Транскрипция видео
Спикер 1:
Сегодня мы с вами обсудим тему, которая касается согласований и легализации реконструкции. Полное руководство, как это можно сделать в 2026 году. Итак, давайте начнем с того, что вообще такое реконструкция здания, где содержится определение этого понятия, и какие существенные отличия реконструкции от других видов изменения объектов недвижимости. Понятие реконструкции закреплено в градостроительном кодексе.
Непосредственно статья 1 пункт 14 градостроительного кодекса раскрывает нам, что такое реконструктивные работы и к чему они относятся, то есть что они меняют в здании. Именно если мы будем говорить о нормативном регулировании, то реконструкция это изменение параметров здания, которые вызваны пристройкой, надстройкой, изменением конструктивных элементов, добавлением каких-то элементов, которые влияют на общий конструктив этого здания, на несущие элементы внутри него.
Если мы говорим о перепланировке, то понятие перепланировки, оно у нас для нежилых зданий законом не регламентировано, то есть нет такого нормативного акта, где указано о том, что такое перепланировка и в чем она заключается на федеральном уровне. При этом для многоквартирных домов, понятие перепланировки установлено жилищным кодексом, и по аналогии с нормами жилищного кодекса они же применяются по отношению к многоквартирным домам зачастую.
Также, если мы говорим о перепланировке, которая у нас проводится в нежилых зданиях в Москве, то здесь действует свой, получается, подзаконный нормативный акт постановление правительства города москвы номер 432 в котором указаны параметры выполняемых
строительных работ которые не требуют получения на разрешение на строительство соответственно если разрешение на строительство не требуется тогда такие работы не являются реконструктивными и методом исключения относятся к перепланировке однако если говорим о федеральных законодательных актов то там эта вся информация раскрыта, но для нежилых зданий, как я повторюсь, сведений таких нет, поэтому определенным органам власти это развязывает руки для того, чтобы трактовать закон по-своему.
И в 2025 году, а именно 30 января, было выпущено письмо Росреестра о направлении методических рекомендаций, и эти методические рекомендации содержат в себе разъяснение о том, что градостроительным кодексом не указаны у нас понятия перепланировки соответственно все
изменения в нежилых зданиях которые выполняются там в виде изменений планировочных решений фасадные работы любые другие какие-то строительные работы в нежилых зданиях относятся к реконструкции и требует получения разрешения на строительство.
Поэтому вот это письмо Росреестр в 2025 году положил в основу всех своих приостановок и отказов в регистрации и учете изменений объектов недвижимости, помещений и зданий нежилых, которые расположены в габаритах нежилого здания, либо полностью являются ими. Это письмо стало причиной многих судебных исковых заявлений со стороны нашей организации, в том числе со стороны других органов власти, в том числе и Департамент городского имущества города Москвы имеет большую судебную практику за 2025 год,
связанную с получением отказа в Росрегистр в регистрации изменения объектов недвижимости, когда понятие перепланировки подменялось органам регистрации на реконструкцию и требовалось разрешение на реконструктивные работы, тогда как они на самом деле не проводились.
Какие есть пять ключевых отличия перепланировки от реконструкции? Ну если вы сталкивались со сферой строительства, наверное вам несложно будет себе представить, что реконструктивные работы, такие глобальные строительные работы, которые меняют объем здания, его высоту, габариты на земельном участке. Поэтому отличить от перепланировки реконструкцию довольно просто. Однако можно выделить основные нюансы, по которым эти отличия мы определяем. Первое это то, что процедура согласования для реконструкции и для перепланировки совершенно разная.
То есть если мы говорим о реконструктивных то здесь у нас требуется получение предварительного разрешения на строительство. Оно выдается на основании подготовленной проектной документации. Проектная документация изготавливается в большом объеме, то есть содержит в себе все необходимые разделы, проходит экспертизу государственную либо негосударственную, и уже после всех этих процедур Гострой надзор региональный выдает разрешение на выполнение строительных работ.
После получения такого разрешения, в течение срока его действия, стройка идет, выполняется, объект меняется, и после этих всех элементов, этапов выполнения строительных работ, собственник либо застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То есть это довольно длительная процедура, она обычно составляет от 3 до 5 лет, Поэтому является довольно сложным организационным вопросом.
Если мы говорим о перепланировке, то на сегодняшний день для нежилых зданий у нас согласовательной процедуры вообще никакой не предусмотрена. Если мы берем, допустим, изменения планировочных решений внутри нежилого здания, то на эти изменения мы изготавливаем проект перепланировки, техническое заключение, делаем технический план и регистрируем такие изменения в Росрегистре.
На основании заявления собственника, то есть в таком вопросе, в вопросе согласования перепланировки никакой другой государственный орган не принимает участие, кроме как проектная компания, которая подтверждает то, что перепланировка была выполнена надлежащим образом, и она никак не делает здание, помещение небезопасным, например. Следующая отличительная особенность это объем проектной документации, который требуется для того, чтобы согласовать или выполнить работы.
Если мы говорим о реконструкции, то, как я уже сказала, это очень объемная проектная документация. Она содержит в себе все разделы, изготавливается проектной компанией, которая имеет допуск СРО. Перед проведением проектирования в обязательном порядке проводятся изыскательские работы для того, чтобы на основании результата в обследовании отчета был выполнен проект реконструкции.
Поэтому объем всех проектов, он существенный и очень сильно отличается от того, какие мы документы готовим при выполнении перепланировки. Перепланировка в нежилых зданиях, по сути, регистрируется на основании проекта в составе АЭР, архитектурные решения, то есть мы меняем внутреннюю планировку помещений, поэтому для того, чтобы отразить все сведения в ЕГРН, которые относятся к изменениям этого объекта недвижимости, достаточно только одного, по сути, раздела проектной документации.
Если у нас при перепланировки в нежилом здании были задействованы конструктивные элементы, например, в несущей стене был выполнен дополнительный проем дверной. Тогда мы на этот элемент изготавливаем раздел КР, в котором рассчитываем необходимое усиление выполненных этих строительных работ для того, чтобы эксплуатация дальнейшей объекта недвижимости была безопасной.
Если также задействованы при перепланировки, например, мокрые точки в нежилом здании, тогда, соответственно, мы изготавливаем дополнительно проект на перенос мокрых точек, на водоснабжение, на водоотведение, то есть это все дополнительное только в случае необходимости разрабатываемая проектная документация. Для реконструкции, безусловно, готовятся все эти элементы проекта и в дальнейшем они проверяются уже непосредственно госстроеннадзором на состав проектной документации.
Следующая отличительная особенность — это контрольные органы власти, которые отвечают за вопросы реконструкции, которые отвечают за вопросы перепланировки. Если мы говорим о реконструкции, то здесь у нас очень много органов власти государственных задействовано в этом вопросе. Начиная от региональных правительств, заканчивая СЭС, например, Роспотребнадзора, которая проверяет на соответствие санитарным нормам и правилам выполненных строительных работ.
Кроме этого, государственная экспертиза, либо частная экспертиза, проектные документации проводятся. Госстроенадзор участвует в контроле и в обеспечении необходимыми согласованиями процедуры реконструкции. То есть, огромный перечень органов государственной власти задействованы в этом вопросе.
