если после устройства конструкции проход для пешеходов сужается менее чем до полутора метров, проект не пройдёт.

Ещё одна вещь, которую часто упускают при разделе помещений. Если собственник дробит одно нежилое помещение на три и под каждое хочет свою витрину со своим входом, Москомархитектура три отдельные входные группы на одном фасаде, скорее всего, не согласует. В практике Смарт Вэй мы такие сценарии проверяем запросом в ведомство до подписания договора, а не после разработки альбома.

Вынос витрины — перепланировка или реконструкция: где проходит граница

Реконструкция начинается там, где меняется положение объекта на земельном участке или его объём. Если конструкция выходит за границы ранее установленных координат здания либо увеличивает объём, работы квалифицируются как реконструкция. Витрина с выносом на 1 м — ровно тот случай, когда контур наружной стены смещается наружу, и вопрос координат перестаёт быть теоретическим.

Здесь появляется вторая сложность, чисто регистрационная. В Градостроительном кодексе понятия перепланировки нет: есть реконструкция и капитальный ремонт. По нежилым зданиям нормативной базы, описывающей перепланировку, федеральный уровень не даёт. Письмо Росреестра от 30 января 2025 года направило регистраторам методические рекомендации, по которым любое изменение нежилых помещений в нежилом здании допустимо рассматривать как реконструкцию. Дальше регистратор требует разрешение на строительство и акт ввода, Госстройнадзор такие документы по фасадной витрине не выдаёт, и спор уходит в суд.

Константин М, кадастровый инженер:
«Проект изменения фасада и АГР мы прикладываем к техническому плану, и регистратор вносит новые сведения в ЕГРН. Колористический паспорт в Росреестр не уходит никогда: отделка фасада не меняет планировочных решений объекта, поэтому основанием для учёта изменений он не служит.»

Практический вывод для проектировщика: техническое заключение по витрине нужно писать так, чтобы оно закрывало вопрос квалификации работ до подачи, а не после приостановки. Мы в Смарт Вэй фиксируем в заключении три параметра — неизменность координат контура здания, отсутствие фундамента под конструкцией и отсутствие новых помещений. Эти же три пункта первыми ищет регистратор.

Сверьте сведения ЕГРН о вашем объекте перед подготовкой проекта витрины

Сколько стоит ошибка в квалификации работ

Ошибка обходится дороже проекта. Штраф за самовольное строительство и реконструкцию для юридического лица — до 500 000 руб., ответственность за незаконное изменение фасада закреплена в Кодексе города Москвы об административных правонарушениях. Дальше подключается механика 819-ПП: Государственная инспекция по недвижимости вносит объект в приложение к постановлению как имеющий признаки самовольной постройки, Росреестр по межведомственному взаимодействию ставит отметку, и регистрационные действия по объекту блокируются. Продать, разделить, сдать часть площадей в долгосрочную аренду в этом состоянии не получится, пока объект не исключат из реестра.

Второй сценарий — комиссия ГЗК. Собственник приходит легализоваться добровольно, подписывает согласие и получает штраф, рассчитанный от кадастровой стоимости. Суммы по небольшим объектам начинаются от 3 млн руб., по крупным бизнес-центрам мы видели предъявленные 100 и 200 млн руб. за объект. При этом письмо комиссии Росреестр основанием для внесения сведений не признаёт, и всё равно потребуется суд. Разница в цене между корректным проектом витрины и легализацией постфактум измеряется не процентами, а порядками.

Куда подавать документы: Москомархитектура, паспорт фасада и Мосжилинспекция

Маршрут определяется двумя вопросами: где стоит здание и жилой дом это или нежилой объект. 94-ПП действует не на всю Москву. Оно распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты в пределах внешней границы Садового кольца и на перечисленных в постановлении магистральных улицах. Склад, производственный корпус, отель, апарт-отель, общежитие в перечень назначений не входят — согласование в Москомархитектуре по ним не требуется. Проект витрины при этом всё равно готовится: он идёт в состав технического плана и подписывается собственником и проектной организацией.

Вторая развилка — паспорт фасада и колористика. Изменение в паспорт фасада вносится по 114-ПП, когда меняются цвет, отделочные материалы или облицовка. Переплёты витрины, её цвет, тип стеклопакета, материал обрамления — всё это колористическая часть, и она регистрируется отдельным документом. Изменения в паспорт фасада в ЕГРН не попадают, их аккумулирует ведомство в собственном реестре.

