Транскрипция видео
Если мы обратимся к законодательству, то непосредственно в жилищный кодекс у нас внесены правки на основании федерального закона от 24 июня 2025 года, номер 180 ФЗ о внесении изменений в жилищный кодекс. Кроме этого, в ноябре 2025 года были изданы подзаконные нормативные акты, которые, собственно и корректируют в целом понимание, что такое электронный паспорт МКД, как он выглядит и какая информация в нем содержится.
Давайте сначала выясним, что такое вообще электронный паспорт многоквартирного дома и зачем он нужен. На самом деле информация о многоквартирных домах у нас на сегодняшний день содержится в различных источниках.
В основном сведения ввели органы технической инвентаризации учета, это БТИ, это ГУБ ГУИОНА, в Москве, например, МОСГУР БТИ на сегодняшний день является единственной уполномоченной организацией по ведению паспортов многоквартирных домов, но все эти документы, которые хранятся в органах инвентаризации, они обычно оформляются на бумаге. Единообразие в сведениях, которые в них содержатся, также не предполагается.
То есть, допустим, возьмем многоквартирный дом, в котором 500 квартир, паркинг, есть нежилые коммерческие помещения, есть мопы, сведения об этих объектах недвижимости постоянно меняются. У нас есть информация в ЕГРН также о помещениях, о жилых и нежилых, как они выглядят, какая у них площадь, какая конфигурация.
И сведения ЕГРН никак не коррелируются со сведениями технической инвентаризации. Если мы возьмем, например, город Москву, то там БТИ в целом уполномочены принимать участие в согласовании перепланировок в многоквартирных домах. Там периодически требуется получение исходных документов, например, у БТИ для того, чтобы сверить планировку фактическую спланируемой, например, на объектной движимости.
Но в других регионах особых полномочий и обязанности у собственников помещений многоквартирных домов согласовывать или получать актуальные сведения в БТИ нет. То есть в Санкт-Петербурге, например, наша компания, наряду с БТИ, наряду с ГУБГУИО, нам готовят технические паспорта как на нежилые, так и на жилые объекты недвижимости. Поэтому здесь вряд ли можно найти актуальные сведения технической мониторизации, которые касаются многоквартирного дома.
И вот для того, чтобы точно понять, что входит в перечень помещений, какие сведения составляют информацию об объекте недвижимости, год его постройки, материалы, актуальные планировки, количество помещений. Для этого создается как раз электронный паспорт многоквартирного дома.
Этот электронный паспорт, он по сути будет цифровым двойником этого дома и собирать к себе все сведения, которые касаются этого объекта недвижимости, то есть максимально прозрачно, максимально информативно для того, чтобы любое заинтересованное лицо, будь то государственный орган, управляющая компания либо собственник помещения многоквартирного дома могли ознакомиться со сведениями о том объекте недвижимости, в котором они проживают либо владеют имуществом.
Поэтому я считаю, что в целом вопрос оформления таких паспортов он довольно актуален, он назревал давно, потому что мы видим сколько ошибок допущено в документах технической инвентаризации, постоянно требуется актуализация, обновление этих сведений, поэтому в целом считаю, что такие изменения повлияют положительно на решение различных вопросов.
Ну и для государства в том числе введение таких электронных паспортов, оно тоже является нужным, потому что сейчас много финансовых вопросов завязано на сведениях об объектах недвижимости. Те же самые налоги, взносы на капитальный ремонт, обеспечение коммунальными различными службами многоквартирных домов.
Все это связано с характеристиками помещений. И, имея доступ к такой информации постоянной, актуальной, в целом каждой организации, которые участвуют в эксплуатации многоквартирного дома, будет проще заниматься расчетами и прогнозированием. Кроме того, что были внесены изменения в жилищный кодекс, давайте посмотрим, как теперь выглядит информация, которая касается многоквартирного дома.
Значит, здесь указано, что в части 6 статьи 15 было дополнено следующее предложение. Информация о многоквартирном доме, входящих в его состав в жилых помещениях, принадлежавших отдельным собственникам не-жилых помещениях, машина местах, неотъемлемой частью многоквартирного дома, а также об имуществе, которое находится в пределах многоквартирного дома, включается в электронный паспорт многоквартирного дома.
