Вентиляционный выход в фасаде меняет внешний облик здания, и с этого момента к нему применяются не только своды правил по вентиляции, но и московские регламенты согласования. Разберём, какие ограничения по размещению работают в Москве, чем путь через Москомархитектуру отличается от пути через Мосжилинспекцию и как выход попадает в паспорт фасада и в модели НПМ и ВПМ для АГР. Требования к полигонам, форматам FBX и IFC вынесены в отдельный раздел. Стоимость проектирования и согласования на 2026 год, разбор типовых ошибок и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что считается вентиляционным выходом в фасаде и под какой регламент он попадает
Вентиляционный выход в фасаде — это отверстие в наружной ограждающей конструкции с решёткой, дефлектором или выведенным наружу коробом, через которое система вентиляции забирает или выбрасывает воздух. Для проектировщика тут два разных вопроса, и их постоянно путают. Первый: пройдёт ли расчёт по воздуху и по разрывам до приёмных устройств. Второй: разрешат ли вывести короб именно в этой точке фасада именно в этом здании. Второй вопрос в Москве решается быстрее и жёстче первого.
До недавнего времени венткороб на фасаде висел в нормативной пустоте: работ таких в перечнях не было, а изменение внешнего вида было налицо. Прошлогодняя правка 432-го постановления это закрыла. Теперь в проекте частичного изменения фасада отображаются монтаж и демонтаж инженерных сетей, относящихся к вентиляции. То есть венткороб рисуется в том же альбоме, что и новое крыльцо, тамбур или заложенный проём. С полным перечнем работ, для которых не требуется разрешение на строительство, удобнее сверяться по тексту 432-ПП на портале Правительства Москвы — там же видны параметры крылец и тамбуров, которые ограничивают проектные решения по входной группе рядом с коробом.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Изменения в 432-е постановление добавили в проект частичного изменения фасада монтаж и демонтаж инженерных сетей, которые относятся к вентиляции, то есть венткороба. Наружная реклама, светопрозрачные конструкции и кондиционеры через этот проект не проходят — по ним у Москомархитектуры отдельные виды государственных услуг.»
Отсюда практический вывод, который экономит месяц. Если на фасаде одновременно появляются короб, вывеска и внешние блоки сплит-системы, это три разных пакета, а не один. Замена и перенос внешних блоков кондиционеров, перенос водостоков и прочего оборудования по 94-му постановлению вообще не согласовываются. Проектировщики регулярно засовывают кондиционеры в фасадный альбом и получают замечание не по существу решения, а по составу заявления.
Требования к размещению: что 94-ПП прямо запрещает на фасаде
94-е постановление действует не на всю Москву и не на все здания. По назначению под него подпадают объекты административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительные, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные. Складов, производственных корпусов, отелей, апарт-отелей и нежилых общежитий в этом перечне нет. По территории объект должен находиться в пределах внешней границы Садового кольца либо на одной из магистральных улиц, поимённо перечисленных в постановлении. Не попали ни по назначению, ни по адресу — согласование в Москомархитектуре не требуется, проект подписывается между проектной организацией и собственником.
Дальше начинаются запреты, которые касаются вентвыхода напрямую. Перекрывать и деформировать архитектурные элементы, детали фасада, элементы декора, поверхности с ценной архитектурной отделкой, знаки адресации, памятные и мемориальные доски, дорожные знаки и указатели остановок общественного транспорта нельзя. Короб сечением 500х300 мм, проложенный по стене мимо адресной таблички, ловит замечание именно по этому пункту. Переносить табличку тоже нельзя. Второе ограничение геометрическое: если конструкции на фасаде сокращают проход по тротуару до величины меньше полутора метров, решение не согласуют, и относится это не только к лестницам и крыльцам, но и к опорным рамам наружных установок.
Константин М, начальник технического отдела:
«Если после устройства лестницы или крыльца остаётся меньше полутора метров прохода, архитектура такое не согласует. То же с перекрытием архитектурного декора, знаков адресации и мемориальных досок — переносить и закрывать их нельзя.»
⚠️ Внимание: согласовать ранее выполненные работы по изменению фасадов внутри Садового кольца можно было до 1 октября 2023 года, а на магистральных улицах из перечня 94-ПП — до 1 января 2026 года. По объектам внутри Садового кольца, где короб уже смонтирован, путь один: подача как на планируемые работы, отказ и дальше судебная работа.