Для встроенного помещения в многоквартирном доме процедура другая. Наружные стены и ограждающие конструкции относятся к общему имуществу собственников, поэтому до подачи в Мосжилинспекцию проводится общее собрание. Норма голосов — две трети. К протоколу обязательно прикладывается эскиз планируемых изменений фасада: собственники голосуют за конкретный внешний вид, и отклонения от этого эскиза при приёмке работ приведут к отказу в выдаче акта. Срок выдачи распоряжения Мосжилинспекции на планируемые работы — 20 рабочих дней, акта после выполнения работ — 10 рабочих дней. Если работы уже выполнены и собственник идёт сразу за актом, срок составит не менее 20 рабочих дней.

Сводная картина по видам работ с витриной выглядит так.

Из таблицы видно главное: цена вопроса растёт не от площади остекления, а от того, появляются ли под витриной фундамент и новый объём. Именно эти два признака переводят задачу из фасадной процедуры в градостроительную.

Образцы документов по фасадам и АГР

Комплект собран под задачу выноса витрины: начните с образца паспорта фасада, дальше смотрите альбом АГР — по нему понятен требуемый уровень проработки графики.

Когда вынос витрины требует АГР, а когда достаточно проекта фасада

АГР — комплексный документ, который описывает архитектурно-градостроительное решение объекта целиком: колористику, изменение фасадов, объёмно-планировочные параметры. В Санкт-Петербурге и области аналог называется АГО, архитектурно-градостроительный облик. Колористический паспорт внутри АГР — лишь часть, и отдельно его при наличии АГР не готовят.

Вынос витрины требует АГР, когда он идёт не сам по себе, а внутри общей смены концепции фасада: меняются переплёты по всему первому этажу, добавляются новые входные группы, корректируется отделка, растёт высота здания за счёт надстройки лифтовых машинных помещений. Один такой параметр — и Москомархитектура рассматривает объект как целое, а не как отдельный витринный проём.

Константин М, начальник технического отдела:
«АГР можно сделать всегда — это дизайн, переведённый на язык нормативных требований. Главное, чтобы земля была в собственности или в аренде и чтобы решение вписывалось в ГПЗУ. Реконструкция от АГР не зависит: сначала согласовываем облик, потом разбираемся с объёмом.»

Когда АГР не требуется

Перечень исключений короткий, но он экономит клиенту сотни тысяч рублей, поэтому проверять его нужно до старта. АГР не требуется:

• для объектов площадью до 1500 м² и этажностью не более двух, не предназначенных для проживания граждан;
• для строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов;
• для складских зданий — с оговоркой по объектам вдоль главных дорог;
• для объектов вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон;
• для объектов, не расположенных на магистральных улицах общегородского и районного значения;
• для некапитальных зданий и сооружений, в том числе временных;
• для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, не меняющих внешний облик.

Отдельно проверьте зону влияния объектов культурного наследия. Если рядом с вашим зданием стоит памятник, к комплекту добавится раздел обеспечения сохранности ОКН. Проверяется это по схеме на портале открытых данных Москвы: поиск по адресу здесь не работает, объекты ищут визуально по карте вокруг участка.

Что проверить до начала работ по витрине

Диагностика занимает один рабочий день и снимает большую часть последующих замечаний:

• попадает ли адрес в перечень 94-ПП и совпадает ли назначение объекта с перечисленными в постановлении;
• нет ли объекта в приложении к 819-ПП — проверяется по кадастровому номеру через сервис на mos.ru;
• совпадает ли фактическая планировка и контур здания со сведениями ЕГРН;
• есть ли рядом объекты культурного наследия и охранные обязательства по вашему зданию;
• обеспечен ли доступ ко всем сторонам фасада для обмеров, включая примыкания к соседним зданиям;
• не выходит ли конструкция за границы земельного участка;
• для МКД — реально ли собрать две трети голосов и готова ли управляющая компания помочь с собранием.

Требования к 3D-моделям АГР: ВПМ, НПМ и формат IFC

Трёхмерная модель — самая трудоёмкая часть альбома. По нашим внутренним оценкам, модель забирает до 95% трудозатрат по АГР, всё остальное — оформление. Технические требования к трёхмерным моделям установлены совместным распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769, изменения внесены распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736. С 19 января 2026 года к моделям в формате FBX добавилась цифровая информационная модель в формате IFC, а с 2 апреля 2026 года требования к материалам в IFC действуют в полном объёме.

Модели две, и путать их назначение не стоит. Низкополигональная модель работает в городских информационных системах: она передаёт габариты, силуэт, форму кровли, крупные архитектурные элементы и посадку здания, без избыточной внутренней геометрии. Высокополигональная модель воспроизводит фасадные элементы, проёмы, отделочные материалы, выступающие конструкции и кровлю — и именно по ней оценивают выносную витрину, потому что глубина выступа, профиль обрамления и характер остекления читаются только на детальной геометрии.

