ТЭП в АГР: какие показатели нужны и как их проверить

ТЭП в АГР — это отдельная ведомость технико-экономических показателей объекта, которая входит в состав материалов и попадает в свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения. Минимальный набор показателей: высота застройки, площадь земельного участка, суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен, общая площадь наземной и подземной частей, площадь озеленения, количество квартир и экспликация функционального назначения помещений. С 19 января 2026 года ведомость подается в формате XML, а поэтажные планы, разрезы и фасады — в IFC и XML, поэтому цифры в таблице и цифры в модели должны совпадать до второго знака. Разберем, откуда брать каждое значение, с чем его сверять, какой допуск дает 284-ПП и что происходит с ТЭП при выходе на разрешение на строительство. Требования к низкополигональной и высокополигональной моделям, чек-лист проверки перед подачей и стоимость работ на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Ведомость ТЭП в составе АГР: полный перечень показателей

Ведомость технико-экономических показателей — неотъемлемая часть материалов АГР наравне с ситуационным планом, схемой планировочной организации участка, разверстками и схемами фасадов, планами этажей, разрезами и пояснительной запиской. Показатели из ведомости переносятся в свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения и дальше живут своей жизнью: их сверяют при выдаче разрешения на строительство и при вводе объекта в эксплуатацию.

Состав показателей зависит от назначения объекта. Для жилой застройки перечень шире за счет квартирографии, для нежилых зданий центр тяжести смещается на суммарную поэтажную площадь и экспликацию назначения помещений. В таблице собран базовый набор, который запрашивают по объектам капитального строительства в Москве.

Плотность застройки из ведомости исключена: показатель перестал запрашиваться в составе ТЭП АГР. Для гостиничных объектов состав показателей определяется отдельно, по правилам классификации гостиниц, утвержденным постановлением Правительства РФ № 951 от 27.12.2024.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР сам по себе комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания.»

Откуда берутся значения ТЭП и с чем они обязаны совпадать

Первичный источник предельных значений — градостроительный план земельного участка. ГПЗУ задает верхнюю границу по высоте, суммарной поэтажной площади и назначению, а ведомость ТЭП показывает, как проект в эти границы вписался. Превышать параметры ГПЗУ нельзя: несоответствие материалов градостроительному плану прямо названо основанием для отказа в 284-ПП.

Второй источник — сам проект: разрезы дают высоту, планы этажей дают площади, схема планировочной организации участка дает площадь озеленения и покрытий. Третий источник — цифровая информационная модель, из которой значения выгружаются автоматически. При проверке специалист сверяет заявленные в XML показатели с тем, что заложено в модели, поэтому ручная правка таблицы после экспорта модели создает расхождение, которое видно за одну проверку.

В практике Смарт Вэй разночтения чаще всего возникают не в модели, а в исходных данных: площадь участка в ГПЗУ отличается от актуальной площади в ЕГРН, потому что после выдачи плана участок уточняли или перераспределяли. Проверять это нужно до того, как проектировщик посчитает плотность и суммарную поэтажную площадь.

Сверьте сведения ЕГРН об участке и объекте перед расчетом ТЭП

Для реконструкции добавляется еще один слой сверки: показатели до работ и после. Площадь существующего здания берется не из технического паспорта БТИ двадцатилетней давности, а из актуальной выписки ЕГРН и обмеров. Расхождение фактической площади с реестровой обнаруживается при первом же выезде на объект.

Константин М, кадастровый инженер: «Проект изменения фасада и АГР являются документами, которые мы можем приложить к техническому плану для того, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН.»

Допуск 10 процентов: когда ТЭП можно менять без переоформления свидетельства

284-ПП допускает изменение технико-экономических показателей объекта в пределах десяти процентов без внесения изменений в утвержденное архитектурно-градостроительное решение. Условия жесткие: изменения соответствуют установленным видам разрешенного использования, наружные габариты не меняются, внешний объем и облик здания остаются прежними.

Из этого следует практическая граница. Перераспределение площадей внутри неизменного объема в пределах десяти процентов свидетельство не ломает. Изменение высоты здания, наружных габаритов или силуэта требует нового АГР независимо от того, на сколько процентов сдвинулись цифры. Классический сценарий — подъем машинного помещения лифта или надстройка технического этажа: объем изменился, значит свидетельство переоформляется.

Константин М, инженер-проектировщик: «Один из элементов, из-за которого нужно пересогласовывать АГР, — изменение высоты здания.»

Отдельно про паспорт фасада и колористику. Изменение в паспорт фасада вносится, когда меняются цвет и отделочные материалы, а конструктив остается прежним. Как только появляются новые проемы, входные группы, тамбуры или меняется этажность, работа переходит в формат АГР, и показатели фиксируются уже ведомостью ТЭП.

