Износ дома для признания аварийным: критерии и сроки 2026

Процент износа дома — справочная характеристика, которую межведомственная комиссия принимает во внимание, а решение об аварийности выносит по категории технического состояния несущих конструкций. Цифры 70 и 65 процентов, которые собственники называют чаще всего, перестали применяться ещё в 2020 году, а в декабре 2024-го отменили и сами правила расчёта износа. Разберём, какие критерии работают сейчас, кто имеет право выдать заключение об аварийном состоянии, за какой срок комиссия обязана рассмотреть заявление и что делать после отказа.

Эта статья — часть нашего калькулятора про расчет износа здания.

Какой износ переводит дом в аварийный статус

Никакой. Порога в процентах в действующем законодательстве нет. Пункт 34 Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ №47, в редакции от 19 октября 2024 года (постановление №1396 вступило в силу со 2 ноября 2024 года) формулирует основание иначе: аварийное техническое состояние многоквартирного дома, установленное по межгосударственному стандарту ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Стандарт введён в действие с 1 мая 2024 года приказом Росстандарта №433-ст и заменил ГОСТ 31937-2011. Вывод об отнесении дома к аварийной категории делает специализированная организация, и он должен опираться на поверочные расчёты несущей способности конструкций и основания фундаментов.

Откуда взялись 70 процентов. Постановление Госстроя России от 20 февраля 2004 года №10 относило к ветхим полносборные, кирпичные и каменные дома с физическим износом свыше 70 процентов, деревянные дома и мансарды — свыше 65 процентов. Минюст отказал этому документу в государственной регистрации ещё письмом от 23 апреля 2004 года, а точку поставил приказ Минстроя России от 15 октября 2020 года №625/пр, признавший критерии отнесения домов к ветхим и аварийным не подлежащими применению. Второе определение ветхости, на которое до сих пор ссылаются, содержится в методическом пособии МДК 2-04.2004, которое официально не публиковалось.

А в декабре 2024-го произошло то, что мало кто заметил. Приказом Минстроя России от 19 декабря 2024 года №883/пр Методика определения физического износа гражданских зданий 1970 года утратила силу, а ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» признаны не действующими на территории РФ с 19 декабря 2024 года. То есть федеральной методики, по которой десятилетиями считали те самые проценты в техпаспортах, больше нет. Спрашивать «а сколько у меня процентов» можно, ответ на аварийность уже не влияет.

В разъяснениях надзорных органов встречается практический ориентир: значительный износ, чаще свыше 60 процентов, вместе с исчерпанной несущей способностью фундамента, стен и перекрытий и опасностью обрушения. Ориентир и норма — разные вещи. Комиссия работает с категорией состояния, а не с процентом.

Категории технического состояния: где проходит граница аварийности

ГОСТ 31937-2024 делит все конструкции и здание целиком на четыре категории. Именно они, а не проценты, определяют дальнейшую судьбу объекта.

Ветхого состояния в этом перечне нет вообще. Граница, за которой начинается расселение, проходит между третьей и четвёртой строкой, и обследование нужно ровно для того, чтобы её зафиксировать документально.

Для домов не выше двух этажей законодатель оставил упрощённый путь. Их техническое состояние оценивают без ГОСТа, по своду правил СП 454.1325800.2019 «Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния»: осматривают и измеряют все доступные конструкции фундамента, несущих стен и перекрытий. Вот здесь и появляется процент, который действительно работает. Дом относят к аварийным, когда к аварийной категории отнесено более 50 процентов единичных конструкций фундамента, и (или) 50 процентов конструкций несущих стен, и (или) 50 процентов перекрытий. Считается доля конструкций, износ в этой формуле отсутствует.

Даже когда порог в 50 процентов не набран, обследование по ГОСТ 31937-2024 всё равно потребуется при одном из трёх обстоятельств:

• дефекты локализованы в обособленной части дома — в одном подъезде, на одном этаже;
• выявлен единичный существенный дефект отдельной несущей конструкции, который может повлечь угрозу обрушения;
• в доме есть помещение, которое самовольно переустроено или перепланировано.

