Устройство антресоли — почему это не реконструкция

Возведение антресоли меняет конфигурацию помещения. Поэтому указанный тип работ можно спроектировать и согласовать как перепланировку. На практике, в законодательстве об этом напрямую прописано только для помещений в МКД. Нормативная база Москвы о перепланировках не содержит регламента согласования антресоли в здании нежилого типа — и это создает реальные проблемы при прохождении кадастрового учета. Материал подготовлен Марией Ж., юристом-экспертом, руководителем юридического направления компании Смарт Вэй с 20-летним стажем согласований.

Тема антресолей — часть нашего большого материала про согласование антресоли в жилом и нежилом помещении. Здесь мы подробно разберем, почему устройство антресоли — это перепланировка, а не реконструкция, как согласовать работы и что делать при отказе Росреестра провести кадастровый учет.

Как законодательство трактует понятие антресоли

Термины и определения в сфере строительства содержатся в законодательстве федерального и регионального уровня, в стандартах, сводах правил (СП). В СП 118.13330.2022 (здания общественного типа) закреплено официальное понятие антресоли как части планировки. Согласно СП:

• под антресолью понимается площадка на возвышении, расположенная в пределах помещения или этажа с повышенной высотой;
• размер антресоли не может превышать 40% от площади помещения (только при этом условии она не считается самостоятельным этажом);
• на площадке и под ней должно быть достаточно места (высоты) для прохода граждан;
• на антресоли допускается размещение помещений (при соблюдении указанных выше условий).

Это определение подходит не только для общественных зданий, но и для других типов строений.

В СП 118.13330.2022 не указано напрямую, к какому виду работ отнесено устройство антресоли. Нужно учитывать разъяснения из других руководящих актов. В столице действует Постановление N 508-ПП (в действующей редакции от 18.04.2025, ППМ N 841-ПП), где устройство антресолей отнесено к перепланировке. Но этот документ распространяется исключительно на помещения в МКД. Вопрос с сооружением антресоли в зданиях нежилого типа по факту остается пробелом в законодательстве. Разграничение видов работ установлено статьей 51 Градостроительного кодекса РФ — подробнее о том, когда разрешение на строительство не требуется и конкретизировано региональными нормативными актами.

«Изменения в планировке (конфигурации) можно сделать и при реконструкции — подробнее о различиях читайте в материале про перепланировку и реконструкцию. Но этот тип работ отличается повышенной опасностью для конструкций и строения в целом. Процесс получения разрешения на реконструкцию намного сложнее и дольше, чем для перепланировки. По этим причинам лучше возводить антресоль в рамках перепланировки, если конечно это возможно.»
— Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления Смарт Вэй

Вид работ для устройства антресоли

Установить антресоль и все сопутствующие конструкции (элементы) в рамках текущего и капитального ремонта нельзя, так как ее появление изменит конфигурацию объекта. Фактически станет больше полезная площадь помещения, поскольку на вновь сооруженной площадке можно:

• вести какую-либо деятельность (например, разместить сотрудников подразделения фирмы);
• организовать места под хранение имущества, материальных ценностей;
• создать помещения для работы предприятия.

Устройство антресоли соответствует понятию перепланировки. За счет возведенной площадки изменится исходная конфигурация помещения и этажа. Для высвобождения места под антресоль и ее элементы может потребоваться демонтаж, снос или перенос внутренних перегородок (стен). Перепланировка может включать работы на оконных и дверных проемах, чтобы обеспечить эффективное использование антресоли.

Вид строительных работ, которые будут проведены на объекте недвижимости, повлияет:

• на состав документации, которая нужна собственнику;
• на алгоритм действий при согласованиях, получении разрешений и приемке завершенных работ;
• на меры контроля и надзора по линии компетентных органов.

Общий срок оформления разрешения на реконструкцию может составить до нескольких месяцев (с учетом изысканий, изготовления проекта, экспертизы). Для перепланировок все значительно проще. Работы в здании нежилого типа вообще можно делать без разрешения от жилинспекции. Одинаковым будет только алгоритм действий после окончания всего объема перепланировки и реконструкции — правообладателю объекта необходимо заказать техплан, пройти кадастровый учет перепланировки по линии Росреестра. Эта обязанность предусмотрена Федеральным законом N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Помощь в постановке объекта на кадастровый учет или в обновлении сведений ЕГРН окажут специалисты компании Смарт Вэй. Мы разъясним нормы законодательства, подготовим все необходимые документы для обращения в Росреестр.

Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Перепланировка в помещениях МКД

Точный порядок проведения и согласования перепланировок утверждает региональное законодательство. В Москве базовым руководящим актом для работ в МКД служит Постановление N 508-ПП (в действующей редакции от 18.04.2025, ППМ N 841-ПП). Ключевые моменты этого документа, влияющие на согласование антресоли:

• в пункте 2.2.12 Постановления N 508-ПП прямо разрешено устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается, а также изменение границ или демонтаж существующей антресоли;
• работы можно проводить только на основании разрешения от МЖИ (Мосжилинспекция), которое выдается на основании проекта и технического заключения;
• после окончания перепланировки необходимо получить технический план, а затем обратиться за приемочным актом (также через МЖИ).

Это только общие правила согласования. Подробнее о требованиях к документации и этапам получения разрешения читайте в нашем материале.

Так как возможность обустроить антресоль в помещениях МКД прямо предусмотрена Постановлением N 508-ПП, проблем с согласованием и кадастровым учетом не возникнет. Нужно отметить, что технические характеристики многоквартирных домов редко позволяют возводить площадку на возвышении, чтобы на ней и под ней был обеспечен доступ граждан. Для этого требуется значительная высота помещения, где будет размещена антресоль. Мы на практике встречали подходящие помещения в домах с потолками от 3,5 метров — это, как правило, первые этажи сталинок или дореволюционная застройка.

«Во всех руководящих актах уточняется, что антресоль не считается этажом здания. Это принципиально для разграничения понятий перепланировки и реконструкции. Возведение нового этажа всегда связано с изменением исходных параметров целого здания, появлением новых несущих конструкций (перекрытия, стены и т.д.). Такие работы будут признаны реконструкцией, а не перепланировкой.»
— Мария Ж., юрист-эксперт, судебный эксперт

Перепланировка в нежилом здании

Постановление N 508-ПП не применяется при согласовании перепланировочных работ в зданиях нежилого фонда. Для разработки проекта необходимо учитывать положения другого нормативного акта — Постановления N 432-ПП (в редакции от 24.10.2024). Там содержатся перечни работ:

• на которые не требуется запрашивать разрешение на строительство;
• которые можно выполнить в рамках перепланировки;
• которые нельзя выбрать для перепланировки, либо можно использовать с определенными ограничениями.

Если вернуться к устройству антресоли, то в Постановлении N 432-ПП об этом нет ни слова. Следуя общей логике, все что напрямую не запрещено законом, можно делать. Но государственные ведомства считают иначе. Управление Росреестра по Москве относит возведение антресолей к реконструкции и отказывает в проведении кадастрового учета ввиду отсутствия разрешения на строительство. О вариантах действий при вынесении отказных решений расскажем ниже.

В Постановлении N 432-ПП не описан и порядок согласования перепланировок в помещениях нежилых зданий. В этой части необходимо учитывать:

• проект на изменение планировки требуется в любом случае (документацию рекомендуем заказать в компании Смарт Вэй);
• жилинспекция не осуществляет надзор за работами в нежилом фонде, поэтому разрешение на перепланировку не оформляется;
• безопасность работ и их соответствие закону подтвердят проектировщики — после получения проекта можно сразу приступать к возведению антресоли, другим изменениям в планировке;
• если перепланировка затрагивает фасад здания, расположенного на территории, указанной в ППМ N 94, необходимо дополнительно согласовать фасады по Постановлению 94-ПП с Москомархитектурой (МКА).

Описать и обосновать проектные решения по антресоли необходимо в проекте. Для этого учитываются исходные технические, планировочные и иные сведения о помещении, конструкциях. Необходимо рассчитать нагрузки на опоры площадки и для мест ее соединения со стенами, спроектировать лестницу, иные решения. На практике проект включает разделы ПЗ (пояснительная записка), АР (архитектурные решения) и КР (конструктивные решения) — если затрагиваются несущие конструкции. Проектная документация должна быть выполнена организацией, имеющей допуск СРО (саморегулируемой организации) в области проектирования и состоящей в реестре НОПРИЗ.

