Раздел объектов недвижимости

Всем добрый день. Сегодня мы с вами разберём тему, которая касается раздела объекта недвижимости. Мы рассмотрим разные аспекты, которые касаются этой процедуры, из чего она складывается, какие документы мы для этого готовим. В целом разберём порядок и существующие нормативы, по которым работает наша компания, а, в сфере раздела объектов недвижимости. А первое, о чём хотела бы проговорить — это зачем вообще делят объект недвижимости. Зачем нужна такая процедура, которая подразумевает раздел помещения на помещение, здание на помещение? С чем чаще всего сталкиваемся мы как исполнители кадастровых работ, когда к нам обращаются наши заказчики? Самый основной запрос при разделе — это продажа объекта недвижимости либо сдача его по частям. И если мы говорим о продаже, то здесь возникает необходимость разделить объект физически и юридически, то есть поставить на кадастровый учёт каждое помещение, которое затем будет реализовано новому собственнику, а то для аренды периодически требуется не ставить на основной кадастровый учёт каждое это помещение, а регистрировать аренду на часть конкретную, выделяя её границами под арендатора. Но бывают такие случаи, когда без регистрации и учёта раздела объекта недвижимости аренду также сложно зарегистрировать. Или требования арендатора, который заезжает в помещение, они заключаются в том, чтобы у этого помещения был отдельный кадастровый номер, оно стояло на кадастровом учёте и было зафиксировано как конкретный отдельный объект недвижимости. Поэтому для того, чтобы реализовывать свою недвижимость, большие какие-то крупные объекты, собственники часто в качестве улучшения и ускорения совершения сделок с ней проводят процедуру раздела объета. Наша компания работает с разделами очень давно. В этом вопросе постоянно меняется законодательство, корректируются статьи как 218 федерального закона, так и другие нормативные акты, например, приказ восемьдесят второй. И мы с вами рассмотрим все возможные нюансы и аспекты сегодняшней процедуры, которая действует 2025 году и будет продолжать действовать в 2026 году. А какие основные виды разделов объектов недвижимости можно выделить? Аэ, наверное, основной категорией является то, в каком здании находятся помещения, которые мы будем делить. То есть у нас есть многоквартирные дома и есть нежилые здания. А в многоквартирном доме мы можем делать раздел, например, помещений коммерческих, квартир, но наша организация занимается преимущественно коммерческой недвижимостью, поэтому мы работаем именно с помещениями многоквартирных домов, в которых размещаются какие-то виды деятельности для населения. А в нежилом здании может проведён быть раздел на помещение. То есть, если мы берём нежилое здание как объект права, которое полностью стоит на кадастровом учёте как единый объект, то есть полностью все его этажи, все его элементы а в совокупности образуют один кадастровый номер, то мы такое здание тоже можем разделить. При этом с учёта снимается здание и ставится на учёт помещение, на которое оно разделяется. И также есть ещё вид раздела, который относится к помещениям в нежилом здании. То есть, а, мы можем делить как всё нежилое здание на помещение, так и конкретное помещение в этом здании мы тоже можем разделить на помещение. Для этого требуется соблюдение определённых условий, но тем не менее такая процедура по законодательству вполне возможна. А основные отличия по процедуре и последствия в регистрации в зависимости от вида объекта недвижимости, они заключаются в том, какой перечень документов необходимо подготовить для такого раздела. Если мы говорим про разделы в многоквартирных домах, то здесь мы руководствуемся Жилищным кодексом и положениями о согласовании, перепланировки в многоквартирных домах. А это последствия, связанные с регистрацией и учётом изменений на основании решений молнспекции, на основании решений межведомственных комиссий. Соответственно, здесь процедура более сложная, длительная, и по этапам она выполняется гораздо дольше, чем если мы это делаем в нежилом здании. В нежилых зданиях, нежилых помещениях. А все документы готовят наша организация. Никаких дополнительных согласований для этого не требуется. Единственное, в чём может стать вопрос — это план раздела, который согласуется между, например, собственниками, если их несколько, нежилого здания. Ну и дополнительные документы по требованию закона, например, согласие банка, если есть залоговое какое-то обязательство у собственника, тоже мы прилагаем. Последствия заключаются также в том, что вспомогательные помещения, которые находятся у нас в нежилом здании, они зачастую остаются в долевой собственности всех собственников разделённых помещений. А для многоквартирных домов такие помещения уходят в МОПы, то есть места общего пользования многоквартирного дома. И для этого требуется проведение согласований с управляющей компанией и собственниками помещения многоквартирных домов. Требования к разделу — это условия, которое необходимо соблюсти для того, чтобы раздел был зарегистрирован Росреестром. Требования отличаются в зависимости от нормативного акта, под который мы готовим документы, либо в зависимости от того, где расположен разделяемый