Ведение общего и специальных журналов работ при реконструкции

Журналы работ при реконструкции — это обязательная исполнительная документация, в которой фиксируют ход работ на объекте капитального строительства, его проверяют органы госстройнадзора и без неё не выдадут заключение о соответствии. Разберём, какой общий журнал и какие специальные журналы нужно вести при реконструкции, кто их заполняет, как зарегистрировать общий журнал в стройнадзоре, что изменилось с приказом Минстроя в 2023 году и чем грозит, если журналы не вести или вести с ошибками. Тема входит в большой блок про согласование реконструкции, где описан весь путь от разрешения до ввода объекта в эксплуатацию.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Когда при реконструкции нужно вести журналы работ

Журналы работ ведут на каждом объекте капитального строительства, реконструкция которого ведётся по разрешению на строительство и поднадзорна государственному строительному надзору. Реконструкция почти всегда подпадает под этот режим: затрагиваются параметры объекта, площадь, этажность, несущие конструкции — значит, нужно разрешение, а вместе с ним и журнал. Точка отсчёта простая. Есть разрешение на реконструкцию и извещение о начале работ — есть и обязанность вести общий журнал с первого рабочего дня на площадке.

Логику тут искать бессмысленно, её просто нужно принять: журнал — это не формальность ради папки, а единственный документ, по которому потом можно восстановить, кто, когда и из чего собирал объект. На проверке инспектор смотрит не на красивый проект, а на записи. Совпадает ли фактическая последовательность работ с проектными решениями, освидетельствованы ли скрытые работы, какие материалы шли в дело. Нет записей — нет доказательств, что реконструкция выполнена безопасно.

В практике Смарт Вэй мы постоянно видим обратную ситуацию: собственник начал реконструкцию, журнал не вёл, извещение в надзор не подавал, а потом пришёл оформлять готовый объект. С этого момента речь идёт уже не о ведении журнала, а о легализации самовольной постройки. Поэтому первый вопрос, который мы задаём заказчику — на какой вы стадии. Если работы ещё не начаты, журнал нужно завести и зарегистрировать заранее.

Константин М, судебный эксперт:
«Разрешение на строительство и реконструкцию выдают только до начала работ. Инспектор первым делом проверяет, что работы ещё не начаты. Если реконструкция уже идёт без журнала и извещения, легализовать её придётся через суд — а это другой бюджет и другие сроки.»

Прежде чем заводить журнал, проверьте несколько вещей. Получено ли разрешение на реконструкцию. Подано ли извещение о начале работ в орган госстройнадзора. Определён ли договором перечень субподрядчиков и видов работ — от этого зависит набор специальных журналов. Назначены ли приказом ответственные за производство работ и за строительный контроль лица. Без этого минимума журнал заполнять нечем, в нём со второй страницы появятся пробелы.

Общий журнал работ: структура и кто его ведёт

Общий журнал работ — основной документ, где день за днём фиксируют выполнение всех работ при реконструкции объекта. Форму и порядок ведения утверждает приказ Минстроя России № 1026/пр от 02.12.2022. Он действует с 1 сентября 2023 года и заменил старый РД-11-05-2007 — тот применять уже нельзя. Журналы образца 2007 года недействительны, и если на объекте до сих пор ведут именно их, на проверке это превратится в замечание.

Принципиально заполнение не изменилось, новый приказ закрепил то, что и так сложилось на практике. Но несколько удобных вещей появилось. Теперь журнал можно вести в электронном виде. Разрешено вносить исправления — раньше это нигде не было прописано. Можно сменить форму ведения без переноса записей в старый журнал. И стало проще тем, кто ведёт работы сразу на нескольких объектах.

Структура общего журнала — титульный лист и шесть разделов. На титуле собирают сведения об объекте, застройщике, техническом заказчике, проектировщике и о том, кто ведёт строительный контроль. Дальше идут разделы: список инженерно-технического персонала; перечень специальных журналов и журнала авторского надзора; сведения о выполнении работ; сведения о строительном контроле застройщика или заказчика; перечень исполнительной документации; сведения о госстройнадзоре. Заполняют их разные лица, не один человек за всех.

Ведёт общий журнал лицо, осуществляющее строительство — то есть генподрядчик или сам застройщик, если строит своими силами. Раздел о выполнении работ заполняет именно он. Записи вносят ежедневно, с даты начала работ и до дня их окончания, без пропусков. Журнал брошюруют, нумеруют, скрепляют подписями и печатями. Когда он заканчивается, заводят новый — с порядковым номером, и передают предыдущий в орган надзора.

Записи в журнале и фактические обмеры объекта должны биться между собой. Если по журналу выполнено одно, а обмеры и обследование показывают другое, это первый звоночек для надзора. Мы в Смарт Вэй на этапе подготовки всегда сверяем проектные объёмы с фактом — расхождение площадей выше нормы выливается в вопросы и к журналу, и к смете.

