Условия применения АГР — для каких объектов: правила 2026

Условия применения АГР в Москве определяются тремя параметрами: видом работ, статусом объекта и его местоположением. Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения нужно при строительстве и реконструкции объекта капитального строительства, если реконструкция меняет внешний облик. Для объектов культурного наследия, индивидуальных жилых домов и большинства линейных объектов АГР не оформляется, а при смене только цвета или отделки фасада достаточно колористического паспорта. Ниже разобраны границы между АГР, проектом изменения фасада и паспортом фасада, отличия московского АГР от петербургского АГО и изменения, которые вносит 1423-ПП с 30 сентября 2026 года. Требования к низкополигональной и высокополигональной 3D-модели и ЦИМ в формате IFC, состав альбома, стоимость работ на 2026 год и ответы на частные вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Для каких объектов АГР обязателен: строительство и реконструкция ОКС

Положение об утверждении АГР, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП, распространяется на объекты капитального строительства, архитектурно-градостроительные решения которых разработаны как по индивидуальным, так и по типовым проектам, в том числе повторного применения. Утверждение АГР предусмотрено для двух видов работ: строительства и реконструкции. Из реконструкции Положение исключает работы, связанные с заменой или восстановлением несущих конструкций, если они не меняют внешний облик объекта.

Для юриста отсюда следует практический порядок анализа: сначала квалифицируется вид работ по Градостроительному кодексу, затем проверяется, не попадает ли объект в исключения, и только после этого решается, нужен ли альбом АГР. Реконструкция отличается от перепланировки изменением параметров объекта — площади, этажности, объема или высоты, поэтому согласуется через ГПЗУ, АГР, проектную документацию, экспертизу и разрешение на строительство, а не через Мосжилинспекцию. Полный текст Положения и административного регламента опубликован на портале Комплекса градостроительной политики: постановление 284-ПП об утверждении архитектурно-градостроительных решений.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР сам по себе — комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. Готовится он зачастую, когда происходит реконструкция объектов недвижимости: меняются и фасады, и цвет, и этажность.»

Сводная картина по видам работ и типам объектов выглядит так. Таблица составлена по 284-ПП, действующему до 30 сентября 2026 года, с учетом исключений, которые сохраняет 1423-ПП.

Строки с частичным изменением фасада и сменой цвета чаще всего квалифицируют неверно: собственник называет работы «изменением фасада», а по факту на объекте есть пристройка или новый этаж, и тогда речь идет о реконструкции и АГР. В практике Смарт Вэй инженер на выезде фотографирует фасад даже тогда, когда заказана только внутренняя перепланировка: заложенные или вновь устроенные проемы выявляются именно так, и вопрос о режиме согласования решается до подачи, а не после предписания.

Объекты городского и окружного значения

От категории объекта зависит, кто рассматривает АГР и в какой срок. По 284-ПП к объектам городского значения относятся объекты, соответствующие хотя бы одному признаку:

• расположены в Центральном административном округе;
• расположены в границах территорий объектов культурного наследия и их зон охраны;
• расположены на магистральных улицах общегородского значения, в том числе на вылетных магистралях и МКАД;
• имеют высоту более 10 этажей;
• имеют площадь более 20 тысяч м²;
• строятся или реконструируются за счет бюджета города Москвы;
• относятся к особо опасным, технически сложным и уникальным.

Остальные объекты — окружного значения. АГР объектов городского значения рассматривал Архитектурный совет города Москвы, окружного — структурные подразделения Москомархитектуры. По объектам в границах территорий ОКН и их зон охраны материалы дополнительно направляются в Департамент культурного наследия, и его отрицательное заключение само по себе является основанием для отказа. Перед заказом альбома имеет смысл сверить адрес объекта с этим перечнем признаков: он определяет глубину проработки материалов и сроки.

