Устройство приямков в нежилом здании — проектирование и согласование

Устройство новых приямков относится к изменению внешнего архитектурного решения зданий — это важно понимать для согласования указанных работ. По статистике нашей компании, около 15% всех проектов по изменению фасадов нежилых зданий включают устройство приямков. Более подробно о процедуре согласования перепланировки в нежилом здании мы уже рассказывали в отдельном материале. В случаях, предусмотренных Постановлением № 94-ПП, на устройство приямков необходимо разрешение Москомархитектуры. Требования к техническим параметрам и проектным решениям для приямков содержатся в разных нормативных актах и сводах правил.

«Приямки — один из наиболее частых объектов согласования в моей практике. За 12 лет работы с фасадными решениями я оформила более 200 проектов с устройством приямков разного назначения. Главное здесь — правильно определить, нужно ли разрешение Москомархитектуры, или можно обойтись только проектом.»
— Константин М, кадастровый инженер

Мы поможем вам согласовать указанный элемент фасадов, подготовим все необходимые документы на строительные работы. Заказать такую услугу можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru. Актуальные цены на согласование перепланировки смотрите на отдельной странице.

Зачем нужны приямки в нежилом здании и насколько актуально такое решение

Если вы нашли эту статью, то наверняка знаете о цели устройства приямков в нежилом здании. Скорее всего, вас интересует:

• под какой вид работ подпадает создание приямков;
• какие документы будут нужны для согласования и где оно проходит;
• что из проектных решений подойдет для устройства приямков нежилого здания.

Здесь вы найдете ответы на эти, и многие другие вопросы. Со своей стороны, наши специалисты подготовят полный комплект документов, который будет нужен для производства работ и их согласования.

Приямки закон относит к фасадным элементам. По сути, это углубление в земле, примыкающее непосредственно к наружной стене здания. При проектировании указанного элемента фасада учитываем следующее:

• приямок должен отвечать своему назначению (например, доступ к оборудованию инженерных систем, создание свето-аэрационных условий);
• приямок должен быть безопасен для людей (в основном, это требование соблюдаем путем возведения стенок над уровнем тротуара);
• приямки не должны противоречить общему архитектурному решению объекта, нормативным актам по облику фасадов.

Зачастую приямки проектируют при строительстве здания. Далее они могут появиться в результате каких-либо работ (например, при перепланировках или изменении внешнего архитектурного решения). При определенных условиях согласование может и не потребоваться. Но это не означает, что вы сможете обойтись без разработки проекта и подготовки ряда других документов.

Кейс из практики: В 2025 году мы согласовывали приямок для офисного здания на Пресне. Заказчик хотел организовать доступ к вводу коммуникаций в подвал. Адрес не входил в перечень Постановления № 94-ПП, поэтому разрешение Москомархитектуры не требовалось. Подготовили проект за 7 рабочих дней, техническое заключение — за 5 дней. Работы заняли 2 недели. Технический план для Росреестра оформили за 10 дней. Итого: от заказа до регистрации изменений — 6 недель, общая стоимость документации составила около 150 000 рублей.

Есть ли ограничения по максимальной глубине приямков для нежилых зданий?

Четких ограничений по глубине в нормативах нет — и это часто удивляет заказчиков. Но тут важно понимать логику. Любой элемент здания создается под конкретные цели. Приямок перед окном подвала для дополнительного света? Достаточно 40-50 см. Углубление для доступа к запорной арматуре на вводе труб? Тут уже смотрим, чтобы сантехник мог нормально работать — обычно это 80-120 см.

Был случай, когда заказчик настаивал на глубине 1,5 метра «с запасом». Отговорили — во-первых, это удорожает работы примерно на 30%, во-вторых, требует дополнительных мер безопасности (ограждения, лестницы). В итоге остановились на метре — и этого хватило с избытком.

Варианты устройства приямков разного назначения

Наши специалисты готовы разработать документы и помочь с согласованиями любых видов приямков. Это могут быть углубления внутри или снаружи здания. Чаще всего к нам приходят с такими запросами:

• доступ к оборудованию инженерных систем — на вводе труб ставят запорную арматуру, и до неё нужно как-то добираться;
• свето-аэрационные условия для подвала или цоколя — за счет приямка через окно внутрь попадает больше света и воздуха, это особенно важно если там планируется рабочее пространство;
• требования пожарной безопасности — для подвалов с горючими веществами окна с приямками это не прихоть, а обязательное условие.

