Узаконивание перепланировки по факту – рассказываю порядок

Ни в одном нормативном акте нет такого понятия, как узаконивание перепланировки. На практике так называют процесс согласования работ, которые уже выполнены, но без разрешения и/или проекта. При узаконивании нам нужно не только описать новую планировку помещения. Обязательно предстоит доказывание, что выполненные работы не противоречат закону, не ухудшили состояние конструкций и отвечают другим требованиям безопасности. К документам, которые мы оформляем при узаконивании, относятся техническое заключение и техплан. О том, как пройти эту процедуру и избежать отказа, расскажу в статье.

Чем узаконивание отличается от согласования

Корень слова «узаконивание» – закон. Следовательно, при прохождении этой процедуры мы должны подтвердить следующее:

• выполненные работы относятся именно к перепланировке, а не к реконструкции (для этого ссылаемся на Постановления № 508-ПП и № 432-ПП);
• изменение планировки и завершенные работы допустимы законом (это также будет следовать из приведенных выше нормативных актов);
• работы, выполненные без разрешения, безопасны, не повлекли ухудшение прочности и надежности объекта, конструкций.

Согласование мы проходим до начала перепланировки. Для этого нужно оформить проект и техническое заключение.

Как указано в п. 16 Постановления № 508-ПП, узаконивание заключается в оформлении акта о завершенной перепланировке или переустройстве. Этот нормативный акт действует для работ, проводимых в помещениях МКД. Выдача акта напрямую связана с заключительными действиями собственника – прохождение учета в Росреестра и внесением новых данных в ЕГРН. Нередко при узаконивании выносят отказ, и не всегда по законным основаниям. В таком случае можно добиться результата путем оспаривания через суд. Это тоже один из способов узаконивания.

В помещении нежилого здания мы можем выполнить перепланировку без разрешения от жилинспекции. Соответственно, нам не придется обращаться в это ведомство за актом по обычной процедуре или в рамках узаконивания. Тем не менее, необходимо обновить данные ЕГРН по новых характеристикам и планировке помещения. И в этом случае решение по узакониванию фактически выносит регистратор Росреестра, которому мы представим документы.

В какой срок нужно пройти узаконивание после завершения перепланировки?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Как таковых, четких сроков для прохождения этой процедур нет. Но собственник сам заинтересован сделать это как можно быстрее. Пока в ЕГРН будут данные о старой планировке, возникнут проблемы с продажей или арендой помещения. Также, пройдя узаконивание по своей инициативе, есть шанс избежать штрафов за несогласованную перепланировку.

Список полезных документов

Нюансы узаконивания для помещений в МКД и нежилых зданий

В заголовке параграфа я не зря указал о нежилом здании и многоквартирном доме. Порядок согласования перепланировок в них отличается, причем весьма серьезно. Это скажется и на процедуре узаконивания по факту. Также алгоритм действий собственника будет зависеть и от характера и вида выполненных работ. Если они относятся к реконструкции, то ни о каком узаконивании речи быть не может. На данные работы всегда нужно разрешение от органа госстройнадзора.

Проходить узаконивание будет собственник помещения. Чтобы упростить задачу, он может действовать через представителя. Такие услуги предлагает компания «Смарт Вэй», и они весьма востребованы у клиентов. Мы сами соберем и подготовим необходимые документы, подадим их в уполномоченные ведомства. Итогом узаконивания станет получение выписки из ЕГРН.

Стоит сказать, что переустройство в помещении тоже можно узаконить. По факту, такие работы обычно сопровождаются изменением планировки. Но отдельно придется подтверждать соответствие закону, если проводились работы на фасадах. Разрешение на изменение фасадных решений выдает Москомархитектура, если здание входит в перечень по Постановлению № 94-ПП.

Нужен ли проект

Для перепланировки всегда нужен проект. Помимо прочего, именно там мы опишем объем и характер работ, которые нужно сделать в помещении. Но если перепланировка уже завершена, оформлять предписания для подрядчика не имеет смысла. Поэтому вместо проекта при узаконивании нужен другой документ – техническое заключение. О правилах его получения расскажу в следующем параграфе.