Проверьте площадь и кадастровый номер объекта по данным Росреестра
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 06.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Когда согласовывать вентиляционный выход в Москомархитектуре не нужно
Ситуаций, где договор на согласование с МКА заключать бессмысленно, три, и распознаются они за десять минут. Первая: назначение объекта отсутствует в перечне 94-ПП — склад, производство, отель, апарт-отель, общежитие с нежилым статусом. Вторая: адрес не попадает ни внутрь Садового кольца, ни в список магистральных улиц; проверяется по карте за минуту. Третья: работы по своему объёму требуют разрешения на строительство, то есть выходят за рамки 432-ПП, — тогда это уже не изменение фасада, а реконструкция. Отдельно стоит объект культурного наследия: там работает Мосгорнаследие, охранные обязательства и лицензия Минкультуры, и проектная документация на изменение фасадов туда не подаётся.
Проект фасада в этих случаях всё равно делается — он уходит в состав технического плана и в надзорные органы. Но платить за сопровождение госуслуги, которой не будет, смысла нет. В практике Смарт Вэй мы проверяем адрес и назначение до подписания договора и честно говорим клиенту, если согласование ему не нужно.
Вентиляционный выход в МКД: общее имущество, ОСС и 508-ПП
Наружные стены многоквартирного дома относятся к общему имуществу всех собственников помещений. Основания: часть 2 статьи 26 Жилищного кодекса, подпункт «в» пункта 2 правил содержания общего имущества, утверждённых постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, и пункт 2 постановления Пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 года. Значит, вывод короба через стену дома требует протокола общего собрания собственников. Квота по общему правилу — две трети голосов.
Спорная зона — встроенно-пристроенные помещения с отдельным фундаментом и отдельными коммуникациями. Арбитражные суды чаще встают на сторону собственника, который собрание не проводил, а определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 27 ноября 2025 года № 88-20349/2025 отнесло фасад встроенно-пристроенной части к общему имуществу всего дома. Однозначного ответа тут нет, каждый объект разбирается отдельно по проектной документации на дом.
К протоколу обязательно прикладывается эскиз планируемых изменений. Собственники голосуют за конкретную картинку, а не за формулировку «монтаж вентиляции». Эскиз готовится по натурным обмерам: лазерным дальномером снимаются габариты стены, отметки от уровня земли, выступающие элементы, расстояние до пешеходной зоны. При сложной пластике фасада с лепниной и множеством выступов дешевле выходит съёмка 3D-сканером, хотя сама работа стоит дороже обмера дальномером.
Константин М, судебный эксперт:
«Эскиз прикладывается к протоколу собрания, и отклонений от него быть не должно. Собственники дают согласие на конкретные изменения, и если фактические работы разойдутся с эскизом, в выдаче акта откажут.»
С 1 сентября 2025 года действует обновлённый порядок оформления протоколов по приказу Минстроя от 30 апреля 2025 года № 266-ПР. Номер протокола теперь берётся из уникального идентификатора ГИС ЖКХ, придумать его нельзя; список данных об участниках упрощён, добавлены СНИЛС и контакты; реестр собственников перестал быть обязательным приложением. Проектировщику это важно потому, что бракованный протокол ломает весь пакет — проект и техническое заключение при этом безупречны, а распоряжения нет.
ℹ️ Полезно знать: распоряжение Мосжилинспекции на перепланировку действует 18 месяцев, процедуры продления в Москве нет. Если работы выполнены, но в акте отказали из-за расхождения с проектом, корректировку проектной документации нужно успеть подать внутри этого срока — заново собирать ОСС не придётся.
Сроки по 508-му постановлению: распоряжение на планируемые работы — 20 рабочих дней, акт после выполнения работ — 10 рабочих дней, акт по ранее выполненным работам — не ранее 20 рабочих дней. Заключение ГБУ «Экспертный центр» по фасадам требуется почти всегда, а после ноябрьских правок 2025 года — тем более, когда задействованы конструктивные элементы. Дальше Мосжилинспекция сама направляет технический план в Росреестр.
Изменение в паспорт фасада, колористику и АГР: что куда вносится
Три документа регулярно смешивают в одну кучу, хотя они решают разные задачи и уходят в разные инстанции. Паспорт колористического решения по 114-му постановлению описывает цвет и отделочные материалы. Новых проёмов, тамбуров и коробов в нём нет, и в ЕГРН он не попадает никогда — планировочные характеристики объекта отделка фасада не меняет. Проект частичного изменения фасада описывает конкретные конструктивные изменения и прикладывается к техническому плану. АГР — комплексный документ, который включает и колористику, и решения по фасадам, и параметры здания.