Если мы говорим о перепланировке, то здесь у нас в настоящее время для нежилых зданий такой орган, по сути, отсутствует. То есть, если вы выполняете перепланировку внутренне жилого объекта недвижимости, то этот вопрос никем не контролируется, не мониторится, нет таких инспекторов, которые выходят на объект, проверяют его после перепланировки и выявляют какие-то нарушения. Вы там неправильно перегородки перенесли. Нет, этого не происходит.
Для многоквартирных домов перепланировку действительно сопровождает также определенные органы государственной власти в виде госжилы инспекции, можно инспекция, например, для Москвы установлен орган власти специальный. Если мы говорим о Санкт-Петербурге, то есть межведомственные комиссии по районам города, которые согласовывают планируемую перепланировку и вообще занимаются ведением работы по контролю за перепланировкой на многоквартирных домах.
Но тем не менее, все равно перечень таких органов власти для перепланировки гораздо меньше, чем для реконструкции. Следующим отличительным Следующая отличительная особенность является ответственность за незаконную реконструкцию либо за незаконную перепланировку.
Если мы говорим о незаконной перепланировке, то в целом обычно для нежилых зданий ее не внесение в ЕГРН ничем не оборачивается, кроме как этот объект недвижимости с несогласованными изменениями может иметь меньшую привлекательность для покупателей либо арендаторов, которым требуется, к примеру, получение лицензии на деятельность. То есть алкогольная лицензия она например, подразумевают обязательное согласование перепланировки, если эта перепланировка не была кем-то ранее согласованным собственником, то такой объект уже ресторан либо вряд ли будет брать
в аренду, потому что довольно сложно сейчас все привести в соответствие и провести согласовательные процедуры, либо потребует большой дисконт за аренду такого объекта недвижимости. Если мы говорим о реконструктивных работах, то здесь, конечно, ответственность существенная, потому что реконструкция в целом влияет на безопасность эксплуатации объекта недвижимости и на обеспечение безопасной жизнедеятельности людей, которые находятся внутри здания подлежащего реконструкции.
Сейчас штрафы за незаконную реконструкцию для граждан составляют до 5000 рублей, для юридических лиц до 1 миллиона рублей. Также есть штраф у нас в виде приостановления деятельности на срок до 90 суток, это для юридического лица, и обязание привезти объект в правоначальное состояние. Это также является обязательным элементом санкций за незаконную реконструкцию, поэтому стоит это учитывать, когда вы эксплуатируете объект недвижимости,
если он вам приносит существенный доход, вы не хотите его лишаться, к примеру, рестораны, которые функционируют в зданиях с незаконными, несогласованными реконструктивными работами, могут быть закрыты до 90 дней, и, соответственно, вы просто не будете получать необходимую прибыль в течение всего этого срока. К примеру, в Санкт-Петербурге был такой вопрос, связанный с одним из известнейших ресторанов.
У нас в 2024 году его просто закрыли на новогодние праздники, начиная с ноября до января. Они не работали как раз три месяца, в связи с тем, что у них были выполнены, в том числе, незаконные реконструктивные работы. Ответственность за незаконную реконструкцию у нас установлена статьей 9.5 КОАП РФ, вы можете с ней подробнее ознакомиться, но в целом я кратко уже об этом рассказала. Какие существуют виды реконструктивных работ?
Если мы возьмем в общем, разберем по тем элементам объекта недвижимости, которые меняются в ходе выполнения работ, то у нас основным является то, что мы чаще всего встречаем, это пристройки, надстройки и изменение фасадов. Что такое пристройка? Пристройка — это изменение объекта недвижимости, его габаритов на земельном участке.
То есть, например, существует объект в определенных координатах, вы сделали к нему перестройку какого-то элемента, координаты объекта на земельном участке поменялись, соответственно, это является реконструктивными работами. Надстройка — это увеличение высоты верхней точки вашего объекта недвижимости относительно того, как он был поставлен на учет ранее. И чаще всего мы получаем запрос от клиентов, который касается появления мансарды в здании.
Буквально в конце 25-го года у нас было три обращения по мансардам. Именно за декабрь мы провели переговоры и заключили договор на выполнение таких работ по легализации. И что самое интересное в вопросах мансарда. Часто собственники зданий, у которых довольно высокий чердак, То есть, есть, например, крыша, под которой существует пространство, собственники его делают этажом, обустраивают там офисы либо как-то по-другому ведут деятельность в этом чердачном помещении, по сути, делая его мансардным этажом.
Кто-то это делает с подъемом крыши, то есть немного приподнимают уровень конька крыши, кто-то это делает без таких строительных работ, то есть высота потолков позволяет. Но в любом случае, если у вас по существующим данным на объект недвижимости в ЕГРН, в техническом паспорте, отсутствует мансарда и есть чердак, чердак не является эксплуатируемым помещением.
Если вы его делаете эксплуатируемым, это сразу же вас по сути определяет выполненные работы как реконструктивные, и они подлежат необходимым согласованиям, подлежат легализации. Поэтому обращайте внимание, если в случае, когда у вас существует такое помещение в чердаке, которое вы хотите сделать эксплуатируемым, сначала нужно убедиться в том,
что оно, во-первых, таким является по документам, а если оно таким не является, то его эксплуатация подразумевает выполнение реконструктивных работ и должна быть согласована, либо согласована заранее на основании разрешения на строительство, либо легализована уже после выполнения работы.
И в случае, когда такая легализация не производится, то есть вы выполняете эксплуатацию без получения разрешения, никого не уведомляете, ничего не делаете для того, чтобы законно использовать этот объект недвижимости, то кроме штрафных санкций существуют также еще дополнительные различные со стороны органов власти препятствия. И в Санкт-Петербурге, к примеру, осуществляются выездные проверки земельных участков, которые предоставлены в аренду, их проверяют и смотрят, чтобы здания, которые на них расположены, эксплуатировались без выполнения незаконной реконструкции.
Но во всех регионах нашей страны такая работа проводится довольно слабо, по нашему мнению. Единственное, где эта работа поставлено уже сейчас на постоянный поток, проводятся постоянные проверки, выдаются предписания и выполняется работа по явлению предсвечения незаконных реконструкций, это Москва. В Москве существует свой нормативный акт на эту тему, 819-е постановление правительства города Москвы.
И в этом постановлении указывается о том, что со стороны органов власти производится проверка земельных участков. Вы можете видеть, да, оно было утверждено 11 декабря 2013 года. В Москве существует государственный орган от правительства города Москвы, который осуществляет полномочия по проверке земельных участков на препятствии незаконной реконструкции.
Причем, этот орган проверяет не только арендованные земельные участки, но и в целом осуществляет проверку всех объектов недвижимости на территорию города Москвы. Независимо от того, собственности объект недвижимости находится у правообладателя здания либо он его арендует то есть это право предусмотрено по закону они могут и предписание выдавать и суд обращаться с
требованиями привести в соответствие орган называется госинспекция о недвижимости и по сути она организована департаментом городского имущества города москвы если кратко то называется ГИН. И ГИН может выдавать предписания на основании разных данных, то есть какие источники информации для государственной инспекции по недвижимости существуют, на основании которых она выдает собственникам предписания о выполненных ранее незаконных реконструктивных работах.
