Увеличение проема в стенах и как его согласовать в МКД

Существующие проемы в стенах можно увеличить или уменьшить. В большинстве случаев такие работы мы можем согласовать через перепланировку. Проектные решения не должны ухудшать состояние стен и других конструкций, снижать их несущую способность. Это будет подтверждено и техническим заключением о допустимости и безопасности перепланировки. О том, как согласовать увеличение проема в стенах помещения МКД, я расскажу в данном материале. За оформлением документов на перепланировку обращайтесь в компанию «Смарт Вэй».

Что относится к работам на проемах в стенах

Проемы в стенах делают под окна и двери. Изначально они появляются в ходе строительства нового здания. Далее мы можем создавать и заделывать проемы, увеличивать или уменьшать их размеры в процессе различных строительных работ. Увеличение проемов может быть нужно:

• чтобы расширить эвакуационные выходы и соблюсти нормы пожарной безопасности;
• чтобы изменить существующие места и увеличить пропускную способность для прохода людей, проноса грузов и иного имущества;
• чтобы увеличить пространство окон, сделать внутри светлее и комфортнее.

Увеличение проема подразумевает частичный демонтаж стены – в одной или обеих сторон, сверху, а для окон еще и снизу. У каждой конструкции есть определенный предел прочности. Удаление части стены может повлиять на этот показатель, привести к повреждениям и разрушениям. Чтобы избежать этого, для увеличения проема нужно обосновать проектные решения, а во многие случаях и сделать усиление конструкций.

Правила выполнения работ на несущих и ненесущих стенах определенны в нормативных актах, сводах правил. Чтобы увеличить проемы в помещениях МКД, мы должны следовать Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Если речь идет об окнах или входных проемах на наружных стенах, то нужно учитывать и Постановление № 94-ПП. Оно распространяется на изменение фасадных решений в зданиях по улицам, включенным в отдельный список.

В компании «Смарт Вэй» вы можете заказать проект и иные документы, которые будут нужны для согласования перепланировки с увеличением проемов. В ходе работы мы обязательно проведем расчеты нагрузок, чтобы обеспечить безопасность конструкций. Также, если потребуется, спроектируем решения по усилениям, другим компенсирующим мерам.

Можно ли увеличить оконный проем, чтобы сделать из него новый вход с улицы?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Это возможно при перепланировке нежилого помещения в нежилом здании или на первом этаже МКД. Так как речь идет об изменении фасадных решений, проект нужно будет согласовать через уполномоченный орган – Москомархитектуру. В остальном, необходимо выполнить все обычные требования и правила, предусмотренные нормативными актами Москвы.

Что относится к перепланировке, а что к реконструкции

Увеличение проемов в несущих или ненесущих стенах не меняется такие параметры здания, как его объем, высота, этажность, площадь и т.д. А это основной признак реконструкции, наряду с заменой несущих конструкций. Поэтому вы сможете расширить проемы через перепланировку. Ее согласовать легче, чем реконструкцию.

Тем не менее, важно убедиться и подтвердить, что характер остальных работ не будет относиться к реконструкции. К примеру, если возводится пристройка или надстройка к зданию, и одновременно вы увеличиваете оконные и дверные проемы, то это уже нельзя согласовать перепланировкой.

Как я указал выше, безопасность и допустимость работ будет подтверждена не только проектом, но и техзаключение (сокращенно – ТЗК). Там эксперты тоже отметят, что речь идет именно о перепланировке, а не о реконструкции. Если работы проводятся в помещении многоквартирного дома, то за документом вы будете обращаться в ГБУ «Экспертный центр» или к авторам проекта здания (если эта организация еще существует).

Список полезных документов

Рассказываю, как увеличить проем в стене помещения в МКД

При перепланировке мы можем расширить и увеличить проем во внутренних или наружных стенах. Сначала поговорим о первом варианте. Очевидно, что на внутренних стенах и перегородках могут быть проемы только под дверные блоки, т.е. для перемещения людей. Иногда встречаются решения с окнами. Для нежилых помещений это может быть нужно, чтобы организовать передачу чего-либо из одной комнаты в другую. Вот пример – окно для подачи готовых блюд с кухни, откуда их будут разносить официанты.