объект недвижимости, то есть в многоквартирном доме, либо это нежилое здание, например. А если мы говорим о требованиях нормативных актов, то на сегодняшний день в сфере кадастрового учёта и регистрации прав существует установленный определённый перечень НПА, по которым мы изготавливаем документы и которыми руководствуется, в том числе, и Росреестр. И здесь у нас, э, основным документом по подготовке технического плана является приказ номер 0082 Минэкономразвития, который предусматривает форму подготовки технического плана, документы, которые мы должны в него включать в зависимости от вида регистрационных действий, тех изменений, которые он показывает для учёта в ЕГРН. А поэтому, если мы считаем, что нужно подготовить для перепланировки проект перепланировки и говорим об этом заказчику, то это не голословные утверждения, ничем не обоснованные. Это утверждения, основанные как раз на восемьдесят втором приказе, в котором указан перечень документов, обосновывающих, например, перепланировку объекта недвижимости. Следующим важным нормативным актом является Федеральный закон 218 о государственной регистрации и недвижимости. Это основополагающий закон, который предусматривает, в том числе требования к объектам, который мы ставим на кадастровый учёт в виде отдельного объекта недвижимости, то есть к которым присваивается кадастровый номер. И здесь важно отметить, что каждое помещение, которому присваивается отдельный кадастровый номер и на которое в дальнейшем будет зарегистрировано право, а оно должно совпадать по требованиям изолированности и обособленности от других помещей. Это важный вопрос. Потому что зачастую помещение при разделе такому требованию не соответствуют. У них есть какой-то родовой объект недвижимости, к примеру, например, это здание, да, у него есть этажи, и собственник хочет разделить по этажам, выделить отдельные кадастровые номера на каждый этаж и сделать это отдельным объектом, который в дальнейшем, например, он собирается продавать. Соответственно, требование об изолированности и обособленности говорит о том, что а мы можем провести раздел по этажам. Однако должен быть либо отдельный вход с улицы в такое помещение, да, чтобы оно было обособлено от других, либо для того, чтобы произвести такой раздел, мы должны организовать в этом здании вспомогательные помещения. Часто это бывают лестничные клетки, лифтовые шахты, а коридоры, по которым можно будет осуществлять доступ в эти новые образованные помещения. То есть, чтобы не было а такого, когда у вас из одного помещения под кадастровым номером определённым в другое помещение, которое также стоит на кадастровом учёте отдельно, можно было попадать друг через друга. Это всё сделано для того, чтобы защитить права будущих правообладателей этих объектов и не навязывать никому сервиту, например, или какие-то другие ограничения, связанные с эксплуатацией таких помещений. А следующий нормативный акт, он у нас характерен для Москвы. Это постановление 432 правительства города Москвы. И им мы руководствуемся, когда готовим документы для регистрации раздела с перепланировкой в нежилых зданиях. В этом постановлении предусмотрен перечень работ строительных, которые не являются реконструктивными, то есть на которые не требуется получать разрешение на строительство. И когда мы выполняем работы по перепланировке объекта, у нас эти работы не могут заходить за пределы, установленные приложением постановления 432. Иначе мы попадаем на необходимое согласование реконструкции, а это очень сильно усложняет процедуру, её делает дороже существенно и дольше. Поэтому небольшие архитектурные изменения, они подпадают под 432 постановление. И для того, чтобы Росреестр, а принял их как законные обоснованные, мы изготавливаем проектную документацию на основании нашего допуска сро на проектирование. Что касается многоквартирных домов, то здесь тоже в Москве есть своё постановление 508. Для всех остальных регионов у нас действует в общем порядке жилищный кодекс, а и там предусмотрены нормативы по проведению перепланировки в многоквартирных домах. Это касается как квартир, так и нежилых помещений. Но в Москве существует своё постановление 508, в котором более конкретизирован порядок согласования, указаны дополнительные органы власти, где необходимо получать какие-то разрешения, а согласовывать проектную документацию. Поэтому, когда раздел происходит в многоквартирном доме, мы проходим процедуру, по сути, равнозначную перепланировки в многоквартирном доме. То есть получаем все такие же точно абсолютно согласования. этапы для того, чтобы получить акт от Можел инспекции и на основании этого акта уже завести сведения в ЕГРН в Росреестре. А раздел части здания, когда мы осуществляем, то есть если мы возьмём здание как отдельный объект недвижимости и будем проводить по нему раздел, то это по сути является разделом помещения в нежилом здании. И здесь важно отметить, что в таком случае также требуется соблюдение требований по изолированности и обособленности объекта. То есть необходимо выделять, скорее всего, вспомогательные помещения для того, чтобы осуществлять доступ, а, в образуемые помещения в этой части здания. И все остальные регистрационные действия мы