Константин М, начальник технического отдела:
«В техническом заключении мы описываем состояние объекта по фиксированной шкале: исправное, работоспособное, ограниченно работоспособное, недопустимое, аварийное. И отдельно даём вывод о допустимости работ. Заказчику обычно интересен второй пункт, а решают всё формулировки в первом»

Где взять цифру износа и что она даёт сегодня

Процент износа живёт в техническом паспорте. Комиссия запрашивает техпаспорт жилого помещения самостоятельно, через систему межведомственного электронного взаимодействия (пункт 45(2) Положения), для нежилых помещений вместо него запрашивается технический план. Так что бегать за документом заявителю не нужно, но понимать, что в нём написано, полезно: старый техпаспорт показывает материалы стен и перекрытий, год постройки, сведения о капремонте и накопленные отметки инвентаризаторов.

Кто вправе изготовить техпаспорт. В Москве только ГБУ МосгорБТИ — монополия закреплена 106-м постановлением правительства города, и оспорить её в суде не удалось никому. В Московской области, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и остальных регионах техническую инвентаризацию выполняет организация, в штате которой не меньше двух кадастровых инженеров. Технические паспорта и поэтажные планы вне Москвы мы готовим сами: в практике Смарт Вэй была инвентаризация старого фонда, уходившего под капремонт, по муниципальному контракту в Одинцовском районе и работа по всем многоквартирным домам района Зюзино, которая заняла семь месяцев.

Сверьте сведения ЕГРН по своему объекту перед обращением в комиссию

С 1 февраля 2022 года сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также о непригодности помещения для проживания вносятся в ЕГРН — изменения внёс Федеральный закон от 26 мая 2021 года №148-ФЗ. Ранее принятые решения органы власти обязали передать в Росреестр до 1 июля 2022 года. Перед покупкой квартиры во вторичке выписка отвечает на вопрос об аварийности быстрее, чем запрос в администрацию.

Кто проводит обследование и каким должно быть заключение

Специализированная организация — юридическое лицо, состоящее в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (пункт 2 части 4 статьи 55.26-1 Градостроительного кодекса). Не проектная СРО, а именно изыскательская, это разные допуски. Заключение заверяется подписью специалиста по организации инженерных изысканий, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов. И самое жёсткое: решение комиссии в части выявления оснований для признания дома аварийным может основываться только на результатах такого заключения. Ни акт управляющей компании, ни фотографии трещин, ни коллективное письмо жильцов эту функцию не выполняют.

Требование о поверочных расчётах несущей способности появилось в норме не случайно. Раньше заключения писались по итогам визуального осмотра, дальше начинались споры. Теперь без расчётов документ формально не соответствует пункту 34 Положения, и комиссия вправе его не принять.

Константин М, инженер-эксперт:
«Визуальный метод — это приехали, посмотрели, есть трещины или нет, отсырело или нет. Увидел трещину, значит нужен разрушающий метод: делать шурфы, изымать материал и проверять его в лаборатории. По одному осмотру о несущей способности говорить нельзя»

Инструментальное обследование стоит дороже и идёт дольше, зато даёт цифры. Показательный пример из смежной практики: ГБУ «Экспертный центр» по умолчанию выдаёт допустимую нагрузку на перекрытие 800 кг/м², и увеличить её можно единственным способом — выполнить техническое заключение с шурфованием конструкций и лабораторным анализом бетона. Та же логика работает и при оценке аварийности: пока конструкцию не вскрыли, её остаточная прочность остаётся предположением.

В практике Смарт Вэй техническое обследование мы держим отдельной работой от проектирования, и на то есть причина. Из технического заключения в проект сноса переносится раздел с выводами и рекомендациями, этого требует постановление Правительства РФ №509 к составу проекта организации работ по сносу. Нет заключения — нет обоснования, и Стройнадзор возвращает документы с замечаниями.