Форма электронного паспорта многоквартирного дома, порядок его формирования и состав, включаемый в него информации, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ЖКХ. Кроме этого документа, как я уже сказала, были изданы подзаконные нормативные акты, в соответствии с которыми будет реализован собственно сам федеральный закон.
Среди них есть приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации об утверждении форм электронных паспортов многоквартирного дома и жилого дома и порядка их формирования и состава включаемой в них информации. Давайте также рассмотрим этот документ для того, чтобы понять, что у нас будет включено в состав такого электронного паспорта многоквартирного дома.
Итак, видим, что документ очень свежий, то есть буквально-буквально перед Новым Годом активно его начали публиковать. Вступает он в силу также с 1 марта 2026 года, как мы видим, как и редакция жилищного кодекса и содержит информацию о том, какие сведения будут включены в электронный паспорт многоквартирного дома. Давайте об этом посмотрим. Значит, мы видим, что есть уникальный номер многоквартирного дома.
Здесь обязательно он будет присутствовать, и он будет присвоен каждому многоквартирному дому. Следующим. Общие сведения о многоквартирном доме. Адрес и код АКТМО, о чем тоже сейчас активно в последнем 2025 году очень много мы получали запросов о том, какой код АКТМО имеет определенный объект.
Соответственно, в этом паспорте будет содержаться информация. Кадастровый номер объекта недвижимости, адрес объекта адресации в государственном адресном реестре. Также вот адрес объекта в этом реестре сейчас постоянно возникает вопрос у клиентов, где его взять, как его получить. Он касается не только многоквартирных домов, но и нежилых объектов недвижимости. К примеру, если вы регистрируете организацию на какой-то юридический адрес, обязательно нужно, чтобы этот адрес был в реестре.
Если его нет, его можно туда внести. Это другая история, но в целом наша компания тоже такие процедуры проводит. Год ввода в эксплуатацию, количество лифтов, количество нежилых помещений. Количество нежилых помещений указывается в электронном паспорте жилого дома. Машины места, если они есть, площадь здания, общая площадь жилых помещений, информационная модель объекта, документ, содержащий решение о признании многоквартирного дома, аварийным, если такое есть.
И следующее, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, копии документов. Все предоставляется в машиночитаемом формате и загружается в электронный паспорт. Информация о техническом состоянии и конструктивных элементах многоквартирного дома, оборудовании и системах инженерного обеспечения.
Наименование конструктивного элемента, физический износ, результат проведенного осмотра обследования. Все документы в машиночитаемом формате, то есть сканированные с электронными подписьми, если это в наличии, все это будет загружено в электронный паспорт. Ну и здесь кратко также указана примерная его форма, то есть как это будет выглядеть, как это будет загружено в систему и в целом какие сведения вы можете получить из системы про свой многоквартирный дом, в котором у вас находится объект недвижимости.
Кто и как будет формировать электронный паспорт? Очень интересный вопрос, потому что такого документа на сегодняшний день нет. Инвентаризация у нас по всей России была отменена, когда у нас, по сути, ввели кадастровый учет объектов недвижимости, то есть в 2013 году был переходный период,
когда полномочия ГУБ ГУИОН и БТИ передали к кадастровой палате Росреестра, и она занимается сейчас учетом и ведением реестра объектов недвижимости, поэтому как вообще будет наполняться информационная база с этими электронными паспортами, а именно они будут размещены в системе ГИС ЖКХ на госуслугах, поэтому кто будет загружать туда сведения и откуда их вообще можно взять.
Непосредственно первичные сведения о том в электронный паспорт будет вносить оператор, который осуществляет у нас введение по капитальному ремонту. То есть это региональный оператор капитального ремонта является заказчиком работ по наполнению первичной информации.
И эта организация, она будет осуществлять следующие действия. Она наделена полномочиями по первичному формированию электронных паспортов многоквартирных домов, включенных в региональную программу капремонта. Сейчас у нас в этой программе практически все дома присутствуют. И оператор проводит конкурс для подрядчика, который будет осуществлять проверку объектов недвижимости, проверку многоквартирных домов и актуализацию сведений.