совершаем по аналогию по аналогии для нежилых зданий. То есть мы подготавливаем проектную документацию, изготавливаем техническое заключение, технический план и направляем документы на регистрацию в Росреестр для того, чтобы сведения новые были внесены аэ в ЕГРН и получены были выписки из этого реестра недвижимости о зарегистрированных правах и проведённом кадастровом учёте на часть этого здания. Также хотела отдельно ещё сказать про раздел объекта под апартаменты. Эта процедура, она в целом законом не запрещена. Однако для Москвы сейчас установлены ограничения в образовании апартаментов, как и ограничения в строительстве в целом аппарткомплексов. Всё это уже пару лет действует, и это отражается на процедуре регистрации раздела помещений на апартаменты в целом. То есть у органов регистрации сейчас есть чёткое указание для того, чтобы не проводить такую процедуру. Кроме этого у нас какие-то гостиничные услуги, хостлы и прочие различные варианты размещения ограничено могут быть в многоквартирных домах. Там тоже с этим возникают сложности. Поэтому раздел на апартаменты процедура довольно сложная на сегодняшний день, особенно если мы говорим о Москве. Однако существует возможность проводить обычные разделы, делить необходимый объект недвижимости на комнаты, помещения, которые дальше вы можете использовать по своему усмотрению. У нас такой механизм в организации отработан. Мы можем для вас приготовить необходимые решения для реализации вашего проекта. Следующее. Документы, необходимые для раздела объекта недвижимости. Здесь довольно большой пласт информации предполагается, потому что кроме технического плана, который является, собственно, основанием для учёта и регистрации изменений объекта недвижимости, мы изготавливаем ещё дополнительные документы, которые практически всегда сопровождают процедуру раздела. И к ним относится, к примеру, план раздела помещения. Что это значит? А для того, чтобы вы провели раздел, необходимо чётко понимать, как будут выглядеть в дальнейшем после регистрации ваши помещения, после раздела. И вот эти требования, которые касаются изолированности и обособленности, также необходимо учитывать. Что делаем мы в этом случае? Мы обычно разрабатываем такой план для согласования его с заказчиком. Никто не хочет терять лишние там квадратные метры для вспомогательных помещений. Поэтому чаще всего на вспомогательных помещениях все стараются сэкономить. Мы тоже идём всегда навстречу нашим клиентам и стараемся сделать так, чтобы в дальнейшем разделе а минимальное количество площадей уходило на вспомогательные помещения. И как раз вся эта информация отражается в плане раздела. Если собственников в объекты недвижимости несколько, то есть, например, одним большим помещением владеют три человека, то такой план раздела необходимо согласовать между собой, подписать его, и мы его прикладываем также к техническому плану для того, чтобы подтвердить волеизъявления каждого собственника этого помещения, что он не против и не возражает против с этой процедурой регистрационной. Да, он прекрасно понимает и ознакомлен с тем, что выйдет по итогу. А, возможно, также в этом плане раздела будет ещё и определена доля каждого собственника в новых образуемых помещениях или распределение этих помещений в соответствии с их долями сейчас. То есть, если, например, там 1/3, 1/3, 1/3 у трёх собственников помещения, соответственно, мы для них делаем такой раздел, который позволит им получить финальные объекты недвижимости примерно с такой же разбивкой по долям. Поэтому план раздела является очень важным элементом работы, чтобы дальше не было никаких вопросов, чтобы не было никаких препятствий для совершения регистрационных действий. Ещё один м важный элемент работы и подготовки документов является документы о перепланировке объекта недвижимости. И я хотела как раз показать на примере нашего проекта, а как примерно он выглядит. разделы, э, которые касаются инженерного оборудования, указываются сверху реквизиты документа и сведения о правообладателе. И вот мы видим, а, планы, которые будут в дальнейшем внесены в ЕГРН. Здесь у нас получается исходный план указан в этом проекте, демонтажно-монтажный план объекта недвижимости прописан, то есть какие элементы меняются. Линиями разных цветов показан монтаж и демонтаж. И план после перепланировки. также здесь указан, и мы по нему в дальнейшем также производим а регистрационные действия на основании такого проекта.

