Входная группа аптеки: требования, согласование и АГР в 2026

Входная группа аптеки проходит проверку сразу по трем линиям: правила надлежащей аптечной практики и нормы доступности, городские регламенты изменения фасадов, а затем кадастровый учет изменений в ЕГРН. Пройти нужно все три: аптеку с безупречным крыльцом не лицензируют, если вход не отражен в документах, и не зарегистрируют, если работы выполнены до согласования. Разберем, какие параметры входа проверяют Росздравнадзор, Москомархитектура и Мосжилинспекция, где проходит граница между перепланировкой и реконструкцией, какие требования Москомархитектура предъявляет к 3D-моделям для АГР и что изменилось с приказом Минздрава от 29 апреля 2025 года № 259н. Сроки, стоимость на 2026 год, чек-лист проверки перед проектом и разбор частых ошибок — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Три контура требований к входной группе аптеки

В состав входной группы входят крыльцо или входная площадка, ступени, пандус или подъемное устройство, ограждения и поручни, козырек, тамбур, витринное остекление, приямок под окном цокольного этажа и место под информационную конструкцию. Каждый из этих элементов попадает под свой контур регулирования, и требования этих контуров не заменяют друг друга.

Первый контур — фармацевтический. Он отвечает на вопрос, можно ли в этом помещении вести розничную торговлю лекарствами. Второй контур — градостроительный: изменение внешней ограждающей конструкции здания. Третий — учетный: новая дверь или новое крыльцо меняют конфигурацию помещения, и эти сведения попадают в ЕГРН через технический план.

Требования этих контуров пересекаются в одной точке фасада и конфликтуют чаще, чем кажется. Пандус нормативного уклона занимает больше глубины перед входом, чем предполагает планировщик, съедает ширину тротуара, после чего Москомархитектура отказывает в согласовании. Проверять оба параметра нужно на одном чертеже.

Что требует от входа приказ 259н и нормы доступности

С 1 сентября 2025 года действуют новые Правила надлежащей аптечной практики — приказ Минздрава России от 29.04.2025 № 259н, зарегистрированный в Минюсте 30 мая 2025 года под № 82462. Он заменил приказ № 647н от 31.08.2016, на который до сих пор ссылается большая часть внутренних регламентов аптечных сетей. Срок действия новых правил ограничен: они применяются до 1 сентября 2031 года.

По требованию к доступности логика осталась прежней и она двухступенчатая. Субъект розничной торговли обеспечивает возможность беспрепятственного входа и выхода для инвалидов. Если конструктивные особенности здания этого не позволяют, организуется возможность вызова фармацевтического работника для обслуживания таких посетителей. Вторая ступень не отменяет первую: сослаться на конструктивные особенности можно только тогда, когда они действительно есть и подтверждены обследованием, а не когда собственнику дорого делать пандус.

Числовые параметры входа берутся из СП 59.13330.2020. Ширина дверного проема в свету во вновь проектируемых и реконструируемых зданиях — не менее 0,9 м. Уклон марша пандуса — не круче 1:20. Горизонтальные площадки перед началом и в конце пандуса — 1,5 x 1,5 м. Эти три цифры определяют, поместится ли доступный вход в имеющееся пятно перед фасадом, и проверять их нужно до подписания договора аренды помещения под аптеку, а не после.

Границы 432-ПП: что можно сделать без разрешения на строительство

432-е постановление Правительства Москвы содержит перечень работ, которые не признаются реконструкцией и не требуют разрешения на строительство. Для аптеки в этот перечень попадают: устройство входов и входных групп, создание, ликвидация и изменение габаритов оконных и дверных проемов во внешней ограждающей конструкции, устройство тамбуров, козырьков и навесов, устройство и демонтаж крылец, устройство перил на существующих крыльцах, устройство приямков, а также монтаж и демонтаж вентиляционных коробов на фасаде.

Два технических ограничения действуют жестко. Работы выполняются без устройства фундамента и без организации новых помещений. Как только под крыльцом появляется фундамент или тамбур превращается в отапливаемое помещение с площадью, это уже реконструкция со всей процедурой: ГПЗУ, проектная документация по 87-му постановлению, экспертиза, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.