При проектировании антресоли в нежилом здании необходимо учитывать требования пожарной безопасности — в отдельной статье мы описали, какие документы по пожарной безопасности необходимы. Конструкции антресоли, лестницы и ограждения должны соответствовать нормам по огнестойкости и группе горючести материалов. С 1 сентября 2025 года в соответствии с обновленными Правилами противопожарного режима (ПП РФ N 1479, в ред. ПП РФ N 90 от 03.02.2025) в производственных и складских помещениях зданий I-IV степени огнестойкости для антресолей разрешено использовать ограждающие конструкции из материалов группы горючести Г1. Проект должен включать решения по эвакуационным путям и выходам с антресоли, а также предусматривать монтаж системы пожарной сигнализации и оповещения.

«Так как разрешение на изменение планировки в нежилом здании не требуется, работы нередко проводятся без оформления проекта. Это осложнит процедуру учета в кадастре и влечет ответственность за перепланировку без согласований, которую нужно пройти после окончания перепланировки. Узаконивание работ предусматривает оформление техзаключения, где подтверждается соответствие требованиям безопасности.»
— Мария Ж., юрист-эксперт, член НОПРИЗ

Как правильно оформить устройство антресоли: пошаговая инструкция

Мы систематизировали порядок действий для собственников нежилых помещений, которые планируют возвести антресоль. Вот алгоритм, который мы рекомендуем по опыту наших проектов:

• Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН на объект и проверьте текущие данные кадастрового учета. Убедитесь, что помещение стоит на учете и площадь соответствует фактической.
• Шаг 2. Проверьте высоту помещения. Для размещения антресоли нужна высота от 4,2 м и выше — чтобы на площадке и под ней обеспечить проход не менее 1,9 м.
• Шаг 3. Закажите проект перепланировки с устройством антресоли. Проект должен включать расчет нагрузок, конструктивные решения, архитектурные решения. Убедитесь, что проектная организация имеет допуск СРО.
• Шаг 4. Выполните строительно-монтажные работы строго по проекту. Любое отклонение от проекта приведет к проблемам на этапе кадастрового учета.
• Шаг 5. Закажите технический план на обновленную планировку у кадастрового инженера. Инженер проведет обмеры и зафиксирует все изменения.
• Шаг 6. Подайте техплан с заявлением на кадастровый учет в Росреестр. Документы можно подать лично через МФЦ или в электронном виде через личный кабинет Росреестра и портал Госуслуг, подписав заявление УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью). С 1 января 2025 года кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте облагается государственной пошлиной: 1 000 руб. для физических лиц и 2 000 руб. для юридических лиц. В случае приостановки или отказа — обжалуйте решение в суде.

Почему при согласовании перепланировки с антресолью возникают проблемы

При проектировании и возведении антресоли проблем вряд ли возникнет, если заказать документацию в компании Смарт Вэй. Наша компания имеет опыт подобной работы, соблюдает все требования руководящих актов. Сложности появятся уже после окончания перепланировки. Собственнику необходимо:

• получить технический план на обновленную планировку помещения (документ оформит кадастровый инженер Смарт Вэй);
• направить техплан в Росреестр с заявлением на кадастровый учет (обычно документы подает сам инженер нашей компании);
• получить выписку ЕГРН после окончания учетных действий.

В техплане будет описана актуальная конфигурация объекта, в том числе возведенная антресоль. Для этого инженер проводит комплекс выездных обмерных работ и обследований, расчеты.

Должностные лица Росреестра проверяют соответствие техплана требованиям законодательной базы. Типичные приостановки и отказы Росреестра при регистрации перепланировок мы разобрали в отдельной статье. Так как Постановлением N 432-ПП устройство антресоли напрямую не отнесено к перепланировке, возможны следующие последствия:

• Росреестр может приостановить учет, потребовать представления уточненного техплана;
• ведомство может посчитать устройство антресоли реконструкцией и отказать в учете, так как на строительные работы не оформлялось разрешение Мосгосстройнадзора.

Ситуация дополнительно осложнилась после письма Управления Росреестра по Северо-Кавказскому федеральному округу от 30.01.2025 года. После этого разъяснения регистраторы стали еще строже квалифицировать любые работы в отдельно стоящих нежилых зданиях, чаще относя их к реконструкции и отказывая в кадастровом учете без разрешения на строительство.

