Разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции здания, поделенного между двумя собственниками, выдается тому лицу, которое ранее получило разрешение на строительство, а само разрешение на строительство орган государственного строительного надзора выдаст только при наличии согласия всех правообладателей объекта капитального строительства (п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Второй собственник участвует в процедуре дважды: на входе, когда подписывает согласие, и на выходе, когда меняются площади и доли в праве. Разберем, кто выступает застройщиком в трех типовых конфигурациях собственности, какие документы подписывает сособственник, как разрешение на ввод превращается в запись ЕГРН и что делать, если второй собственник против. Стоимость работ на 2026 год, судебные маршруты при отказе сособственника и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Кто выступает застройщиком, если у здания два собственника
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдает тот же орган, который выдал разрешение на строительство, и выдает его заявителю — застройщику. Второго заявителя в процедуре не появляется: если разрешение на строительство оформлено на одно лицо, то и заявление о вводе подает это же лицо. Поэтому вопрос о том, кто из двух собственников будет застройщиком, решается не на финише, а на самом старте, до подачи документов на реконструкцию.
Согласие второго собственника — обязательный документ комплекта на разрешение на строительство. Пункт 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса требует согласия всех правообладателей объекта капитального строительства в случае его реконструкции. Исключение сделано только для многоквартирного дома, где вместо согласий представляется решение общего собрания собственников помещений, и для домов блокированной застройки. Для нежилого здания, поделенного между двумя юридическими лицами, исключений нет: без подписи второго правообладателя комплект неполный.
Отдельно проверяется земля. Если помещения в здании на неделимом участке принадлежат нескольким лицам, эти лица приобретают участок в общую долевую собственность или берут в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 39.20 ЗК РФ). Правоустанавливающие документы на участок входят и в комплект на разрешение на строительство, и в комплект на разрешение на ввод. Если у второго собственника доля в праве на участок не оформлена, реконструкция останавливается на земельном вопросе, а не на архитектурном.
В практике Смарт Вэй самая частая ошибка на этом этапе выглядит так: собственники договариваются устно, работы ведет один, а согласие второго оформляется задним числом, когда комплект уже собран. Госстройнадзор смотрит на дату согласия и на объем работ, который в нем описан. Согласие с формулировкой «не возражаю против ремонта» к реконструкции отношения не имеет и комплект не закрывает.
Три конфигурации собственности и что меняется в комплекте документов
Формулировка «здание поделено между двумя собственниками» скрывает три разные юридические конструкции, и в каждой набор подписей отличается. Разделите их до того, как заказывать проект.
| Конфигурация прав | Кто застройщик | Что подписывает второй собственник | Земельный участок |
|---|---|---|---|
| Здание целиком в общей долевой собственности двух лиц, один кадастровый номер | Один из сособственников либо оба совместно | Согласие на реконструкцию по п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ с описанием работ | Общая долевая собственность либо аренда с множественностью лиц (ст. 39.20 ЗК РФ) |
| Здание разделено на помещения, у каждого помещения свой собственник | Тот, кто ведет работы и получает разрешение на строительство | Согласие каждого собственника помещения: правообладателями здания считаются все они | Общая долевая собственность либо аренда с множественностью лиц на стороне арендатора |
| Два самостоятельных здания с разными кадастровыми номерами на одном участке | Собственник реконструируемого здания самостоятельно | Согласие по ст. 51 ГрК РФ не требуется: правообладатель у объекта один | Участок неделимый, распоряжение им согласовывается со вторым землепользователем |
Вторая строка таблицы дает больше всего отказов. Собственник помещения на первом этаже уверен, что реконструирует «свое» помещение, но пристройка, надстройка или изменение конструктивных элементов меняют параметры здания целиком. Здание — единый объект капитального строительства, правообладателями которого являются все собственники помещений в нем, и согласие требуется от каждого.
Факт: при образовании новых помещений в результате раздела госпошлина платится за каждый образуемый объект: 4 000 руб. для физического лица и 44 000 руб. для юридического. За общий коридор, оформляемый как место общего пользования, каждый собственник платит свою часть пошлины пропорционально доле.
Сверьте площадь и состав помещений вашего здания по данным ЕГРН
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 05.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Что проверить до подачи заявления на разрешение на строительство
Проверка исходных данных при двух собственниках занимает больше времени, чем проектирование первой стадии, потому что расхождения обнаруживаются в документах разных лиц. Порядок проверки такой.