Еще при согласованиях и узаконивании не обойтись без технического плана. Этим документом мы показываем, как выглядит помещение после завершения строительных работ. Регистратор Росреестр внесет эти данные в ЕГРН, в том числе в графическую часть (поэтажный план).

Стоит сказать и о более сложных ситуациях с узакониванием. Бывает так, что в помещении ранее неоднократно была сделана несогласованная перепланировка. Помимо прочего, мы это может увидеть при обследовании и обмерах, путем сравнения данных с поэтажными планами БТИ, графикой из ЕГРН. Соответственно, при оформлении документов нам нужно будет подтвердить безопасность всех ранее проведенных работ. Дополнительным условием может стать повторный выезд техника БТИ, чтобы он подготовил новый техпаспорт или поэтажный план, внес изменения в инвентарное дело. Это лучше делать, когда уже есть проект на руках, чтобы документы БТИ после выезда были в чёрных линиях.

Если у нас был проект, но мы не получали разрешение в МЖИ, тоже нужно проходить узаконивание перепланировки?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Да, ключевое значение имеет не наличие или отсутствие проекта, а получение разрешение на перепланировку в помещении МКД. Если работы выполнены без него, то предстоит пройти узаконивание. И в этом случае будет нужно техническое заключение, а не ранее оформленный проект.

Где получить техническое заключение для узаконивания

В этом вопросе может возникнуть путаница, так как есть несколько вариантов получения технического заключения. Если нужно узаконить изменение планировки в помещении нежилого здания, то документ может подготовить проектная организация. Компания «Смарт Вэй» является членом профильной СРО, и тоже занимается оформлением технических заключений.

Иной порядок действует для узаконивания работ в помещении МКД. Вот что сказано в п. 16 Постановления № 508-ПП. Техническое заключения для обращения за актом приемочной комиссии МЖИ может выдать автор проекта МКД, а если о нем нет сведений, то ГБУ «Экспертный центр»:

• если проведены работы с затрагиванием несущих конструкций;
• если в помещении возведена антресоль;
• если проведен демонтаж участков стеновых панелей;
• если выполнена перепланировка в здании с деревянными перекрытиями.

В остальных случаях техзаключение может оформить проектная компания, состоящая в СРО.

Если собственник выдал нам доверенность, мы сами проверим данные об авторе проекта многоквартирного дома (для этого приходится обращаться в разные организации). Если таких сведений нет, то наш представитель обратится в ГБУ «Экспертный центр». Ну а если работы не подпадают под указанный выше перечень, то техзаключение мы оформим сами.

Главная цель разработки технического заключения – подтвердить безопасность и допустимость работ. В приложениях к Постановлению № 508-ПП указаны требования к содержанию этого документа. Там, по аналогии с проектом, нужно описать архитектурные, планировочные и конструктивные решения, расчеты по нагрузкам и усилениям. Перечень работ и решений определяется после обследования помещения, в котором проводилась перепланировка. Графика технического заключения включает:

• конструктивные решения, расчеты, чертежи деталей и узлов;
• поэтажный план с экспликаций (там будет указана площадь) на момент начала и завершения работ;
• план с графическим описанием демонтажных и монтажных работ.

Дополнительно, в техзаключении могут быть описаны решения по изменению фасада и его колористике (если это входило в перепланировку). Это нужно для узаконивания указанных работ в Москомархитектуре.

Оформление технического заключения осуществляется на основании договора с собственником, т.е. это платные услуги. Тарифы ГБУ «Экспертный центр» можно посмотреть на сайте этого учреждения. Примерные цены на наши работы представлены по ссылке.

Будет ли штраф за самовольную перепланировку, если мы обратимся за актом в МЖИ?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Смотрим п. 16 Постановления № 508-ПП. Там указано, что если за актом обращается лицо, которое выполнило перепланировку без разрешения, то составляется административный протокол. Далее за нарушение последует штраф. Если проходим узаконивание работ в помещении нежилого фонда, то риск привлечения к ответственности будет меньше.