Для вентиляционного выхода логика такая. Короб или решётка сами по себе цвет фасада не меняют, но их окраска и материал обшивки в паспорт попадают, если паспорт на здание уже оформлен и вы вносите в него изменение. Геометрия отверстия, усиление проёма и крепления идут в проект изменения фасада. Если параллельно меняется облицовка всего фасада или здание проходит реконструкцию, отдельный колористический паспорт не готовится — его содержание поглощается АГР.
Изменение в паспорт фасада оформляется тем же порядком, что и первичный документ: обмеры, фотофиксация, разработка нового комплекта, подача через mos.ru. Госуслуга бесплатная, оплачивается только работа проектировщика. Реестр колористических паспортов ведёт Москомархитектура, сведения в нём открытые, и при подготовке изменения мы в Смарт Вэй сначала поднимаем действующий паспорт по объекту, чтобы не пересобирать то, что уже утверждено.
Требования к 3D-моделям АГР: низкополигональная и высокополигональная
Когда вентиляционный выход — часть большой работы по фасадам, объект уходит в АГР, и вместе с буклетом сдаются трёхмерные модели. Технические требования к ним установил совместный приказ ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19 апреля 2023 года № 64-16-192/23/769; в 2025 году документ изменён приказом № 64-16-429/25/1736, а со 2 апреля 2026 года действует требование подтверждать технико-экономические показатели информационной моделью ЦИМ АГР в формате IFC.
📌 Факт: АГР не требуется, если площадь объекта до 1500 м², этажность не более двух и он не предназначен для проживания граждан. Также не требуют АГР ИЖС, некапитальные и временные сооружения, объекты вне магистральных улиц общегородского и районного значения и работы по замене несущих конструкций без изменения внешнего облика.
Моделей две, и подаются они на разных стадиях. Низкополигональная (НПМ) уходит раньше и живёт потом на общей 3D-карте Москвы: в ней сохраняются габариты, силуэт, форма кровли и крупные архитектурные элементы, но нет избыточной внутренней геометрии. Высокополигональная (ВПМ) готовится после одобрения концепции и показывает фасады детально — проёмы, материалы, выступающие конструкции. Венткороб виден именно в ВПМ; в НПМ он остаётся, только если формирует силуэт объекта.
| Параметр | Низкополигональная модель (НПМ) | Высокополигональная модель (ВПМ) |
|---|---|---|
| Стадия подачи | Ранняя, до одобрения концепции | После одобрения концепции |
| Полигоны | До 150 000 | До 1 000 000 на один FBX-файл оболочки |
| Текстуры | Единый стандартизированный атлас | Нейтральные, без фотореализма |
| Назначение | Размещение на 3D-карте города, быстрая загрузка | Визуальная оценка фасадных решений |
| Форматы | FBX, дополнительно IFC для ЦИМ АГР | FBX, дополнительно IFC для ЦИМ АГР |
| Точность геометрии | Допуск до 10 см | Допуск до 10 см |
Из таблицы следует неочевидное: ВПМ и НПМ не получаются друг из друга простым упрощением сетки, потому что у них разные системы текстурирования и разные задачи проверки. Прямой экспорт из BIM в FBX почти никогда не проходит проверку без чистки и оптимизации, а число контрольных точек проверки сократили с 210 до 153 — поводов для замечаний меньше, но каждый оставшийся весомее. Архив с моделями допускается до 1 ГБ, число источников света в сцене — до 250 с шагом расстановки от 1,5 до 5 метров.
Константин М, начальник технического отдела:
«Модель — это 95% всей работы по АГР. Буклет выглядит небольшим, 20-50 листов, но именно трёхмерная модель разрабатывается вместе с поэтажными планами и разрезами и уходит в архитектуру отдельным файлом.»
Комплект документов и порядок согласования вентиляционного выхода
Состав пакета зависит от того, работы планируются или уже выполнены, и от того, где стоит здание. Ниже сведены сценарии, которые встречаются чаще всего.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Нежилое здание, назначение и адрес вне перечня 94-ПП | Проект фасада и раздел КР для техплана и надзорных органов | Сопровождение госуслуги в Москомархитектуре |
| Нежилое здание внутри Садового кольца, работы планируются | Проект плюс техническое заключение, нотариальная доверенность на подачу | Поэтажные планы, если внутренняя планировка не меняется |
| Нежилое помещение в МКД | Протокол ОСС с эскизом, заключение ГБУ «Экспертный центр» | Внесение изменений в техпаспорт БТИ |
| Реконструкция с полной сменой фасадных решений | АГР с моделями НПМ и ВПМ, ЦИМ в IFC | Отдельный колористический паспорт |
Таблица показывает главное: дороже всего обходится не сам проект, а ошибочно выбранная процедура. Пакет для МКД и пакет для отдельно стоящего нежилого здания пересекаются меньше чем наполовину.
