Устройство антресоли – почему это не реконструкция

Возведение антресоли меняет конфигурацию помещения. Поэтому указанный тип работ можно спроектировать и согласовать как перепланировку. На практике, в законодательстве об этом напрямую прописано только для изменения планировки помещений в МКД. Нормативная база Москвы о перепланировках не содержит регламента согласования антресоли в здании нежилого типа. Это создает проблемы при прохождении кадастрового учета. Оспорить уведомление Росреестра о отказе в учете можно в судебном порядке.

Мы предлагаем услуги по разработке проекта на перепланировки с возведением антресолей для нежилых помещений. Также наши специалисты помогут пройти все согласования, разработают технический план для обновления сведений в ЕГРН.

Заказать все услуги можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Читайте, почему устройство антресоли относится не к реконструкции, а к перепланировке, как согласовать данный вид работ, что делать при отказе Росреестра провести кадастровый учет.

Как законодательство трактует понятие антресоли

Термины и определения в сфере строительства могут содержаться в законодательстве федерального и регионального уровня, в стандартах, сводах правил (СП). Прежде всего, в СП 118.13330.2022 (здания общественного типа) трактуется официальное понятие антресоли, как части планировки. Согласно данному СП:

• под антресолью понимается площадка на возвышении, расположенная в пределах помещения или этажа с повышенной высотой;
• размер антресоли не может быть более 40% от площади помещения (только при этом условии она не является самостоятельным этажом);
• на и под площадкой должно быть достаточно места (высоты) для обеспечения прохода граждан;
• на антресоли допускается размещение помещений (при соблюдении указанных выше условий).

Данное определение подходит не только для общественных зданий, но и для других типов строений.

В СП 118.13330.2022 не указано напрямую, к какому виду работ отнесено устройство антресоли. Поэтому нужно учитывать дополнительные разъяснения из других руководящих актов. В столице действует Постановление № 508-ПП, где устройство антресолей отнесено к перепланировке. Но этот документ распространяется исключительно на помещения в МКД. По этой причине вопрос с сооружением антресоли в зданиях нежилого типа по факту является пробелом в законодательстве.

Разъяснения проектировщика. Изменения в планировке (конфигурации) можно сделать и при реконструкции. Но этот тип работ отличается повышенной опасностью для конструкций и строения в целом. При этом процесс получения разрешения на реконструкцию намного сложнее и дольше, чем для перепланировки. По этим причинам лучше возводить антресоль именно в рамках перепланировки, если конечно это возможно.

Вид работ для устройства антресоли

Установить антресоль и все сопутствующие конструкции (элементы) в рамках текущего и капитального ремонта нельзя, так как ее появление изменит конфигурацию объекта. Также фактически станет больше полезная площадь помещения, поскольку на вновь сооруженной площадке можно:

• вести какую-либо деятельность (например, можно разместить сотрудников подразделения фирмы);
• организовать места под хранение имущества, материальных ценностей;
• создать помещения для работы предприятия.

Учитывая изложенное, устройство антресоли соответствует понятию перепланировка. За счет возведенной площадки изменится исходная конфигурация помещения и этажа. Для высвобождения места под антресоль и ее элементы может требоваться демонтаж, снос или перенос внутренних перегородок (стен). Также перепланировка может включать работы на оконных и дверных проемах, чтобы обеспечить эффективное использование антресоли.

Вид строительных работ, которые будут проведены на объекте недвижимости, повлияет:

• на состав документации, которая нужна собственнику;
• на алгоритм действий при согласованиях, получении разрешений и приемки завершенных работ;
• на меры контроля и надзора по линии компетентных органов.

Общий срок оформления разрешения на реконструкцию может составить до нескольких месяцев (с учетом изысканий, изготовления проекта, экспертизы). Для перепланировок все значительно проще. Такие работы в здании нежилого типа вообще можно делать без разрешения от жилинспекции. Одинаковым будет только алгоритм действий после окончания всего объема перепланировки и реконструкции. Правообладателю объекта необходимо заказать техплан, пройти учет в кадастре по линии Росреестра.