По нашей практике информацию ГИН получает из следующих источников. Первый источник это визуальный осмотр. Понятно, что если сделана пристройка к зданию, либо выполнена мансарда, то это сразу же видно в целом и с улицы. Постоянно по городу курсируют инспекторы из ГИИН, которые выявляют такие строительные работы.
Они все это видят и высылают собственнику уведомления о том, что просим предоставить информацию на основании каких разрешительных документов была выполнена, например, пристройка вашего объекта недвижимости. Это если мы говорим о внешних каких-то изменениях, которые можно увидеть снаружи, да, снаружи вашего здания. Но там же существуют изменения объекта недвижимости внутри. Например, это антресольные этажи. Это какие-то, допустим, мансардные изменения в случае, если вы не увеличиваете высоту вашего здания.
И как, по вашему мнению, ГИН может понять, что на объекте выполнена реконструкция, если они на частную собственность не имеют права заходить без ведома собственника объекта недвижимости? Ну и вряд ли вы бы об этом не знали, если бы они к вам пришли. На самом деле, это вопрос интересный, потому что буквально в прошлом году у нас был кейс, когда клиент обратился с тем, что на него был подан искусство от Департамента городского имущества, непосредственно от Госинспекции по недвижимости, но проверки у них никакой не было объекта.
И он говорит, Мария, смотрите, у нас проверки никакой не было. Все изменения объекта были внутри. Откуда у них информация о том, что мы выполнили реконструкцию? Мы начали изучать документы, клиент предоставил документы технической инвентаризации, выписки ЗГРН на свой объект недвижимости, и выяснилось, что в ноябре 2024 года
этот объект посещали специалисты БТИ, то есть они заказывали техническую инвентаризацию БТИ для того, чтобы получить новый технический паспорт, уточнить площадь, актуальную планировку и прочие какие-то информационные, получить для себя сведения. И вот БТИ вышли на объект сотрудники МОЗГР БТИ, провели эти обмеры, сделали инвентаризацию и выявили незаконную реконструкцию, то есть на поэтажных планах технического паспорта конца 2024 года у этого собственника были указаны элементы в красных линиях, которые являются реконструктивными.
Инвентаризаторы БТИ так и указали в техническом паспорте, что на выполнение работ, которые связаны с реконструкцией, документация согласно статье 51 градостроительного кодекса собственником предоставлена не была, поэтому они в красных линиях, собственно, отражены были. Буквально через три месяца собственник получил первое письмо из департамента городского имущества с требованием пояснить, какие изменения они выполнили на объекте недвижимости и на основании чего они производили реконструкцию этого объекта недвижимости.
Это был, по-моему, март, и в апреле уже был подан иск в арбитражный суд города Москвы с требованием привести объект в соответствие и, собственно, оплатить штрафы за незаконные реконструктивные работы. То есть сотрудники БТИ, которые выполняли техническую инвентаризацию, передали сведения в порядке межведомственного взаимодействия в департамент городского имущества.
И так, также департамент получает информацию о незаконных выполненных реконструктивных работах на объектах. Кроме этого, у нас есть единый государственный реестр недвижимости, также у нас есть территориальный орган, это Московский Росреестр. И там мы в строках про объекты недвижимости также можем увидеть информацию, которая касается реконструктивных работ и документы, на основании которых она производилась.
То есть, если, например, в ЕГРН вносятся сведения об изменении площади объекта недвижимости существенной, то есть было, например, 3000 квадратных метров, стало 3500. При этом разрешения на реконструкцию приложено не было при регистрационных действиях, то есть никаких подтверждающих документов не предоставлялось, соответственно, при проверке сведений Росреестра информация уходит в департамент городского имущества с целью проверки этого
объекта недвижимости на предмет незаконной реконструкции, которая была выполнена на нем, то есть ЕГРН также, Росреестр также предоставляет сведения в ДГИ о тех объектах, где есть изменение площади, есть изменение габаритов, координат, но при этом нет документов о том, что реконструкция была выполнена легально. Да и все остальные контролирующие, проверяющие органы, выйдя на объект недвижимости, могут предоставить такие сведения о каких-то несогласованных элементах реконструктивных ГИН.
Например, это сведения, которые предоставляют МЧС. Они сверяют поэтажные планы объекта недвижимости с фактической планировкой, и если есть какая-то реконструкция, они тоже могут направить такую информацию в ДДИ. Органы Роспотребнадзора при проведение проверки для выдачи лицензии могут эти сведения предоставить.
То есть государственные органы, органы государственной власти, которые занимаются контролем, проверкой, имеют доступ к вашей помещению, ваш объект недвижимости, они, каждый из них может какие-то сведения о незаконных реконструктивных работах отправить в ДГИ и будет выполнена проверка на предмет получения разрешение на строительство. Давайте посмотрим, как выглядит предписание непосредственно самого ГИН, которая выдается собственникам объектов недвижимости. У нас есть много таких предписаний, мы работаем с ними в судах, поэтому здесь удалены все сведения о правообладателе, однако в общих чертах можно понять, о чем этот документ.
Значит, что было проведено обследование земельного участка, указывается законодательство на основании которого происходят все эти контрольные мероприятия. И дальше мы видим рекомендации по соблюдению требований, то есть указывается адрес земельного участка, правообладатель.
И как раз мы видим, что данными ГБУ МосгорбТИ, то есть это тот кейс, о котором я рассказывала, была выявлена незаконная реконструкция. Возведены антресоли, какие-то еще элементы были сделаны на объекте недвижимости пристройки, также были небольшие выявлены, и требование привести в соответствие рекомендации обеспечить соответствие обязательных требований при использовании земельного
участка, а именно провести работы по приведению здания в состояние до нарушения обязательных требований, либо привести в соответствие с требованиями земельного и градостроительного законодательства вышеуказанное здание. Что делает собственник после того, как получает такое предписание. У него есть два варианта.
Первый вариант это быть готовым к суду, можно первым заявиться, мы обычно сами предлагаем собственнику подать иск о легализации самовольной постройки, но для Москвы установлен еще один альтернативный порядок, это рассмотрение на комиссии ГИН вопроса, касающегося безопасной эксплуатации объекта недвижимости в реконструированном виде. И здесь у нас также есть такие письма, которые касаются предписаний со стороны ГИНА о предоставлении необходимых документов для рассмотрения вопроса на комиссии.
Есть перечень непосредственно документов, по которым госинспекция по недвижимости определяет, можно сохранить объект недвижимости в реконструированном виде, либо его нужно стясти, потому что он не отвечает определенным нормативам и строительным нормам. Первый документ буклет АГР.
Наша компания готовит такие документы. Мы в целом с АГР работаем и заключениями о соответствии, поэтому АГР мы изготавливаем самостоятельно и предоставляем собственнику для того, чтобы он обратился в эту комиссию. Следующее заключение о соответствии указанного объекта к градостроительным и техническим нормам и правилам. По сути, это заключение выдается на основании обследования объекта недвижимости. У компании Smartway есть допуски также для обследования объектов, для проведения изыскательских работ, поэтому мы обследования проводим самостоятельно, предоставляем результаты собственнику.