Также приямки снаружи здания могут быть частью дренажной системы (отвод воды до люков и т.д.). Внутри здания тоже могут быть приямки. Вот несколько распространенных примеров — углубления для работы и обслуживания лифтового оборудования, дренажная система в подвальных помещениях. В рамках данной статьи мы разбираем только вопросы с устройством приямков снаружи, т.е. речь идет об изменении фасадов. О том, как все правильно согласовать, расскажу ниже.

Как согласовать новые приямки в нежилом здании

Итак, вы ставите задачу разработать документы для устройства приямков. Нам нужна информация такого характера:

• для каких целей создаем приямки;
• какие другие изменения в планировке или фасадных решениях нужны вместе с устройством приямков (как вариант, вместе с образованием оконного проема в подвальный этаж);
• куда будет выходить приямок (на прилегающую территорию, на отмостку фундамента, на тротуар);
• нужны ли навесы и козырьки над приямками (это тоже входит в перечень фасадных решений).

В процессе согласования объема работ уточняем размеры каждого приямка. К примеру, площадь его дна примерно равна площади окна или будет чуть шире.

Очень важно оценить состояние конструкций в местах производства работ. Если наружная стена и элементы фундаментов имеют повреждения, то при устройстве приямков мы можем ухудшить их характеристики. Соответственно, можно предусмотреть ремонт и восстановление в нужных местах. Такое решение принимаем после визуального и инструментального обследования.

Еще важны требования по архитектурному решению, закрепленные в нормативных актах. В принципе, приямок вряд ли существенно изменит облик фасадов, хотя бывают и исключения. Но при комплексных работах мы зачастую обязаны согласовать все сразу. Примером назовем приямки при создании оконных проемов или возведении входных групп, в том числе с навесами и козырьками. Все работы и решения будут изложены в одном проекте. И согласование пройдет не в отношении приямка, а сразу всех изменений.

Изменение существующих приямков в нежилом здании тоже нужно согласовывать?

Здесь тоже все зависит от характера и последствий работ. К примеру, углубление еще на несколько сантиметров никак не скажется на визуальном облике фасада, но может повлиять на характеристики каких-либо конструкций. Поэтому нужно смотреть на весь объем работ и их последствия. Мы разберемся в ситуации на основе сведений, предоставленных заказчиком.

К каким работам относится устройство приямков

Это очень важный момент для согласований, так как они отличаются для перепланировок и реконструкции. В принципе, новые приямки в здании могут появиться в обоих случаях. Делая пристройку через реконструкцию, можно спроектировать указанные элементы вместе с подвальным этажом, оконными проемами и т.д. Но в основном, работы будут являться:

• перепланировкой с изменением внешнего архитектурного решения;
• только изменением внешнего архитектурного решения, без перепланировки внутри здания.

В обоих случаях нам будет нужен проект, а еще и техническое заключение о состоянии конструкций. Это требования нормативных актов, которые не обойти. Далее в статье будем говорить именно о схеме с перепланировкой и/или изменением только фасадных решений. Для этого следуем руководящим документам (для Москвы) — Постановления № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года и № 94-ПП от 02.02.2022 года. Регистрация изменений проводится по нормам Федерального закона № 218-ФЗ. Проект должен быть разработан организацией, состоящей в СРО.

Согласование: проектные решения и обязательные документы

Проверка кадастрового учета объекта

Перед началом работ рекомендую проверить, как ваш объект учтён в Росреестре. Это бесплатный сервис, который поможет выявить возможные проблемы с документами заранее.

Полная версия сервиса доступна на странице проверки объекта в Росреестре — там можно получить расширенные данные по вашему зданию.

Проектные решения

У нас на сайте есть много полезных материалов по согласованию различных изменений фасадов. Вполне возможно, что вы найдете ситуацию, совпадающую по исходным данным. При разработке проекта на перепланировку и изменение внешнего архитектурного решения, мы действуем так:

• определяем габариты и форму приямка (в частности, глубина, ширина и длина сверху и снизу);
• проектируем бортики или иные средства, исключающие попадание воды, ее отвод (например, дренаж);
• при большой глубине проектируем горизонтальные или вертикальные ограждения;
• описываем работы и последовательность действий для устройства приямков (обычно требуется рытье небольшого котлована или ямы около наружной стены);
• указываем мероприятия по обеспечению безопасности (в основном, это будут ограждения, чтобы люди случайно не упали в яму или котлован).