ТЭП внутри моделей: НПМ, ВПМ и IFC

Показатели существуют не только в таблице. С 19 января 2026 года схемы планов этажей, разрезы и фасады представляются в форматах IFC и XML, таблица расчета поэтажной площади — в XML, а трехмерные модели готовятся в двух вариантах: низкополигональная и высокополигональная. Со 2 апреля 2026 года цифровая информационная модель в формате IFC стала обязательной для получения свидетельства об утверждении АГР. Требования к цифровым моделям заданы совместным распоряжением ДИТ и Москомархитектуры № 1025 от 30.05.2024 и контролируют более 200 параметров.

Низкополигональная модель уходит в цифровой двойник города. Она отдает основной объем без детальной проработки фасада: рекомендуемый ориентир — 15 000 треугольников на один объект капитального строительства и 50 000 на благоустройство, предельные значения — 150 000 и 180 000 соответственно. Текстуры собираются в единые атласы, геометрия оптимизируется под быструю загрузку.

Высокополигональная модель нужна для визуализации в среде на Unreal Engine и проверки объекта в контексте существующей застройки. По требованиям, действующим с 19 января 2026 года, допустимый объем ВПМ объекта капитального строительства снижен до 1 млн полигонов в одном FBX-файле, для благоустройства лимит зависит от площади и составляет от 300 000 до 4,5 млн, ZIP-архив ВПМ благоустройства увеличен до 1 ГБ. Количество источников освещения ограничено 250 штуками, расстояние между ними — от 1,5 до 5 м в зависимости от типа. Геометрическая точность выдерживается в пределах 10 см.

Технические условия по обеим моделям одинаковые: FBX версии 7.4 бинарного типа, местная система координат Москвы, масштаб 1:1, одна условная единица равна одному метру, текстуры только в формате PNG со сторонами 256, 512, 1024, 2048 пикселей, для ВПМ дополнительно 4096. Фотореалистичные текстуры и художественные эффекты не применяются: материалы условные и нейтральные. Полный перечень параметров и шаблоны опубликованы в составе технических требований к трехмерным моделям на портале мэра Москвы.

Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% работы всей. Поэтому самое сложное, что и разрабатывается.»

ЦИМ для АГР собирается минимум из двух дисциплинарных файлов: модель проектной ситуации и благоустройства и модель архитектурных решений. Помещения и зоны кодируются классом IfcSpace, стены и перегородки — IfcWall, перекрытия — IfcSlab, окна — IfcWindow, двери и ворота — IfcDoor, фасад — IfcCurtainWall, покрытия и газоны — IfcCivilElement. Пользовательские атрибуты идут с префиксом RusSet_, обязательным атрибутом задается функциональное назначение объекта. Округление тоже нормировано: линейные размеры до целых миллиметров, площадь до сотых квадратного метра, объем до тысячных кубометра. Именно из этих величин потом собирается ведомость ТЭП, поэтому округление в таблице вручную дает расхождение с моделью.

Образцы документов для подготовки АГР и фасадных решений

Начните с примера готового альбома АГР: по нему видно, как ведомость ТЭП стыкуется с чертежами и пояснительной запиской.

Ошибки в ТЭП и во что они обходятся

Ошибка в ведомости редко выглядит как ошибка. Чаще это несостыковка между документами, которую подающая сторона не видит, потому что готовит их разные исполнители: архитектор рисует фасады, конструктор считает объемы, BIM-специалист собирает модель, а таблицу заполняет менеджер проекта.

• Площадь в ведомости не равна площади в модели. Возникает, когда таблицу заполняют по старой версии планировок, а модель обновляли позже. Проверяется выгрузкой ТЭП из модели, а не сверкой глазами.
• Превышение предельных параметров ГПЗУ. Суммарная поэтажная площадь или высота выходят за границы плана. Это прямое основание для отказа.
• Площадь участка из ГПЗУ не совпадает с площадью в ЕГРН. Участок уточнили после выдачи плана, а в ведомость попала старая цифра.
• Помещения общего пользования посчитаны по внутренним правилам компании. Определение мест общего пользования обновлено: к ним относятся входные группы, вестибюли, коридоры, холлы, лестничные узлы, лифты, открытые лестницы, общие санитарные узлы, помещения охраны и консьержей, хранилища оборудования и инженерных сетей, мусоросборные камеры, колясочные и велосипедные.
• Округление в таблице не совпадает с округлением в модели. Площадь округляется до сотых квадратного метра, объем — до тысячных кубометра.

Сколько стоит расхождение в ТЭП

Цена ошибки считается не стоимостью правки таблицы. Замечание по ведомости означает повторный цикл рассмотрения, а согласование АГР в архитектуре занимает от 30 дней. Регламентный срок рассмотрения — 10 рабочих дней для объектов окружного значения и 20 рабочих дней для объектов городского значения, для программы реновации — 15 рабочих дней, но каждая повторная подача добавляет к проекту новый регламентный цикл.

Дальше показатели тянутся по цепочке. Расхождение по этажности или высоте между свидетельством АГР, ГПЗУ и проектом выявляется уже на разрешении на строительство. На вводе в эксплуатацию сверка идет по факту: площадь построенного здания сравнивается с проектной, и допустимое расхождение существенно жестче десятипроцентного допуска 284-ПП.