Помощь в постановке объекта на кадастровый учет или в обновлении сведений ЕГРН окажут специалисты компании Смарт Вэй. Мы разъясним нормы законодательства, подготовим все необходимые документы для обращения в Росреестр.

Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно – 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Перепланировка в помещениях МКД

Точный порядок проведения и согласования перепланировок утверждает региональным законодательством. В Москве базовым руководящим актом для работ в МКД является Постановление № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года. Ключевые моменты этого документа, влияющие на согласование антресоли:

• в пункте 2.2.12 Постановления № 508-ПП прямо разрешено сооружение антресоли, если ее габариты не превысят 40% от площади помещения;
• работы можно проводить только на основании разрешения от МЖИ (Мосжилинспекция), которое выдается на основании проекта и технического заключения;
• после окончания перепланировки необходимо получить технический план, а затем обратиться за приемочным актом (также через МЖИ).

Это только общие правила согласования. Подробнее о требованиях к документации и этапам получения разрешения читайте в нашем материале.

Так как возможность обустроить антресоль в помещениях МКД прямо предусмотрена Постановлением № 508-ПП, проблем с согласованием и кадастровым учетом не возникнет. Но нужно отметить, что технические характеристики многоквартирных домой редко позволяют возводить площадку на возвышении, чтобы на и под ней был обеспечен доступ граждан. Для этого требуется значительная высота помещения, где будет размещена антресоль.

Комментарий эксперта. Во всех руководящих актах уточняется, что антресоль не является этажом здания. Это также важно для разграничения понятий перепланировки и реконструкции. Возведение нового этажа всегда связано с изменением исходных параметров целого здания, появлением новых несущих конструкций (перекрытия, стены и т.д.). Поэтому такие работы будут признаны реконструкцией, а не перепланировкой.

Перепланировка в нежилом здании

Постановление № 508-ПП не применяется при согласовании перепланировочных работ в зданиях нежилого фонда. Для разработки проекта необходимо учитывать положения другого нормативного акта – Постановления № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года. Но там содержатся только перечни работ:

• на которые не требуется запрашивать разрешение на строительство;
• которые можно выполнить в рамках перепланировки;
• которые нельзя выбрать для перепланировки, либо можно использовать с определенными ограничениями.

Если вернуться к устройству антресоли, то в Постановлении № 432-ПП об этом нет ни слова. Следуя общей логике, все что напрямую не запрещено законом, можно делать. Но государственные ведомства считают иначе. В частности, Управление Росреестра по Москве относит возведение антресолей к реконструкции, отказывается проводить кадастровый учет ввиду отсутствия разрешения на строительство. Подробнее о вариантах действий при вынесении отказных решений расскажем ниже.

В Постановлении № 432-ПП не описан и порядок согласования перепланировок п помещениях нежилых зданий. В этой части необходимо учитывать следующее:

• проект на изменение планировки требуется в любом случае (документацию рекомендуем заказать в ООО «Смарт Вэй»);
• жилинспекция не осуществляет надзор за работами в нежилом фонде, поэтому разрешение на перепланировку не оформляется;
• безопасность работ и их соответствие закону будет подтверждена проектировщиками, т.е. после получения проекта можно сразу приступать к возведению антресоли, другим изменениям в планировке.

Описать и обосновать проектные решения по антресоли необходимо в проекте. Для этого учитываются исходные технические, планировочные и иные сведения о помещении, конструкциях. В частности, необходимо рассчитать нагрузки на опоры площадки и для мест ее соединения со стенами, спроектировать лестницу, иные решения.

Комментарий эксперта. Так как разрешение на изменение планировки в нежилом здании не требуется, работы нередко проводятся без оформления проекта. Это осложнит процедуру учета в кадастре, которую нужно пройти после окончания перепланировки. Узаконивание работ предусматривает оформление техзаключения. Там будет подтверждено соответствие требованиям безопасности. Подробнее об алгоритме действия при узаконивании перепланировки читайте в нашем материале.