Когда АГР не требуется: исключения и границы применения

Для объектов культурного наследия и выявленных ОКН свидетельство АГР не оформляется ни по 284-ПП, ни по 1423-ПП. Работы на фасаде памятника — демонтаж лепнины, пилястр, скульптуры — относятся к реставрации: это отдельная процедура с другими допусками СРО и согласованием в органе охраны наследия, в Москве — в Департаменте культурного наследия, в Петербурге — в КГИОП.

Константин М, инженер-проектировщик: «Если это памятник и там какие-то архитектурные элементы демонтировали, это не относится к частичному изменению фасада, это будет проект реставрации — совершенно другие виды работ.»

Второе безусловное исключение — индивидуальное жилищное строительство. Третье — линейные объекты: 284-ПП сохраняет АГР только для мостов, эстакад и путепроводов. Некапитальные и временные сооружения под режим АГР не попадают, поскольку Положение касается только объектов капитального строительства.

Отдельно стоит исключение по параметрам. В действующей редакции 284-ПП АГР не оформляется для зданий не более 2 этажей и общей площадью не более 1500 м², если они не предназначены для проживания и расположены вне границ территорий ОКН и вне магистральных улиц общегородского и районного значения. Условия применяются вместе: склад в 2 этажа и 1400 м² на магистральной улице или в зоне охраны памятника АГР проходит. Этот порог используют при проектировании небольших административных и складских зданий, и его стоит проверять по тексту 1423-ПП, прежде чем закладывать в проект после 30 сентября 2026 года.

Реконструкция без изменения облика — последнее исключение. Если работы сводятся к замене или восстановлению несущих конструкций, а фасады, этажность и габариты не меняются, АГР не требуется. Как только в составе работ появляется новый объем, этаж или изменение фасадов, исключение перестает действовать.

Здесь же проходит граница применения услуги. Смарт Вэй, как правило, не берет проекты реставрации ОКН: это узкоспециализированная область, и собственнику памятника нужен реставратор с соответствующим допуском, а не проектировщик АГР.

Сверьте этажность, площадь и назначение объекта по данным ЕГРН

Этажность, общая площадь и назначение из выписки ЕГРН — исходные данные для проверки исключения по 1500 м² и отнесения объекта к городскому или окружному значению. Если сведения ЕГРН расходятся с планами БТИ, расхождение всплывет при согласовании и экспертизе, поэтому его устраняют до разработки альбома.

Санкт-Петербург: АГО в КГА по своим правилам

Московский порядок на Петербург не переносится. Аналогичный по смыслу документ в Петербурге называется АГО — архитектурно-градостроительный облик — и согласуется Комитетом по градостроительству и архитектуре по постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 12.05.2022 № 407. Федеральная модель согласования облика по ст. 40.1 Градостроительного кодекса РФ и постановлению Правительства РФ от 29.05.2023 № 857 применяется в границах территорий, где правила землепользования и застройки устанавливают требования к облику. Статья 40.1 не требует согласования для объектов на участках, на которые не распространяется градостроительный регламент, для объектов, которым не нужно разрешение на строительство, для объектов обороны и безопасности, объектов на участках учреждений, исполняющих наказание, и для иных объектов, определенных Правительством РФ и субъектами.

Региональная специфика: в Петербурге нет аналога московского ограничения площади входных групп, КГА работает по внутренним регламентам и оценивает в том числе ширину улицы и тротуара. Небольшое крыльцо, занимающее половину тротуара, в Петербурге могут потребовать изменить по форме, хотя по площади оно проходит.

АГР, проект изменения фасада и паспорт фасада: где проходит граница

Если работы затрагивают только цвет или материалы отделки, конструкция здания не меняется и АГР не нужен: оформляется паспорт колористического решения по постановлению Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП. Если меняются проемы, появляются крыльца, тамбуры, козырьки, но параметры объекта сохраняются, это частичное изменение фасада. Если меняются этажность, объем, площадь, габариты, это реконструкция, и облик согласуется через АГР.

Для заказчика строка про ЕГРН решающая. Колористический паспорт в Росреестр не уходит: цвет фасада не отражается в сведениях об объекте. Если задача — зарегистрировать новые этажи, площадь или конфигурацию, одного паспорта недостаточно, нужен документ, который можно приложить к техническому плану.