Как согласовать вентиляционный выход в фасаде: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Проверьте назначение объекта и адрес по перечням 94-ПП, а также наличие охранного статуса и зон охраны ОКН по порталу открытых данных Москвы. От результата зависит, будет ли вообще согласование в Москомархитектуре.
- Шаг 2. Проведите обмеры и фотофиксацию фасада с доступом ко всем сторонам здания. При сложной пластике закладывайте геодезическую съёмку или 3D-сканирование, обычного дальномера не хватит.
- Шаг 3. Сделайте эскиз с точкой выхода короба, его сечением, отметками и материалом обшивки. Для помещения в МКД этот эскиз идёт в повестку общего собрания собственников.
- Шаг 4. Разработайте проект частичного изменения фасада и раздел КР с расчётом перемычки, если проём в наружной стене новый или меняются его габариты.
- Шаг 5. Соберите пакет по своему сценарию: для нежилого здания в перечне 94-ПП — проект и техническое заключение с подачей через mos.ru по нотариальной доверенности; для МКД — протокол ОСС, заключение ГБУ «Экспертный центр» и подача в Мосжилинспекцию.
- Шаг 6. После выполнения работ получите акт, подготовьте технический план и внесите изменения в ЕГРН. Колористический паспорт в Росреестр не подаётся, он остаётся в архитектуре.
Образцы документов для согласования изменений фасада
Комплект собран под задачу вывода вентиляции наружу; начинать удобнее с образца паспорта фасада, чтобы понимать итоговый вид документа.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец паспорта фасада | Скачать |
| ТЗ на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Образец технического заключения о допустимости и безопасности работ | Скачать |
| Уведомление о проведении общего собрания собственников | Скачать |
| Протокол общего собрания собственников МКД | Скачать |
Ошибки проектировщиков и цена неверного решения
Ошибка первая — пропущенный раздел КР. Если короб выводится через существующий оконный проём с подрезкой подоконного пространства, расчёт чаще не нужен: нагрузка на стену не меняется. Как только в глухой стене появляется новый проём или меняется ширина существующего, нужна перемычка со спецификацией и расчётом. Государственный регистратор при виде нового отверстия в наружной стене запрашивает и проект фасада, и раздел КР.
Константин М, инженер-эксперт:
«Если врезаемся только в подоконное пространство, изготовление раздела КР и расчёт нагрузок чаще всего не требуются. Как только появляется совершенно новый проём или меняются габариты существующего, нужна металлическая рамка усиления и расчёт перемычки по нагрузке.»
💡 Лайфхак: договаривайтесь о доступе ко всем сторонам фасада до выезда на обмеры. Соседняя пристройка, промзона со складированием или чужая эксплуатирующая организация закрывают участок стены, и потом эту часть развёртки просто нечем начертить.
Ошибка вторая — работы вперёд документов. Стоимость такой экономии считается просто. По 94-му постановлению ранее выполненные работы внутри Садового кольца не легализуются: остаётся демонтаж короба, повторное проектирование, подача как на планируемые работы и монтаж заново. Плюс административный штраф по КоАП Москвы для юридических лиц до 500 000 рублей. Если объект попал в 508-ПП, а собственники дома настроены против, собрание может не собраться вовсе, и тогда согласовать выполненный короб не получится ни за какие деньги.
Ошибка третья — расхождение модели и чертежей. При подаче АГР ВПМ проверяется на соответствие геометрии, привязке координат, материалам и текстурам. Разошлись цвет обшивки короба в экспликации и в модели — замечание, новый круг. Наши инженеры собирают буклет и модели из одной актуальной версии проекта, а не параллельно двумя командами; на объектах с наружной вентиляцией это единственный способ не переделывать ВПМ дважды.
Показательный кейс из практики: магазин автозапчастей площадью 594 м² на 5-м Донском проезде, работы по перепланировке и фасаду арендатор выполнил самостоятельно. Смарт Вэй подготовил проект изменения фасада, проект перепланировки, техническое заключение и технический план; весь цикл до записи в ЕГРН занял менее месяца, регистрация прошла без приостановки. Ключ был в том, что перед подачей техплан прошёл внутреннюю проверку по чек-листу из 50 пунктов.