Иногда мы от клиентов слышим возражения по поводу подготовки проектной документации. Клиент, например, говорит: «У меня в целом перепланировка никакая не планируется». То есть я бы хотела разделить всё так, как есть, по комнатам. Но требования 218 федерального закона и восемьдесят второго приказа, они по сути блокируют такую возможность, потому что редко бывает так, что у тебя в объекте недвижимости при разделе по текущей конфигурации будет соблюдаться условия изолированности и обособленности образуемых помещений. То есть такого, когда у нас не нужно образовывать вспомогательные помещения, этот случай бывает крайне редко. Например, когда делится только первый этаж и можно организовать входы с улицы в каждое образуемое помещение, тогда вспомогательное не требуется. Но если у вас нет, не соблюдено это условие, если на разных этажах расположены помещения, то проект оформляется в любом случае. Это неизбежная часть работы, так же как и техническое заключение, которое мы готовим в соответствии с нормативными актами. по 432, например, постановлению мы готовим проект и техническое заключение. Это делается обязательно и не для того, чтобы просто наполнить объёмом работы, которые мы выполняем для наших клиентов, а в целом, потому что есть определённые требования. Проекты и технические заключения изготавливает проектная компания, которая имеет допуски сро главного архитектора проектов, главного инженера проектов. Эти специалисты в нашей организации аттестованы. Они состоят в реестреп проектировщиков, постоянно подтверждают свою квалификацию, сдают экзамены, и мы можем таким образом гарантировать качество подготавливаемых нами документов. Если где-то вас заверяют о том, что раздел можно произвести без перепланировки, не нужно ничего согласовывать и можно просто подать документы на регистрацию в Росреестр, то это на самом деле чаще всего вводит в заблуждение. Таким образом, исполнители, у которых, например, нет необходимых допусков и лицензий того же самого допуска на проектирование. Потому что на самом деле ситуации, когда этого не требуется делать, как я уже сказала, они крайне редкие. А мы часто сталкиваемся с клиен с ситуациями, когда клиенты к нам обращаются после обращения уже к таким специалистам, получают бесконечные отказы. Но если, например, формальный отказ оспорить в суде можно и можно как-то с ним поработать, то отказ, который связан с тем, что не был предоставлен проект перепланировки, когда он действительно нужен, его уже в суде не оспорить. И здесь нужно только идти и заказывать этот проект, заказывать новый технический план для того, чтобы завершить всю эту процедуру. Поэтому сразу лучше делать хорошо и правильно с одним подрядчиком для того, чтобы потом не нужно было исправлять все эти ошибки. Вот, буквально сегодня разбирали кейс, когда клиент обратился как раз к кадастровому инженеру и без подготовки проектной документации пытался зарегистрировать раздел объекта недвижимости. Он потратил на это год и 4 месяца, и никакого результата, к сожалению, для него это не принесло. Следующим вопросом, который мы хотели бы рассмотреть, является сроки регистрации в Росреестре, порядок регистрации в Росреестре, а какие бывают приостановки в 2025 году на основании нашего анализа, тоже кратко о них поговорим. Итак, сейчас основные сроки регистрации прав составляют примерно от одного рабочего дня до девяти рабочих дней. Всё зависит от того, в каком формате подаются документы на регистрацию. Через какой орган вы это делаете. Сейчас электронная в основном подача документов, поэтому нужно ориентироваться на пять рабочих дней, установленный регламент. И, соответственно, на этот регламент мы стараемся ориентировать наших клиентов. Однако с 2025 года у нас была корректировка государственных пошлин, и в этом свете были внесены изменения также и в скорость. То есть мы сейчас можем заявить о том, что мы хотели быстрее рассмотреть документы в Росреестре, при этом а необходимо оплатить государственную пошлину в двойном размере, и тогда срок будет составлять один рабочий день. На на практике, на самом деле, я бы не рекомендовала пользоваться этой услугой, потому что сейчас, если мы говорим о Москве, то приостановке и отказы регистрации они выдаются довольно часто. И даже если заплатить в два раза больше пошлину, вы просто получите приостановку за оди день, а не за 5 дней. Поэтому можно следовать стандартному пути, использовать механизмы электронной подачи документов, которые мы, например, помогаем своим клиентам реализовать. и подаём документы через свои сервисы, через свои сервисы взаимодействия с Росреестром. Для этого нам просто требуется доверенность в машино читаемом формате, которую тоже с 2025 года обязали готовить для юридических лиц. Поэтому по срокам здесь в целом всё понятно, да? Я начала говорить о приостановках. И приостановке в вопросе регистрации раздела объекта недвижимости явление довольно частое. Если мы работаем в других регионах, а у нас на самом деле география работы довольно обширная, мы работаем по всей стране по объектам кадастрового учёта и регистрации прав, то с московским Росреестром ситуация складывается наихудшим образом. Здесь чаще всего на раздел объекта недвижимости выдаётся приостановка. И она связана только с тем, что как раз примерно 2 года назад в Москве определили запрет на создание и раздел апартаментов. И по сути каждый объект недвижимости, который проходит сейчас процедуру раздела, Росреестром усматривается как раздел на апартаменты. Для того, чтобы себя подстраховать и в дальнейшем никаких не было неблагоприятных последствий для государственного регистратора, они просто выдают приостановки, которые собственник должен решать. Мы их решаем за собственника, исправляем где-то, возможно, технические планы. Однако, если регистратор решил ничего не регистрировать, то, по сути, эта работа становится бесполезной. Мы ждём отказ и с отказом уже выходим в обжалование в судебном порядке. Я хотела привести также отказ Росреестра, по