Константин М, кадастровый инженер: «Проект изменения фасада и АГР являются документами, которые мы можем приложить к техническому плану для того, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. А если мы готовим колористический паспорт, то сведения об объекте недвижимости в ЕГРН не меняются никак.»

Изменение в паспорт фасада — это корректировка ранее утвержденного колористического паспорта по 114-ПП, а не новое АГР. Если для объекта готовится АГР, отдельный колористический паспорт, как правило, не оформляется: колористические решения входят в состав альбома. Обратная ситуация тоже встречается: на старом здании меняют облицовку в прежнем цвете, но паспорта в архиве Москомархитектуры нет, и тогда проект оценивают по действующим требованиям к кварталу, а не по тому, что было согласовано 30 лет назад.

Константин М, инженер-проектировщик: «Только у нас появляется фундамент, мы начинаем попадать в историю, которая касается реконструкции.»

Кейс из практики: торговый центр в центре Москвы, введенный в эксплуатацию в 2008 году, в 2019 году менял цветовую схему и ремонтировал фасады. Конструктивных изменений не было, поэтому АГР не потребовался. Мы запросили в Москомархитектуре действующий колористический паспорт, за 1 день выполнили обмеры и фотофиксацию, подготовили 3 варианта цветового решения и таблицу окраски и отделки. Паспорт согласован и зарегистрирован, работа передана заказчику через 7 рабочих дней.

Что меняет 1423-ПП с 30 сентября 2026 года

Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП «О согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве» вступает в силу 30 сентября 2026 года и заменяет порядок 284-ПП. Им утверждены Положение о процедурах оформления свидетельства об утверждении АГР, Положение об Архитектурной комиссии города Москвы и порядок направления проектных материалов на ее рассмотрение. Архитектурный совет преобразован в Архитектурную комиссию. Сама Москомархитектура с декабря 2025 года присоединена к Департаменту градостроительной политики, поэтому в документах 2026 года заявления адресуются ДГП.

Для юриста главная новелла — ограниченный срок свидетельства. Утвержденное по 284-ПП решение действовало бессрочно, и при покупке участка с готовой исходно-разрешительной документацией его наличие закрывало вопрос облика. По 1423-ПП решение действует 3 года, поэтому при проверке объекта перед сделкой дату оформления свидетельства сопоставляют с графиком получения разрешения на строительство. Замена отделочных материалов фасада в пределах действующего свидетельства прямо включена в перечень изменений, не требующих нового свидетельства. Как рассматриваются заявления, поданные до 30 сентября 2026 года, определяют переходные положения постановления; их проверяют по официальному тексту на дату подачи.

Требования к 3D-модели АГР: низкополигональная, высокополигональная и ЦИМ в IFC

1423-ПП требует в составе материалов АГР высокополигональную и низкополигональную трехмерные модели, а также цифровую информационную модель в формате IFC. Для отдельных категорий — дорог и многоквартирных домов по программе реновации — допускается подача только низкополигональной модели и IFC. ИЖС и объекты культурного наследия под эти требования не попадают, поскольку свидетельство АГР для них не оформляется вовсе.

Требования к ЦИМ АГР установлены распоряжением Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий города Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26; подача модели в IFC обязательна со 2 апреля 2026 года. Модель выполняется в IFC 4 Reference View, формат IFC STEP Physical File, схема IFC 4.0.2.1 по ГОСТ Р 10.0.02-2019, с заполненными наборами атрибутов RusSet_Common, RusSet_Quantities, RusSet_Location и RusSet_AGR, включая параметр RUS_FNO — функциональное назначение объекта. В RusSet_AGR передаются строительный объем, площадь участка, площадь этажа, сведения о подземной части, высотные отметки.