Константин М, кадастровый инженер: «Негласное правило, что площадь по проекту и площадь по факту должны отличаться не более чем на 5%. При этом нужно понимать, что не в меньшую сторону, а в большую.»

Важный нюанс из практики: Стройнадзор спокойнее относится к превышению площади, чем к недобору. Если построено меньше заявленного, начинаются вопросы к сметам и объемам. Мы закладываем контрольные обмеры до подачи документов на ввод, чтобы расхождение обнаружилось на нашей стороне, а не в надзорном органе.

Как проверить ТЭП перед подачей АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Возьмите действующий ГПЗУ и выпишите предельные параметры: высоту, суммарную поэтажную площадь, виды разрешенного использования. Сравните с актуальной выпиской ЕГРН на земельный участок по площади и границам.
2. Шаг 2. Выгрузите ведомость ТЭП из цифровой информационной модели в XML, а не заполняйте таблицу вручную. Часть полей подтягивается по уникальному идентификационному номеру объекта.
3. Шаг 3. Сверьте каждую строку ведомости с поэтажными планами в IFC и с таблицей расчета поэтажной площади. Проверьте округление: площадь до сотых, объем до тысячных.
4. Шаг 4. Проверьте состав помещений общего пользования по действующему определению и убедитесь, что экспликация функционального назначения совпадает с видами разрешенного использования участка.
5. Шаг 5. Прогоните модель через сервисы проверки и просмотрщики IFC, устраните коллизии, проверьте наличие окружающей застройки в трехмерной сцене и соответствие лимитам по полигонам для НПМ и ВПМ.
6. Шаг 6. Сверьте высоту и этажность в ведомости с разрезами альбома и с тем, что заявлено в проектной документации. Расхождение на этом шаге дешевле, чем на разрешении на строительство.

Когда АГР и ведомость ТЭП не требуются

Разработка АГР нужна не всегда, и до начала работ имеет смысл проверить объект по перечню исключений. Утверждение архитектурно-градостроительного решения не требуется в следующих случаях.

• Здания не выше двух этажей площадью до 1500 кв. м, не предназначенные для проживания граждан.
• Строительство и реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства.
• Некапитальные здания и сооружения, в том числе временные, не имеющие фундамента и жесткой привязки к земле.
• Инженерные сооружения.
• Работы по реконструкции и замене несущих конструкций, не меняющие внешний облик здания.
• Объекты, расположенные вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон и не выходящие на магистральные улицы общегородского и районного значения.

Оговорка по последним двум пунктам. Если объект выходит на магистральную улицу или попадает в охранную зону памятника, АГР потребуется даже при небольшой площади. Для объектов культурного наследия действует отдельный порядок согласования с органом охраны памятников, и АГР его не заменяет.

Свидетельство об утверждении АГР выдает Департамент градостроительной политики Москвы: с декабря 2025 года он принял функции Москомархитектуры на основании постановления Правительства Москвы № 2993-ПП от 03.12.2025. Порядок подачи, перечень документов и условия предоставления опубликованы в описании государственной услуги по выдаче свидетельства об утверждении АГР.

За годы работы Смарт Вэй прошел этот путь и по новым объектам, и по реконструкции существующих зданий. По объектам, где заказчик рассчитывал обойтись паспортом фасада, чаще всего выясняется, что вместе с колористикой меняются проемы и входные группы, а значит потребуется полноценный альбом с ведомостью ТЭП.

Стоимость разработки и согласования АГР

Стоимость зависит от площади и сложности объекта, количества корпусов, объема благоустройства и от того, нужна ли модель с нуля или заказчик передает готовую архитектурную часть. Ниже позиции, которые закрывают полный цикл от проекта до внесения изменений в ЕГРН.

Итоговая смета собирается после анализа ГПЗУ и исходных данных: объем работ по трехмерной модели различается кратно между отдельно стоящим зданием и кварталом с благоустройством. Актуальные позиции и условия по фасадным работам собраны на странице цен на согласование фасадов.

Как проходят такие проекты и с какими объектами мы работали, видно по отзывам заказчиков.

Выводы

Ведомость ТЭП — это не приложение к альбому, а набор значений, по которым объект потом проверяют трижды: при утверждении АГР, при выдаче разрешения на строительство и при вводе в эксплуатацию. Показатели должны выгружаться из цифровой модели, укладываться в предельные параметры ГПЗУ и совпадать с поэтажными планами в IFC. Десятипроцентный допуск 284-ПП работает только при неизменных наружных габаритах и облике здания, а на вводе действует более жесткая планка сопоставления факта с проектом. Ознакомиться с прайс-листом можно в PDF-файле для скачивания.

Смарт Вэй ведет такие проекты целиком: сверку исходных данных и ГПЗУ, разработку альбома и трехмерных моделей, сопровождение согласования и последующее внесение изменений в ЕГРН через технический план. Если по объекту уже есть проектная часть и нужна проверка ТЭП перед подачей, задачу можно поставить через форму заявки.

Частые вопросы