Порядок признания дома аварийным: заявление, комиссия, сроки

Запустить процедуру может собственник помещения, наниматель, правообладатель или федеральный орган, управляющий имуществом. Второй путь — заключение органа государственного надзора по вопросам его компетенции. Третий — сводный перечень объектов, сформированный субъектом РФ по данным ЕГРН, если дом попал в зону чрезвычайной ситуации.

Как инициировать признание дома аварийным: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте статус дома по выписке ЕГРН и уточните в администрации, создана ли межведомственная комиссия и по какому адресу она принимает документы.
2. Шаг 2. Соберите правоустанавливающие документы. Копии нужны только на помещения, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, остальное комиссия запросит сама.
3. Шаг 3. Закажите обследование в организации, состоящей в СРО инженерных изысканий, и проверьте, что в заключении есть поверочные расчёты несущей способности и подпись специалиста из национального реестра.
4. Шаг 4. Подайте заявление с заключением специализированной организации лично, почтой с уведомлением, через МФЦ или в электронном виде через портал госуслуг.
5. Шаг 5. Дождитесь рассмотрения. У комиссии 30 календарных дней с даты регистрации заявления, по объектам из перечня зоны ЧС — 20 календарных дней.
6. Шаг 6. Получите заключение комиссии, а затем распоряжение органа местного самоуправления: на него отводится 30 календарных дней со дня получения заключения, при повреждениях от ЧС — 10 календарных дней.
7. Шаг 7. При отказе обжалуйте заключение и распоряжение в суде, ходатайствуя о назначении строительно-технической экспертизы.

Инженеры Смарт Вэй регулярно сопровождают заказчиков на этом этапе, и практика показывает: заседание комиссии проходит быстрее, когда заключение и обмерные материалы собраны в один пакет и совпадают между собой по площадям. Что происходит внутри комиссии. Она вправе назначить дополнительное обследование и испытания, тогда результаты приобщаются к материалам дела. Кворум считается строго: не меньше половины членов комиссии плюс обязательное участие всех представителей органов надзора, органов архитектуры и градостроительства и включённых в состав экспертов. Решение принимается большинством голосов, оформляется заключением в трёх экземплярах, при равенстве голосов решает голос председателя. Член комиссии, который не согласен, письменно излагает особое мнение и прикладывает его к заключению.

Вариантов решения семь, и признание аварийным — лишь два из них: подлежащим сносу либо подлежащим реконструкции. Комиссия может ограничиться выводом о необходимости капитального ремонта, реконструкции или перепланировки для приведения характеристик помещения в норму. Если документы по пункту 45 не представлены и запросить их через межведомственное взаимодействие нельзя, заявление возвращают без рассмотрения в течение 15 календарных дней после истечения основного срока.

Ещё одна деталь, о которой знают немногие. Когда дом признают аварийным в течение 5 лет со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию и причина не в стихийном бедствии, заключение комиссии в пятидневный срок уходит в прокуратуру.

Когда дом аварийным не признают

Пункт 41 Положения прямо перечисляет, что основанием не служит:

• отсутствие централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном доме;
• отсутствие лифта и мусоропровода в доме выше пяти этажей, если из-за физического износа он находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
• несоответствие площадей комнат и вспомогательных помещений современным объёмно-планировочным решениям, если дом построен по ранее действовавшим нормам и мебель с оборудованием размещаются.

Отдельная история — нежилые здания. Положение №47 регулирует жилищный фонд, и склад, цех или административный корпус через межведомственную комиссию не проводят. Для нежилого объекта аварийное состояние фиксирует техническое заключение, а дальше собственник выбирает: усиление конструкций, реконструкция или снос с последующим снятием с кадастрового учёта.

Константин М, судебный эксперт:
«Сама история с ветхим и аварийным жильём непростая. Просто так статусы ветхого и аварийного не присваиваются, за каждым стоит обследование и решение органа власти»

От типа объекта зависит и то, на чём стоит сосредоточиться до начала процедуры.