Константин М, кадастровый инженер:
«Площадь по проекту и по факту не должны расходиться больше чем на 5%, причём в большую сторону. Стройнадзор не любит, когда построили меньше заявленного — сразу возникают вопросы к сметам и объёмам.»

Специальные журналы работ при реконструкции: какие нужны

Специальные журналы ведут по отдельным видам работ — в дополнение к общему. Их перечень не фиксированный, он зависит от состава работ по проекту. При реконструкции, где обычно усиливают или меняют несущие конструкции, набор получается плотный. Чаще всего на объекте ведут журнал производства бетонных работ, журнал сварочных работ, журнал антикоррозийной защиты сварных соединений, журнал по монтажу строительных конструкций, журнал входного контроля продукции и журнал операционного контроля.

Каждый из них закрывает свою зону. В журнал бетонных работ пишут марку бетона, температуру, условия укладки и набор прочности. В сварочный — какие элементы сваривали, марку стали, погодные условия, партии и наименования сварочных материалов, замечания при приёмке шва. Вести его должны ответственные руководители и сварщики не ниже третьего разряда. В журнал входного контроля заносят данные о поступающих материалах: сертификаты, результаты проверок, соответствие требованиям. Это та самая фиксация, по которой потом доказывают, что в конструкцию пошёл проектный материал, а не то, что было под рукой.

Кто ведёт специальные журналы — тот, кто выполняет соответствующие работы. Генподрядчик формирует первичные документы и общий журнал, а каждый субподрядчик заполняет свой специальный журнал по своему виду работ: свайные, земляные, монтажно-сварочные, прокладка инженерных сетей. Перечень всех специальных журналов вносят в соответствующий раздел общего журнала — так надзор видит полную картину документации по объекту.

Какие именно журналы заводить — зависит от типа объекта и состава работ. Универсального набора нет, и подгонять чужой список под свой объект рискованно. Ниже — ориентир, что критично для разных сценариев реконструкции.

Журнал авторского надзора: когда обязателен и кто ведёт

Журнал авторского надзора стоит особняком от общего и специальных — его ведёт проектировщик, а не подрядчик. Форму берут из СП 246.1325800.2016 «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений». Авторский надзор обязателен для опасных, технически сложных и уникальных объектов, а на остальных вводится по решению застройщика и оформляется договором. Перечень скрытых работ и ответственных конструкций, в освидетельствовании которых участвует проектировщик, определяется этим договором.

В журнал авторского надзора проектировщик вносит требования и указания по ходу работ, согласует сроки их выполнения с заказчиком и контролирует исполнение. Журнал прошнуровывают, нумеруют, оформляют подписями на титуле и скрепляют печатями проектировщика и заказчика. На реконструкции, где постоянно вскрываются конструкции и всплывают отличия факта от проекта, авторский надзор экономит нервы: вопрос решается записью в журнале, а не повторной экспертизой.

Константин М, специалист по пожарной безопасности:
«Работу инженерных систем подтверждают актами осмотра и журналами учёта. Раз в месяц или квартал обслуживающая организация включает систему, фиксирует в журнале, что всё исправно. Без этих записей доказать исправность на проверке нечем.»

Регистрация общего журнала работ в органе госстройнадзора

Регистрации в органе госстройнадзора подлежит только общий журнал. Это прямо разъяснил Ростехнадзор в письме от 31.07.2025: специальные журналы и журнал авторского надзора ведут на объекте, но в надзоре их не регистрируют. Общий журнал застройщик или технический заказчик направляет в орган госстройнадзора не позднее чем за семь рабочих дней до начала реконструкции — вместе с извещением о начале работ. Это требование пункта 4 части 5 статьи 52 Градостроительного кодекса.

Из этого вытекает практический нюанс, на котором спотыкаются многие. Первая запись о фактических работах в журнале не может стоять раньше, чем через семь рабочих дней после подачи извещения — то есть фактически с восьмого рабочего дня. Надзор эту дату проверяет и при расхождении выписывает штраф. В Москве орган, который ведёт регистрацию и проверки, — Мосгосстройнадзор. В Санкт-Петербурге и регионах это профильные комитеты и службы госстройнадзора субъекта.

Как зарегистрировать общий журнал работ: пошаговая инструкция

За двенадцать лет работы Смарт Вэй сопроводил множество объектов реконструкции в Москве и Санкт-Петербурге, и почти в каждом случае именно дата первой записи и комплектность журналов оказывались тем, что надзор проверяет в первую очередь. Мы закладываем время на корректную подачу извещения, чтобы потом не получить штраф из-за ранней даты в журнале.

Электронный и бумажный журнал: оформление и хранение

Приказ № 1026/пр допускает две формы ведения — бумажную и электронную. В электронном виде журнал формируют файлами и подписывают электронной подписью. На практике крупные застройщики и генподрядчики переходят на электронные журналы и специализированный софт, потому что так проще сшивать данные по нескольким объектам и не терять записи. Небольшие объекты реконструкции чаще ведут по старинке — на бумаге.