которому у нас была проведена процедура судебного обжалования этого отказа. Она касалась также раздела объекта недвижимости процедуры. Это была завершена ещё в 2024 году. Однако в 2025 году Росреестр мм подал кассационную жалобу, и мы в июне двадцать пятого года принимали участие в рассмотрении этой жалобы в суде кассационной инстанции в арбитражном. Что сказать по приостановкам, которые выдаёт Росреестр на разделы объекта недвижимости и в целом на перепланировки? Сейчас они касаются чаще всего нарушения условных обозначений, отсутствие в некоторых элементах технического плана линейных размеров. По мнению Росреестра обращу внимание, необходимость предоставления акта ввода объекта в эксплуатацию после его реконструкции. Это новая фишка, которая в 2025 году 30 января в письме была оформлена как руководство к действию для сотрудников Росреестра города Москвы. Она означает то, что Росреестр в любой перепланировке нежилого здания усматривает реконструкцию. Так как точного понятия реконструкции у нас законом не предусмотрено, соответственно, Росреестра взял на себя право определить, что перепланировка, она меняет конфигурацию помещения внутри объекта недвижимости, что равнозначно проведению его реконструкции. То, что мы не можем на перепланировку получить разрешение на строительство или ввести объект в эксплуатацию после проведения перепланировки, Росреестр не интересует. Они считают, что их позиция в этом вопросе соответствует законодательству. И если вы у себя при остановке или отказе видите такую формулировку, бороться с ней бесполезно. То есть неважно, что вы сделаете ещё, какие ещё пункты были написаны регистратором в документе, да, который вы получаете по результату регистрационных действий. Если есть пункт о необходимости предоставления разрешений на строительство и акто ввода после реконструкцию, смело можно после этого ждать отказ и идти в суд, что, собственно, наша компания и делает. Также, что касается приостановок и в них указанных сведений о том, что технический план подготовлен неверно, а важно отметить, что основанием для внесения сведений в ЕГРН является технический план. То есть это электронный документ в определённом формате, который в свою систему загружает регистратор. И на основании внутреннего также программного обеспечения элементы технического плана переносятся в ЕГРН. То есть касающиеся площади, конфигурации помещений, сведениях объекте недвижимости или об образуемых объектах недвижимости, он просто берёт и переносит всё это в ЕГРН. Когда в приостановке указано, что технический план не соответствует закону, это значит, что в нём может не соответствовать что угодно, включая приложенные к нему документы. А или, например, не предоставлены по требованию Росреестра или по его мнению, да, те документы, которые он бы хотел там видеть. Например, сведения, которые отражают реконструкцию объекта недвижимости и обосновывают законность её проведения. То есть, по сути, здесь не претензия к техническому плану, здесь претензия к тому, что технический план был подготовлен без получения от заказчика разрешения на вот объекта в эксплуатацию. Но если такой документ не предполагается и вообще на объекте не была произведена реконструкция, то где его можно взять и как его можно включить в этот технический план? Но при этом заказчики, когда видят некоторые, не все такие формулировки при остановках, они в первую очередь делают по сути виноватым кадастрового инженера. То есть технический план составлен неверно. Росреестр пишет о том, что в нём допущены ошибки. Соответственно, это виноват кадастровый инженер, который его оформлял, и пытаются как-то поработать с тем, чтобы его исправить. Исправить эти все указания Росреестры невозможны. Вы исправляете одни, они указывают другие. Как раз тот же кейс, когда год и 4 месяца клиент согласовывал раздел с перепланировкой, он говорил, что он исправил практически все требования Росреестра, которые выдвигались. Это и дополнительные соглашения какие-то к договорам он предоставлял, и координирование сделал объекта недвижимости, которое тоже периодически сейчас Росреестр указывает в приостановках. Потом в финале несколько месяцев назад он уже получает приостановку, в которой написано, что требуется предоставить разрешение на строительство. Надо понимать, что у него помещение в здании, то есть там физически нельзя проводить реконструкцию, и она в целом никак не предполагалась на этом объекте недвижимости. Когда он получил такую приостановку, он начал искать уже непосредственно компанию, которая сможет помочь ему в решении этого вопроса, где есть юридическая какая-то составляющая работа. А у нас в организации есть юридический отдел, который имеет возможности и стабильную судебную практику по обжалованиям отказав Росреестры. Это уникальная услуга. И по сути на рынке никто кроме нас такую услугу не оказывает. Поэтому, естественно, все дорожки этого клиента привели его в нашу организацию. Сейчас мы будем заниматься решением его проблемы. Поэтому не стоит винить кадастровых инженеров в том, что получается такая приостановка. Здесь необходимо системно менять подход в целом органа регистрации к регистрационным действиям по перепланировке. Пока этого нет, мы будем