Почему при согласовании перепланировки с антресолью возникают проблемы

При проектировании и возведении антресоли у вас вряд ли возникнут проблемы, если заказать документацию в ООО «Смарт Вэй». Наша компания имеет опыт подобной работы, соблюдает все требования руководящих актов. Сложности появятся уже после окончания перепланировки. Собственнику необходимо:

• получить технический план на обновленную планировку помещения (документ оформит кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй»);
• направить техплан в Росреестр с заявлением на кадастровый учет (обычно документы подает сам инженер нашей компании);
• получить выписку ЕГРН после окончания учетных действий.

В техплане будет описана актуальная конфигурация объекта, в том числе возведенная антресоль. Для этого инженер проводит комплекс выездных обмерных работ и обследований, расчеты.

Должностные лица Росреестра проверяют соответствие техплана требованиям законодательной базы. Так как Постановлением № 432-ПП устройство антресоли напрямую не отнесено к перепланировке, возможны следующие последствия:

• Росреестр может приостановить учет, потребовать представления уточненного техплана;
• ведомство может посчитать устройство антресоли реконструкцией и отказать в учете, так как на строительные работы не оформлялось разрешение Мосгосстройнадзора.

Единой позиции федерального органа по данному вопросу нет. Поэтому она может отличаться в разных регионах, что создает противоречивую практику. Инженеры ООО «Смарт Вэй» неоднократно сталкивались с отказами в проведении учета после возведения антресоли. Чтобы узнать подробности, воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).О том, как решались такие спорные ситуации, расскажем ниже.

Как избежать отказа со стороны Росреестра

Расскажем о порядке действий при оспаривании отказа Росреестра на примере реального судебного дела. Юристы ООО «Смарт Вэй» добились положительного решения при следующих условиях:

• после окончания перепланировки с устройством антресоли был оформлен технический план;
• отказ в учете, помимо прочего, было обоснован следующей формулировкой – «на объекте усматривается реконструкция, проведенная без разрешительной документации»;
• ООО «Смарт Вэй» подало административный иск в суд в интересах собственника помещения, так как устройство антресоли не являлось реконструкцией;
• суд согласился с позицией истца, так как «антресоль не вносит изменение в существующие конфигурации несущих конструкций», а значит не требовалось и получение разрешения;
• кассационная инстанция, рассмотрев жалобу Росреестра, оставила решение в силе;
• после завершения процесса Росреестр провел кадастровый учет, обновил данные ЕГРН после перепланировки.

Указанные сложности будут сохраняться до внесения соответствующих изменений в нормативную базу, либо до издания разъяснений вышестоящими судами. В сравнении, даже обжалование через суд проще и быстрее, чем процедура получения разрешения на реконструкцию.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1. Для владельца трехэтажного торгового центра был подготовлен проект перепланировки с устройством антресоли. Документация оформлена за 3 дня, а после завершения работ кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» изготовил техплан.

В настоящем примере Управление Росреестра провело учет после перепланировки без вынесения отказа. Проектные решения также включали перенос 2 перегородок, обустройство входа в помещение. Для подготовки техплана были проведены обмеры.

Кейс 2. Для возведения антресоли в складском сооружении проектную документацию оформляли проектировщики ООО «Смарт Вэй». Кроме документов на перепланировку собственник заказал проект на систему пожарной сигнализации и пожаротушения.

Общий размер антресоли составил 32% от площади складского помещения. Для подъема на высоту было спроектировано 2 лестницы, ограждающие конструкции. После завершения работ инженер ООО «Смарт Вэй» оформил техплан, направил его в Росреестр.

Заключение

• Устройство антресоли подпадает под понятие перепланировки, так как меняет конфигурацию помещения, а не основные параметры здания. Для проведения работ в нежилом здании специальных разрешений не требуется.
• В нормативных актах устройство антресоли напрямую не отнесено к работам по перепланировке. Поэтому региональные управления Росреестра нередко необоснованно отказывают в кадастровом учете.
• Чтобы обжаловать отказ Росреестра, подается административный иск в суд. У ООО «Смарт Вэй» есть положительная практика по данным вопросам.

Примерные расценки на услуги и работы, связанные с перепланировками, мы указали в таблице ниже.

FAQ

Список источников

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).