Проектная документация на перепланировку — комплект текстовых и графических материалов, разработанный по нормам ГОСТ Р 21.101-2020 и ГОСТ 21.501-2018. Это базовый документ, без которого ни МЖИ, ни Росреестр не примут ваше обращение: без проекта нет согласования, без согласования нет регистрации изменений в ЕГРН. Эта статья — часть большого материала про перепланировку и реконструкцию. Здесь разбираем требования именно к оформлению проекта: форматы, масштабы, штампы, шрифты, цветовую кодировку чертежей и то, где по каждому из этих пунктов чаще всего возникает приостановка.
В 2026 году требования к проектной документации ужесточились дважды. С 23 апреля 2025 года (ППМ № 841-ПП) для нежилых помещений в МКД требуется экспертное заключение о соответствии проекта строительным нормам. А с 28 ноября 2025 года (ППМ № 2920-ПП) при работе с несущими конструкциями и деревянными перекрытиями проект и техническое заключение должен разрабатывать автор проекта дома либо организация, определенная МЖИ (как правило, ГБУ «Экспертный центр»). Обе поправки меняют не оформление листов, а состав комплекта и круг лиц, имеющих право его подписать, — и это первое, что стоит проверить до начала работы над проектом.
Стоимость разработки проекта перепланировки
Актуальные цены на разработку проектной документации и полный перечень услуг смотрите на странице услуги согласования перепланировки. Точную сумму по вашему объекту быстрее посчитать в калькуляторе цен: она зависит от площади, типа объекта (МКД или нежилое здание) и того, затрагиваются ли несущие конструкции.
Для ориентира — открытые расценки других московских исполнителей на разработку проекта перепланировки в 2026 году:
| Исполнитель | Стоимость проекта | Срок | Отдельные услуги |
|---|---|---|---|
| ГБУ МосгорБТИ | от 26 230 руб. (до 50 кв.м), свыше +248,06 руб./кв.м | до 29 раб. дней | авторский надзор 22 468,34 / 37 515 руб.; корректировка 11 488,34 руб. или 10% |
| Профильные проектные бюро | от 40 000 руб. | от 10 раб. дней | зависит от несущих конструкций и площади |
Цены приведены как рыночный ориентир по публичным данным исполнителей и не являются офертой Смарт Вэй. Корректировка проекта у большинства идет отдельной услугой — оценить ее для своего случая можно в калькуляторе корректировки ниже.
Демонтажно-монтажный план — ключевой чертеж для строителей и согласующих органов: он показывает, что сносим, а что строим. Само оформление плана подчиняется ГОСТ, а конкретную цветовую схему для Москвы задает не ГОСТ, а Постановление № 508-ПП — и задает однозначно, без вариаций. По 508-ПП для Москвы:
- красным цветом — демонтируемые конструкции;
- зеленым или синим цветом — монтируемые конструкции.
Некоторые проектные организации используют обратную схему (зеленый — демонтаж, красный — монтаж). В регионах такое встречается, но в Москве это прямой путь к приостановке: МЖИ руководствуется 508-ПП. План до перепланировки и план после выполняются черно-белыми, без цветовых маркеров. Цвет применяется только на демонтажно-монтажном плане.
Шрифты на чертежах и в текстовой части
Шрифт — деталь оформления, которую проверяющие замечают в последнюю очередь, но именно по ней видно, делал проект специалист или это сборка из чужих файлов.
Надписи на чертежах выполняются чертежным шрифтом по ГОСТ 2.304-81. Стандарт задает два типа: тип А (узкий, толщина линии 1/14 высоты) и тип Б (толщина 1/10 высоты), с наклоном около 75 градусов или без наклона. Разрешенные высоты — 2,5; 3,5; 5; 7; 10; 14; 20; 28; 40 мм. Высоту 1,8 мм применять не рекомендуется. На практике для размерных чисел и пояснений на планах берут 3,5 или 5 мм, для заголовков листа — 7 или 10 мм.