Следующий паспорт безопасности места массового пребывания людей. Это паспорт, который не совсем простым документом является, оформляется для того, чтобы пройти регистрацию в органах МВД, бывает ФСБ, то есть подтверждающий,
что в случае возникновения каких-то неординарных опасных ситуаций на объекте недвижимости, он является безопасным, есть пути выхода, эвакуации людей, то есть это такой довольно непростой документ, но наша компания также может его изготовить. Документы, подтверждающие погашение задолженности по аренде за пользование земельным участком в случае, если такая аренда предполагалась, если объект арендован у ДГИ.
И следующим элементом этого письма является требования к документам, которые были выше указаны, то есть на основании каких нормативных актов они изготавливаются, что они должны содержать в себе. Вот требование к буклету АГР указывается, требование к заключению, требования к организации, которая может такие работы выполнять.
Вы видите, да, что допуск обязательно, чтобы был на проведение работ, в том числе, связанных с экспертизой проектной документации, работ по подготовке проектов, проектов мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, работ по обследованию строительных конструкций, зданий и сооружений. У нас все необходимые специалисты имеются, допуски все есть, поэтому мы самостоятельно закрываем вопросы подготовки документов для комиссии ГИН. Однако нельзя не сказать о том, что сама по себе процедура прохождения комиссии, она не предполагает того, что ваш объект после этого можно будет внести в ЕГРН на основании решения такой комиссии.
Это на самом деле такая небольшая коллизия законодательная в Москве, потому что часто собственники объекта недвижимости не совсем правильно понимают, что из себя представляет эта процедура. То есть прохождение комиссии ГИН с их самовольной постройки. На самом деле, комиссия ГИН, она, по сути, проверяет все документы, говорит о том, что да, ваш объект безопасен, да, он был построен без разрешения на строительство, но сносить его не нужно.
То есть он не представляет никакой угрозы, выполнен в соответствии со строительными нормами, поэтому мы от вас отстанем, больше к вам не пристаем, предписания вам не будем никакие выдавать. Однако, такое письмо от комиссии, оно не может стать основанием для учета изменений объекта недвижимости в ЕГРН.
То есть мы за 2023, 2024, 2025 год очень много запросов получали от клиентов, которые говорят, подождите, как же, мы прошли комиссию, мы подготовили кучу документов, заплатили штраф ГИН, который высчитывается от кадастровой стоимости земельного участка. И штрафы эти составляют там от полутора миллионов до 25 миллионов мы видели эти штрафы у них очень хитрые есть формулы у дг и которыми они рассчитывают такие штрафы вот и просто за то чтобы пройти эту помещенную нужно этот штраф оплатить вот и все это сделав заказал эти документы
большой перечень документов собственник все равно не получает нужного результата в виде регистрации учетки изменения объекта недвижимости в связи с его реконструкции все потому что у нас существует на федеральном уровне определенные нормы, права, в 218-м федеральном законе, например, или в 82-м приказе о подготовке технического плана, где указано, что именно является основанием для постановки на учет реконструктивных работ на объект недвижимости.
И основанием для регистрации этих изменений является акт ввода в эксплуатацию объекта. Вот решение комиссии ГИН — это не акт ввода в эксплуатацию. Поэтому даже если процесс пройден, вы получили положительное решение комиссии, все равно для самовольной постройки единственным вариантом внести актуальные сведения о планировке площади в ЕГРН является прохождение судебной процедуры, которая у нас установлена 222 статьей гражданского кодекса о легализации самовольных построек.
Она действует у нас с 2019 года в формате, и мы ею руководствуемся, когда подаем иски в арбитражный суд для того, чтобы признать объект недвижимости надлежащим и зарегистрировать его изменения в установленном порядке. Об этом мы поговорим дальше, об этом у нас есть целый цикл статей, которые касаются легализации через суд самовольных построек, и в них вы можете более подробно ознакомиться с этой процедурой.
Давайте с вами, наверное, кратко затронем вопрос, касающийся рисков, которые есть у собственника в случае эксплуатации без легализации самовольных построек. Первое, конечно же, это штрафы. То, о чем мы говорили.
То есть штрафы, они являются разовыми в этом вопросе. Штраф, он будет приходить к вам постоянно, пока вы не легализуете самовольную постройку. Бывает даже такое, что штраф от ДГИ приходит собственнику, например, пока длится суд, там, три раза бывает или четыре раза суды, довольно длительные по этим вопросам. Поэтому это первая, самая большая, наверное, для вас финансовая потеря будет в этих вопросах. Следующее, предписание при остановке эксплуатации объекта недвижимость.
Также, да, о чем мы с вами говорили, это предписание выдается юридическим лицам до 90 дней. Иск о сносе самовольной постройки. Тоже очень нехорошее последствие, с которым вы можете столкнуться в случае, если не будете ничего делать со своей пристройкой, мансардой или каким-то другим элементом, который возвели в рамках реконструкции. Невозможность регистрации сделок, продажа, аренда, залог.
Если у нас объект недвижимости в Москве вносится, например, 819 постановление, то есть содержит признаки самовольной постройки, как по закону сказано, то сразу же об этом сведения вносятся в ЕГРН, в карточку этого объекта недвижимости. И Росрегистр никакие сделки, никакие процедуры по установлению сервитута, залог, то есть в ипотеку нельзя будет сдать объект недвижимости, аренду будут блокировать к регистрации.
То есть, по сути, происходит блокировка вообще любой работы с этим объектом недвижимости. Отказ страховых компаний в страховании имущества. Та же самая история, которая связана с незаконными реконструктивными работами.
Естественно, такой объект недвижимости является рискованным, и по нему страховые компании будут отказывать в страховании, потому что регистр 819-го постановления в Москве открытый, И сразу же видна эта информация, есть чат-бот, самострой. Нет, можете в телеграм-канале ввести просто адрес или кадастровый номер объекта недвижимости и вам выдаст информацию о том, что он находится в реестре самовольных построек нашего города. Последствия бездействия. Блокировка расчетных счетов компании в связи с административными штрафами.
Арест имущества по решению суда также предусмотрен у нас, когда дело рассматривается в арбитражном суде по иску ДГИ, они всегда в любом случае делают запрос и заявление о наложении обеспечительных мер в виде ареста этого объекта недвижимости и запрета на его реализацию.
Полная потеря инвестиций в реконструкцию, то есть все, что вы сделали, все вложения, которые вы выполняли в случае демонтажа объекты недвижимости просто будут потеряны и репутационные риски для бизнеса, да, потому что простой всегда сказывается в дальнейшем на репутации деятельности вашей компании, поэтому лучше не доводить до такого состояния всю эту ситуацию. И наша компания, она регулярно занимается легализацией вопросов, связанных с реконструкцией объектов недвижимости, делаем мы все это через судебный порядок,
рекомендуем пользоваться только им, потому что по сути комиссия ГИН является этапом, однако не приводящим ни к какому результату, то есть ну можно в суде как дополнительное доказательство предоставить решение комиссии ГИН, однако все равно результирующим оно для суда не будет, поэтому мы предлагаем сразу идти в суд по статье 222 заявляясь в заседание, заявляясь в процесс с сыском о легализации самовольной постройки и какой порядок при этом предусмотрен.