Как я уже говорила, в Москве у нас в целом ситуация с оформлением документов, она примерно понятна, то есть там есть законодательство свое определенное по инвентаризации, это постановление правительства города Москвы номер 114 и 508 постановление, поэтому там БТИ отвечает за эту работу. Кто будет отвечать за работу в регионах, где полномочия по инвентаризации не были никому переданы, никто в обязательном порядке ее не проводил, пока непонятно.
Скорее всего, это будет все сделано через тендерные закупки. Например, мы ознакомились на сайте закупки. Gov в конце 2025 года. В декабре был опубликован тендер на переведение документов технической инвентаризации в электронный вид машиночитаемой. Стоимость тендера была 42 миллиона рублей.
Можете ознакомиться. В принципе, закупка доступна для того, чтобы вы ее посмотрели в официальных источниках. Кроме этого, Наполнением информации в электронных паспортах будут заниматься управляющие компании и товарищества собственников, жильцов ЖСК, то есть те организации, которые помогают эксплуатировать многоквартирный дом. После того, как первичный паспорт будет создан, информация будет занесена в систему ГИС ЖКХ.
Ответственные за актуализацию информации, за корректировку этой информации, возможно, если, скорее всего, она будет в каких-то местах недостоверная, будут нести управляющие компании и ТСЖ. Они обязаны своевременно вносить в паспорт информацию о выполняемых работах по содержанию и ремонту, об изменениях этого объекта недвижимости, если они были произведены, о характеристиках помещений, которые входят в состав многоквартирного дома.
Если паспорт по какой-то причине не был создан оператором, то есть если, например, здание у нас возможно не было внесено в систему капитального ремонта, перечень зданий, которые относятся капитальному ремонту, то тогда ответственность и обязанности по внесению сведений о таком многоквартирном доме будет возлагаться на управляющую компанию или ТСЖ.
Ну и, естественно, если управляющая компания у нас нет, если ТСЖ у нас нет, то информацию о своем многоквартирном доме в систему могут внести сами собственники помещения многоквартирного дома через собрание ОСС, вынося на решение жильцов этот вопрос, привлекая необходимых подрядчиков для того, чтобы была произведена проверка многоквартирного дома и, собственно, оформить документы, направить их в уполномоченный орган по контролю за жилищным фондом региона, например, в Москве это Можилоинспекция, в Санкт-Петербурге это межведомственные комиссии, занимаются сбором
сведений о многоквартирных домах по районам, поэтому в целом механизм примерно сейчас понятен, но могу отметить, что на сегодняшний день четкого понимания и четкого регламентирования этого вопроса нет, то есть может быть 1 марта дополнительно будут вынесены какие-то новые подзаконные акты, приказы, постановления, в 2026 году, в начале года мы увидим их в обновленной системе, дополним о них информацию на нашем сайте также.
Следующее, для чего вообще, как получить информацию, то есть как получить информацию из электронного паспорта, если вы являетесь собственником помещения многоквартирном доме и вам хочется увидеть сведения, состоящие в этом электронном паспорте многоквартирного жилого дома. В первую очередь информацию можно получить из самой системы ГИЖИКХ, то есть если вы зарегистрированы на госуслугах, в целом вы можете зайти через свой аккаунт, посмотреть сведения на сайте госуслуги или реформа ЖКХ.
Значит, какие разделы можно просматривать? На мой взгляд, открыты для собственника будут все разделы, они в целом не составляют никакой закрытой информации, это общедоступные сведения, которые подлежат раскрытию, в них ничего нового вы не увидите для себя, чего бы вы не могли, например, узнать у своей управляющей организации.
И как проверить достоверность информации, что делать, если данные не верны? Это интересный тоже вопрос, на который следует обратить внимание. Значит, в случае, если вы видите, что в электронном паспорте вашего многоквартирного дома есть ошибка, которая касается вашего объекта недвижимости, либо МОПа, например, то есть это место общего пользования.
Что в этом случае можно делать и как с этим работать? Ну, во-первых, начнем с того, что любые сведения, состоящие в электронном паспорте многоквартирного дома, можно корректировать. Это могут делать как сами управляющие организации, так и любой участник системы ГИС ЖКХ, то есть то лицо, которое имеет доступ к этому порталу.
