Вход ниже уровня земли — это дверной проём, отметка порога которого находится ниже отмостки, и почти всегда он тянет за собой приямок, наружную лестницу, водоотвод и отдельный раздел КР. Проектировщику здесь важнее не эстетика, а три вещи: попадает ли объект под 94-ПП, выдержит ли перемычка новый проём и как заглублённая часть будет показана в трёхмерной модели для Архитектуры. Разберём требования к приямку и крыльцу, состав проекта, отображение отметок в высокополигональной и низкополигональной моделях АГР, а также правила корректировки паспорта фасада. Сроки и стоимость работ на 2026 год, сценарная таблица по типам объектов и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Когда вход считается заглублённым и почему приямок становится обязательным
Отметка чистого пола ниже уровня земли — и всё, схема входной группы меняется целиком. Ступени идут вниз, а не вверх, перед дверью появляется площадка в грунте, и эту площадку нужно защищать от воды. Приямок — технологический элемент, который устраивают у окон и дверей цокольного и подвального этажа. Его основная задача не в том, чтобы расширить проём, а в организации стоков и защите проёма от подтопления. Дождевая вода, талый снег, наледь на ступенях — всё это собирается в самой нижней точке, и если водоотвод не заложен в проект, дверь начнёт подтапливать на второй же весне.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Дверной проём может быть ниже уровня земли, например в цокольный этаж, соответственно, для этого делается приямок. Приямки сами по себе вроде и не сильно важный элемент в архитектуре фасада здания, но при этом зачастую являются обязательными для согласований. Обустройство приямка — вынужденная мера для собственника, чтобы изменения на фасаде потом были согласованы.»
Есть и вторая функция, про которую забывают: приямок обслуживает эвакуацию. Выход из подвального этажа наружу через приямок оборудуется лестницей внутри самого приямка, а выход через люк — лестницей в помещении. Размеры проёма для такого выхода нормируются: не менее 0,75 х 1,5 м для окна или двери и не менее 0,6 х 0,8 м для люка. Решётки, которыми накрывают приямок, делают с ячейкой не менее 10 х 10 см. Это не декоративное требование — через такую решётку человек виден и слышен, а пожарный рукав проходит без демонтажа.
Практика показывает третий сценарий, самый частый. Было окно, из него делают дверь. Подоконное пространство подрезают, но цоколь высокий, и от низа нового проёма до земли остаётся полметра-метр. Городить лестницу вверх бессмысленно — проще опустить площадку и организовать приямок с маршем вниз. В практике Смарт Вэй такой вариант встречается на каждом втором объекте в цоколе жилого дома, где арендатор заезжает под магазин или пункт выдачи.
📌 Факт: 432-ПП относит к работам без разрешения на строительство создание и изменение входных групп к подвальным и цокольным этажам, включая устройство козырьков и навесов за пределами наружных стен над приямками. Для нежилых объектов лимит — не более 15 кв. м, для учреждений здравоохранения и образования — до 40 кв. м, и всё это без устройства фундамента.
Какими постановлениями закрывается заглублённый вход в Москве
Три нормативных акта работают одновременно, и путать их нельзя. 432-ПП отвечает на вопрос, нужно ли разрешение на строительство: если входная группа укладывается в лимит площади и обходится без фундамента, работы не считаются реконструкцией. 94-ПП определяет, надо ли идти в Архитектуру: оно действует на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты в пределах внешней границы Садового кольца и на перечисленных в постановлении магистралях. 508-ПП включается, когда помещение находится в многоквартирном доме, — там процедура идёт через Мосжилинспекцию.
Со складом, производственным зданием или апарт-отелем в Архитектуру идти не надо: этих назначений в перечне 94-ПП нет. Проект изменения фасада мы всё равно разрабатываем, но подписывается он между проектной организацией и собственником, а дальше прикладывается к техническому плану. Логику в такой конструкции искать бессмысленно, её нужно просто выполнять: без проекта регистратор не увидит основания для новой двери в цоколе. Полный перечень видов работ и параметров удобно сверять по тексту 432-ПП на портале Правительства Москвы — там же приложения с лимитами по площадям для жилых и нежилых объектов.