У нас есть алгоритм, наработанный годами по легализации самовольных построек. Первое, что мы делаем, это выезд эксперта. Эксперт выезжает на объект недвижимости, проверяет его на соответствие, делаются первичные осмотры, проверка пожарной безопасности осуществляется, и собственнику выдаются рекомендации для того, чтобы привезти объект в необходимый вид. Даже в самых хорошо построенных, качественно построенных зданиях всегда есть определенные элементы, которые нужно исправить.
Вот у нас, например, в Санкт-Петербурге есть кейс, мы работаем по крупному зданию, где был возведен лифт в объекте недвижимости. И вроде там все выполнено было полностью в соответствии со всеми строительными нормами и правилами. Правильно сделана установка лифта, есть вся необходимая документация, есть карьеры на установку лифтового оборудования.
Однако при проверке, например, кабинетов выяснилось, что есть определенные нарушения, связанные с адаптатацией кабинетов по нормам СЭС, поэтому нужно было привести в соответствие. Наши эксперты обладают всеми необходимыми знаниями, поэтому проверяют со всех сторон такие объекты недвижимости. Следующее, происходит устранение нарушений.
После того, как мы такую работу провели, подготовили комплект документации, мы изготавливаем иск с приложением всех необходимых разработанных нами документов и подаем в арбитражный суд чаще всего, потому что чаще работаем по вопросам легализации самовольных построек стратегическими лицами, но если объект недвижимости принадлежит на праве собственности физическому лицу, то тогда иск будет подаваться в суд общей юрисдикции.
Судебная процедура обычно занимает примерно 9 месяцев, плюс-минус, вот у нас, конечно, были кейсы и быстрее за 6 месяцев мой вопрос решали в 2025 году, но чаще вопрос затягивается из-за проведения судебной строительной технической экспертизы примерно на 3−4 месяца, то есть в конце 2025 года примерный срок у нас уже составлял 12−14 месяцев по вопросам легализации самовольных построек.
Кто проводит строительно-техническую экспертизу в рамках суда. У нас на эту тему в стране действует распоряжение правительства Российской Федерации номер 3041-R, на основании которого судебную строительно-техническую экспертизу по вопросам самовольных построек проводят уполномоченные организации при Минюсте. То есть в каждом регионе есть своя такая организация. В Москве есть экспертная компания от Минюста в Санкт-Петербурге.
И это сделано для того, чтобы проверку объекта недвижимости после незаконной реконструкции производили объективно, то есть предполагается, что эксперты от Минюста, они делают это все в объективном формате, без каких-то платных сопровождений со стороны собственника объекта недвижимости, да, привлекаются судом, только исключительно судом для того, чтобы точно было определено,
объект сделан безопасно, что в нем безопасно находиться людям, его эксплуатировать со стороны как строительных норм, так и со стороны норм по пожарной безопасности. После того как судебный порядок, судебный процесс мы завершили, получили решение суда, есть срок для апелляции.
Ответчиком, кстати, является правительство города в таких вопросах, то есть если мы говорим о Москве, то ответчиком является Департамент городского имущества города Москвы. При первичной подаче иска собственникам это будет ответчик. Если мы заходим в процесс как ответчики, то Департамент городского имущества является истцом по вопросам признания самовольной… Признания объекта недвижимости самовольной постройкой. Суд выиграли. Есть решение суда. Читываем срок на апелляционное обжалование, он составляет месяц.
Бывает, что это делают органы власти, но сейчас в связи с тем, что очень сильно увеличены пошлины по рассмотрению дел в арбитражных судах, составляют 30−50 тысяч рублей. По таким вопросам, соответственно, апелляцию не всегда теперь подают. Поэтому обычно последние наши кейсы без апелляции прошли.
Мы оформляем технический план для учета изменения объекта недвижимости, прикрепляем к нему судебное решение и регистрируем все изменения объекта недвижимости на основании такого технического плана, потому что другого варианта у нас нет, у нас следение вносится по техническому плану ЕГРН. Если Росреестр все-таки считает после всей этой сложной процедуры, что оснований для учета изменений реконструктивных работ нет, можно прибегнуть к помощи судебных приставов, мы тоже периодически это делаем, и подаем документ на регистрацию через службу судебных приставов на основании исполнительного производства.
Органам регистрации не очень это все нравится, потому что они еще дополнительно к тому, что должны зарегистрировать то, что они не хотят регистрировать, иногда еще заставляют оплачивать исполнительный сбор за нарушение сроков регистрации. Вот, поэтому чаще всего последние кейсы также они регистрировали по нашему техническому плану без привлечения судебных приставов для того, чтобы произвести такую регистрацию.
Какие документы мы изготавливаем для того, чтобы податься в суд для легализации самовольной постройки? На самом деле, все, конечно, очень индивидуально. Надо рассматривать каждый объект недвижимости, смотреть, например, в какой зоне он находится, какой у него врии земельного участка.
Но в целом, если мы будем говорить об общих документах, которые мы изготавливаем в таких вопросов, то это заключение о безопасности выполненных работ, проектный пожар, это пожарное безопасное заключение о пожарной безопасности. Мы изготавливаем также конструктивные решения в случае, если были задействованы конструктивные элементы на объекте недвижимости и заключение катастрофы инженера, которым подтверждается, например, координаты объекта недвижимости указываем,
подтверждается то, что никаким образом не страдают права третьих лиц, соседних объектов недвижимость, там объекты культурного наследия могут быть также описаны в этом заключении, поэтому это комплексная работа и для каждого объекта индивидуально этот список документов может быть дополнен. Могут быть еще заключения СС подготовленные, какие-то заключения со стороны юридической службы, у нас юристы проводят огромную работу как по сбору архивных документов, так и по подготовке позиции правовой для судов, поэтому всегда перечень документации легализации самовольных построек, он довольно внушительный.
Там огромные базы, огромные кучи сшитых документов находятся и хранятся в судах, поэтому работа проводится довольно глобальная. Существует определенная особенность легализации различных видов реконструктивных работ, и они зависят от того, в каком объекте недвижимости эти работы были произведены, как я уже сказала.
Если мы говорим про жилые здания, то, соответственно, нужно смотреть на то, как используется этот объект недвижимости для проживания, например, людей, если это гостиница, либо это производственный, либо это складской какой-то комплекс, и в зависимости от этого мы разрабатываем комплект документов. Если проводится реконструкция многоквартирном доме, это отдельная история, она довольно сложная, у нас есть на эту тему дополнительные материалы.
Реконструкция в МКД, она сама по себе является сложно реализуемым проектом, потому что меняет общее имущество жильцов многоквартирного дома. То есть, если, например, из чердака сделали мансарду, соответственно, эта мансарда теперь принадлежит не только собственнику квартиры, который ее сделал.
У нас есть такие заявки были, когда собственники квартиры на последних этажах, делают себе дополнительный проход на мансарду, вернее на чердак и пытаются там обустроить себе жилые площади, то этот элемент многоквартирного дома является элементом, который принадлежит всем собственникам этого многоквартирного дома, так как находится на крыше этого многоквартирного дома и требуется получение 100% согласия собственников помещений многоквартирных домов, поэтому сложно с этим, плюс есть дополнительные согласовательные процедуры в региональных органах, таких как моджел-инспекция, МВК, например, для Санкт-Петербурга.