И какие ошибки чаще всего можно встретить в электронном паспорте многоквартирного дома? Это технические ошибки в исходных данных, то есть это неверные площади, неверные материалы стен, указаны годы постройки, планы БТИ прикреплены не те, которые на самом деле относятся к вашему многоквартирному дому.
И ответственность за внесение этих сведений возлагается на то лицо, которое первичную, оформление первичное сведений осуществляло, то есть в данном случае это будет региональный оператор капремонта, который создавал этот паспорт, либо те подрядные организации, которых он привлекал для этой работы, то есть как вот, например, в этом тендере по Красноярскому краю, это была подрядная компания, скорее всего, которая выбрана была на тендерной основе и занимается оформлением и цифровизацией документов, Поэтому нужно выяснять, кто занимался оформлением электронного паспорта.
Ошибки в оперативных данных. Также это второй вид ошибок. То есть была не внесена информация о выполненном ремонте, замене лифта, например, неверные даты работ, которые проводились на объекте недвижимости, неактуальные указаны. В этом случае за такую информацию ответственность возлагается на управляющей организации, которая должна вносить актуальные сведения. То есть, например, заменили у вас многоквартирном доме лифт или выполнили какие-то работы дополнительные пока примонту, соответственно, сведения вносятся в электронный паспорт жилого дома и актуализируется.
Если этого не было произведено, вы можете также обратиться либо напрямую в управляющую организацию, либо в уполномоченный орган по контролю за жилищным фондом вашего региона, для того, чтобы получить разъяснение.
Если вопрос для вас является критичным, например в вашем коммерческом помещении неверно была указана площадь, вы имеете 300 квадратных метров, вам показали как 500 квадратных метров на ваш объект недвижимости, вы можете подать жалобу на несоответствие сведения электронного паспорта жилого дома и проще всего сделать это через систему ГИСЖКХ. Скорее всего каждый гражданин у которого есть в собственности помещения многоквартирном доме он зарегистрировал нас сейчас на портале госуслуги имеет доступ к функционалу ГИЖИКХ,
поэтому я рекомендую пользоваться в таких случаях электронными сервисами всегда претензии которые отправляются через электронные порталы они доходят быстрее во всяком случае практика 24−25 года у нашей организации она стабильна в том что жалобы или заявления отправленные в электронном виде быстрее рассматривается, быстрее обрабатывается. Нельзя сказать, что я уже не получил, я не сходил на почту, я ничего не увидел там или оно потерялось, испортилось, кто-то его испачкал на бумаге, да, поэтому в любом случае уже интернет у нас ничего не прощает и не забывает.
Поэтому электронный документ отправили, подписали его подписью перед этим электронный, соответственно, в документ отправлен был нужное ведомство и будет рассматриваться в установленном порядке, в установленные сроки. Как сделать саму то есть как осуществить. Тоже давайте кратко разберем этот вопрос.
Значит, нужно зайти в раздел «Обратная связь» на портале dongosuslugi. Ru или сообщить об ошибке в интерфейсе электронного паспорта. Такая кнопка будет присутствовать, вы можете ею воспользоваться. Следующим шагом является описание проблемы и прикрепление доказательств. Как можно прикрепить доказательства? Вы можете сделать, например, скриншот информации из электронного паспорта многоквартирного дома, прикрепить его к вашему заявлению, и он отправится для того, чтобы было подтверждение вашей информации, что вы не придумываете, что это действительно такое несоответствие было.
Следующим шагом является то, что жалоба поступает в официальную систему и будет зарегистрирована, вы получите об этом уведомление. Ответственность за то, как она будет рассмотрена, в какие сроки, несет модератор системы и, в конечном итоге, организация государственная, которая в вашем регионе осуществляет полномочия по контролю за жилищным фондом.
Например, для Москвы это может быть инспекция, она будет принимать в работу все эти обращения и в дальнейшем уже перенаправлять их в нужную инстанцию. Либо это будет оператор капремонта, либо это будет управляющая организация, в зависимости от того, где была выявлена ошибка. Давайте еще с вами рассмотрим один вариант подачи жалобы и разъяснений на несоответствие электронного паспорта многоквартирного дома, который можно использовать для того, чтобы вы обратились в нужный вам орган, осуществляющий полномочия по контролю за различными организациями в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
На примере Государственной жилищной инспекции Московской области. Давайте разберем форму заявления. Вы также можете ее скачать для того, чтобы в целом пользоваться и для других, я думаю, регионов она не сильно будет отличаться, то есть вы можете ее использовать и для своего города, либо области.