- Выписки ЕГРН на оба помещения и на здание. Сверяются площади, назначение, наличие ипотеки и арестов. Обременение в пользу банка означает, что понадобится еще и согласие залогодержателя.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок. Проверяется, оформлены ли права обоих собственников и допускает ли договор аренды реконструкцию. Большинство долгосрочных договоров с городом заключается под эксплуатацию существующего объекта.
- ГПЗУ с действующими предельными параметрами. Информация градостроительного плана используется для подготовки проектной документации и выдачи разрешения на строительство в течение трех лет со дня выдачи. Если планируемая надстройка выходит за предельную высоту или за коэффициент застройки, разрешение не выдадут независимо от согласий.
- Фактическое состояние против поэтажных планов БТИ. Красные линии в техническом паспорте у любого из двух собственников означают, что на объекте уже есть незаконные работы, и их придется закрывать до подачи документов на новую реконструкцию.
- Границы здания и участка по координатам. Геодезическая съемка накладывается на кадастровые границы участка. Пересечение в несколько сантиметров списывается на погрешность, крупное пересечение блокирует регистрацию.
Константин М, кадастровый инженер: «Мы выезжаем, делаем съемку фактически построенного объекта и наносим эту съемку на земельный участок, у которого есть границы согласно сведениям ЕГРН. Нередко бывает пересечение. Росреестр нам 100% отказывает в этом моменте, потому что в разрешении на строительство прописано, на каком земельном участке, с каким кадастровым номером происходит создание объекта недвижимости.»
Мы закладываем отдельный этап на сверку исходных данных обоих собственников до старта проектирования. Расхождение между выпиской ЕГРН одного собственника и техническим паспортом второго дешевле снять на этом шаге, чем после экспертизы проекта.
Внимание: просроченное разрешение на строительство останавливает всю процедуру. Технический план по такому разрешению подготовить можно, а ввести объект в эксплуатацию нельзя. Продление сроков — отдельная работа собственника с Госстройнадзором, мгновенно она не делается.
Образцы документов для реконструкции и ввода объекта в эксплуатацию
Комплект собран под ситуацию с двумя правообладателями; начинать стоит с технического задания на обследование, потому что оно определяет, какие работы вообще проходимы.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| ТЗ на обследование здания под реконструкцию | Скачать |
| Заявление на выдачу разрешения на строительство | Скачать |
| Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Скачать |
| Решение собственника об образовании помещений при разделе | Скачать |
| Ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы | Скачать |
Разрешение на ввод в эксплуатацию: комплект, сроки и порядок подачи
Порядок ввода изменился на федеральном уровне несколько лет назад: технический план готовится не после разрешения на ввод, а до подачи заявления и входит в комплект документов. Кадастровые инженеры выходят на завершенный объект, выполняют обмеры, координируют здание на участке и описывают в техническом плане финальные характеристики здания и всех помещений, которые ставятся на учет. Порядок единый для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и остальных регионов, потому что закреплен в Градостроительном кодексе.
Заявление подается в орган, выдавший разрешение на строительство. В Москве это Комитет государственного строительного надзора: описание процедуры, перечень документов и форма подачи в электронном виде размещены на странице услуги разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на портале mos.ru. Срок рассмотрения заявления — 5 рабочих дней со дня поступления (ч. 5 ст. 55 ГрК РФ). За эти дни орган проверяет наличие и правильность оформления документов, проводит осмотр объекта и выдает разрешение либо отказывает с указанием причин.
Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Завершить работы в пределах срока действия разрешения на строительство. Если срок истек, сначала решается вопрос продления, и только потом готовится техплан.
- Шаг 2. Собрать полный комплект проектной документации по всем разделам: архитектурные решения, конструктив, электроснабжение, водоснабжение и канализация, благоустройство, пожарная безопасность, технологические решения при их наличии.
- Шаг 3. Заказать выход кадастрового инженера: обмеры фактического состояния, геодезическая съемка, координирование здания на участке.
- Шаг 4. Подготовить технический план на здание с описанием всех помещений, которые ставятся на учет, и сверить его показатели с проектом и разрешением на строительство.
- Шаг 5. Подать заявление о выдаче разрешения на ввод с приложением технического плана, правоустанавливающих документов на участок, акта приемки и документов о соответствии объекта техническим условиям.
- Шаг 6. После выдачи разрешения дождаться, пока орган государственного строительного надзора сам направит технический план в Росреестр по каналам межведомственного взаимодействия.
Константин М, начальник технического отдела: «Если чего-то нет или что-то отсутствует, то акт ввода мы не получим. Эти разделы в состав нашего технического плана не включаются. Самым важным разделом является раздел АР. Если в разделе АР не хватает каких-то листов, пояснительных записок, вот это повлияет на наш технический план.»