Четвёртая строка появилась в таблице после реальных ситуаций. Год постройки 1905-й или 1917-й обязан настораживать даже тогда, когда собственник уверяет, что памятника здесь нет: статус проверяется через комитет по охране наследия, а не на словах.

Сколько стоит ошибка при оценке состояния дома

Цена неверного шага складывается из трёх частей. Первая — повторное обследование, а это полная стоимость работ заново. Вторая — время: цикл «30 дней комиссия плюс 30 дней распоряжение» проходится заново, и полгода уходит незаметно. Третья — продолжение эксплуатации объекта, состояние которого никто не подтвердил документально.

Стоимость обследования и документов по техническому состоянию

Итоговая сумма складывается из площади объекта, этажности, количества обследуемых конструкций и метода работ: визуальный осмотр и инструментальное обследование с шурфованием различаются кратно. Ниже цены на работы, с которых начинается любая история про износ и аварийность.

На стоимость влияет доступность конструкций: закрытые перекрытия, подвалы без доступа и работающее производство внутри здания удлиняют выезды и добавляют объём. Точную сумму по конкретному адресу удобнее считать от площади и задачи, для ориентира подойдёт прайс на обмеры, инвентаризацию и обследование зданий.

Работу оценивают по результату, а не по обещаниям: отзывы собственников и застройщиков показывают, как проходят наши проекты по обследованиям и кадастровым работам.

Что происходит после признания дома аварийным

Орган местного самоуправления издаёт распоряжение, в котором указывает дальнейшее использование дома и сроки отселения жильцов. Дальше действуют механизмы Жилищного кодекса: собственникам жилых помещений положено возмещение за изымаемое помещение либо, по соглашению, другое жильё; нанимателям муниципальных квартир предоставляют другое благоустроенное жильё. Отдельное правило работает для тех, кто купил квартиру уже после признания дома аварийным: размер возмещения ограничен стоимостью приобретения.

Сроки отселения регионы устанавливают сами, и они бывают внушительными. Суды такие сроки корректируют: если техническое состояние создаёт реальную угрозу жизни и здоровью, назначенный срок признают неразумным независимо от того, что у соседнего дома процент износа выше.

Константин М, кадастровый инженер:
«Пустое место, а за воздух платятся налоги. Здание давно снесли или оно само рухнуло, а с кадастрового учёта его никто не снял. Такие потеряшки мы находим у бюджетных организаций регулярно»

Техническая часть после сноса выглядит просто. Кадастровый инженер выезжает на объект, фиксирует отсутствие здания фотоматериалами, готовит акт обследования, прикладывает решение собственника о сносе, проект организации работ по сносу и бухгалтерские документы о снятии с баланса. Пакет уходит в Росреестр, госпошлина за снятие с кадастрового учёта не взимается, объект получает статус архивного за 5 рабочих дней. Начисление налога на имущество прекращается. Акт обследования и снятие с учёта — наша типовая работа, и подаём мы её электронно, подписывая ЭЦП кадастрового инженера.

Выводы

Вопрос о проценте износа сегодня переформулирован. Норма оперирует категорией технического состояния по ГОСТ 31937-2024, для малоэтажных домов — долей аварийных конструкций фундамента, стен и перекрытий свыше 50 процентов, а прежние методики расчёта износа отменены в конце 2024 года. Ключевой документ для комиссии один: заключение специализированной организации с поверочными расчётами несущей способности. Всё остальное, включая цифру из техпаспорта, играет вспомогательную роль.

Смарт Вэй работает с технической стороной этой задачи с 2013 года: обмеры, поэтажные планы, технические паспорта в регионах, технические заключения о состоянии конструкций, проекты организации работ по сносу и снятие объектов с кадастрового учёта. Если нужно понять, что реально с вашим зданием и какой документ закроет вопрос, можно оставить заявку, инженер разберёт ситуацию по адресу и составу конструкций.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли признать аварийным частный жилой дом?