Форма приямков может быть прямоугольной, закругленной или трапециевидной (в частности, это может зависеть от особенностей фундамента или наружной стены, оконного проема).

Для приямков в жилфонде действуют правила, изложенные в Постановлении Госстроя РФ № 170 в редакции от 22.06.2022 года. Для нежилых общественных зданий также учитываем требования СП 118.13330.2022. По аналогии применяем их и к проектным решениям для нежилого здания:

• стенки приямка должны быть выше тротуара или отмостки не менее чем на 15 см.;
• нельзя, чтобы между стен подвала и приямком были щели;
• для приямков внутри подвала нужно спроектировать бетонный пол с уклоном, водоотводящим устройством (например, труба);
• для защиты от погодных условий желательно предусмотреть навес или козырек (если это возможно).

В проекте подробно описываем материалы, которые будут использованы для устройства приямка. Если делаем его снаружи, то для защиты от погодных условий нужна гидроизоляция (например, битумная мастика). По опыту скажу — экономить на гидроизоляции не стоит. Видел приямки, где собственник решил обойтись дешевой обмазкой. Через два года пошла вода в подвал, пришлось переделывать всю конструкцию. Стоимость переделки оказалась втрое выше первоначальной экономии.

Что касается навесов и козырьков, то их возведение над приямком разрешено Постановлениями № 94-ПП и № 432-ПП. При этом есть и ряд обязательных требований. В частности, навес не должен выходить за габариты проема, перекрывать вид из окон других помещений. Важны и общие требования безопасности — недопустимость ухудшения состояния конструкций, повреждения инженерных коммуникаций и т.д. Приямок нельзя вывести так, чтобы он препятствовал проходу людей по тротуару, попаданию внутрь здания.

Срок подготовки проекта определяем индивидуально, после изучения документов и сведений от заказчика. В среднем, он составит от 5 дней. Но если нужны комплексные решения с большим объемом работ, то срок проектирования будет увеличен. Все это мы укажем в договоре.

Обязательные документы для согласования

Без проекта вам не обойтись при производстве любых более-менее серьезных работ, в том числе при устройстве или изменении приямков. В зависимости от ситуации, это может быть:

• проект перепланировки, где будет раздел с фасадными решениями;
• проект на изменение внешнего архитектурного решения.

Проектирование — это один из основных видов деятельности компании «Смарт Вэй». Документы, подготовленные нашими специалистами, всегда успешно проходят согласования.

Для обращения в компетентные ведомства и производства работ будет нужен пакет документов:

• техническое заключение о безопасности и допустимости работ (для нежилых зданий этот документ можно получить через компанию «Смарт Вэй»);
• выписка из ЕГРН на объект (подтверждает право собственности);
• документы технического учёта из МосгорБТИ (можем запросить сами на основании доверенности от заказчика).

Перечень остальных документов определяем в зависимости от ситуации, характера работ. К примеру, если у здания несколько владельцев, на изменение планировки или фасадов нужно единое письменное согласие.

Сколько стоит разработка проекта для согласования приямков в нежилом здании?

Примерные цены на все наши работы и услуги можно посмотреть по ссылке. Точную стоимость рассчитаем после изучения вашей ситуации. Скорее всего, вам потребуются и другие документы (например, технический план после перепланировки). При подписании договора мы предложим их оформление на выгодных для вас условиях.

Как согласовать приямок в нежилом здании: пошаговая инструкция

Вот алгоритм действий, который поможет пройти процедуру согласования без лишних проблем:

1. Проверьте адрес здания по Постановлению № 94-ПП. Если улица входит в перечень — потребуется разрешение Москомархитектуры. Если нет — можно работать по проекту без специальных разрешений.
2. Закажите выписку из ЕГРН. Документ подтвердит ваши права на объект и покажет актуальные данные по площади.
3. Закажите разработку проекта. Проект должен включать фасадные решения с указанием габаритов приямка, материалов и системы водоотведения.
4. Получите техническое заключение. Документ подтверждает безопасность работ и допустимость изменений конструкций.
5. Подайте документы на согласование. Для объектов по Постановлению № 94-ПП — через портал mos.ru в Москомархитектуру. Для остальных — работы можно начинать после подготовки проекта.
6. Выполните работы по проекту. Важно соблюдать все проектные решения, так как отступления могут привести к проблемам при регистрации.
7. Оформите технический план и подайте в Росреестр. После завершения работ кадастровый инженер подготовит техплан для внесения изменений в ЕГРН.