⚠️ Внимание: по 94-ПП согласуются планируемые работы. Сроки легализации ранее выполненных изменений фасада истекли: для зданий в пределах внешней границы Садового кольца — 1 октября 2023 года, для зданий на перечисленных магистралях — 1 января 2026 года.
Сверьте площадь, этаж и кадастровый номер помещения по данным Росреестра
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 05.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Перед началом проектирования есть смысл заглянуть в сведения ЕГРН по своему объекту. Заглублённый вход почти всегда упирается в цокольный или подвальный этаж, а этажность и назначение помещения в реестре и в поэтажке БТИ иногда расходятся. Если в ЕГРН помещение числится подвальным, а по факту это цоколь с окнами, вопросы к проекту возникнут ещё на входном контроле.
Состав проектной документации на вход ниже уровня земли
Комплект собирается из двух частей, и одна без другой не работает. Проект частичного изменения фасада показывает, что было и что стало: существующие и проектируемые фасады, фотофиксация или фотомонтаж, фрагменты с новым проёмом, спецификация заполнения проёмов. Раздел КР доказывает, что здание после врезки проёма стоит там же, где стояло: расчёт перемычки по нагрузке, схема усиления, узлы, спецификация металла с уголками, швеллерами и двутаврами.
Константин М, начальник технического отдела:
«Если врезается только подоконник, изготовление раздела КР и расчёта нагрузок чаще всего не требуется — оконный проём существовал, нагрузку на стену это не меняет. КР возникает, если проёмы совершенно новые или меняются габариты. И все приямки, все лестницы у нас попадают под раздел КР.»
Разница принципиальная для сметы. Подрезали подоконник в существующем проёме — обошлись проектом фасада. Пробили новый проём в глухой стене, добавили приямок и марш — к проекту фасада добавляется КР, а объём раздела растёт от нескольких листов до полноценного тома, когда одновременно устраиваются и приямок, и лестничная клетка, и дверной проём.
Как подготовить заглублённый вход к согласованию: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Определите по адресу, попадает ли объект в перечень 94-ПП и в границы Садового кольца или магистралей. Достаточно карты и текста постановления, никаких запросов делать не нужно.
- Шаг 2. Организуйте доступ ко всем сторонам фасада. Техник замеряет ширину и высоту проёма, толщину и материал наружной стены, расстояние от уровня земли до подоконника, делает фотофиксацию снаружи и изнутри.
- Шаг 3. Закажите координирование объекта на земельном участке, если крыльцо или приямок выходят за пятно здания. Съёмку накладывают на выписку из ЕГРН по участку и смотрят, есть ли запас по границам.
- Шаг 4. Разработайте проект частичного изменения фасада с фотомонтажом планируемого входа и раздел КР с расчётом перемычки и схемой усиления проёма.
- Шаг 5. Для объектов из перечня 94-ПП подайте проект в Архитектуру через электронную приёмную mos.ru и отработайте замечания по графической и текстовой части.
- Шаг 6. Выполните работы строго по спецификации проекта. Отступление от подобранного уголка или швеллера обнуляет расчёт и превращает согласованный проект в бумагу.
- Шаг 7. Закажите технический план с приложением проекта фасада и раздела КР и внесите изменения в ЕГРН.
💡 Лайфхак: координирование объекта на участке заказывают одним выездом вместе с обмерами для проекта. Департамент городского имущества, увидев новое крыльцо или приямок, первым делом спрашивает, есть ли под ним земля, — и если запаса нет, кусок участка придётся брать в аренду.
Заглублённый вход в 3D-модели АГР: ВПМ, НПМ и IFC
Когда вход в цоколь идёт не отдельным элементом, а частью большой стройки или реконструкции, всё меняется. Архитектурно-градостроительное решение требует не картинок, а трёхмерных моделей по техническим требованиям города. С января 2024 года на mos.ru вместо одного поля для загрузки трёхмерной модели действуют два: отдельно под низкополигональную модель и отдельно под высокополигональную. НПМ оптимизирована под быструю загрузку с сохранением ключевых деталей объекта, ВПМ — максимально точная копия оригинала.
Для заглублённого входа это не абстракция. Приямок, марш вниз, отметка площадки перед дверью — всё это геометрия, которая пересекается с рельефом. В низкополигональной модели важен корректный контур и посадка на отметку, в высокополигональной — ступени, ограждение, козырёк и решётка. А цифровая информационная модель в открытом формате IFC подтверждает технико-экономические показатели, и там появляется строка, которая раньше никого не волновала: сведения о подземной части.