Единой позиции федерального органа по этому вопросу нет. Позиция может отличаться в разных регионах, что создает противоречивую практику. Инженеры Смарт Вэй неоднократно сталкивались с отказами в проведении учета после возведения антресоли. Чтобы узнать подробности, воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб). О том, как решались такие спорные ситуации, расскажем ниже.

Онлайн-проверка кадастрового учета объекта в Росреестре

Перед подачей документов на кадастровый учет рекомендуем проверить актуальные данные о вашем объекте в Росреестре. Мы разработали бесплатный сервис для проверки — вы можете воспользоваться формой ниже:

Сервис работает бесплатно. Полная версия с расширенными возможностями доступна на отдельной странице проверки данных Росреестра.

Как избежать отказа со стороны Росреестра

Расскажем о порядке действий при оспаривании отказа Росреестра на примере реального судебного дела. Юристы Смарт Вэй добились положительного решения при следующих условиях:

• после окончания перепланировки с устройством антресоли был оформлен технический план;
• отказ в учете, помимо прочего, был обоснован формулировкой — «на объекте усматривается реконструкция, проведенная без разрешительной документации»;
• Смарт Вэй подал административный иск в суд в интересах собственника помещения, так как устройство антресоли не являлось реконструкцией;
• суд согласился с позицией истца, так как «антресоль не вносит изменение в существующие конфигурации несущих конструкций», а значит не требовалось и получение разрешения;
• кассационная инстанция, рассмотрев жалобу Росреестра, оставила решение в силе;
• после завершения процесса Росреестр провел кадастровый учет, обновил данные ЕГРН после перепланировки.

Указанные сложности будут сохраняться до внесения соответствующих изменений в нормативную базу, либо до издания разъяснений вышестоящими судами. В сравнении, даже обжалование через суд проще и быстрее, чем процедура получения разрешения на реконструкцию. По нашему опыту, судебный процесс занимает от 3 до 6 месяцев, тогда как оформление разрешения на реконструкцию с экспертизой может затянуться на 9-12 месяцев и больше.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1. Для владельца трехэтажного торгового центра был подготовлен проект перепланировки с устройством антресоли. Документация оформлена за 3 дня, а после завершения работ кадастровый инженер Смарт Вэй изготовил техплан.

В этом примере Управление Росреестра провело учет после перепланировки без вынесения отказа. Проектные решения также включали перенос 2 перегородок, обустройство входа в помещение. Для подготовки техплана были проведены обмеры.

Кейс 2. Для возведения антресоли в складском сооружении проектную документацию оформляли проектировщики Смарт Вэй. Кроме документов на перепланировку собственник заказал проект на систему пожарной сигнализации и пожаротушения.

Общий размер антресоли составил 32% от площади складского помещения. Для подъема на высоту были спроектированы 2 лестницы — о вариантах создания лестниц и их согласовании, ограждающие конструкции. В Москве деревянные антресоли обязательно обрабатываются огнезащитным составом — это требование, которое мы закладываем на этапе проектирования. После завершения работ инженер Смарт Вэй оформил техплан, направил его в Росреестр.

Заключение

• Устройство антресоли подпадает под понятие перепланировки, так как меняет конфигурацию помещения, а не основные параметры здания. Для проведения работ в нежилом здании специальных разрешений не требуется.
• В нормативных актах устройство антресоли напрямую не отнесено к работам по перепланировке. Поэтому региональные управления Росреестра нередко необоснованно отказывают в кадастровом учете.
• Чтобы обжаловать отказ Росреестра, подается административный иск в суд. Подробнее о сроках обжалования отказа Росреестра в суде. У Смарт Вэй есть положительная практика по этим вопросам.

Актуальные расценки на услуги и работы, связанные с перепланировкой и устройством антресоли, мы указали в таблице ниже. Полный прайс на все услуги доступен на странице согласования антресоли.

Часто задаваемые вопросы

Список использованной литературы

• Федеральный закон N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Федеральный закон N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (скачать);
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ст. 51) (скачать);
• Постановление Правительства Москвы N 508-ПП (в редакции от 18.04.2025, ППМ N 841-ПП) (скачать);
• Постановление Правительства Москвы N 432-ПП (в редакции от 24.10.2024) (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 года N П/0082 (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Правила противопожарного режима в РФ (ПП РФ N 1479, в ред. ПП РФ N 90 от 03.02.2025) (скачать).