Текстовая часть (пояснительная записка, экспликации, таблицы) при подготовке на компьютере оформляется по СПДС рекомендуемыми гарнитурами Arial или Times New Roman. Смешивать в одном проекте несколько гарнитур не нужно: это выглядит как склейка из разных источников и косвенно указывает на шаблонную подготовку. Единый шрифт по всему комплекту — признак того, что документ готовили в одной программе и по одному стандарту. Разнобой в шрифтах формально не влечет приостановку, но при судебной экспертизе работает против проекта наравне со ссылкой на устаревший ГОСТ.
Типичные ошибки оформления и как их избежать
За 15 лет практики Смарт Вэй собрала коллекцию типичных ошибок в оформлении проектов. Одни приводят к приостановкам, другие — к отказам. Вот пять, на которых проект разворачивают чаще всего.
- Отсутствие выписки СРО в приложениях. Без подтверждения членства в СРО проект не имеет юридической силы; выписка должна быть действующей на дату подписания.
- Расхождение площадей в экспликации и техплане. Даже 0,1 кв.м — основание для приостановки. Проверяйте трижды.
- Устаревшие ГОСТы в нормативной базе. ГОСТ Р 21.1101-2013 заменен на ГОСТ Р 21.101-2020; ссылка на старый стандарт — признак шаблона трехлетней давности.
- Подпись неуполномоченного лица в штампе. Подписывать проект должен ГИП, указанный в выписке СРО, иначе приостановка.
- Отсутствие поля «Согласовано» на титульном листе. Формальность, но МЖИ может вернуть документы.
Константин М, судебный эксперт:
«Приостановки по Москве — это практически стопроцентный результат при первой подаче. Подали документы, клиент ожидает выписку через пять дней — к сожалению, это практически невыполнимо. Но если в документах все описано точно и подробно, оснований для повторной приостановки не должно возникнуть.»
Если хотя бы по одному из этих пунктов вы не уверены на сто процентов, именно здесь проект и разворачивают. Одна устаревшая ссылка на ГОСТ, расхождение площадей в 0,1 кв.м или подпись не того лица в штампе стоят недель ожидания и повторной подачи. Мы вычитываем комплект по внутреннему чек-листу из более чем 50 пунктов до того, как он уходит в МЖИ или Росреестр, и берем на себя ответы на замечания.
Срок действия проекта и хранение документации
Формально проект перепланировки не имеет срока действия. Но если между разработкой проекта и подачей документов прошло больше года, МЖИ может запросить актуализацию — подтверждение, что нормативная база не изменилась.
Порядок финальной регистрации в 2024-2026 годах поменялся в несколько шагов. С 1 апреля 2024 года (ФЗ № 608-ФЗ) перепланировка в МКД считается завершенной только после внесения изменений в ЕГРН, а не после акта приемки. С 23 апреля 2025 года (ППМ № 841-ПП) МЖИ обязана сама направлять акт и технический план в Росреестр в порядке межведомственного обмена. С 28 ноября 2025 года (ППМ № 2920-ПП) эта процедура уточнена: собственник заказывает техплан у кадастрового инженера, прикладывает его к уведомлению о завершении работ, а дальше цепочка выполняется без его участия. Практический вывод один: проект должен быть актуален не на дату разработки, а на момент завершения работ.
Отдельная статья расходов на финальном этапе — госпошлина за кадастровый учет изменений. С 1 января 2025 года (ФЗ № 176-ФЗ и № 207-ФЗ) она составляет 1000 рублей для физических лиц и 2000 рублей для организаций. Это учет изменения сведений об объекте после перепланировки; регистрация права при этом оплачивается отдельно. Ранее кадастровый учет изменений был бесплатным. Проект на размер пошлины не влияет, но закладывать ее в смету нужно, чтобы не столкнуться с доплатой на подаче.
Хранение документации — на стороне заказчика. Акт МЖИ и технический план остаются в архиве Росреестра, заявителю их не возвращают. Рекомендуем хранить копию проекта минимум 5 лет — на случай проверок или споров.
Сроки согласования перепланировки в 2026 году: от проекта до регистрации — от 45 дней в идеальном сценарии до 8-10 месяцев при судебном обжаловании.
Теперь у вас есть карта требований: какие ГОСТы за что отвечают, какие форматы, масштабы, шрифты и штампы должны быть на листах, где чаще всего возникает приостановка и как проверить проект перед подачей. Но одно дело знать требования, другое — собрать комплект, который проходит согласование с первого раза в реалиях московского Росреестра.