Константин М, специалист по архитектурным решениям: «Все работы должны производиться без устройства фундамента и организации новых помещений.»

Третье ограничение относится к городской среде и его чаще всего пропускают. Если после устройства крыльца с лестницей до края тротуара остается менее полутора метров прохода, нормативная ширина тротуара нарушена, и проект не согласуют. Ситуация типичная для аптек в первых этажах домов вдоль улиц: помещение подходит по площади и трафику, а места под нормативный пандус перед фасадом физически нет.

Константин М, инженер-проектировщик: «Если мы входную группу устраиваем с лестницей и там остается менее полутора метров прохода, нарушаются нормативные требования по обеспечению ширины тротуара, и такое МКА не согласует.»

Сверьте площадь и конфигурацию помещения аптеки по данным ЕГРН

Расхождение между фактической планировкой и сведениями ЕГРН вскрывается на этапе подготовки технического плана и стоит месяц-полтора работы. В практике Смарт Вэй мы начинаем любой фасадный проект по аптеке со сверки выписки ЕГРН, поэтажного плана и фактических обмеров: если предыдущий арендатор уже переделывал вход и не регистрировал изменения, разбираться придется одновременно с двумя эпизодами.

Когда вход аптеки согласует Москомархитектура: 94-ПП

94-е постановление Правительства Москвы регламентирует порядок согласования изменения внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений и сооружений. Оно действует не по всей Москве и не для всех объектов, а по пересечению двух условий: назначение объекта и его адрес.

Назначения из перечня: административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные, учебно-воспитательные объекты. Аптека относится к торгово-бытовым и лечебно-оздоровительным объектам, поэтому под действие постановления попадает. Промышленные, производственные, складские здания, отели и апарт-отели в перечне отсутствуют.

Территория: в пределах внешней границы Садового кольца и на перечисленных в постановлении улицах-магистралях. Если аптека расположена во внутриквартальной застройке спального района, согласование с Москомархитектурой по 94-ПП не требуется. Проект изменения фасада все равно разрабатывается, но подписывают его только проектная организация и собственник, а дальше он идет в состав технического плана для Росреестра.

Константин М, начальник технического отдела: «По 94-му постановлению надо учитывать, что согласовать можно только планируемые работы. Если работы уже выполнены, в согласовании будет отказано.»

Для аптечных сетей это ключевой организационный момент. Типовой сценарий открытия точки — подписали аренду, зашли с ремонтом, вырезали дверь из окна, а согласование запустили после открытия. По 94-ПП такая последовательность закрывает штатный путь: Москомархитектура выдаст отказ и требование привести фасад в соответствие. Остается либо возвращать фасад в прежний вид и заново проходить процедуру по планируемым работам, либо идти через отказ Росреестра в суд.

Как согласовать входную группу аптеки в Москомархитектуре: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте объект по двум фильтрам: назначение здания и адрес по перечню улиц 94-ПП. Параллельно посмотрите зону влияния объектов культурного наследия на портале открытых данных Москвы — от этого зависит, потребуется ли раздел обеспечения сохранности ОКН.
2. Шаг 2. Проведите выезд на объект: фотофиксация фасада со всех сторон, обмеры лазерным дальномером, замеры расстояния от крыльца до проезжей части и до границы участка. При сложной форме фасада с лепниной и пилястрами вместо дальномера применяется 3D-сканирование.
3. Шаг 3. Согласуйте с собственником эскиз: развертка фрагмента фасада с проектируемым входом, габариты, отделка. Эскиз фиксирует договоренность до начала полноценного проектирования.
4. Шаг 4. Разработайте проект изменения фасада и техническое заключение на планируемые работы. Если затрагивается несущая способность наружной стены, дополнительно готовится раздел КР с расчетом перемычки.
5. Шаг 5. Подайте комплект в электронном виде через портал mos.ru по нотариальной доверенности. Госуслуга бесплатная. Результат — письмо о согласовании с указанием шифра проекта, адреса и состава работ.
6. Шаг 6. После выполнения работ закажите технический план, приложите к нему согласованный проект и внесите изменения в ЕГРН.