вынуждены просто оспаривать отказы незаконно выданные. А и для этого у нас есть все необходимые элементы работы по стоимости регистрации, перепланировки и раздела объекта недвижимости. У нас стоимость складывается из нескольких, получается, элементов. Первый элемент — это стоимость работы услуг. И она зависит от того, какой объект недвижимости мы получаем в работу, какая у него площадь, какие у него были произведены изменения, есть ли какие-то реестровые ошибки на этом объекте, которые необходимо также устранять вместе с другими кадастровыми вопросами и регистрации прав. То есть всё влияет на ценообразование. Ну и также по количеству необходимых документов для того, чтобы эти регистрационные действия произвести. То есть проект перепланировки, техническое заключение, проект изменения фасадов, если это нужно делать и образовывать, например, входы дополнительные, это также дополнительный документ, который изготавливает наша организация. Поэтому в совокупности, когда мы чётко видим и понимаем картину, мы можем определить и стоимость наших работ. Она абсолютно различна для разных объектов, для разных регионов она тоже незначительно отличается, потому что требования в регионах различны по отношению, например, к московским каким-то законам. Поэтому мы всегда в индивидуальном порядке выставляем предложение после изучения вопроса как инженерами, так и юристами нашей организации. Но есть также и стабильно существующие стоимости, которые касаются государственных пошлин. И пошлины, они в 2025 году у нас были изменены. Они отличаются для юридических и для физических лиц и зависят сейчас в некоторых моментах от кадастровой стоимости самого объекта недвижимости. То есть мы видим здесь на презентации, что кадастровая стоимость для юридических лиц, если у объекта не превышает 22 млн, то стоимость 44.000 руб. регистрационной регистрационных действий. Если свыше 22 млн, то, соответственно, она составляет 0,2% от кадастровой стоимости. И мы ориентируемся на эти суммы. Если раздел влечёт в кадастровый учёт, то есть, как я уже сказала, есть перепланировка, есть изменение конфигурации, и при разделе также это всё отражается в ЕГР, то здесь немного отличается формирование. Для юридических лиц государственная пошлина составляет 66.000 руб., Если кадастровая стоимость объекта не превышает 22 млн. А все эти суммы и расценки вы можете посмотреть в налоговом кодексе. Они немного корректируются. То есть у нас налоговый кодекс довольно динамичный документ, нормативный, поэтому актуальную редакцию вы можете прямо сейчас посмотреть, сколько составляет государственная пошлина за регистрацию раздела или регистрацию прав, кадастровый учёт объекта недвижимости. Что касается наших услуг, мы тоже, конечно же, зависим от того, какие нормативные акты действуют и на основании каких документов нам необходимо разработать пакет для Росреестра. То есть, если требуются проекты, как это нужно делать сейчас по закону, мы, естественно, в стоимость включаем разработку проектов. Если необходимо делать заключение проекты на фасады, это тоже дополнительно оплачивается. Поэтому, как я уже сказала, делается в индивидуальном порядке. Давайте теперь рассмотрим риски, которые существуют при разделе объекта недвижимости. Что касается рисков, то, естественно, первым и самым важным является наличие возможных приостановок и отказов в регистрации. С Росреестром мы работаем давно, наша компания существует с 2013 года. Поэтому что, если говорить о том, какие мы приостановки в своей жизни видели, мы видели их, конечно же, очень много. И приостановке могут быть как формального содержания, так и отражать реальные какие-то проблемы с объектом. Например, вот у нас из последнего из реальных каких-то требований Росреестра — это отсутствие сведений о правообладателе объекта недвижимости в ЕГРН. То есть клиент жил прекрасно себе со своим зданием, имел на руках свидетельство с гербом, да, которое подтверждало его права на объект недвижимости, выданное что-то больше 20 лет назад. А, соответственно, в тринадцатом году у нас появился ЕГРН, изменился порядок кадастра учёта и регистрации прав на объекты. И он, клиент наш, долгое время ничего не делал, пользовался своим зданием. И тут, когда он решил объединить, по-моему, там помещение, выяснилось, что право никакого не зарегистрировано. Соответственно, это реальная ошибка, которую показал Росреестр. Скорректировать её можно только на основании подготовленного также технического плана, оформление документов на основании архивных данных, поиск этой информации для того, чтобы дать подтверждение Росреестру о том, что действительно этот объект принадлежит данному юридическому лицу. Однако это всё возможно решить, то есть никаких глобальных сложностей из себя не представляет. Если мы упираемся в отказ Росреестра, который победить нельзя, например, предоставить разрешение на ввод объект в эксплуатацию после его реконструкции, как я уже говорил, тогда здесь механизмом, единственно работающим на сегодняшний день является обжалование этого отказа в суде. Нам поступают периодически предложения от клиентов, которые первый раз сталкиваются с такой ситуацией, пойти в комиссию по рассмотрению жалоб от Росреестра или обратиться к