В наружных стенах существующий проем можно увеличить с изменением внешнего облика фасада. Такие работы должны соответствовать:

• общим требованиям безопасности, описанным в нормативных актах и СП;
• архитектурно-градостроительному облику города, а точнее к его конкретным районам и даже улицам.

После увеличения оконного проема он должен соответствовать общей композиции и архитектуре фасада здания. Это относится и к изменению формы окна.

При расширении проема наружной стены в МКД для входа с улицы мы можем сделать полноценную входную группу. Она будет включать различные элементы – лестницы со ступенями, перила или иные ограждения, тамбур, пандус для маломобильных граждан и т.д. Увеличение оконного проема (снизу) под новый вход очень актуально при переводе жилого помещения в нежилое.

Как определить допустимый предел для расширения оконных проемов на наружной стене в МКД?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Никто не даст бесконтрольно увеличивать проемы, особенно если дело касается многоквартирных домов. Важен баланс интересов собственника, требований безопасности и архитектурно-художественного и градостроительного облика. Кроме того, если существенно увеличить проем, то потребуется капитально усиление стены в местах проведения работ, ведь ее часть будет убрана.

Положения Постановления № 508-ПП в части работ на оконных и дверных проемах

В этой статье делаем акцент на перепланировке в помещениях МКД. Поэтому основным нормативным актом для согласования станет Постановление № 508-ПП. Вот несколько положений, которые имеют отношение к увеличению проемов:

• собственнику разрешено устройство проемов в несущих стенах, что включает и изменение их параметров;
• допускается изменение формы, а значит и увеличение, проемов под окна и двери на балконах и лоджиях, но без затрагивания архитектурного облика дома (впрочем, это правило относится, в основном, к квартирам);
• изменения формы проемов на внешних стенах допускается без ослабления несущей способности конструкций (если расчеты показывают ослабление, то нужно предусмотреть усиления для компенсации нагрузок).

Дополнительные требования относятся к изменению формы целой входной группы, т.е. это тоже косвенно будет связано с увеличением проема.

Соответствие единому архитектурному и стилистического решению дома при работах на проемах – очень важное требование. Допустим, на внешней стене достаточно места, чтобы вы расширили оконный проем на 1 метр слева, справа и сверху. В части норм строительной безопасности это вполне возможно, если выбрать серьезные способы для усиления элементов конструкций (например, швеллерами, металлическими уголками и т.д.). Но окно будет выглядеть нелепо и ужасно, по сравнению с остальными проемами на уровне этажа, да и здания в целом. Это точно не будет отвечать единому архитектурно-стилистическому решению, предусмотренному проектом дома и нормативными актами Москвы.

Правила изменение проемов на фасадах по Постановлению № 94-ПП

Работы по перепланировке вы будете согласовывать с Мосжилинспекцией. Но если речь идет об увеличении проемов на внешней стене, то на изменение фасадных решений может потребоваться разрешение от Москомархитектуры (МКА). На этот случай применяется Постановление № 94-ПП. Вот самые важные положения из этого нормативного акта:

• в Постановлении № 94-ПП есть список улиц Москвы – если здание расположено именно там, то для всех изменений фасадных решений проходим согласование в МКА;
• собственнику разрешено менять формы проема с устройством панорамного остекления и ограждений безопасности (с внешней стороны остекления);
• проем на первом этаже можно увеличить под витрину, но ее вынос не должен превышать 1 метр относительно стены;
• при изменении формы проемов входной группы нельзя делать фундамент с организацией нового помещения (такие работы будут относиться к реконструкции).

Как указано в Постановлении № 94-ПП, для согласования изменений фасадов нужен не только проект, но и техническое заключение. Отмечу, что все документы мы будем подавать в Мосжилинспекцию. В рамках проверок ведомство само направит проект и ТЗК в Москомархитектуру (в порядке межведомственного обмена информацией). Соответственно, при положительном исходе заявитель получить единое разрешение на перепланировку с изменением фасадного решения.