Ниже — сводка по трём типам моделей в комплекте АГР и по тому, что в каждой из них проверяют применительно к заглублённому входу.
| Тип модели | Назначение | Технический лимит | Что смотрят по заглублённому входу |
|---|---|---|---|
| НПМ, низкополигональная, FBX | Размещение объекта на общегородской трёхмерной карте Москвы | до 150 000 полигонов, низкий уровень детализации | Габарит приямка и крыльца, посадка на рельеф, отметка площадки |
| ВПМ, высокополигональная, FBX | Оценка внешнего облика и детализации фасада | до 1 000 000 полигонов | Ступени, ограждение, козырёк, решётка приямка, материалы отделки |
| ЦИМ в формате IFC | Подтверждение технико-экономических показателей объекта | обязательна с 2 апреля 2026 года в дополнение к комплекту FBX | Строительный объём, площади этажей, высотные отметки, сведения о подземной части |
Вывод из таблицы простой: заглублённый вход проверяется трижды и по разным критериям. Красивая ВПМ не спасёт, если в IFC отметка пола цокольного этажа не бьётся с разрезом, а НПМ с провалом геометрии в месте приямка не пройдёт входной контроль — и процедура согласования встанет до исправления модели.
Константин М, инженер-эксперт:
«Самое сложное, что делается в АГР, — это трёхмерная модель здания. Она разрабатывается в специальном программном обеспечении вместе с поэтажными планами и разрезами, со всей внутренней частью, и представляется вместе с буклетом. Модель — это 95 процентов всей работы.»
Отсюда и цена вопроса. Просьбы разработать модель отдельно за 15 000 рублей мы слышим регулярно, и каждый раз объясняем структуру трудозатрат. Проект АГР готовится от одного до трёх месяцев в зависимости от сложности здания, само согласование в Архитектуре занимает 25 рабочих дней по регламенту, но на практике мы закладываем от одного до трёх месяцев.
Образцы документов для проектирования входа в цоколь и работы с фасадом
Комплект для проектировщика: начинать удобно с технического задания на реконструкцию фасадов — оно задаёт объём исходных данных, которые придётся собрать до выезда на объект.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| ТЗ на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Образец паспорта фасада здания | Скачать |
| Заключение об утверждении паспорта фасадов (Санкт-Петербург) | Скачать |
| Образец проекта перепланировки нежилого помещения | Скачать |
| Заявление о согласовании проекта на объекте культурного наследия | Скачать |
Изменение в паспорт фасада и колористику при новом входе в цоколь
Новая дверь в цоколе меняет развёртку фасада, а значит, ранее утверждённый паспорт перестаёт соответствовать факту. Здесь важно развести два документа. Колористический паспорт регламентирует только цвет и отделочные материалы: стены, цоколь, декоративные элементы, оконные и дверные блоки, козырьки, с указанием кодов RAL и NCS и фактуры поверхности. Конструктивные изменения — новые проёмы, тамбуры, приямки — в нём не отражаются вообще.
Константин М, начальник технического отдела:
«АГР — комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов. Колористический паспорт — это документ только про стилистику оформления фасада: ни новых оконных проёмов, ни тамбуров, ни дверных элементов в нём нет.»
Отсюда практический вывод для проектировщика. Меняете только цвет или материал отделки цоколя — работаете с колористическим паспортом, и в ЕГРН эти сведения не уходят. Врезаете дверь, устраиваете приямок и марш — готовите проект изменения фасада и КР, а если работы идут в комплексе с реконструкцией, всё это уходит внутрь АГР, и отдельный колористический паспорт не потребуется. Наши специалисты закладывают эту развилку ещё на этапе технического задания: она определяет и состав комплекта, и то, попадут ли изменения в реестр недвижимости.
Когда заглублённый вход согласовать не получится
Ограничений хватает, и почти все они проверяются до подписания договора. 94-ПП прямо запрещает устройство входов и входных групп, нарушающих нормативные требования по ширине тротуара: если после лестницы остаётся менее полутора метров прохода, проект не согласуют. Запрещено перекрывать и деформировать архитектурные элементы, детали фасада, элементы декора, знаки адресации и мемориальные доски — лестница, закрывающая памятную доску, снимает вопрос сразу.