Когда входная группа уходит в АГР и что требуют от 3D-модели

Проект частичного изменения фасада закрывает точечные работы: одна дверь, один тамбур, одно крыльцо. Как только аптечная сеть меняет облик всего первого этажа — витражное остекление по периметру, новая колористика, единый ритм входных групп, козырьки и подсветка, — работа переходит в архитектурно-градостроительное решение. АГР включает и колористику, и проект изменения фасадов, поэтому отдельный колористический паспорт по 114-ПП при наличии АГР в большинстве случаев не готовится.

АГР не требуется для зданий площадью до 1500 м2 при этажности не более двух и без назначения для проживания граждан, для некапитальных объектов, для объектов вне магистральных улиц общегородского и районного значения, а также для работ по замене несущих конструкций, не меняющих внешний облик. Порядок оформления и подачи описан на странице услуги по выдаче свидетельства об утверждении АГР.

Самая трудоемкая часть альбома — трехмерная цифровая модель. С 2024 года на портал загружаются две модели вместо одной. Низкополигональная модель (НПМ) идет в общую 3D-карту Москвы: скорость загрузки важнее детализации, ограничение — до 150 000 треугольников на один объект капитального строительства в одном файле. Высокополигональная модель (ВПМ) показывает объект в максимальной детализации, ограничение — до 1 млн полигонов на объект капитального строительства в одном файле. Обе модели передаются в формате FBX версии 7.4 бинарного типа, текстуры — PNG. Координатная привязка выполняется в местной системе координат Москвы, масштаб 1:1, единица измерения — метр.

С 2026 года к комплекту добавлена цифровая информационная модель в формате IFC: соответствующее распоряжение Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий города Москвы принято 16 января 2026 года, требования к материалам в формате IFC применяются со 2 апреля 2026 года. Практический смысл для заказчика простой: подрядчик, который умеет делать красивую визуализацию, но не ведет модель в BIM-среде, комплект по новым требованиям не соберет.

Константин М, инженер-эксперт: «Модель — это 95% всей работы. Она разрабатывается вместе с поэтажными планами и разрезами и представляется отдельно, вместе с буклетом.»

Аптека на первом этаже жилого дома: 508-ПП и собрание собственников

Если помещение аптеки находится в многоквартирном доме, изменение фасада согласует Мосжилинспекция по 508-му постановлению. Наружные ограждающие конструкции относятся к общему имуществу собственников, поэтому по общему правилу требуется согласие двух третей собственников помещений дома, оформленное протоколом общего собрания.

К протоколу обязательно прикладывается эскиз планируемых изменений: план входной группы с лестничным пролетом и размерами, визуализация того, как вход будет выглядеть на фасаде. Без эскиза Мосжилинспекция признает протокол несоответствующим.

Константин М, кадастровый инженер: «Собственники, принимая решение, дают согласие на конкретные изменения. Эти изменения отражаются в эскизе. Отклонений от эскиза быть не должно: если работы выполнены не в таком виде, в согласовании результата будет отказано.»

Порядок правил оформления протоколов обновлен: с 1 сентября 2025 года действует приказ Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. Номер протокола берется из уникального идентификатора системы ГИС ЖКХ, список данных об участниках упрощен, добавлены СНИЛС и контакты, реестр собственников перестал быть обязательным приложением по умолчанию.

Сроки по 508-ПП: разрешение на перепланировку — 20 рабочих дней, акт о завершенных работах при наличии ранее полученного распоряжения — 10 рабочих дней, акт по фактически выполненным работам — не ранее 20 рабочих дней. Правки ноября 2025 года предусматривают получение заключения ГБУ «Экспертный центр», когда затрагиваются конструктивные элементы; на фасадах оно требуется чаще всего.