Нужно ли согласовывать увеличение проемов в стене через БТИ?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Сейчас БТИ не участвует в процедурах согласования перепланировок. Но там мы будет запрашивать документы технического учета, которые нужны для разработки проекта и ТЗК, прохождения проверок в Мосжилинспекции. Речь идет о техпаспорте, выкопировке с поэтажного плана. Если вы закажете в компании «Смарт Вэй» услуги по согласованию под ключ, мы сами получим в МосгорБТИ все необходимые документы.

Документы для согласования

Основные документы для перепланировки, в том числе с увеличением проемов – проект и техническое заключение. Все проектные решения будут основаны на результатах обследований. Мы проводим их на конструкциях, которые будут задействованы при перепланировке. Чтобы не допустить снижение несущей способности стены, обязательно делаем расчеты нагрузок. Для этого важны сведения о фактическом состоянии конструкций, о материале стен, износе и т.д.

Еще один важный момент – внешние стены МКД относятся к общедомовому имуществу. Это значит, что на изменение фасадного решения (увеличение оконного или дверного проема) нам нужно заручиться согласием собственников помещений дома. Для этого организуем очное или заочного голосование, оформляем протокол общего собрания. Этот документ нужно приложить к заявлению-запросу в МЖИ.

Для перепланировок в нежилых помещениях МКД нужно еще получить заключение СЭС (ФБУЗ Центр гигиены и эпидемиологии). Подробнее о проверках, которые проводит это ведомство, можно узнать из нашего материала.

Особенности согласования работ по увеличению проемов

С учетом норм Постановлений № 508-ПП и № 94-ПП, для законного проведения перепланировки с увеличением проемов в стенах МКД действуем так:

• оформляем и запрашиваем документы, которые нужны для согласований (проект, ТЗК, выписка из ЕГРН, техпаспорт и т.д.);
• подаем запрос на согласование (с приложением документов в электронном виде) через сервис на сайте mos.ru;
• МЖИ проверяет документы, а также, по мере необходимости, направляет их еще и в Москомархитектуру;
• если проверка прошла успешно, то в срок до 20-30 дней вы получите уведомление, разрешение на производство перепланировке (их направят в личный кабинет портала mos.ru);
• на основании разрешения от МЖИ вы сможете начать строительные работы.

Еще в Постановлении № 508-ПП есть положения об узаконивании работ, проведенных без разрешения. Если вы меняете параметры оконных или дверных проемов на внешней стене, то об этом наверняка узнают надзорные органы (МЖИ, МКА). И независимо от результата узаконивания, с вас взыщут штраф. Для организаций его размер составляет от 40 000 до 50 000 рублей.

Действия собственника после завершения работ

Завершив работы по увеличению проемов в стенах, вы изменили планировку помещения. Далее нужно выполнить еще ряд обязательных действий. Прежде всего, обратитесь к кадастровому инженеру компании «Смарт Вэй» и закажите технический план. Этот документ вы подаете в МЖИ (через сервис на сайте mos.ru), выбрав услугу по получению акта приемочной комиссии. Данная процедура, как и согласование перепланировки, осуществляется бесплатно.

После оформления акта вам направят электронное уведомление. Дальше МЖИ сама отправит технический план в Управление Росреестра. Там пройдет финальный этап ваших согласований – кадастровый учет изменений в планировке помещения. В итоге, вы получите выписку из ЕГРН в электронной форме.

С примерами наших работ по перепланировкам в Москве вы можете ознакомиться по ссылке. Предварительную стоимость мы указали в таблице ниже.

Подведем итоги

• Увеличение проемов в стенах входит в понятие работ по перепланировке. Чтобы выполнить их в помещении МКД, сначала нужно получить разрешение через Мосжилинспекцию.
• Увеличение проемов во внешней стене изменит фасадные решения многоквартирного дома. Если он входит в перечень по Постановлению № 94-ПП, то нужно получить дополнительное разрешение от Москомархитектуры. Документы на согласование в это ведомство направит МЖИ.
• После завершения перепланировке необходимо заказать техплан, обратиться с ним в МЖИ для оформления акта приемки. Все документы, которые нужны для согласований, вы сможете заказать в компании «Смарт Вэй».