Поэтому определенные нюансы существенные присутствуют, и по ним нужно отдельно в статье, вот можете в нашей ознакомиться с ними. Реконструкция в частных домах. Этот вопрос попроще, потому что реконструкция в частных домах, так как разрешение на строительство, например, частных домов, это отдельный упрощенный порядок.
В целом вы можете выполнить Если, допустим, конструктивные элементы вы задействуете в частном доме в своем, тогда, конечно, надо выполнять их по проекту с расчетами необходимыми для того, чтобы потом было безопасно проживать в таком частном доме. Поэтому за проектом обращайтесь. В дальнейшем уже регистрационная процедура проходит в упрощенном порядке. У нас на эту тему также есть отдельный материал, который посвящен реконструкции в частных домах.
Как зарегистрировать реконструкцию в Росреестре? Сейчас, если мы говорим о нормативах 2026 года, есть вариант зарегистрировать ее по суду, как я уже сказала, когда мы получаем решение суда о легализации самовольной постройки и прикрепляем его к техническому плану, этот технический план уходит на регистрацию.
Однако бывает так, что сам собственник является ответчиком с ДГИ, например, да, с департаментом городского имущества в вопросах, связанных с признанием объекта самовольной постройкой. Даже если в таком судебном процессе была проведена строительная техническая экспертиза, объект был признан надлежащим, суд был проигран департаментом городского имущества,
но при этом не было заявлено никаких требований о легализации самовольной постройки собственником, произвести регистрационные действия в отношении произведенной реконструкции не получится. Все это связано с тем, что решение суда, которое получает собственник в таком процессе, оно содержит формулировку «отказать в иске ДГИ».
Больше никаких сведений это решение в себе не несет и основанием для регистрации учета изменения объекта недвижимости она являться не может поэтому мы рассматривали несколько встреч проводили с клиентами которые там 24 23 году выполняли такую работу то есть они участвовали в суде с департаментом городского имущества как ответчики департамент проиграл этот суд никаких других заявлений его не подавалось соответственно клиенты весь 25 год пытались зарегистрировать на основании решения суда и произвести
учет новых площадей своего объекта, однако этого Росрегистр им не сделал, потому что у Росрегистра есть, как я уже сказала, свои определенные нормативы. В 218 федеральном законе о регистрации недвижимости указано, что является основанием для проведения регистрационного учета. В 82 приказе указано, что изменение учет площади новой, он производится на основании там определенных документации либо решение суда, поэтому в решении суда должно быть четко написано,
какие площади подлежат учету, приложены документы заранее, на основании которых в дальнейшем будет этот учет проводиться, и если просто ДГИ проиграет суд, в решении суда никак не будет отражена новая информация о новых площадях, поэтому нужно, по сути, в таких ситуациях проводить заново судебную процедуру и уже процедуру, которая будет связана с легализацией самовольной постройки.
Если собственник считает, что он может свою реконструкцию, изменение площади зарегистрировать без суда, без получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, на это у нас тоже есть, например, свежее решение от Росрегистра, уведомление об отказе государственного кадастрового учета. 24 октября 2025 года оно получено, и здесь указано о том, что не представлены документы, необходимые для государственного кадастрового учета.
И дальше расписано, что в соответствии со статьей 1 градостроительного кодекса изменения параметров здания, высоты, количества этажей, площади, объема, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, объекта недвижимости предполагает получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Часть первая статьи 51−55 градостроительного кодекса об этом говорит. И в случае, если такого ввода не производилось, соответственно, нельзя зарегистрировать такие изменения. Этот собственник к нам обратился с отказом Росреестра для того, чтобы мы ему помогли и выполнили процедуру легализации.
Вот мы будем сейчас заниматься этим вопросом в 2026 году. То есть просто так закинуть в Росреестр заявление о регистрации вашей реконструкции не получится, потому что как только в техническом плане отражена информация о существенном изменении параметра в объекте недвижимости, органы регистрации встает вопрос на основании чего и чем подтверждены законность и соответствие
строительным нормам этих строительных работ которые вы выполняли на объекте недвижимости поэтому только через суд только через прохождение процедуры на основании 222 статьи градостроительного кодекса можно решить этот вопрос согласование реконструкции в москве и в Санкт-Петербурге и в регионах, и какие есть особенности. Как я уже сказала, у нас в Москве вопрос согласования легализации самовольных построек, они довольно жестко регламентированы.
Проводится постоянная работа со стороны органов власти, мониторинг и выявление самовольных построек ведет департамент городского имущества города Москвы. Есть 819-е постановление, есть различные подзаконные акты, по которым мы действуем, когда производим легализацию. Поэтому в Москве, по сути, есть свой порядок, во всей остальной стране есть свой порядок, но у них есть общие черты.
Это градостроительный кодекс и это 222 статья гражданского кодекса, в соответствии с которой мы можем производить легализацию самовольных построек в целом, если они были выполнены без получения разрешения на строительство. То есть, по сути, государство предоставило собственникам, которые хотят привести в соответствие свой объект недвижимости, выполнить это уже после того, как строительные работы они производили.
Поэтому для Санкт-Петербурга, для Ростова-на-Дону, для Новороссийска везде действует 222 статья, и ею можно руководствоваться для того, чтобы через суд легализовывать вашу самовольную Интересно то, что в апреле 2025 года было вынесено постановление Верховного Суда Российской Федерации, которое касается дела, рассматриваемого первоначально в Новороссийске. И оно интересно тем, что в суд было подано заявление о признании самовольной постройки со стороны органов местной власти гостиницы, которая находится на берегу.
То есть это небольшой гостевой дом, находящийся на берегу моря. Рядом с ним есть как жилые дома так и гостиничные какие-то комплексы также небольшие вот и изначально этот объект недвижимости был жилым домом и строился и ставился на учет как жилой дом дальше собственник произвел в нем реконструктивные работы увеличил его высоту и это стало
гостиницей он эксплуатировал это как гостиничный комплекс небольшой гостевой дом также власти это выявили подали иск на приведение соответствия плюс земельный участок был предоставлен для целей имел назначение для индивидуального жилищного жилого строительства для жилого дома при этом там велась коммерческая деятельность был суд проведена экспертиза выявлено что все выполнено в
соответствии с нормативами и правилами для того чтобы это можно было использовать как гостиницу суд прошел по трем инстанциям и дошел до верховного суда и является знаковым достаточно для сферы легализации самовольных построек, потому что Верховный суд в своем постановлении определил о том, что даже если в РИ земельного участка не соответствует тому, как эксплуатируют здание на нем, то есть это был живой дом, стал гостиницей, а земля под живую застройку была предоставлена.
Но при этом здание отвечает строительным нормам и правилам пожарной безопасности, СЭС, например, да, там также были вопросы связанные с освещением соседних домов, что были заявлены требования о том, что какие-то жилые дома не получают необходимого освещения, в связи с тем, что высота этой гостиницы увеличилась.