Алгоритм действия для согласования приямков в нежилом здании

Теперь расскажу подробнее, нужно ли разрешение на устройство приямков и куда обращаться на согласования. Для работ в нежилых зданиях Москвы ситуация такова:

• в Постановлении № 94-ПП есть список улиц, на которых менять фасадные решения зданий можно только после согласования в Москомархитектуре (там же получаем заключение после завершения работ);
• если меняем планировку, а фасадные работы не подпадают под Постановление № 94-ПП, то их можно выполнить без разрешения от гос. органов (но проект и техзаключение нужны даже в этом случае).

Если разрешение требуется, запрос с остальными документами подаем электронно через портал mos.ru с использованием УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписи). Процедура бесплатна для заявителей. Срок рассмотрения в Москомархитектуре — не более 20 рабочих дней. Для объектов по п. 1.2.2 Постановления № 94-ПП заключение по ранее выполненным работам можно получить до 01.01.2026.

Частая ошибка: Заказчики иногда начинают работы до получения разрешения, рассчитывая согласовать «по факту». В 2026 году это особенно рискованная стратегия — Москомархитектура стала строже проверять соответствие фактических работ проектной документации. После письма Управления Росреестра по СКФО от 30.01.2025 регистраторы чаще относят работы в отдельностоящих зданиях к реконструкции, что влечет приостановку. При расхождениях могут потребовать переделку или отказать в согласовании. Лучше потратить 2-3 недели на получение разрешения, чем потом переделывать за свой счет.

Что нужно сделать после завершения работ

С учетом того, подпадают ли наши работы под Постановление № 94-ПП и менялась ли планировка объекта, будет необходимо:

• подписать акт с подрядчиком после завершения работ;
• обратиться в Москомархитектуру за заключением на завершенные работы (если на них оформлялось разрешение);
• получить техплан после перепланировки и направить его в Управление Росреестра (через МФЦ).

Учитывайте, что с 1 января 2025 года за кадастровый учет изменений взимается госпошлина: 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для юридических лиц. За внесение изменений в записи ЕГРН о правах госпошлина составляет 700 рублей для граждан и 2 000 рублей для организаций.

Важный момент: не затягивайте с оформлением техплана после завершения работ. Оптимально — в течение месяца. Во-первых, пока всё свежо, проще зафиксировать фактические размеры. Во-вторых, если планируете продавать или закладывать объект — расхождения между ЕГРН и фактом могут стать проблемой при сделке. В 2025-2026 годах участились приостановки при регистрации перепланировок в нежилых зданиях — регистраторы чаще квалифицируют такие работы как реконструкцию. Чтобы избежать этого, важно, чтобы перечень работ в проекте строго соответствовал Постановлению № 432-ПП.

В перечисленных вопросах вы тоже можете рассчитывать на поддержку специалистов ООО «Смарт Вэй». Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Если вас интересуют примеры работ по другим изменениям фасадных решений, смотрите их по ссылке. О предварительной стоимости некоторых услуг компании «Смарт Вэй» указал ниже.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Заключение — коротко о главном

• Приямки в нежилом здании можно сделать путем изменения внешнего архитектурного решения. Также эти работы могут входить в состав решений по перепланировке.
• Все решения по устройству приямков будут описаны в проекте, подтверждены техническим заключением. Документы оформят специалисты компании «Смарт Вэй».
• Согласование приямков проводится через Москомархитектуру, если ваши работы подпадают под Постановление № 94-ПП. Если нет, то все можно сделать по проекту, но без получения специальных разрешений.

Список использованной литературы

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О порядке выдачи разрешений на строительство, реконструкцию и ввод объектов в эксплуатацию» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 02.02.2022 № 94-ПП «О согласовании изменения внешнего облика фасадов зданий» (скачать);
• СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» (скачать);
• Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
• ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (скачать).

Часто задаваемые вопросы