Подготовка технического плана

В отличие от технического заключения, целью подготовки техплана является описание новой планировки помещения. Однако в содержании документа мы тоже перечисляем выполненные работы и решения. Технический план для узаконивания оформляется следующим образом:

• для получения документа собственник обращается к кадастровому инженеру компании «Смарт Вэй»;
• после изучения документов, представленных заказчиком, специалист выезжает для визуального осмотра и обмеров в помещении;
• данные о планировке, расстояниях и площади вносятся в абрис (схематический рисунок);
• по форме утвержденной Приказом Росреестра № П/0082, инженер переносит собранные сведения в технический план;
• готовый документ выдается заказчику в электронной форме (на диске).

Техплан – это основной документ для регистраторов Росреестра. Именно там они увидят фактическую планировку и новые характеристики помещения, которые нужно перенести в ЕГРН.

В целом, оформление технического плана занимает не очень много времени (до 3-5 дней). После подготовки документа можно переходить к заключительным действиям по узакониванию перепланировки.

Куда обращаться для узаконивания

Сначала расскажем о действиях собственника помещения в нежилом здании. Он оформляет акт приемки работ напрямую с подрядчиком. Далее, с техническим заключением и техпланом он обращается в МФЦ, подписывает заявление о проведении кадастрового учета и внесения изменений в ЕГРН. Многофункциональный центр направит документы регистратору Росреестра. Учет длится 7 дней, после чего заявителю направят или выдадут выписку из реестра. Процедура является бесплатной для собственника.

Для узаконивания изменения планировки помещения в МКД порядок иной. С техническим планом и техзаключением собственник обращается в Мосжилинспекцию. Документы подает через электронный сервис на портале mos.ru, выбрав соответствующую услугу (получение акта приемки). В течение 10 дней проводится проверка. Инспектор МЖИ может ограничиться изучением документов или, в дополнение, выезжает на место для визуального осмотра. Если проверки прошли успешно, то акт с техпланом направляется в Росреестр. Далее регистратор проводит кадастровый учет, а по его итогам собственник получит выписку из ЕГРН.

Еще после перепланировки необходимо обратиться в БТИ для обновления поэтажного плана и техпаспорта. Формально, это не относится к узакониванию. Учреждение БТИ не может принять какое-либо решение или отказать заявителю. Обновленные документы будут включены в состав инвентарного дела.

Итог узаконивания перепланировки

Перепланировка считается завершенной, когда данные о новых характеристиках будут внесен в ЕГРН. В частности, это мы сможем увидеть в графической части документа (план помещения или этажа). Регистраторы Росреестр не могут оформлять административные протоколы по факту несогласованной перепланировки, так как это полномочия других ведомств.

Еще скажем, что, если МЖИ отказала в узаконивании, можно попытаться оспорить такое решение в судебном порядке. В практике юристов компании «Смарт Вэй» есть положительные примеры по данным спорам. Однако если административная и судебная процедура завершилась отказом, собственнику придется возвращать помещение в исходное состояние.

Когда могут вынести отказ в узаконивании по факту

При обращении в МЖИ нельзя исключать приостановок и отказов. Если проверку приостановили из-за ошибок в документах, их можно переоформить и подать заново. Более серьезными основаниями для отказа могут быть:

• работы, которые инспектор МЖИ будет трактовать как реконструкцию;
• работы, которые привели к ухудшению характеристики конструкций и снижению несущей способности;
• работы, которые вообще запрещены в помещениях многоквартирного дома.

Так как мы давно взаимодействуем с чиновниками МЖИ и регистраторами Росреестра, то еще до обращения на узаконивание можем устранить многие основания для отказа или приостановки. К сожалению, это возможно далеко не всегда. Поэтому рекомендуем проводить перепланировку путем обычного согласования с подготовкой проекта. О стоимости некоторых работ я указал в таблице ниже.

Подведем итоги

• Узаконивание перепланировки по факту – это подтверждение, что выполненные работы не противоречат нормативным актам. В документах нужно доказать, что соблюдены все требования безопасности, а работы не подпадают под понятие реконструкции.
• Основными документами для узаконивания станут техническое заключение и технический план. По ним проводят проверки инспекторы МЖИ и регистраторы Росреестра.
• Итогом узаконивания, если все проверки прошли успешно, станет обновление данных в ЕГРН. Собственник получит выписку из реестра после завершения кадастрового учета.