Расхождение фактических площадей с проектными разбирается по части 6.2 статьи 55 ГрК РФ: различие площади в техническом плане не более чем на 5% по отношению к проектной документации и разрешению на строительство не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод. Условие — совпадение количества этажей, помещений и машино-мест с проектом. При двух собственниках это правило работает жестче: разница в 5% по зданию может означать заметное изменение площади конкретного помещения, а помещение — это уже объект чужого права.
Константин М, инженер-эксперт: «Негласное правило, что площадь по проекту и площадь по факту должны отличаться не более чем на 5%. При этом нужно понимать, что не в меньшую сторону, а в большую. Меньше заявленных площадей — это, конечно, минус.»
Как разрешение на ввод превращается в запись ЕГРН и что происходит с долями
После выдачи разрешения на ввод орган госстройнадзора направляет технический план в Росреестр самостоятельно. Регистраторы редко оспаривают документы, поступившие напрямую от другого надзорного органа: проверку достоверности уже провел госстройнадзор, который на это уполномочен. Замечания, если они есть, снимаются до выдачи разрешения, а не после.
Дальше начинается часть, которую типовые инструкции по вводу обходят стороной. Разрешение на ввод фиксирует новые характеристики здания, но не перераспределяет права между двумя собственниками автоматически. Если реконструкцию оплатил один из сособственников, а увеличение площади произошло в общем объеме здания, соотношение долей меняется не записью Росреестра, а соглашением сторон или решением суда. Участник долевой собственности, который за свой счет и с соблюдением установленного порядка сделал неотделимые улучшения имущества, вправе требовать увеличения своей доли (ст. 245 ГК РФ). Соглашение об изменении долей подписывается обоими и подается на регистрацию отдельно.
Если по итогам реконструкции состав помещений меняется, к процедуре добавляется раздел или перераспределение. Технический план готовится на образование помещений, исходный кадастровый номер уходит в архив, права на него больше ни за кем не регистрируются, а на каждое образованное помещение регистрируется новое право. Каждое такое помещение должно быть обособлено конструкциями и изолировано, с выходом в места общего пользования или непосредственно на улицу. Собственник подписывает декларацию на каждое образуемое помещение и решение об образовании объектов.
Полезно знать: при приостановке дается 3 месяца на устранение причин, срок продлевается заявлением собственника еще на полгода. Если по итогам получен отказ, вернуть можно только половину уплаченной госпошлины.
Если второй собственник против: ограничения и судебные маршруты
Отказ сособственника подписать согласие закрывает административный путь полностью. Госстройнадзор не выдаст разрешение на строительство при неполном комплекте, а без разрешения на строительство не будет и разрешения на ввод. Заменить согласие письмом, протоколом переговоров или ссылкой на молчание второй стороны нельзя.
Начать работы без согласия означает получить самовольную постройку по статье 222 ГК РФ со всеми последствиями. В Москве сведения о признаках самовольного строительства попадают в перечень к 819-ПП от 11 декабря 2013 года, а оттуда в ЕГРН, после чего блокируются регистрационные действия: сделки, аренда, залог. Второй собственник при этом страдает вместе с инициатором работ, потому что запись касается здания, а не конкретного помещения.
Константин М, судебный эксперт: «Разработать технический план мы можем, мы включим в состав то разрешение на строительство, которое есть. Но когда собственник пойдет в Стройнадзор, проблемы будут не в техническом плане. Проблемы будут у самого собственника или застройщика, потому что документ он вовремя не продлил. Мгновенно продлить разрешение невозможно.»
Судебных маршрутов при разногласиях сособственников два, и они не взаимозаменяемы. Первый — иск о признании права собственности на реконструированный объект по ст. 222 ГК РФ, когда работы уже выполнены. Второй — спор о порядке владения и пользования общим имуществом, когда работы только планируются и нужно преодолеть возражение второго участника долевой собственности. Первый маршрут дает документ, пригодный для ЕГРН; второй сам по себе записи в реестре не порождает.
В судебном процессе по ст. 222 ГК РФ доказываются три обстоятельства: постройка безопасна и соответствует строительным, пожарным и санитарным нормам; она не нарушает права и законные интересы других лиц; собственник предпринимал меры к легализации в административном порядке. Позиция второго сособственника попадает во второй пункт напрямую, поэтому спор с ним доказывается не перепиской, а строительно-технической экспертизой и заключением кадастрового инженера о том, что права смежного правообладателя не затронуты.