Положение №47 распространяется и на жилые дома, но формулировка отличается. Пункт 34 говорит о многоквартирных домах, а для индивидуального жилого дома комиссия оценивает пригодность для проживания по пункту 33: ухудшение эксплуатационных характеристик из-за физического износа, при котором надёжность здания и прочность конструкций снизились до недопустимого уровня. Порядок работы комиссии и сроки те же: 30 календарных дней на рассмотрение и 30 календарных дней на решение органа местного самоуправления.

Кто оплачивает обследование, если инициатива исходит от жильцов?

Заключение специализированной организации входит в пакет документов заявителя по подпункту «г» пункта 45 Положения, поэтому расходы несёт тот, кто подаёт заявление. Собственники помещений в многоквартирном доме обычно распределяют стоимость через решение общего собрания. Если инициатором выступает орган государственного надзора, он направляет в комиссию своё заключение, и уже после этого комиссия предлагает собственнику представить остальные документы.

Что делать, если дом пострадал при пожаре или взрыве?

Для таких случаев работает пункт 38 Положения. Помещения в домах, повреждённых взрывами, авариями, пожарами, землетрясениями, неравномерной просадкой грунтов и другими сложными геологическими явлениями, признают непригодными для проживания, когда восстановительные работы технически невозможны или экономически нецелесообразны, а несущая способность и эксплуатационные характеристики снижены до опасного уровня. Такие дома признают аварийными и подлежащими сносу. Для снятия сгоревшего объекта с кадастрового учёта потребуется справка МЧС о пожаре, а если земля попадает в охранную зону памятника — ещё и ответ органа охраны наследия.

Сохранилось ли в законодательстве понятие ветхого жилья?

В действующих нормативных актах его нет. Определение ветхого состояния через износ свыше 70 процентов для каменных домов и свыше 65 процентов для деревянных содержалось в постановлении Госстроя №10 от 20 февраля 2004 года и в методическом пособии МДК 2-04.2004. Первый документ признан не подлежащим применению приказом Минстроя №625/пр в 2020 году, второй официально не публиковался. Статус ветхого жилья не даёт права на расселение, поэтому в переписке с администрацией опираться стоит на категорию технического состояния.

Как узнать, что дом уже признан аварийным, до покупки квартиры?

Быстрее всего отвечает выписка из ЕГРН. С 1 февраля 2022 года по Федеральному закону №148-ФЗ в реестр вносятся сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и о признании помещения непригодным для проживания. Решения, принятые до этой даты, органы власти должны были передать в Росреестр до 1 июля 2022 года, но по отдельным объектам данные доходили с задержкой, поэтому дополнительно имеет смысл запросить информацию в администрации муниципалитета.

Дом признали аварийным, а срок расселения назначили на 2037 год. Это законно?

Срок отселения устанавливает орган местного самоуправления в распоряжении по пункту 49 Положения, конкретных пределов норма не задаёт. Судебная практика идёт по пути оценки разумности: если техническое состояние дома создаёт реальную угрозу жизни, здоровью и имуществу жильцов, суд обязывает администрацию сократить срок. Аргументом выступает актуальное заключение о категории технического состояния, а ссылка на более высокий процент износа у других домов основанием для сохранения дальнего срока не признаётся.

Обязательно ли обследование, если по техпаспорту износ уже 80 процентов?

Да. Правила оценки физического износа ВСН 53-86(р), по которым эта цифра рассчитывалась, не действуют с 19 декабря 2024 года, а пункт 34 Положения требует установить именно аварийную категорию технического состояния по ГОСТ 31937-2024 с поверочными расчётами несущей способности конструкций и оснований фундаментов. Показатель износа из техпаспорта пригодится как аргумент при подаче заявления и как исходные данные для обследования, но заменить заключение специализированной организации он не может.