Входная группа: какие работы требуют согласования в 2026

Работы по входной группе требуют согласования почти всегда: они затрагивают наружную стену и внешний облик здания, а это сразу две процедуры — перепланировка и изменение фасада. Какой путь вы пройдете, определяют три параметра: статус объекта (отдельно стоящее нежилое здание, помещение в многоквартирном доме или встроенно-пристроенное), количество собственников и попадание адреса в перечень 94-го постановления. Разберем, какие элементы входной группы согласуются, где проходит граница между перепланировкой и реконструкцией, кто заверяет расчет усиления проема и чье согласие придется собрать. Стоимость и сроки на 2026 год, чек-лист подготовки и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Что относится к работам по входной группе

Входная группа — это не только дверь. В состав работ попадают дверной проем в наружной стене, крыльцо со ступенями, пандус для маломобильных групп, приямок, тамбур, козырек, витражное остекление, ограждение и поручни, а также облицовка и цвет всех этих элементов. Каждый из перечисленных элементов меняет либо конфигурацию помещения, либо внешний облик здания, а чаще то и другое одновременно.

Отсюда и раздвоение процедуры. Внутренняя часть работ (тамбур, перегородки, закладка старой двери) идет по правилам перепланировки. Наружная часть (проем в фасадной стене, крыльцо, козырек, пандус) оформляется отдельным проектом частичного изменения фасада. Это два разных раздела документации, и в Москве они проходят по разным нормативным актам: 508-ПП от 25 октября 2011 года для перепланировки в многоквартирном доме и 94-е, 114-е, 432-е постановления Правительства Москвы для фасадов.

Константин М, инженер-проектировщик: «Единственное но — у нас вот кусочек, который входная группа, это отдельный проект частичного изменения фасада. То есть затронули именно наружную стену.»

В практике Смарт Вэй фасадные обращения почти всегда сводятся к трем позициям: двери, окна, крыльца. Ворота и приямки встречаются реже, декоративные элементы вроде лепнины и полуколонн — совсем редко, но и они попадают в проект изменения фасада, потому что после согласования их уже нельзя демонтировать по своему усмотрению.

Проем в наружной стене: перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт

Устройство нового дверного проема или закладка существующего в наружной стене — это не реконструкция, если объем здания и его положение на земельном участке не меняются. Реконструкция начинается там, где появляется новый объем: пристройка с фундаментом, надстройка этажа, переоборудование чердака в мансарду, изменение высоты кровли. Разрешение на строительство требуется именно на такие работы, и согласовать их постфактум чаще всего можно только через суд.

Константин М, начальник технического отдела: «Если бы у нас вот здесь вот вместо крылечка появилась пристройка, то есть это полностью оградили бы стеной, сделали бы еще одну дверь, здесь окошко, — правда, вот вам, пожалуйста, отдельная реконструкция. Опять же, если бы здесь еще был бы фундамент.»

Разница между крыльцом и пристройкой измеряется не эстетикой, а наличием фундамента и замкнутого объема. Открытое крыльцо со ступенями и козырьком на стойках объема не образует. Тот же тамбур, но с капитальными стенами, собственным фундаментом и окном, добавляет зданию площадь и переводит работы в реконструкцию. Капитальный ремонт — третья категория: замена изношенных элементов на аналогичные или улучшенные без изменения габаритов, например замена старого дверного блока или кровельного материала над входом.

В таблице ниже показано, как квалифицируются типовые работы по входной группе и куда с ними идти. Данные приведены для Москвы.

Из таблицы видно, что дороже и дольше всего обходятся два сценария: работы с несущей стеной и любой новый объем. Оба требуют дополнительных расчетов и заключений, которых нет в стандартном проекте перепланировки.

Сверьте сведения ЕГРН о помещении до начала проектирования

Усиление проема: раздел КР и кто его заверяет

Любое вмешательство в несущую стену закрывается разделом конструктивных решений. Конструктор подбирает схему усиления: перемычка, стальная рама по контуру проема, двутавр или швеллер с обвязкой стоек. Арочная форма проема в несущей кирпичной стене считается так же, как прямоугольная, с той разницей, что перераспределение нагрузки идет по своду и требует отдельной проверки опорных участков кладки.

Исходные данные для расчета берутся с объекта. В идеале состояние стены подтверждается техническим обследованием с шурфами и контролем прочности материала, но такие работы выполняет организация с членством в СРО с отметкой «изыскания».

Константин М, судебный эксперт: «По состоянию стены — это прям совсем в идеале нужно проводить техническое обследование. То есть поехали, посмотрели, что за стена. Это выполняется не нами, на такие работы необходимо получение СРО с отметкой изыскания.»

На практике инженер на выезде фиксирует тип кладки, толщину стены, габариты и фотографирует состояние конструкции, а конструктор закладывает запас по усилению. Мы согласовываем схему усиления с заказчиком отдельным эскизом до выпуска полного раздела: так правки в габаритах проема не переворачивают весь комплект документации.