Когда ввод в эксплуатацию не поможет и цена неверного маршрута
Получить разрешение на строительство и, следовательно, разрешение на ввод на уже выполненные работы нельзя. Процедура выдачи включает проверку объекта, и ключевая цель этой проверки — убедиться, что работы еще не начаты. Инспектор фиксирует выполненную реконструкцию, орган выносит отказ. Проект и экспертиза, подготовленные под такой сценарий, оказываются потрачены впустую, а заявление в Госстройнадзор одновременно уведомляет государство о наличии самовольной постройки и запускает административное производство.
| Ситуация | Документ-основание для изменений в ЕГРН | Кто передает документы в Росреестр |
|---|---|---|
| Реконструкция по действующему разрешению на строительство | Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и технический план | Орган госстройнадзора по каналам межведомственного взаимодействия |
| Реконструкция выполнена без разрешения на строительство | Решение суда о признании права по ст. 222 ГК РФ и технический план | Собственник, при неисполнении — через службу судебных приставов |
| Пройдена комиссия Госинспекции по недвижимости в Москве | Основанием для учета изменений не является, нужен отдельный судебный процесс | Документы в Росреестр не передаются |
| Отказано в иске о сносе, собственник выступал ответчиком | Решение содержит только отказ в иске, новых площадей в нем нет | Документы в Росреестр не передаются |
Две нижние строки таблицы стоят собственникам целого года. Выигранный спор с департаментом городского имущества не легализует реконструкцию: в решении суда нет ни новых площадей, ни указания на учет изменений, а Росреестр вносит сведения строго по документам, перечисленным в 218-ФЗ и приказе о подготовке технического плана. Требуется отдельный иск о признании права на реконструированный объект.
Кейс из практики: собственник отдельно стоящего здания площадью 150 м2 в центре Москвы обустроил в подвале дополнительные 50 м2. Процесс вел привлеченный юрист без технической документации и без ходатайства о судебной экспертизе. Первая инстанция была проиграна, апелляция подтвердила решение. Результат — потеря трети площади здания, которую предстоит демонтировать.
Лайфхак: при мелких расхождениях планировок и площадей в практике Санкт-Петербурга обмерные чертежи включаются застройщиком в проектную документацию как исполнительные чертежи, без повторной экспертизы. Прием не работает, если появились новые проемы, уровни или антресоли: это уже реконструкция и возврат на экспертизу.
Считать стоит не только услугу, но и ошибку. Штраф по ст. 9.5 КоАП РФ для юридического лица доходит до 1 млн руб., возможно административное приостановление деятельности до 90 суток. Судебная строительно-техническая экспертиза по делам о самовольных постройках проводится уполномоченными организациями при Минюсте по распоряжению Правительства РФ № 3041-р; в 2025 году ее стоимость составляла от 500 тыс. до 1,5 млн руб. в зависимости от площади объекта, оплачивается до проведения и при выигранном деле не компенсируется. Судебная процедура легализации занимает от 9 месяцев, к концу 2025 года средний срок вырос до 12-14 месяцев.
Отдельно про арендованную землю. Раньше суды отказывали в легализации, ссылаясь на нарушение прав арендодателя. Сейчас практика скорректировалась: суды оценивают безопасность объекта и отсутствие нарушения прав третьих лиц, а не формальное нарушение договора аренды, особенно когда реконструкция выполнена в габаритах здания. За годы работы Смарт Вэй мы берем в работу объекты и на арендованных участках, закладывая в стратегию позицию города как активного участника процесса.
Стоимость согласования реконструкции и ввода объекта в эксплуатацию
Итоговая сумма зависит от того, идет реконструкция по разрешению или легализуется после выполнения работ, от площади объекта, состава разделов проекта и количества правообладателей, чьи документы нужно свести.
| Услуга | Стоимость |
|---|---|
| Согласование уже выполненной реконструкции под ключ | от 1 млн рублей |
| Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ | от 350 000 рублей |
| Заключение о пожарной безопасности реконструированного объекта | от 350 000 рублей |
| Разработка АГР/АГО | от 500 000 рублей |
| Расчет и оценка пожарных рисков | от 590 000 рублей |
| Сопровождение реконструкции в суде, оспаривание актов госорганов | от 950 000 рублей |
| Технические планы и регистрация изменений в ЕГРН и БТИ | от 300 000 рублей |
| Проекты всех разделов проектной документации | рассчитывается индивидуально |
Стоимость проектных разделов считается от стадии проекта, состава разделов и площади объекта, поэтому итоговая смета формируется после обследования. Актуальные позиции и варианты работы через государственную комиссию либо через судебное оспаривание собраны на странице согласование реконструкции.