Итак, здесь мы указываем в шапке документа, куда вы отправляете документ, то есть указываем полное наименование организации уполномоченной. Ниже вы указываете от кого оформлено это заявление, то есть свои фамилии, имя, отчество, проживающий по адресу. Здесь вы указываете адрес объекта, я думаю, по которому, собственно, оформляется данное обращение.
И телефон обязательно для контакта, потому что сейчас часто по электронным обращениям у нас из органов власти звонят, они уточняют, по какой причине был отправлен запрос, верно ли все было сделано, действительно вы такое заявление отправляли, на всякий случай уточняют. Либо уже по результату рассмотрения вашего заявления также дают обратную связь по телефона. И следующим пунктом этого заявления является сам текст, в котором вы указываете непосредственно причины обращения.
То есть здесь приведен перечень различных причин, но в случае, если вы будете обращаться по поводу информации из электронного паспорта многоквартирного дома, здесь надо прямо это все указывать. Также дополнительные материалы, доказательства можно прикрепить, сделать распечатки из электронного паспорта, что-то выделить, предоставить фотографии своего помещения, например, если там не соответствует по площадям,
предоставить информацию о лифтах, если, например, лифты указано, что поменяли, а на самом деле у вас их не поменяли в многоквартирном доме, об этом тоже можно заявить для того, чтобы необходимая государственная организация провела расследование по этому поводу и выявила, кто виноват в том, что сведения отображаются некорректно в электронном паспорте жилого дома. То есть есть такой порядок.
Все эти порядки обращения, заявлениями, жалобами на несоответствие сведений в электронном паспорте по сути они являются административным порядком урегулирования этого вопроса, но у нас наряду с административными процедурами существует еще и крайняя мера поиска виновных в том, что отображаются неправильные сведения, может быть деньги где-то неправильно были показаны, которые тратятся на капитальный ремонт. И для этого у нас существует судебная процедура, которая называется судебный иск по исправлению ошибки в электронном паспорте многоквартирного дома.
Обязательно в такой судебной процедуре досудебный порядок, то есть прежде чем обращаться в суд с иском, вам надо сначала постараться найти виноватого досудебным путем, то есть используя вот этот административный механизм, о котором я рассказала выше. Если все шаги, которые вы предприняли в судебном порядке не помогли, то можно оформить иск о бездействии либо ненадлежащим исполнения обязанностей УК, ТСЖ, либо оператора, который занимается капремонтом в вашем регионе, указать
там правильное основание, например, нарушение требований жилищного законодательства АГИС, информационное заполнение АГИС ЖКХ, указать статью, например, жилищного кодекса номер 15, о которой мы тоже с вами разговаривали и которая также в доступе открытом есть. Требования указать в ИСЛЕ обязательно. Обязать ответчика внести корректные сведения и, возможно, компенсировать судебные сдержки в случае, если вы оплатите государственную пошлину как физическое лицо, либо как юридическое.
Сейчас это существенные суммы, например, для арбитражного суда 50−30 тысяч рублей пошлины составляют за первую или апелляционную инстанцию по таким делам. Поэтому можно заявить в иске также компенсацию расходов на оплату государственной пошлины и собственно пройси путь судебного оспаривания конечно если допустим сведения которые внесены были в электронный паспорт
неправильные и которые вас не устраивают относится к году постройки вашего дома например у вас год постройки там тысяча семьсот тысяча девятьсот семьдесят шестой, а указали тысяча девятьсот восемьдесят пятый очень сильно на какие-то финансовые последствия для вас вряд ли повлияет эта ошибка, но когда указывается неверно площадь, например, помещение, когда указывается неверно материал стен, общее имущество, площадь общего имущества многоквартирного дома указана с нарушениями,
то есть она указана, например, больше, чем она есть фактически, то есть смысл, конечно, побороться за свои права, потому что в целом все это отражается в дальнейшем на ваши коммунальные услуги, на стоимость в квитанциях, которые вы оплачиваете за отопление мест общего пользования, за содержание мест общего пользования. То есть, если площадь неправильная, она больше, чем по факту, то вы просто платите впустую за какие-то квадратные метры, которых на самом деле нет.