Вывод из таблицы простой: одна и та же витрина в НПМ и ВПМ описывается разной геометрией, и попытка получить низкополигональную модель простым дециматом высокополигональной обычно даёт разъезд контура по выступу.

Остальные параметры, которые проверяются формально. Погрешность геометрии — не более 10 см. Координатная привязка выполняется в местной системе координат Москвы с корректными высотными отметками; для проверки координат прикладывается geojson. При отсутствии почтового адреса допускается указание кадастрового номера участка. Допустимое число источников света увеличено до 250 при расстоянии между ними 1,5-5 м. Размер ZIP-архива высокополигональной модели благоустройства поднят до 1 ГБ. Количество пунктов проверки сокращено с 210 до 153 — формальных отказов стало меньше, но каждый оставшийся пункт проверяется машинно.

Как подготовить 3D-модели для подачи АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Зафиксируйте объёмно-планировочное и фасадное решение. Модель собирают после утверждения эскиза с заказчиком, но до формирования финального пакета — иначе каждая правка витрины тянет за собой пересборку геометрии, текстур и атрибутов.
2. Шаг 2. Выполните обмеры и фотофиксацию. По сложным фасадам с лепниной и мелкими выступающими элементами вместо лазерного дальномера используйте 3D-сканер: работы дороже, но геометрия выноса витрины ловится без ручной интерпретации.
3. Шаг 3. Соберите ВПМ. Проработайте проёмы, профили витрины, глубину выноса, отделочные материалы и кровлю. Внутренние инженерные сети и скрытые конструкции из модели исключите — они дают лишние полигоны и коллизии.
4. Шаг 4. Соберите НПМ отдельно, а не упрощением ВПМ. Проверьте, что силуэт и контур с учётом выступа витрины совпадают с ВПМ в пределах допустимой погрешности.
5. Шаг 5. Выгрузите ЦИМ в IFC с набором атрибутов RUS_SET_AGR — площади, объёмы, высотные отметки. Сверьте значения атрибутов с технико-экономическими показателями в альбоме: расхождение между моделью и материалами АГР становится основанием для замечаний.
6. Шаг 6. Проверьте координатную привязку, приложите geojson, соберите архив по структуре из требований и прогоните комплект по контрольным пунктам до подачи через личный кабинет.

Константин М, инженер-проектировщик:
«Ведомство с первого раза не согласовывает почти никогда. Мы закладываем в график согласование три месяца, а заказчику честно называем срок от одного до трёх — именно поэтому модель и альбом собираются параллельно проекту, чтобы правки не сдвигали весь график.»

Раздел КР: почему вынос витрины почти всегда тянет за собой расчёт

Конструктивная часть отделяет согласуемый проект от красивой картинки. Если работы затрагивают только подоконную часть существующего проёма, отдельный расчёт чаще не требуется: проём уже существовал, дополнительной нагрузки на стену не возникает. Как только появляется новый проём или меняются габариты существующего, нужен раздел КР с расчётом перемычки, спецификацией и узлами.

Константин М, судебный эксперт:
«Регистратор, увидев новый проём в наружной стене, запрашивает и проект частичного изменения фасада, и раздел КР. Техник Мосгорбти при выходе на объект спросит то же самое. Иным образом безопасность эксплуатации объекта после врезки в наружную стену подтвердить нечем.»

В альбом КР по витрине входят план с привязкой проёма, разрезы, схемы усиления, узлы, спецификация металла и расчёт принятой перемычки по нагрузке с выводом о соответствии требованиям прочности и устойчивости. Отступать от спецификации при монтаже нельзя: если по расчёту принято два швеллера, ставится ровно этот профиль. В Смарт Вэй мы собираем данные для КР тем же выездом, что и для проекта фасада, — техник передаёт конструктору материалы стен, высоты от уровня земли, отметки перекрытий и фотофиксацию узлов.

Что критично в зависимости от объекта

Таблица отвечает на частый вопрос проектировщиков о приоритетах: по объекту вне перечня 94-ПП борьба идёт за Росреестр, по объекту внутри Садового кольца — за соответствие облику и геометрии выноса.

Стоимость согласования выноса витрины и подготовки АГР в 2026 году

Стоимость складывается из объёма фасадных работ, необходимости раздела КР и того, идёт ли объект по процедуре изменения фасада или через АГР. Ниже позиции, которые чаще всего входят в смету по витрине.