Модели проверяются по формальным параметрам до содержательного рассмотрения облика. Типичные причины возврата: некорректные классы IFC, пустые атрибуты, неправильная система координат, коллизии между файлами, отсутствие XML-ведомостей ТЭП, размер файла свыше 500 МБ. Показатели в ЦИМ должны совпадать с ТЭП в пояснительной записке альбома и в ГПЗУ: расхождение площади или высоты между моделью и альбомом дает повторную подачу. Модели готовят после того, как облик согласован с заказчиком, иначе каждое изменение фасада придется вносить в три файла.

Состав альбома АГР и порядок подготовки к подаче

Состав материалов АГР по приложению к административному регламенту 284-ПП включает 6 разделов:

1. схема ситуационного плана на основе М 1:2000;
2. схема планировочной организации земельного участка, совмещенная со схемой транспортной организации территории, на основе М 1:500;
3. схема разверток фасадов по основным улицам с фотофиксацией существующего положения и визуализацией: перспективы, фотомонтаж;
4. схемы фасадов на основе М 1:200 с размещением информационных конструкций и навесного оборудования и фрагментом фасада на основе М 1:20 с обозначением фасадных конструкций и отделочных материалов;
5. схемы планов первого и неповторяющегося этажей, а также подземных уровней на основе М 1:200;
6. схемы разрезов с высотными отметками на основе М 1:200.

Буклет выполняется в формате А4 в 2 экземплярах и в электронном виде в PDF или JPG с разрешением 300 dpi. Титульный лист подписывают заказчик и авторы решения, материалы дополняются пояснительной запиской с ТЭП и сведениями о материалах, оконные проемы на фасадах и развертках иллюминируются темно-серым цветом. После утверждения в ГПЗУ вносится запись о том, что характеристики объекта должны соответствовать свидетельству, а Мосгосстройнадзор проверяет это соответствие при выдаче разрешения на строительство, в ходе работ и при вводе в эксплуатацию. Госуслуга предоставляется бесплатно, подача идет через портал; актуальная карточка услуги размещена на странице «Свидетельство об утверждении АГР» на сайте Департамента градостроительной политики.

Основания для отказа в утверждении по регламенту 284-ПП сводятся к пяти: документы не соответствуют требованиям к оформлению, утратили силу или содержат противоречивые сведения; заявитель не является застройщиком; решение не соответствует функциональному назначению и местоположению объекта, ТЭП из ГПЗУ или нормативным актам; отрицательное заключение Департамента культурного наследия; решение главного архитектора об отказе. Отказ содержит обоснование и рекомендации по доработке, поэтому процедура обычно продолжается повторной подачей, а не спором. Регламентные сроки в редакциях 284-ПП менялись, в практике Смарт Вэй согласование с учетом замечаний и повторных подач занимает в среднем три месяца, а для объектов, которые выносятся на совещание с участием Мэра, срок регламентом не ограничен.

Как определить, нужен ли объекту АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Квалифицируйте вид работ по документам: строительство, реконструкция с изменением параметров объекта (площади, этажности, объема, высоты), частичное изменение фасада или смена отделки. Основание — проект, выписка ЕГРН и планы БТИ.
2. Шаг 2. Проверьте статус здания: для объекта культурного наследия и выявленного ОКН АГР не оформляется, работы идут по проекту реставрации и охранному обязательству.
3. Шаг 3. Проверьте тип объекта: ИЖС и некапитальные сооружения выведены из режима АГР, линейные объекты — кроме мостов, эстакад, путепроводов, а по 1423-ПП и станций метро.
4. Шаг 4. Сверьте этажность, площадь, назначение и адрес с исключением для зданий до 2 этажей и 1500 м² и с признаками объекта городского значения: ЦАО, зоны охраны ОКН, магистральные улицы, более 10 этажей, более 20 тысяч м².
5. Шаг 5. Прочитайте ГПЗУ: запись о соответствии характеристик свидетельству АГР означает, что без свидетельства разрешение на строительство не будет получено.
6. Шаг 6. Сопоставьте плановую дату подачи с 30 сентября 2026 года: от нее зависит, по 284-ПП или 1423-ПП пойдет рассмотрение, и нужен ли полный комплект НПМ, ВПМ и ЦИМ в IFC.