Бумажный журнал прошивают, нумеруют страницы и скрепляют. Хранят его на строительной площадке до окончания работ — чтобы предъявить при проверке надзора в любой момент. После завершения реконструкции общий журнал, специальные журналы и журнал авторского надзора входят в состав исполнительной документации. Исполнительная документация — это текстовые и графические материалы, отражающие фактическое исполнение проектных решений по мере завершения работ. Без неё итоговую проверку не пройти.

Образцы документов и форм для реконструкции

Когда журнал работ при реконструкции не нужен

Бывают ситуации, когда общий журнал заводить не требуется. Это объекты, которые не подлежат государственному строительному надзору и для которых не нужно разрешение на строительство. Сюда попадают некапитальные объекты и отдельные случаи, перечисленные в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, а также работы, которые по сути являются капитальным ремонтом без изменения конструктивных характеристик надёжности и безопасности.

Но честно скажу: при реконструкции это редкость. Сам термин «реконструкция» означает изменение параметров объекта — площади, этажности, объёма, замену или восстановление несущих конструкций. Такие работы почти всегда требуют разрешения и подпадают под надзор, а значит, и под журнал. Поэтому если кто-то утверждает, что при реконструкции можно обойтись без журнала, стоит перепроверить — не путают ли реконструкцию с косметическим ремонтом или с перепланировкой без затрагивания несущих. Это разные процедуры с разными требованиями.

Чем грозит отсутствие или неправильное ведение журналов

Отсутствие журналов или их неведение — это не абстрактный риск, а конкретная статья. Нарушение порядка строительства и реконструкции, включая отсутствие исполнительной и проектной документации и нарушение порядка строительного контроля, попадает под статью 9.5 КоАП РФ. Штрафы доходят до 1 000 000 рублей для юридических лиц. Отдельно наказывают нарушение сроков направления извещения о начале реконструкции — для юрлиц это от 100 000 до 300 000 рублей.

Но штраф — это ещё не самое дорогое. Главная цена ошибки в том, что без корректно оформленных журналов орган госстройнадзора не выдаст заключение о соответствии. Нет заключения — нет разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. А без ввода объект юридически не существует: его не поставить на кадастровый учёт, не зарегистрировать право, не продать и не заложить. Реконструкция превращается в актив, которым нельзя распорядиться.

И тут начинается самое неприятное. Если журналы не велись или велись с такими пробелами, что восстановить ход работ нельзя, объект де-факто становится самовольной постройкой. Дальше дорога одна — узаконивание через суд, где доказывают безопасность уже выполненной реконструкции. Для юридического лица это ещё и штраф за самовольную постройку — до 500 000 рублей. По нашему опыту, легализация через суд обходится в разы дороже, чем аккуратное ведение журналов с самого начала.

Константин М, начальник технического отдела:
«Для суда и для надзора важен не красивый проект на бумаге, а документ о том, что фактически выполнено и что это безопасно. Журналы и исполнительная документация — это и есть доказательная база по тому, как и из чего собран объект.»

Стоимость согласования реконструкции и подготовки документации

Стоимость зависит от того, на какой стадии находится объект и какой путь придётся пройти — через государственную комиссию или через суд. Если реконструкция ведётся легально, с журналами и извещением, расходы сводятся к проектированию и сопровождению. Если объект уже построен без документов, в бюджет добавляются техническое заключение о безопасности и судебное оспаривание. Ниже — ориентир по основным позициям.

Итоговая сумма зависит от площади, типа здания, объёма работ и выбранного способа согласования — полный прайс по согласованию реконструкции поможет сориентироваться точнее под конкретный объект.

За годы работы мы провели множество проектов реконструкции и легализации — подборка завершённых кейсов показывает типичные объекты, сроки и то, какие сложности с документацией и журналами встречались на практике.

Заказчики оценивают работу по результату — получено заключение и разрешение на ввод или нет. Отзывы собственников и застройщиков подтверждают, что сопровождение документации помогает пройти проверку надзора без срывов сроков.

Выводы

Журналы работ при реконструкции — это не бумажная формальность, а доказательная база по объекту. Общий журнал ведёт генподрядчик с первого дня работ по форме приказа Минстроя № 1026/пр и регистрирует его в госстройнадзоре вместе с извещением минимум за семь рабочих дней до начала. Специальные журналы и журнал авторского надзора ведут по видам работ, но в надзоре не регистрируют. Без корректных записей не будет ни заключения о соответствии, ни разрешения на ввод, а пробелы в документации легко превращают реконструкцию в самовольную постройку с дорогой легализацией через суд.

В компании Смарт Вэй мы сопровождаем реконструкцию с 2014 года — от обмеров и проектирования до подготовки исполнительной документации и прохождения проверки надзора. Если нужно разобраться, какие журналы вести по конкретному объекту и как пройти стройнадзор без штрафов, можно оставить заявку — инженер свяжется в течение дня.

Часто задаваемые вопросы