Второй блок ограничений — площадь и фундамент. Как только входная группа для нежилого объекта выходит за 15 кв. м или под неё заливается фундамент, речь идёт уже не об изменении фасада, а о реконструкции с разрешением на строительство. В Москве это отдельная и трудная история: на многих участках в ПЗЗ стоит запрет на изменение характеристик здания.
ℹ️ Полезно знать: по 432-ПП на одно нежилое помещение приходится одна входная группа. Дополнительные проёмы оформляются как отдельные входы, а необходимость их устройства подкрепляется расчётом пожарных рисков по эвакуации — иначе Росреестр выносит приостановку в регистрационных действиях.
Сколько стоит ошибка при устройстве входа ниже уровня земли
За незаконное изменение фасада ответственность для юридических лиц по Кодексу об административных правонарушениях города Москвы доходит до 500 000 рублей. Но штраф — не самое дорогое. Работы, выполненные до согласования в границах действия 94-ПП, легализовать в обычном порядке нельзя: единственный законный путь — вернуть фасад в прежний вид, пройти согласование на планируемые работы и выполнить их заново. Демонтаж крыльца с приямком, восстановление стены, повторный проект, повторный монтаж — и всё это при остановленной аренде помещения.
Отдельная статья расходов возникает, когда приямок сделали без раздела КР. Департамент городского имущества, арендодатель или инспектор при выходе на объект запрашивают документ, подтверждающий безопасность проёма, а его нет. Приходится проводить обследование по факту, считать перемычку задним числом и, если усиление подобрано неверно, вскрывать отделку и переделывать узел.
Сценарии по типам объектов: что критично, а что вторично
Один и тот же заглублённый вход требует разного комплекта в зависимости от того, где расположен объект и кому принадлежит фасад.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Нежилое здание вне перечня 94-ПП (склад, производство) | Раздел КР с расчётом перемычки, технический план для ЕГРН | Согласование в Архитектуре — не требуется |
| Нежилое здание в границах Садового кольца и на магистралях | Только планируемые работы, проект и техническое заключение, ширина тротуара от 1,5 м | Скорость монтажа: сначала решение Архитектуры, потом работы |
| Помещение в многоквартирном доме | Протокол общего собрания с эскизом входной группы, две трети голосов, заключение ГБУ Экспертный центр | Колористика фасада — решается отдельным документом |
| Новое строительство или реконструкция с АГР | Комплект НПМ и ВПМ в FBX плюс ЦИМ в IFC, совпадение отметок и сведений о подземной части | Отдельный колористический паспорт — входит в состав АГР |
Для помещения в МКД добавлю деталь, которую пропускают чаще всего: эскиз планируемой входной группы обязан быть приложен к протоколу собрания. Собственники голосуют за конкретное решение, и любое отклонение фактических работ от этого эскиза приводит к отказу в выдаче акта. Распоряжение Мосжилинспекции действует 18 месяцев, процедуры продления в Москве не предусмотрено, зато в пределах этого срока можно скорректировать проект и подать документы заново.
Стоимость проекта и согласования входа ниже уровня земли в 2026 году
Стоимость зависит от того, попадает ли объект под согласование в Архитектуре, сколько элементов фасада затрагивается и нужен ли комплект АГР с трёхмерными моделями. Ниже — позиции, которые чаще всего собираются в смету по заглублённому входу.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Изготовление технического заключения о выполненных изменениях | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Согласование изменений в Архитектуре | от 150 000 руб. | от 1 дня |
| Проект АГР/АГО | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Изготовление технического плана | от 90 000 руб. | от 1 дня |
| Регистрация изменений в ЕГРН (с гарантией) | от 300 000 руб. | от 10 дней |
Итоговая сумма собирается по количеству затронутых элементов фасада, а при большом объёме — по площади фасада; отдельно считается каждый расчёт конструктивных решений, если задействован несущий элемент. Эскизы, трёхмерная оцифровка и предварительные запросы в Архитектуру рассчитываются индивидуально — прайс на согласование фасадов с разбивкой по услугам поможет собрать смету точнее.