Кейс из практики: нежилое помещение на первом этаже панельного дома 1970-х годов постройки в Москве. Сетевой арендатор потребовал расширить 7 внутренних дверных проемов до 1 метра, чтобы занести холодильное оборудование шириной 95 см. Мы подготовили эскизный проект с разделом КР в формате МНИИТЭП и провели заверение через официальные каналы: институт проверяет документацию около 20 дней вместо многолетней очереди при обращении в общем порядке. Без визы МНИИТЭП Мосжилинспекция комплект к рассмотрению не принимает.

Чье согласие нужно: собственники здания, ОСС и встроенно-пристроенные помещения

Наружная стена принадлежит не только вам. В отдельно стоящем нежилом здании с одним собственником вопрос решается внутри компании. Как только собственников двое и более, для проема или крыльца требуется письменное согласие остальных, даже если работы идут в вашем крыле здания.

Константин М, кадастровый инженер: «Первый собственник своего помещения должен запросить согласие у второго, потому что стена, по сути, является общим элементом, который относится именно к зданию. Изменение таких элементов требует получения согласия иных собственников в этом объекте недвижимости.»

В полностью нежилом здании это простая письменная форма без нотариуса и без голосования. В многоквартирном доме порядок другой: фасад относится к общему имуществу, и решение принимается общим собранием собственников. Для изменения фасада нужно не менее 2/3 голосов, а голоса считаются по площади помещений, а не по числу людей. Если крыльцо занимает часть придомового земельного участка или оконный проем переделывается в дверной, речь идет об уменьшении общего имущества, и порог согласия повышается.

Важный нюанс из практики: позиции ведомств по встроенно-пристроенным помещениям расходятся. Мосжилинспекция выдает акты без протокола общего собрания, опираясь в том числе на решение Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2024 года, где такие помещения признаны конструктивно изолированным самостоятельным объектом с собственными входами и выходами. Росреестр же ориентируется на формальную отметку в ЕГРН о вхождении помещения в состав многоквартирного дома и может потребовать ОСС. Мы закладываем этот риск в план работ заранее и готовим обоснование позиции до подачи, а не после приостановки.

Организацию собрания разумно передать управляющей компании, ТСЖ или Жилищнику: они проводят собрания регулярно, знают актуальный порядок уведомления и могут включить ваш вопрос в повестку планового собрания. Требования к процедуре ужесточаются несколько раз в год, и протокол, подготовленный по устаревшей схеме, теряет силу.

Образцы документов для согласования входной группы

Комплект по общему собранию собственников и два проектных образца: начните с уведомления, потому что формулировки повестки переносятся в бюллетени дословно.

Когда согласование не нужно и когда Москомархитектура откажет

94-е постановление распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты. Складов, производственных зданий, отелей, апарт-отелей и общежитий в этом перечне нет. Второй фильтр — территориальный: действие постановления охватывает пределы Садового кольца и отдельный перечень улиц. Проверить статус объекта и перечень улиц можно на странице Москомархитектуры на портале мэра Москвы.

Кому согласование в Москомархитектуре не подходит

• Объект не входит в перечень назначений 94-ПП: склад, производственный корпус, отель, апарт-отель, общежитие со статусом нежилого.
• Адрес не попадает в перечень территорий и улиц, на которые распространяется постановление. Проект фасада при этом разрабатывается и прикладывается к техническому плану, но согласование не проводится.
• Работы уже выполнены. По 94-ПП согласовать можно только планируемые работы, по выполненным выдается отказ и требование привести объект в соответствие.
• Здание относится к объектам культурного наследия. Если фасад или входная группа входят в предмет охраны, нужна не процедура изменения фасада, а разрешение на реставрационные работы, а этот вид деятельности лицензируется Минкультуры.
• Земельный участок используется с нарушением разрешенного вида использования.

Отдельная группа отказов связана не со статусом объекта, а с самим решением. Не согласуют устройство входов на вторые и вышерасположенные этажи, вход, после которого ширина тротуара становится меньше 1,5 метра, а также решения, перекрывающие элементы декора, знаки адресации и мемориальные доски. Не проходят глухие дверные полотна на входах, совмещенных с витринами, распашные ставни и замена современного остекления стеклоблоками.

Ограничение по количеству входных групп бьет по типовому сценарию: собственник делит одно большое помещение на два или три и хочет каждому дать свой вход. В практике Смарт Вэй эта задача решается через юридическое разделение понятий — одна основная входная группа и дополнительные входы, — подкрепленное расчетом пожарных рисков, который технически обосновывает необходимость дополнительных эвакуационных выходов. Позиция подтверждена выигранными делами против Росреестра, но срок и бюджет проекта нужно планировать с учетом судебной стадии.

Что проверить до заказа проекта входной группы

Подготовка занимает несколько дней, а экономит месяцы. Основная часть срывов сроков возникает не в ведомствах, а на исходных данных: нет свежих поэтажных планов, не решен вопрос с доверенностью, не выяснен состав собственников.