Стоимость проектирования и согласования вентиляционного выхода в фасаде в 2026 году
Цена складывается из числа изменяемых элементов фасада, площади здания, наличия конструктивных решений и того, требуется ли сопровождение госуслуги. Ниже позиции, которые чаще всего входят в смету по вентиляционному выходу.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненных изменениях | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Согласование изменений в Архитектуре | от 150 000 руб. | от 1 дня |
| Проект перепланировки с фасадами (помещение в МКД) | от 70 000 руб. | от 5 дней |
| Согласование в МЖИ/МВК (с гарантией) | от 200 000 руб. | от 30 дней |
| Акты скрытых работ, акты по вентканалам, заключение ПожНадзора | от 20 000 руб. | от 10 дней |
| Проект АГР/АГО | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
Итоговая сумма зависит от числа изменяемых элементов, площади фасада и того, нужны ли раздел КР, ОСОКН и технический план, — полный прайс по согласованию фасадов помогает собрать смету по своему сценарию.
Результат работы удобнее оценивать по чужому опыту: отзывы собственников и проектных организаций показывают, как проходят сроки и согласования на реальных объектах.
Выводы
Вентиляционный выход наружу получил чёткое место в регламентах: правка 432-ПП завела монтаж и демонтаж вентиляционных сетей в проект частичного изменения фасада, а дальше маршрут расходится по адресу и типу объекта. Нежилое здание из перечня 94-ПП идёт через Москомархитектуру, помещение в МКД — через Мосжилинспекцию с протоколом ОСС и эскизом, крупная перестройка фасадов — через АГР с моделями НПМ и ВПМ и информационной моделью в IFC. Колористический паспорт при этом остаётся в архитектуре, а в ЕГРН попадают только конструктивные изменения через технический план.
Смарт Вэй ведёт такие проекты с 2013 года — от обмеров и эскиза до акта и записи в ЕГРН, включая подготовку моделей для АГР. Если нужно понять маршрут по конкретному адресу, можно оставить заявку, инженер разберёт объект по перечням и скажет, какой пакет реально потребуется.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли согласовывать вентиляционный выход, если короб полностью скрыт внутри вентилируемого фасада?
Если наружу выходит только решётка или дефлектор, а короб идёт в конструкции навесного фасада, работа всё равно меняет внешнюю поверхность здания. Для объекта из перечня 94-ПП это повод подать проект в Москомархитектуру. При этом смена самой облицовки вентфасада относится уже к колористическим решениям по 114-ПП, и её оформляют отдельным изменением в паспорт фасада.
Можно ли увеличить сечение существующего вентканала при перепланировке?
Уменьшать сечение каналов вентиляционных систем и демонтировать вентиляционные и технические короба запрещено. Увеличение сечения прямого запрета не имеет, но требует подтверждения расчётом и заключением о допустимости и безопасности работ, а в МКД — согласия собственников, если затрагивается общее имущество дома.
Кто выявляет несогласованный венткороб на фасаде?
По нежилым зданиям это Москомархитектура и Государственная инспекция по недвижимости, по многоквартирным домам — Мосжилинспекция. Отдельный канал — Росреестр: при регистрации изменений регистратор видит новый проём в наружной стене и запрашивает проект фасада с разделом КР. Мосгор БТИ при выходе техника на объект тоже фиксирует новые элементы фасада.
Сколько времени занимает разработка АГР с моделями?
Разработка буклета вместе с трёхмерными моделями занимает от одного до трёх месяцев в зависимости от сложности здания; по нестандартным объектам срок вырастает в два-три раза. Регламентный срок рассмотрения в архитектуре — 25 рабочих дней, на практике цикл с отработкой замечаний закладывают в три месяца.
Что делать, если собственники МКД против вывода вентиляции на фасад?
Без двух третей голосов согласовать изменение общего имущества не выйдет. Рабочий путь — оформлять протокол через управляющую компанию, которая способна собрать нужную квоту, и предлагать дому встречные улучшения. По объектам, где короб уже смонтирован без разрешения, собрание собирается тяжелее всего, поэтому вопрос ОСС решается до начала работ, а не после.
Нужен ли раздел ОСОКН, если само здание не памятник?
Да, если объект попадает в зону влияния объектов культурного наследия. Проверка делается по порталу открытых данных Москвы: смотрите не адрес, а схему — есть ли рядом с вашим земельным участком охраняемые объекты. Разработка раздела обеспечения сохранности ОКН стоит от 150 000 рублей и снимает вопросы у Мосгорнаследия и Мосжилинспекции заранее.
Обязательно ли вносить изменения по фасаду в технический паспорт БТИ?
Для нежилых зданий это добровольная процедура: основные характеристики объекта хранятся в ЕГРН. Тарифы БТИ считаются по площади, и на объектах свыше 20 000 м² актуализация доходит до полутора миллионов рублей. Идти в БТИ имеет смысл, когда этого требует вышестоящая организация или условия договора с городом.