Так же, как и по своему помещению, вы коммунальные платежи будете выплачивать больше, и закап-ремонт будут вам больше насчитывать суммы, чем положено, потому что они тоже по квадратным метрам рассчитываются. И налог вы тоже, возможно, будете платить больше, если сведения в этих электронных паспортах будут неправильными, поэтому когда возникает такая ситуация, конечно, когда вопрос касается метров стоимости и прочих различных финансовых вещей, лучше отстаивать свои права, обращаться в суд и в конечном итоге получать этот результат.
Мы вообще за суды, наша компания часто практикует вопросы, связанные с отстаиванием своей позиции через судебные органы, поэтому считаю, что в этом ничего критичного нет, просто нужно выбрать правильную организацию, правильного сопровождающего специалиста юридического, который сможет вам выиграть это дело в суде.
Ну давайте подытожим, для чего вообще вводятся электронные паспорта, то есть зачем они нужны и к чему вся эта модернизация системы ГИБДХ. На мой взгляд, все это вызвано тем, что, во-первых, сейчас в нашей стране этим никто не занимается, ну то взять многоквартирные дома в Москве, хорошо, может, инспекция еще более-менее как-то там что-то ведет, плюс еще есть БТИ, которых обязательно надо актуализировать техпаспорта на многоквартирные дома на помещении в них раз в пять лет, этим занимаются, это делают.
Там в Москве свои есть законы на эту тему, и они ввели еще в 2014−2015 году все эти нормативы, поэтому там более-менее в порядке документы по многоквартирным домам. Но что мы скажем о регионах? В регионах все это сейчас выглядит крайне печально. Даже в Санкт-Петербурге, я думаю, что нет где-то свода информации по помещениям, по площадям, по актуальным характеристикам, планировкам и прочим сведениям.
Наша компания в 2014 году проводила работы по тендеру для Росимущества, и мы занимались подготовкой документов, технической инвентаризации для подвальных помещений, в которых расположены объекты ГОЭЧС, то есть убежища. И на тот момент мы это делали по всем объектам, которые были в собственности Росимущества, то есть был госзаказ на эту тему.
Но у нас много других объектов, которые не в собственности Росимущества и по ним такая работа не проводится, никто не оплачивает эти работы. Поэтому, конечно, систематизация сведений об объектах недвижимости, о многоквартирных домах, особенно когда у нас сейчас много платежей завязано на этих сведениях, то есть это и коммунальные платежи, это расходный капремонт, это и налоги,
которые платят сейчас от кадастровой стоимости на объекты, это все обязательно нужно свести в какую-то единую, правильную, актуальную базу, поэтому для этих целей, я думаю, все это и делается. Потому что много проблем, много вопросов, много судов с капремонтом. Люди недовольны тем, что им как-то высчитываются эти платежи. Кто-то считает, что они сделаны незаконно, неправильно, не соответствуют действительности.
Где-то граждане просто не видят, куда расходуются эти деньги. То есть вроде как деньги платятся, что-то должно происходить, как-то должно ремонтироваться много квартирные дома, а по факту ничего этого не делается. И вот для более открытого доступа к этой системе и к информации о том, какая работа проводится, какие деньги получаются, как они тратятся, я думаю, что тоже в том числе создаются электронные паспорта.
Ну и сбор налогов, сбор средств определенных, которые на капремонт должны производиться. Также все это является основанием для того, чтобы создать такую единую систему. Вот тендеры, мы видим, уже опубликуются, информация уже в целом аккумулируется, нанимаются уже подрядчики для того, чтобы эту всю работу производить, поэтому я думаю, что в ближайшее время мы с вами к 1 марта уже увидим плоды этой работы.
Более подробно вы можете потом ознакомиться с документами, о которых я сейчас рассказывала, в качестве приложения к этой статье можно будет все это скачать.
Это видео является частью статьи «Согласование и узаконивание переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2026 году«