Как подготовиться к согласованию входной группы: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите актуальную выписку из ЕГРН с планом. Это отправная точка любого анализа: по ней видно фактическую конфигурацию помещения, зарегистрированную в реестре.
2. Шаг 2. Найдите поэтажные планы и экспликацию МосгорБТИ и проверьте их на красные линии. Красные линии означают ранее выполненные и не согласованные работы: их придется узаконивать до подачи нового проекта. Черные линии подтверждают, что документы можно брать как исходные.
3. Шаг 3. Определите статус объекта: отдельно стоящее нежилое здание, помещение в МКД или встроенно-пристроенное. От этого зависит, нужны ли письменные согласия собственников, протокол ОСС или не нужно ничего.
4. Шаг 4. Проверьте попадание адреса и назначения объекта в перечень 94-ПП и наличие статуса объекта культурного наследия. Это определяет, будет ли в проекте стадия согласования в Москомархитектуре.
5. Шаг 5. Подготовьте доверенности. Для подачи в Росреестр юридическому лицу с 1 марта 2025 года нужна машиночитаемая доверенность в формате XML с электронной подписью. Для архитектуры и БТИ достаточно обычной доверенности от генерального директора.
6. Шаг 6. Обеспечьте доступ инженера на объект во все помещения, включая закрытые кладовые, серверные и архивы. Проект строится на данных обмеров, и помещение без доступа отрисовывается по старым документам с переносом ответственности за расхождения на собственника.

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге входная группа согласуется как элемент благоустройства через КГА. Сначала получают задание на разработку проекта благоустройства, затем разрабатывают сам проект с фотофиксацией, развертками четырех фасадов, разрезами и спецификацией заполнения проемов. Срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней. Дополнительно заказывается топографический план 1:500 с подземными коммуникациями в тресте ГРИИ. Наружные блоки кондиционеров в Петербурге размещают только на дворовых фасадах.

Цена ошибки: штрафы, предписания и приостановка регистрации

Ответственность за незаконное изменение фасада по 94-ПП для юридических лиц составляет до 500 000 рублей и зафиксирована в Кодексе города Москвы об административных правонарушениях. За несогласованную перепланировку размер санкции для юридических лиц тот же. Штраф — не самая дорогая часть последствий.

Вторая часть — предписание привести объект в первоначальное состояние за свой счет. Крыльцо демонтируется, проем закладывается, стена восстанавливается с новым разделом КР, и только после этого можно заново пройти согласование по планируемым работам. Третья часть — приостановка в Росреестре: пока изменения не зарегистрированы, помещение продается и сдается в аренду с расхождением между фактом и ЕГРН, а сетевые арендаторы такой объект не принимают.

Выявляют нарушения без специальных проверок. К коммерческому арендатору регулярно приходят Роспотребнадзор и МЧС, у обоих ведомств есть поэтажные планы. Инспектор МЧС замеряет ширину эвакуационного выхода и видит расхождение с планом. Жители верхних этажей звонят в Мосжилинспекцию при первых строительных работах внизу, и отказать в проверке по жалобе собственник не вправе.

Стоимость согласования входной группы и фасадных работ в 2026 году

Стоимость складывается из количества фасадных элементов, наличия вмешательства в несущие конструкции и того, требуется ли согласование в Москомархитектуре. Ниже позиции, из которых собирается смета по входной группе.

Итоговая смета зависит от того, сколько стадий реально нужно вашему объекту: складу вне перечня 94-ПП стадия согласования в Архитектуре не понадобится, а помещению в панельном доме добавится заверение раздела КР. Актуальные позиции и состав работ по фасадам приведены на странице цен на согласование фасадов.

Как проходят такие проекты у собственников коммерческой недвижимости и управляющих компаний, видно в отзывах о работе Смарт Вэй: там же описаны объекты с входными группами в Москве и Санкт-Петербурге. Актуальный прайс-лист в PDF скачивается по одной ссылке.

Выводы

Входная группа почти всегда распадается на два комплекта документации: перепланировку внутренней части и проект частичного изменения фасада. Граница с реконструкцией проходит по объему и фундаменту, а не по размеру крыльца. Вмешательство в несущую стену добавляет раздел КР и стадию заверения в МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр», а наличие соседей по зданию добавляет письменные согласия или протокол общего собрания с порогом не менее 2/3 голосов. Ограничения по 94-му и 432-му постановлениям стоит проверять до проектирования: часть решений не согласуют в принципе.

Смарт Вэй ведет такие проекты от обмеров и раздела КР до записи в ЕГРН, включая объекты с несколькими входами и встроенно-пристроенные помещения со спорной позицией Росреестра. Если по вашему объекту нужно понять, какая связка процедур применима и сколько стадий реально потребуется, опишите ситуацию через форму заявки.

Частые вопросы о согласовании входной группы