Образцы альбома АГР и техзаданий на фасадные работы

Комплект начинается с образца альбома АГР: по нему видно состав листов и оформление допуска проектировщика, а техзадания показывают, какие исходные данные заказчик передает до начала проектирования.

Ошибки в выборе режима согласования и их цена

Самая дорогая ошибка — оформлять колористический паспорт или проект изменения фасада там, где фактически выполнена реконструкция. Так поступают, потому что паспорт готовится за дни, а АГР за месяцы. Результат обратный: при несогласованных пристройках, надстройках, новых окнах и входах, отмеченных в документах БТИ красными линиями, Москомархитектура отказывает в выдаче паспорта, а фасад с многочисленными пристройками становится поводом квалифицировать работы как реконструкцию и сообщить о них в Госинспекцию по недвижимости. Дальше вопрос решается уже узакониванием реконструкции, а не согласованием фасада.

Вторая ошибка — обновлять облицовку без документов в расчете на то, что цвет и материал не меняются. Паспорта в архиве может не оказаться, и тогда новый проект оценивают по действующим требованиям к кварталу с учетом соседних зданий и близости ОКН. Если текущий облик им не соответствует, заказчику рекомендуют другие материалы и цвета, и ремонт фасада превращается в его переделку. Проведение фасадных работ без согласованного паспорта влечет штраф до 50 000 рублей.

Константин М, специалист по согласованию фасадов: «Как только клиент начинает выполнять работы на фасаде здания, к нему сразу придут проверяющие и спросят: «Вы на основании каких документов эти работы выполняете?»»

Третья ошибка появится после 30 сентября 2026 года: считать свидетельство АГР бессрочным. По 1423-ПП оно действует 3 года, и если разрешение на строительство не получено в этот срок, облик придется согласовывать заново.

Кейс из практики: арендатор магазина автозапчастей площадью 594 м² в Москве самостоятельно выполнил перепланировку, затронувшую и фасад. Параметры здания не менялись, поэтому АГР не потребовался. Мы подготовили проект изменения фасада, проект перепланировки, техническое заключение о безопасности работ и технический план. Весь комплекс до регистрации изменений в ЕГРН выполнен менее чем за 1 месяц, регистрация прошла с первого раза, без приостановок.

Стоимость разработки и согласования АГР в 2026 году

Стоимость зависит от площади и назначения объекта, охранного статуса и адреса, объема цифровых материалов и того, согласуется облик заранее или по уже выполненным работам.

Цены указаны как нижняя граница для типового объекта на 2026 год; объекты в историческом центре, на вылетных магистралях и в зонах охраны памятников требуют больше проработки. Государственные пошлины, платежи Росреестра и БТИ в эти суммы не входят. Полный перечень позиций по облику, фасадам и колористике приведен на странице цены на согласование фасадов и АГР.

Результаты работ по фасадам и архитектурным решениям, в том числе согласования в Москомархитектуре, описаны заказчиками в отзывах о работе Смарт Вэй.

Выводы

Свидетельство АГР в Москве связано с капитальным строительством и реконструкцией, меняющей облик; памятники, индивидуальные дома, некапитальные сооружения и большинство линейных объектов из этого режима выведены, а малые нежилые здания освобождаются только вне магистралей и охранных зон. Смена цвета и отделки решается паспортом фасада, частичные изменения проемов и крылец — проектом изменения фасада, и только эти два пути не требуют альбома АГР. С 30 сентября 2026 года к облику добавляются трехлетний срок действия свидетельства и обязательный комплект из НПМ, ВПМ и ЦИМ в IFC.

Смарт Вэй готовит альбомы АГР и АГО, проекты изменения фасадов и колористические паспорта и ведет их согласование в Москве и Петербурге, начиная с квалификации работ по документам объекта. Если режим согласования для вашего здания неочевиден, документы можно направить через форму заявки.

Частые вопросы об условиях применения АГР