Как проходят такие проекты у заказчиков с долевой собственностью и совместными объектами, видно из отзывов клиентов компании.
Выводы
Ключ к вводу здания с двумя собственниками лежит не в статье 55, а в статье 51 Градостроительного кодекса: комплект на разрешение на строительство закрывается только согласием всех правообладателей объекта, и от этой подписи зависит вся дальнейшая цепочка. Технический план готовится до подачи заявления о вводе, а после выдачи разрешения госстройнадзор сам направляет его в Росреестр, что снимает основную часть рисков приостановки. Перераспределение долей между сособственниками при этом не происходит автоматически и оформляется отдельным соглашением или судебным решением.
Смарт Вэй ведет такие проекты комплексно: обследование, проектные разделы, технический план и юридическое сопровождение выполняют специалисты одной компании, что для объектов с несколькими правообладателями обычно и определяет результат. Описать ситуацию по своему объекту можно через форму заявки.
Частые вопросы
Нужно ли согласие арендатора помещения на реконструкцию здания
Пункт 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ говорит о правообладателях объекта капитального строительства, и арендатор в этот перечень не входит: подпись требуется от собственников. Но если работы затрагивают арендуемые площади, договор аренды обычно предусматривает согласование изменений, а неотделимые улучшения, выполненные арендатором, порождают отдельный имущественный спор. На практике мы запрашиваем письменную позицию арендатора до подачи документов, чтобы этот спор не всплыл в судебном процессе как довод о нарушении прав третьих лиц.
Можно ли ввести в эксплуатацию только часть реконструированного здания
Разрешение на ввод выдается на объект капитального строительства, указанный в разрешении на строительство, а не на помещение конкретного собственника. Если разрешение оформлялось на здание целиком, то и вводится оно целиком, с описанием в техническом плане всех помещений, которые ставятся на учет. Ввод по частям возможен, когда проектом изначально предусмотрены этапы строительства и разрешение на строительство выдано с их выделением.
Что делать, если второй собственник продал свое помещение в середине процедуры
Согласие по ст. 51 ГрК РФ дает правообладатель на дату подачи комплекта. Смена собственника до выдачи разрешения на строительство означает, что согласие нужно получать заново, у нового владельца. Если разрешение уже выдано и работы идут, переоформление прав на помещение само по себе разрешение не аннулирует, однако на этапе ввода Госстройнадзор сверяет актуальные сведения ЕГРН, и расхождение по правообладателям попадет в замечания.
Считается ли реконструкцией устройство антресоли внутри помещения одного из собственников
Антресоль меняет площадь и объемно-планировочные характеристики объекта, поэтому в большинстве случаев квалифицируется как реконструкция и требует разрешительной процедуры. При этом две антресоли в одном помещении обычно согласовать не удается, и в судебных процессах приходится оставлять одну, демонтировав вторую. Решение принимается по результатам обследования, потому что зависит от конструктивной схемы и высоты помещения.
Как надзорные органы узнают о реконструкции, выполненной внутри здания
Один из основных каналов — техническая инвентаризация. Инвентаризаторы БТИ, выйдя на объект по заказу самого собственника, отражают реконструктивные работы на поэтажных планах красными линиями с указанием на отсутствие документации по ст. 51 ГрК РФ, и передают сведения в порядке межведомственного взаимодействия. Дальше следует письмо с требованием пояснить основания работ, а затем иск. По одному из разбираемых кейсов от инвентаризации до иска в арбитражный суд прошло около пяти месяцев.
Влияет ли вид разрешенного использования участка на легализацию, если здание сменило назначение
Постановление Верховного Суда РФ, вынесенное в апреле 2025 года по делу об объекте на участке под индивидуальное жилищное строительство, эксплуатируемом как гостиница, зафиксировало позицию: несоответствие вида разрешенного использования само по себе не позволяет признать объект самовольной постройкой, если здание отвечает строительным и противопожарным нормам и не нарушает прав третьих лиц. Для доказывания в таких делах дополнительно готовится заключение по санитарно-эпидемиологическим требованиям.
Сколько времени занимает продление разрешения на строительство, если срок истек
Точного регламентного срока для этой ситуации нет, потому что вопрос решается индивидуально: собственник обращается в орган госстройнадзора, объясняет причины задержки и согласовывает новые сроки. Быстро эта работа не делается и целиком лежит на застройщике. Технический план по объекту подготовить можно параллельно, но подавать заявление о вводе до урегулирования сроков бессмысленно.