Конструктивная часть: раздел КР, приямок и крыльцо

Раздел КР нужен не всегда. Если у существующего оконного проема срезается только подоконная часть, а габариты проема не меняются, расчет обычно не требуется: нагрузка над проемом остается прежней. Раздел КР возникает там, где появляется совершенно новый проем в наружной стене или меняется ширина существующего.

Константин М, судебный эксперт: «КР чаще всего возникает, если у нас совершенно новые проемы либо изменяется ширина. Приямки и лестницы попадают под раздел КР всегда.»

Состав раздела: поэтажный план с новым проемом, схемы и разрезы узлов, спецификация металла (уголок, двутавр, швеллер), расчет перемычки по нагрузке и вывод о том, удовлетворяет ли принятое решение требованиям прочности и устойчивости. Отступать от спецификации при монтаже нельзя: если конструктор посчитал перемычку из двух швеллеров, ставится именно она.

Приямок для аптеки в цокольном этаже — вынужденный, но обязательный элемент. Он отводит воду от заглубленного оконного или дверного проема и требуется строительными нормами, когда проем расположен ниже уровня земли. Без корректно спроектированного приямка согласование остальных изменений на фасаде застревает.

Разделы КР и фасадный проект в практике Смарт Вэй собираются по данным одного выезда: техник фиксирует материал и толщину наружной стены, отметки уровня земли и подоконника, габариты существующих проемов и передает абрис конструктору. Отдельный повторный выезд под КР означает потерю недели и лишний счет заказчику.

Образцы документов по фасадам и АГР

Комплект для директора, который готовит ТЗ подрядчику: начните с образца паспорта фасада, чтобы понимать глубину проработки, которую ждет архитектура.

Аптека в Санкт-Петербурге: проект благоустройства и лист согласования

Московский порядок на Петербург не переносится. Изменение фасада здесь оформляется как проект благоустройства элементов благоустройства и согласуется с КГА. Сначала подается заявление на получение задания на разработку проекта: заявление, согласие на обработку персональных данных, доверенность, выписка ЕГРН, 40 фотографий объекта, поэтажный план с указанием места устройства входа и границами элементов благоустройства.

Перечень проектируемых элементов в заявлении указывается в полном объеме. Пропущенная позиция дает отказ, и процедуру приходится начинать заново.

Сроки: предоставление услуги — не более 22 рабочих дней, согласование листа согласования — не более 15 рабочих дней. Лист согласования применяется для размещения оборудования: кондиционеры и иное оборудование в Петербурге вешают только на дворовых фасадах, лицевые фасады остаются чистыми. Отдельного предварительного разрешения на разработку листа не требуется.

При устройстве входов в обоих городах заказывается топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями. В Петербурге архивные сведения выдает трест ГРИИ, и заказывать их имеет смысл после получения разрешения на разработку проекта благоустройства, чтобы не тратить деньги впустую. В составе петербургского проекта КГА требует развертку четырех фасадов, ситуационный план, фотофиксацию, общий вид отдельного входа с перилами и ступенями, разрез и спецификацию заполнения проемов.

Ошибки, цена ошибки и случаи, когда согласование не нужно

Ошибка первая: сначала стройка, потом бумаги. Мотив понятен — аренда идет, точку надо открывать. Цена: по 94-ПП штатный путь закрывается, остается отказ Москомархитектуры, отказ Росреестра и судебная работа. Для аптеки это означает еще и работу без корректных сведений в ЕГРН, а значит риски при лицензионных процедурах и при переоформлении помещения.

Ошибка вторая: два отдельных входа в одном помещении. Аптечные сети регулярно хотят разделить вход посетителей и приемку товара. По 432-ПП на одно нежилое помещение приходится одна входная группа, и Росреестр приостанавливает регистрацию. Рабочий путь — обосновать конфигурацию как одну входную группу и отдельные входы, подкрепив необходимость дополнительных выходов расчетом пожарных рисков. По этой конструкции у нас есть выигранные дела против Росреестра, но при планировании бюджета судебный этап закладывается сразу, а не появляется сюрпризом.