регистратору, который непосредственно выписывает такую приостановку и отказ. Скажем так, методика это действительно существует. То есть есть регламент по рассмотрению споров комиссии Росреестра по незаконным отказам. Также есть возможность записаться на приём государственному регистратору. Однако результаты такой работы, они по сути слабо влияют на достижение непосредственно регистрации в ЕГРН и учёте этих изменений, потому что комиссия выносит всегда решение в пользу Росреестра. Не бывает такого, чтобы ты пришёл на комиссию и тебе сказали: «Действительно, мы были неправы. У вас все документы подготовлены в соответствии с законом». Очень извиняемся, завтра всё будет сделано. Нет, это из области фантастики решение для московского Росреестра, поэтому такой механизм, он крайне нерекомендован нами. Тем более, что рассмотрение в комиссии вопроса, оно затягивает очень сильно сроки. И здесь, когда мы получаем отказ, сроки имеют существенное значение, потому что срок для обжалования отказа органа регистрации, он у нас составляет 3 месяца. Если мы идём в комиссию, то срок этот можно упустить. И за счёт того, что вы применять будете такой вариант развития событий, вы просто потеряете возможность судебного обжалования и незаконного отказа. Поэтому, на наш взгляд, это абсолютно ненужный элемент работы. Он никак не повлияет ни на что. И нельзя его использовать, потому что по факту получается, что Росреестр как будто бы сам себе придумал этот вариант для того, чтобы заявители просто пропускали срок давности для подачи иска на незаконный отказ Росреестра. Что касается похода к регистратору на консультацию для того, чтобы получить разъяснение, да, это тоже можно сделать, можно записаться, например, там полтора месяца подождать и вас примут. Однако м в Росреестре на вопросы отвечает всегда дежурный регистратор. То есть то, что вы попадёте к тому, кто выписал вам отказ — это очень маловероятно. Скорее всего, вы попадёте к обычному другому регистратору. Он также формально посмотрит ваши документы, скажет о том, что вы, а, должны исправить все замечания регистратора, и на этом вопрос будет закрыт. То есть никаких дальнейших действий, ничего не произойдёт. И можно исправлять, как я уже сказала, всё координаты туда включать, пытаться найти линейные размеры, которые вы не указали по мнению Росреестра. Однако никакого результата это не даст. И всё равно, скорее всего, по разделу нужно будет идти в суд и доказывать свою правоту. Наша компания в судах имеет стабильную практику. Большая часть объект, могу сказать, у нас связана с разделом, то, что мы оспариваем отказы в Росреестр в суде. Поэтому могу показать, наверное, как раз дело, о котором мы говорили. И оно было у нас начато в 2024 году, а закончено в 2025 году. у нас была инстанция кассационная. А в этом решении также мы оспаривали незаконный отказ, как раз тот, который я показывала. М показывали в суде, что все были работы выполнены правильно, документы были подготовлены в соответствии с действующим законодательством. Никаких ошибок наш технический план не содержит, а регистратор просто, по сути, подменяет многие понятия и выдаёт формальный отказ, вместо того, чтобы производить регистрационные действия. Всю эту процедуру мы проводили для клиента в рамках договора. То есть у нас с договором предусматривается полный цикл работы до получения выписки из ЕГРН. Мы можем себе это позволить за счёт наличия юристов в штате организации, которые работают по таким отказам. Поэтому решение было принято. И что мы делаем дальше? То есть как использовать в дальнейшем это решение для того, чтобы внести сведения в ЕГРН? Начнём с того, что в решении мы всегда стараемся прописать тот технический план и сделать отсылку на тот технический план, который подавался перед тем, как мы получили отказ Росреестра. То есть там будет точно прописаны формулировки, какой технический план, от какой даты необходимо внести Росреестр, да, то есть по которому необходимо произвести регистрационные действия. Если раньше мы старались самостоятельно направлять технические планы вместе с решениями судов, то есть прикрепляли решение в сам технический план и подавали его на регистрацию через электронные сервисы, то теперь, к сожалению, Росреестр выдаёт при остановке на такие решения судов. И мы за этот год почти все документы регистрируем через службу судебных приставов в порядке исполнительного производства. Это ускоряет процедуру, потому что у приставов, наверное, вы знаете, есть регламент, по которому, если судебное решение не воплощено в жизнь, да, и не было зарегистрировано по нему изменения объекта в установленный срок, то взыскивается исполнительский сбор. Росреестр у нас государственная организация, соответственно, дополнительные расходы, конечно же, ему ни к чему, поэтому довольно быстро вносит сведения в ЕГРН на основании запроса приставав. И дальше мы заказываем выписку из ЕГРН, в котором уже в которую уже отражена информация о разделе объект недвижимости. Если это раздел на помещение, то мы заказываем выписки на каждый объект и потом предоставляем их собственнику для того, чтобы он убедился, что работа была произведена в полном объёме. Если взять полный цикл проведения работы по такому договору