И все эти требования были оспорены, предоставлены необходимые доказательства, была проведена экспертиза лабораторная со стороны Роспотребнадзора о том, что на самом деле никто, никакое третье лицо не ущемляется возведением верхних этажей этого здания. И суд также подтвердил, что в таких всех случаях, при этих всех исходных данных, даже если в РИНе соответствует, то все равно объект нельзя признать самовольной постройкой.
Сейчас мы в том числе руководствуемся этим постановлением Верховного суда для того, чтобы в судах оспаривать, например, требования ДГИ или правительства города Санкт-Петербурга в случае, если эксплуатируемый объект недвижимости по своему назначению не соответствует назначению земельного участка, но при этом никак не ущемляет права третьих лиц, тем что его используют именно в таком виде. Стоимость легализации реконструкции. Давайте тоже этот вопрос затронем, потому что стоимость легализации реконструктивных работ, она довольно существенная.
Однако, если мы будем сравнивать процедуру легализации реконструкции и процедуру согласовательной процедуры для реконструктивных работ, то получить разрешение на строительство, изготовить перед этим проектную документацию в нужном объеме, пройти все необходимые согласовательные процедуры, построить объект и ввести его в эксплуатацию, это всегда существенно дороже, чем произвести процедуру легализации. Давайте начнем с этого.
И если мы при всех равных условиях сравним два этих варианта развития события, то есть на планируемые работы, получение всех необходимых разрешений и на легализацию уже выполненной реконструкции, сколько это будет стоить, то примерно разница в 5−10 раз может доходить по стоимости, то есть легализовывать дешевле. Плюс легализация в целом является для многих объектов в больших городах единственным вариантом произвести изменение своего объекта недвижимости, потому что у нас, например, в Москве по правилам застройки территории по ПЗЗ многие земельные участки вообще запрещено застраивать или производить на них реконструктивные работы.
Для того, чтобы поменять ПБЗЗ, существует очень сложный порядок, необходимо проводить слушанья, вносить изменения в постановление правительства города Москвы. Эта процедура, она доступна только самым крупным игрокам рынка строительного. Поэтому, когда в собственности у клиента небольшое здание на небольшом земельном участке, заниматься всей этой процедурой довольно затратно, и мало кто вообще с этим начинает работать.
Мы даже знаем и крупные компании и полугосударственные структуры, которые, сталкиваясь с необходимостью изменений ПЗЗ, они от этого отказываются, делают по сути самовольные постройки в связи с этим. Поэтому, кроме того, что стоимость дешевле по легализации, сама по себе процедура получения разрешения на строительство, на реконструктивные работы, она по некоторым земельным участкам просто недоступна, поэтому другого варианта у собственника не остается.
Из чего складывается стоимость. Это проведение как раз и подготовка всех документов, которые разрабатываются для того, чтобы произвести легализацию самовольной постройки для суда, обследование. Есть у нас и стоимости, и калькуляторы для обследования объекта недвижимости, для подготовки проектной документации для легализации самовольных построек, заключение
кадастрового инженера оплачивается, ну и сама процедура легализации и сопровождение через суд этого процесса всего, также оплачивается и фиксируется в договоре. То есть, эти все условия мы закрепляем в смете и на основании нее действуем. Какие дополнительные затраты у собственника могут возникнуть и что мы на практике видим? Бывает такое, что при обследовании объекта недвижимости мы выявляем нарушение норм пожарной безопасности.
К примеру, бывает такое, что вообще нет каких-то проектов, не установлена система пожаротушения, сигнализации. Для этого требуется выполнять работу, потому что судебный эксперт придет, выявит и точно выдаст на эту тему замечание. Это первое. Второе — это проведение судебной строительной технической экспертизы. Так как у нас сама по себе экспертиза не является бесплатной, ее всегда оплачивает собственник объекта недвижимости, собственник самовольной постройки.
Поэтому, как рассчитывается экспертиза? Сейчас все, конечно, зависит от площади объекта недвижимости. Учитывая, что только миньюст может проводить такую экспертизу, надо понимать, что у него, по сути, на сегодняшний день есть эксклюзивное право, и он может устанавливать те цены, которые считает нужным. Какие цены мы видели в 2025 году?
Цена варьируется от 500 тысяч до полутора миллионов рублей в зависимости от площади объекта недвижимости, который проверяет эксперт. Поэтому ориентируйтесь на эти суммы. Новые данные, которые будут в 2026 году, мы обязательно их озвучим. Какие цены на судебную и строительную техническую экспертизу выдает Минюст, и оплачивать судебную экспертизу нужно до ее проведения, то есть как только выходит определение суда о назначении судебной экспертизы, собственник объекта недвижимости должен оплатить стоимость этой экспертизы, и после этого будет назначен эксперт, который выйдет на ваш объект.
Иначе просто ничего не будет происходить, суд будет ждать пока вы это сделаете, а если вы этого не сделаете, вообще прекратит производство по делу и вернет заявление из ЦУ в данном случае. Будет ли компенсирована пошлина, вернее не пошлина, а стоимость судебной экспертизы, если вы выиграете суд?
К сожалению, стоимость это не компенсируется. Были кейсы несколько лет назад, когда собственникам в судебном процессе по иску департамента городского имущества, по-моему, в 23-м году, был заявлен иск от ДГИ, была проведена экспертиза, выявлено, что объект безопасный, то есть его нельзя признать самовольной постройкой, и собственник объекта взыскал стоимость судебной экспертизы с департамента городского имущества, так как департамент проиграл это дело, и на основании арбитражного кодекса это можно было сделать.
Сейчас суды по-другому квалифицируют вопрос о привлечении судебных экспертов они говорят что это в любом случае в интересах собственника то есть в любом случае в интересах правообладателя объекта недвижимости чтобы его объект не был признан самовольной постройки поэтому никакой компенсации здесь не может быть и все стоимости за прохождение таких экспертиз возлагаются на плечи собственника и ни в каком случае даже если вы выигрываете суд они вам не компенсируется я думаю
что на самом деле это будет практика сохраняться, потому что Минюст является государственной организацией, ДГИ является правительством города Москвы, поэтому вряд ли кто-то начнет сам у себя взыскивать деньги за проведение судебных экспертиз, иначе они просто перестанут заниматься этим вопросом, либо вообще такую процедуру упраздняют для того, чтобы не тратить деньги на экспертов.
Поэтому не дешево получается общей сложностью, но вы понимаете, что результатом всей этой работы является легализация квадратных метров ваших объектов недвижимости, поэтому есть для чего производить такие вложения. Краткий обзор кейсов за 2025 год. Могу сказать так, что у нас стопроцентная положительная практика по реконструктивным работам, по легализации самовольных построек через суд арбитражный, потому что, во-первых, наша компания, она только собственными специалистами ведет эту работу,
то есть мы занимаемся подготовкой документации, сопровождаем саму судебную процедуру с сотрудниками компании, то есть у нас есть и проектировщики, обследователи, кадастровые инженеры и специалисты юридического отдела проводят процедуру сопровождения в суде. Однако, если мы будем говорить о разных вариантах, да, не только нашей судебной практике, но и тех кейсах, которые мы видим от наших клиентов, то все происходит по-разному. Существенное значение играет судебная строительная техническая экспертиза.