Смарт Вэй разрабатывает проекты перепланировки для МКД и нежилых зданий с 2013 года, на счету компании более 7000 проектов. Мы оформляем документацию строго по действующим ГОСТ и 508-ПП, ведем сопровождение в МЖИ и Росреестре, а когда регистратор приостанавливает регистрацию без оснований — оспариваем это в суде: с 2018 года наш юридический отдел выигрывает более 90 процентов таких дел.
Пришлите исходные данные по объекту — мы бесплатно оценим, что нужно для согласования, и назовем срок и стоимость по вашему случаю.
Читайте также по теме:
Часто задаваемые вопросы
Какие документы нужны для оформления проекта перепланировки по ГОСТ?
Проект состоит из текстовой и графической частей со сквозной нумерацией. В текстовую входят титульный лист с полем «Согласовано», содержание с основным штампом, справка ГИП, пояснительная записка из 7 разделов и обязательства проектной организации. В графическую — план до перепланировки с экспликацией, демонтажно-монтажный план с цветовой кодировкой, план после с пересчитанными площадями и при необходимости чертежи узлов. В приложениях обязательна действующая выписка СРО. Если затрагиваются несущие конструкции, добавляется техническое заключение.
Какие требования ГОСТ к штампу проекта перепланировки?
Форму основных надписей задает Приложение Ж к ГОСТ Р 21.101-2020. Штамп ставится в правом нижнем углу листа; для текстовой и графической частей формы разные. Штамп графической части (форма 1) содержит наименование и адрес объекта, название листа, шифр проекта, номер листа, масштаб, дату и подписи: разработал, проверил, ГИП, нормоконтроль. Подписывать проект должен ГИП, указанный в выписке СРО, — подпись другого лица ведет к приостановке.
Какие требования к техническому заключению для перепланировки?
Техническое заключение о состоянии конструкций обязательно, когда работы затрагивают несущие стены, перекрытия или общедомовые конструкции. С 28 ноября 2025 года (ППМ № 2920-ПП) для таких работ в МКД заключение и проект вправе разрабатывать только автор проекта дома либо организация, определенная МЖИ (как правило, ГБУ «Экспертный центр»), — заключение сторонней проектной организации МЖИ не примет. Для нежилых помещений в МКД с 23 апреля 2025 года (ППМ № 841-ПП) дополнительно требуется экспертное заключение о соответствии проекта строительным нормам. Если несущие конструкции не затрагиваются, техническое заключение не нужно.
Почему проект возвращают на приостановку по оформлению?
Пять самых частых причин: нет действующей выписки СРО в приложениях; площади в экспликации и техплане расходятся хотя бы на 0,1 кв.м; в нормативной базе стоит устаревший ГОСТ Р 21.1101-2013 вместо 21.101-2020; проект подписан не тем ГИП; на титульном листе нет поля «Согласовано». По Москве приостановка при первой подаче — почти норма, но грамотно оформленный комплект снимает основания для повторной.
Сколько стоит разработка проекта перепланировки в Москве?
Стоимость зависит от площади, типа объекта и того, затрагиваются ли несущие конструкции. Для ориентира по открытым данным: у ГБУ МосгорБТИ проект от 26 230 руб. (до 50 кв.м), у профильных бюро — от 40 000 руб. Точную сумму по вашему объекту считает калькулятор цен. Отдельно закладывается госпошлина за кадастровый учет изменений — 1000 руб. для физлиц и 2000 руб. для организаций.
Отличается ли оформление проекта для МКД и нежилого здания?
Требования ГОСТ к оформлению одинаковы, различается процедура. Для МКД проект согласуется в МЖИ по 508-ПП и требует дополнительных разделов (звукоизоляция, сведения о смежных помещениях, доступность). Для нежилого здания согласование по 432-ПП идет напрямую в Росреестр без МЖИ, но регистратор так же проверяет оформление по ГОСТ.
Есть ли у проекта перепланировки срок действия?
Формального срока нет. Но если с даты разработки прошло больше года, МЖИ может запросить актуализацию нормативной базы. С учетом изменений 2024-2025 годов проект должен быть актуален на момент завершения работ, а не на дату подписания, — поэтому затягивать между разработкой и подачей не стоит.