по реализации проекта по разделу объекта, например, в нежилом здании, то сейчас можно ориентироваться на такие сроки. Подготовка документов и подача их в Росреестр занимает примерно 2 недели. Наша компания готовит документы очень оперативно. Мы стараемся на следующий день после подписания договора своего инженера отправить на объект, чтобы он выполнил обмеры. Дальше эти обмеры переходят к инженерам, которые занимаются изготовлением проектной документации, и кадастровым инженерам, которые изготавливают на основании проектов технический план. После подачи в Росреестр мы физически не можем по приостановке подать в суд документы. Поэтому, когда мы получаем приостановку первую, там даётся 3 месяца на устранение замечаний до выдачи отказа. В суд мы можем идти только с отказом. Поэтому, если у нас всё-таки судебная процедура предусматривается по разделу, то нужно отсчитывать ориентировочно с момента подачи заявления в Росреестр до момента получения решения суда от 6 до 9 месяцев. В этом судебном споре Рос шёл до последнего, и он даже касационную жалобу э подавал по решению на решение суда. Сейчас чаще всего у нас заканчивается всё рассмотрением дела в суде первой инстанции в связи с тем, что довольно высокие пошлины ээ по этим процессам от 30-50.000 руб. Поэтому для Росреестра довольно затратно апелляционные касационные жалобы подавать. Обратите внимание, что этим иском наша компания ОО SmartWay является исцом. То есть мы, как исполнители кадастровых работ, от своего имени подаём исковое заявление в суд на признание отказа Росреестра незаконным. Поэтому все действия юридически значимые, все процессуальные документы изготавливают наши юристы, и мы действуем от своего имени. То есть здесь никак не фигурирует название нашего клиента, а, либо какие-то другие данные о нём. И в решении также признаётся незаконным отказ. удовлетворяют требования о SmartWй по этому поводу. Как вы видите, процедура регистрации раздела довольно сложная сама по себе, учитывая все существующие препятствия, которые ставят правительство города Москвы в целом федеральное законодательство, да, оно также непростое, представляется очень сложным и проблематичным решить этот вопрос самостоятельно собственнику. То есть, если мы теоретически рассмотрим вариант, когда собственник заказал везде документы, то есть где-то он заказал проектную документацию, у юристов он план раздела согласовал с ними, а дальше он пошёл к проектировщикам, они ему сделали проект ТЗК. Кадастровые инженеры изготовили технический план. Дальше начинается регистрационные вопросы. Сейчас у нас для юридических лиц существует только подача документов в электронном виде. Соответственно, ты не можешь подать их по-другому в Росреестр. И у нас уже отработана вся эта схема. Мы пользуемся определёнными сервисами электронными для этой работы. Точно знаем, что можно использовать, что нельзя использовать, какие доверенности для этого требуются. Поэтому процесс довольно быстро проходит. Но если всего этого не знать, поверьте, уйдёт очень много времени. Плюс, если заказывать документы у каждого разного исполнителя, то есть у юристов, у проектировщиков и у кадастровых инженеров, в случае возникновения каких-то проблем или необходимости корректировки этих документов каждый будет винить другого. То есть кадастровый инженер скажет, что проектировщики неправильно составили проект. Проектировщики скажут, что это ошибки кадастрового инженера в техническом плане, а юристы скажут, что вообще всё сделано неправильно и на самом деле предложат ещё и своих каких-то исполнителей. У нас в организации все специалисты штатные, то есть у нас команда работает вместе над каким-то проектом, над любым проектом, и мы все документы готовим, согласовывая друг с другом. Поэтому, когда вы принимаете решение о выборе подрядная организация, обязательно обращайте внимание, какие ресурсы трудовые есть у такой компании. Есть ли у неё специалисты, которые занимаются изготовлением технической документации? Есть ли у неё необходимые юристы? Потому что, по сути, сейчас любой регистрационный вопрос в Москве, он завязан на юридическом сопровождении и возможном сопровождении даже субного процесса. Произвести самостоятельно всю эту процедуру практически невозможно. Могу вам сказать точно, кто пытается, тот через полтора года приходит в СРТВ и говорит: «Слушайте, я пробовал, везде всё сделал, везде всё заказал. Давайте посмотрите мои документы и просто сходите с неё в суд». Начинаешь реально сверять данные, которые были подготовлены в проектах, в техпланах и в каких-то дополнительных документах, которые готовились для того, чтобы пройти регистрацию. И там будет, ну, 100% нестыковка информации, потому что только когда люди сидят в одном кабинете и занимаются выполнением проекта совместно, можно избежать вот этих разночтений. Когда ты заказываешь всё в разных местах, всегда будут находиться какие-то нарушения законодательства. В проектах будут находи нестыковки с нормативами восемьдесят второго приказа или 218 федерального закона. Поэтому я рекомендую делать всё в режиме одного окна. заказывая это всё у единого поставщика, у единого подрядчика. Собственно, компания Smartwayй такой и является. На этом у меня всё.