Итоговая сумма зависит от количества изменяемых элементов фасада, площади остекления, необходимости конструктивных расчётов и сложности геометрии здания — полный прайс по согласованию фасадов помогает собрать смету по своему объекту точнее. Государственная услуга по согласованию изменения фасада и по колористическому паспорту бесплатная, платить придётся только за проектные работы и пошлины Росреестра.

Работу оценивают по результату регистрации, а не по количеству листов в альбоме — отзывы собственников и застройщиков показывают, как проходят такие проекты на практике.

Выводы

Судьба проекта витрины решается на двух развилках. Первая — геометрия: вынос до 1 м, идентичный существующим витринам, без фундамента и без нового помещения остаётся изменением фасада; любое отступление переводит работы в реконструкцию с разрешительной процедурой. Вторая — маршрут документов: адрес и назначение объекта определяют, идти ли в Москомархитектуру по 94-ПП, вносить ли изменение в паспорт фасада по 114-ПП или собирать протокол общего собрания для Мосжилинспекции. Если витрина меняется вместе с обликом здания, добавляется АГР, а вместе с ним — ВПМ, НПМ и цифровая информационная модель в формате IFC по требованиям 2026 года.

Смарт Вэй ведёт такие проекты с обмеров и эскиза до внесения сведений в ЕГРН: проект фасада, раздел КР, альбом АГР с трёхмерными моделями, технический план и сопровождение регистрации. По конкретному объекту инженер разберёт квалификацию работ до подписания договора, если оставить заявку с адресом и кадастровым номером.

Часто задаваемые вопросы

Как согласовать вынос витрины в Санкт-Петербурге?

В Петербурге документ называется проектом благоустройства элементов благоустройства, а согласует его КГА. Сначала подаётся заявление на получение задания на разработку проекта: к нему прикладываются согласие на обработку персональных данных, доверенность, выписка ЕГРН, 40 фотографий, поэтажный план с обозначением места работ и полный перечень проектируемых элементов. Срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней. Для отдельного оборудования на фасаде вместо проекта готовится лист согласования КГА, и подаётся он в электронном виде без предварительного разрешения.

Нужен ли топографический план для проекта витрины?

Он требуется, когда конструкция выходит на прилегающую территорию: топоплан масштаба 1:500 с подземными коммуникациями показывает, не попадает ли выступ в охранные зоны сетей. В Москве данные заказывают в Мосгоргеотресте, в Санкт-Петербурге — в тресте ГРИИ, там доступны и архивные сведения. Заказывать топоплан стоит после получения разрешения на разработку проекта, чтобы не тратить деньги заказчика впустую.

Что делать, если витрина выходит за границы земельного участка?

Такая ситуация вскрывается при наложении съёмки на выписку ЕГРН по участку. Если выступ заходит на землю города, к согласованию подключается Департамент городского имущества, и потребуется оформить права на этот кусок земли — обычно через аренду. Проверять запас по границам нужно до проектирования: переделка альбома после отказа обходится дороже, чем координирование здания на этапе обмеров.

Кто подписывает проект витрины, если здание не попадает под 94-ПП?

Проект подписывают две стороны: на титульном листе ставят подпись собственник или его представитель по доверенности и главный инженер проекта с генеральным директором проектной организации. После этого проект считается согласованным сторонами, его включают в состав технического плана и подают в Росреестр. Отдельного согласования с ведомством такой проект не проходит.

Надо ли вносить изменения по витрине в технический паспорт БТИ?

По нежилым зданиям это добровольная процедура, основные характеристики объекта хранятся в ЕГРН. БТИ работает как коммерческая организация, тарифы считаются по площади: по объектам свыше 20 000 м² актуализация сведений и выпуск нового технического паспорта доходят до полутора миллионов рублей. Внесение сведений в БТИ имеет смысл, когда его требует вышестоящая организация или условия договора с городом.

Какие пошлины платятся при регистрации изменений в ЕГРН?

Размер пошлины различается для физических и юридических лиц и определяется Налоговым кодексом: ориентир — от 4 000 руб. для физического лица и от 22 000 руб. для юридического. Государственная услуга по согласованию изменения фасада и по колористическому паспорту в ведомстве оплаты не требует — заявление подаётся через mos.ru, ответ приходит в личный кабинет.

Что делать, если Росреестр усмотрел в выносе витрины реконструкцию?

Приостановка по этому основанию оспаривается. Госстройнадзор разрешение на реконструкцию по фасадной витрине не выдаёт, поскольку профильный орган видит разницу между перепланировкой и реконструкцией, поэтому рабочий путь один — судебное оспаривание приостановки или отказа. Иски по таким делам подаются в том числе от имени кадастрового инженера как изготовителя технического плана и заинтересованного лица в кадастровом учёте.