И если, например, когда мы занимаемся объектом, мы его проверяем, выявляем несоответствие и выдаем рекомендации для того, чтобы пройти процедуру проверки объекта при уже судебном порядке, то в случае, когда процедуру через суд сопровождает просто юридическая компания либо юрист, таких возможностей у них нет. Поэтому объект никто не проверяет, здесь только, скажем так, уповать на высшие силы для того, чтобы эксперт не заметил, что у вас не хватает ступеньки на лестнице, и здание не соответствует требованиям пожарной безопасности.
Ну, это как вариант из того, что я видела по предоставленным документам от клиентов. Потом, часто бывают проблемы, связанные с арендными земельными участками от города. Раньше это вообще была непобедимой проблема со стороны правительства города Москвы, когда реконструктивные работы производились на земельном участке предоставленным в аренду.
У нас по 222 статье гражданского кодекса обязательным условием является отсутствие нарушения прав третьих лиц при проведении строительственных работ по реконструкции объекта недвижимости. И вот департамент он всегда заявляет о том, что если земля в аренде находится и договором аренды запрещено производить реконструкцию, то соответственно права города нарушены, договорные обязательства не выполнялись собственником здания.
Однако сейчас практика складывается по-другому и суд принимает ко вниманию все факторы в случае если угрозы жизни и здоровью нет, если особенно реконструкция проводится в пределах габаритов здания объекта, то есть возводится мансарда например, то тогда никакие такие доводы со стороны правительства не подтверждаются судом и они не ставятся в основу решения суда по самовольной постройке.
Какие еще есть нюансы? Ну, это соблюдение строительных норм и правил, на самом деле даже эксплуатация выполненного реконструктивного какого-то элемента в случае, если он сделан был неправильно, не соответствует с НИПом, своду правил, например, по пожарной безопасности нарушений есть. Это небезопасно как для вас, так и для ваших посетителей, для работников, поэтому в обязательном порядке, даже если вы не планируете получать разрешение на строительства.
Я всегда советую клиентам разработать проектную документацию в минимальном объеме, хотя бы рассчитать КР для того, чтобы выполнить какие-то работы, влияющие на безопасность эксплуатации объекта недвижимости. Даже если вы не хотите прямо сейчас подаваться в суд по легализации самовольной постройки, но эксплуатировать объект недвижимости, который был построен без проектов, без расчетов, без проверки его безопасности,
не стоит, потому что жизнь людей важнее, лучше хотя хотя бы немного заплатить там за проектирование, за обследование и безопасно находиться в этом объекте недвижимости. Какие выводы можно сделать из всей этой большой информации? Подробно разбирать реконструкцию в параметре нашей одной вот этой статьи сложно, потому что это довольно обширная тема, много кейсов, много различных у нас встречается ситуаций, с которыми работает наша компания, много документов.
Я показала только часть групп документов, с которыми мы имеем дело и которые разбирают наши юристы. Каждый из них подробнее будет рассмотрен в другом материале, посвященном конкретной тематике. Однако, что самое главное, что сама по себе процедура легализации она, легализация самовольной постройки, она существует в нашей стране по нескольким причинам.
Первая причины это высокие затраты на официальный порядок проведения согласовательных процедур, если, допустим, собственник объекта недвижимости хочет произвести реконструкцию. Стоимость проектных работ, стоимость согласовательных процедур, большое количество органов власти, которые задействованы в вопросах выдачи разрешения на строительство, проблемы, связанные с земельными участками, это разрешение, это разрешение на использование, это правила застройки.
Все эти элементы являются, по сути, препятствиями, с которыми сталкивается собственник здания, когда хочет его поменять. Поэтому первый отказ получили, не смогли получить, например, градостроительный план, потому что на земле нельзя производить реконструктивные работы. Все пошли выполнять самостоятельно, без получения разрешения на строительство. То есть вот этот бюрократический огромный аппарат, он является первым и самым главным препятствием официального и предусмотренного законом порядка получения разрешения на свидетельство и выполнения реконструкции.
И по сути легализация является единственным вариантом особенно для москвы когда у собственника небольшой объект недвижимости у него нет ресурсов поменять там правила застройки города и по-другому ему просто ничего не сделать сам объектом, а хочется его улучшить хочется увеличить свою полезную площадь например за счет чердака либо подвальных помещений бывает и такое делают, например, приспосабливают.
Поэтому вариантов нет. Однако, надо отметить, что в Москве и порядок легализации, он поставлен на хорошие рельсы. То есть, если мы говорим о московских нормах и правилах, то здесь, как бы, собственникам предоставляют возможность. Все прекрасно понимают, что легализация сама по себе, она должна быть доступной. Но она должна быть доступна в случаях, когда здание было построено без нарушений, то есть, когда собственник выполнял работы безопасно, когда эксплуатация здания возможна, не нарушена норма пожарной безопасности, норма СЭС, все, в принципе, идут навстречу.
Бывает такое, даже мы сталкивались с кейсами, когда через суд легализация реконструктивных работ происходит, например, даже не пройдена была экспертиза, не смог пройти собственник с первого раза. Суд позволяет назначить вторую экспертизу, потому что были произведены работы по улучшению этого объекта уближимости, нанята была строительная компания, которая это все выполнила, выполнило обследование, предоставлено повторное, которое свидетельствует о том, что нарушения были исправлены.
Суд назначает повторно. Бывает такое, что и в третий раз суд назначает экспертизу, то есть идут встречу постоянно таким клиентам, которые, вернее, таким заявителям, которые принимают очень много усилий и вкладывают очень много средств для того, чтобы все-таки легализовать свой реконструированный объект недвижимости.
Поэтому, если у вас есть такие планы, если вы об этом задумываетесь, лучше сделать это сейчас, чем сделать это потом, потому что стоимость работы всегда возрастает, стоимость подготовки проектной документации с каждым годом увеличивается, а то и быстрее с учетом нашей инфляции. Наши специалисты помогут на любом из этапов, даже если у вас проигран суд первой инстанции, мы можем вступить в процесс, изучить материалы и предоставить вам необходимое решение для того, чтобы все-таки легализовать самовольную постройку.
Опыт работы довольно большой. Мы занимаемся вопросами легализации с 2018 года. У нас на тот момент еще не действовала в таком виде, как сейчас 222 статья. Сейчас уже по накатанным работаем по ней непосредственно нет например таких ситуаций когда правительство города просто приезжает и сносит этот объект без суда и следствия у нас первые кейсы такие именно были когда на объект выезжали гбу автомобильные дороги и просто начинали демонтаж например мансарды в то время как собственник занимался процедурой легализации сейчас-то делать запрещено и снести можно только по решению суда, то есть если суд проигран был с ДГИ, если объект был признан несоответствующим, то есть небезопасным для эксплуатации и не приведен в соответствие, тогда предоставляется срок для демонтажа течения, после которого правительство города может как раз и прибегнуть к таким работам по демонтажу элементов самовольной постройки, то есть только на основании решения суда.
Раньше все было по-другому, поэтому предоставляется довольно много времени, есть юридические механизмы для выполнения этой работы, и я предлагаю вам ими воспользоваться для того, чтобы всегда быть в безопасности и безопасно эксплуатировать свой объект недвижимости.