Заказчики оценивают работу по факту сданных документов — отзывы собственников и проектных организаций показывают, как проходят согласования по фасадам и входным группам на реальных объектах.
Выводы
Заглублённый вход — это связка из четырёх решений: приямок с водоотводом и лестницей, усиление проёма с расчётом перемычки, корректная посадка отметок в проекте и отражение изменений в реестре недвижимости. Норматив определяется адресом и назначением объекта: 432-ПП задаёт лимиты по площади и запрет на фундамент, 94-ПП решает, идти ли в Архитектуру, 508-ПП включает процедуру через Мосжилинспекцию для многоквартирных домов. Если вход проектируется в составе АГР, добавляется третий уровень проверки — геометрия и отметки заглублённой части должны совпадать в низкополигональной модели, высокополигональной модели и цифровой информационной модели IFC.
В Смарт Вэй такие проекты ведутся от обмеров и координирования объекта на участке до технического плана и регистрации изменений в ЕГРН, включая раздел КР и трёхмерные модели для Архитектуры. Если по конкретному цоколю нужно понять состав комплекта и сроки, можно оставить заявку — инженер разберёт ситуацию по адресу и поэтажке.
Часто задаваемые вопросы
Нужен ли приямок, если порог двери ниже отмостки всего на 200 мм?
Решение принимается не по абсолютной величине заглубления, а по схеме водоотвода. Если перед дверью нет уклона от здания и вода собирается у порога, приямок с трапом или дренажным лотком закладывается в проект даже при небольшом перепаде. Строительные нормы требуют защищать проём от подтопления, и инспектор при выходе на объект смотрит именно на это, а не на количество ступеней.
Устройство приямка — это перепланировка или реконструкция?
Пока приямок и входная группа укладываются в параметры 432-ПП — для нежилых объектов не более 15 кв. м, для учреждений здравоохранения и образования до 40 кв. м, без устройства фундамента и без образования новых помещений — разрешение на строительство не требуется, и реконструкцией работы не считаются. Как только появляется фундамент или превышена площадь, квалификация меняется на реконструкцию со всеми последствиями по Градостроительному кодексу.
Можно ли сделать два отдельных входа в одно нежилое помещение?
Прямое ограничение 432-ПП — одна входная группа на одно нежилое помещение, и при попытке зарегистрировать объект с несколькими входными группами регистратор выносит приостановку. Рабочая схема: юридически обосновать одну основную входную группу и один или несколько дополнительных входов, подкрепив необходимость расчётом пожарных рисков по эвакуации. Такая позиция подтверждалась в судебных спорах с регистрирующим органом.
Нужен ли отдельный колористический паспорт, если готовится АГР?
В подавляющем большинстве случаев нет. АГР — комплексный документ, который включает и колористические решения, и решения по изменению фасадов, и параметры объекта вплоть до этажности. Отдельный колористический паспорт готовится, когда меняется только цвет или отделочный материал, а конструкция фасада не затрагивается.
Что делать, если крыльцо с приямком выходит за границы земельного участка?
Нужно координировать объект: съёмку накладывают на выписку из ЕГРН по земельному участку и смотрят фактическое положение здания и новых элементов. Если крыльцо выходит за границы, потребуется оформлять права на этот кусок земли, чаще всего через аренду у города, и в согласовании будет участвовать департамент городского имущества. Проверку делают одним выездом вместе с обмерами для проекта.
Отражается ли новый вход в цоколь в сведениях ЕГРН?
Да. Новый дверной проём и изменение конфигурации помещения вносятся в реестр на основании технического плана, в состав которого включается проект изменения фасада и раздел КР. Регистратор, увидев новую дверь на плане, запрашивает документы, подтверждающие безопасность работ. Колористические решения, в отличие от конструктивных, в ЕГРН не попадают.
Чем отличается АГО в Санкт-Петербурге от московского АГР?
В Москве документ называется архитектурно-градостроительное решение и согласуется в комитете по архитектуре, в Санкт-Петербурге — архитектурно-градостроительный облик, орган согласования КГА. Для отдельного входа в Петербурге дополнительно готовится проект благоустройства с получением задания на его разработку: срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, для листа согласования — не более 15 рабочих дней. К проекту заказывается топографический план 1:500 с подземными коммуникациями.