Ошибка третья: крыльцо за границей земельного участка. Собственник ставит нормативный пандус, конструкция выходит за координаты участка, и Департамент городского имущества задает вопрос о правовых основаниях занятия земли. Проверяется это одним выездом: съемка накладывается на выписку ЕГРН по земельному участку. Стоимость проверки несопоставима со стоимостью демонтажа готовой конструкции.

Ошибка четвертая: заказ отдельно проекта фасада и отдельно раздела КР у разных подрядчиков. Два выезда, два комплекта обмеров, расхождения в отметках и материалах стены, а Росреестр и МосгорБТИ запрашивают оба документа вместе.

Когда согласование фасада не нужно

Согласование с Москомархитектурой по 94-ПП не требуется, если аптека расположена вне пределов Садового кольца и вне перечня улиц-магистралей из постановления. Проект изменения фасада в этом случае готовится, но подписывается собственником и проектной организацией и используется для технического плана.

Согласование не нужно и там, где нет изменения внешнего облика: замена внешних блоков кондиционеров на существующих местах, перенос водостоков, замена инженерного оборудования на фасаде по 94-ПП не согласовывается. Отдельными государственными услугами идут наружная реклама, информационные конструкции и светопрозрачные конструкции — в проект изменения фасада они не входят.

АГР не потребуется зданию площадью до 1500 м2 при этажности не более двух, объекту вне магистральных улиц общегородского и районного значения, некапитальному объекту без фундамента. Аптечный павильон в составе некапитального объекта в эту категорию попадает.

Чек-лист проверки до заказа проекта

• Выписка ЕГРН на помещение и поэтажный план: фактическая конфигурация совпадает со сведениями реестра.
• Адрес объекта проверен по перечню улиц 94-ПП и по границе Садового кольца.
• Проверена зона влияния объектов культурного наследия и наличие охранных обязательств.
• Замерено расстояние от проектируемого крыльца до края тротуара: остается не менее 1,5 м прохода.
• Проверены границы земельного участка: крыльцо и пандус не выходят за координаты.
• Для помещения в жилом доме оценена реальная возможность собрать две трети голосов собственников.
• Определено, затрагивается ли несущая способность наружной стены, то есть нужен ли раздел КР.
• Обеспечен доступ ко всем сторонам фасада для обмеров, включая примыкания к соседним зданиям.

Стоимость проекта и согласования входной группы аптеки

Стоимость складывается из количества изменяемых элементов фасада, необходимости конструктивного расчета, попадания объекта под согласование с архитектурой и объема регистрационных действий. Ниже позиции, из которых обычно собирается смета по аптечной входной группе.

Государственные услуги Москомархитектуры по согласованию изменения фасада и по колористическому паспорту предоставляются бесплатно, оплачивается проектирование и сопровождение. Полный перечень позиций с ценами и сроками, включая раздел обеспечения сохранности ОКН и эскизы, собран на странице услуг по согласованию фасадов.

Как проходят такие проекты у заказчиков из розницы и какие сроки получаются на практике, видно в отзывах о работе компании.

Выводы

Вход в аптеку проверяют по трем независимым наборам требований, и каждый способен остановить проект по отдельности: правила надлежащей аптечной практики с доступностью для инвалидов, городские регламенты изменения фасада и учет изменений в ЕГРН. Порядок действий задает 94-ПП: согласовать можно только планируемые работы, поэтому проект и согласование ставятся в график до начала ремонта. Ключевые ограничения запоминаются коротко — без фундамента, без новых помещений, с сохранением полутора метров тротуара и одной входной группой на помещение. Общий прайс-лист мы держим в PDF — скачайте.

Смарт Вэй ведет такие объекты целиком: обмеры и эскиз, проект изменения фасада, раздел КР, при необходимости альбом АГР с низкополигональной и высокополигональной моделями, согласование в Москомархитектуре или Мосжилинспекции и регистрация изменений в ЕГРН. Если нужен предварительный разбор конкретного адреса и состава работ, опишите объект через форму заявки.

Частые вопросы