Технический план для регистрации договора аренды не входит в перечень обязательных документов. Однако он нужен, если в аренду передается временная часть помещения или здания, либо для целей арендатора на объекте делается перепланировка. Регистрация аренды в Росреестре нужна, если срок действия договора превышает 1 год. На период действия такого договора в ЕГРН будет отражено обременение на сдаваемое помещение.
Читайте в этом материале, по каким правилам оформляются и регистрируются договоры аренды в РФ, когда и где нужно заказать технический план, что нужно учесть при образовании временной части помещения.
- Общие правила заключения и регистрации договора аренды
- Когда необходимо оформление технического плана при аренде
- Нюансы оформления технического плана в 2024 году
- Этапы оформления технического плана для аренды
- Список полезных документов
- Что делать с техническим планом
- Переходит ли право собственности при аренде?
- Наши преимущества
- Выводы
- Список использованной литературы
Общие правила заключения и регистрации договора аренды
При передаче помещения в аренду контрагенты должны не только согласовать условия договора, но учесть требования закона о кадастровом учете и регистрации в Росреестре. Если договор заключен на длительный срок, регистрации не избежать. Если при сдаче в аренду происходит изменение характеристик здания или помещения, сторонам предстоит пройти кадастровый учет.
Суть аренды заключается в передаче здания, помещения или их части во временное пользование арендатору. Сдаваемое помещение может находиться в частной, государственной или муниципальной собственности. Для частных объектов все условия договора определяются сами стороны. Если арендодателем выступает государственный или муниципальный орган, правила аренды могут определяться нормативными актами, ведомственными положениями.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, при оформлении аренды нужно учесть следующие правила:
- обязательным (существенным) условием договора является предмет сделки, т.е. сторонам нужно указать точные характеристики объекта;
- регистрация предусмотрена только для договоров, чей срок превышает 1 год (для договоров со сроком до 12 месяцев, либо заключенных на неопределенный срок, эта процедура не проводится);
- с 2018 года в долгосрочную аренду можно сдать только объект, прошедший кадастровый учет (здание или помещение можно поставить на учет непосредственно при регистрации аренды).
В ГК РФ нет требований об оформлении технических планов на сдаваемое помещение или здание. Однако такие нормы есть в Законе № 218-ФЗ. Одновременно с регистрацией должен проводиться кадастровый учет, если происходит образование временной части объекта, либо меняется планировка (конфигурация) помещения или здания. В этих случаях нужно заказать техплан у кадастрового инженера, на котором будут указаны новые или временные характеристики арендуемого объекта. На основании технического плана в Росреестре проведут кадастровый учет.
Комментарий эксперта. Если собственник своевременно поставил свой объект на кадастровый учет, а параметры здания или помещения не меняются, технический план для регистрации договора аренды не нужен. В этом случае стороны обращаются в Росреестр. Договор будет зарегистрирован, а сведения о возникшем обременении объекта будут внесены в ЕГРН. При продаже объекта в период действия арендного договора указанное обременение сохранится.
Когда необходимо оформление технического плана при аренде
Как указывалось выше, в некоторых случаях без оформления технического плана при регистрации аренды не обойтись. Расскажем подробнее о каждой из таких ситуаций:
- если в аренду сдается объект, ранее не поставленный на учет в кадастровых органах – с начала 2018 года установлен запрет для совершения любых сделок с недвижимостью, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН;
- если в аренду сдается часть здания или помещения – в этом случае учет проводится с присвоением временного кадастрового номера на весь срок договора (после прекращения аренды временный кадастровый номер автоматически аннулируется);
- если для целей арендатора или арендодателя происходит изменение конфигурации и планировки здания или помещений – перепланировка недвижимости должна быть зафиксирована в техническом плане и учтена в ЕГРН.
В каждом из перечисленных случаев, по заявлению сторон будет проводиться одновременная процедура кадастрового учета и регистрации.
Если объект повторно сдается в аренду без изменения кадастровых сведений, оформление нового техплана не требуется. Учтите, что сведения об арендуемых частях объекта вносятся в реестр только на срок действия договора. Поэтому даже при продлении аренды на аналогичную часть нужно заново оформить техплан. Временный кадастровый номер, присвоенный части объекта, аннулируется после истечения срока договора или его досрочного прекращения.
Комментарий специалиста. Федеральный закон № 218-ФЗ признает технический и межевой план основанием для учетных и регистрационных действий в Росреестре. Даже если на объект ранее был выдан технический паспорт БТИ, для внесения в государственный реестр достоверных сведений на объект недвижимости должны проводиться кадастровые работы с составлением техплана. Быстрое оформление этого документа обеспечат специалисты компании Смарт Вэй. В большинстве случаев, срок обследования и составление техплана займет 1-2 дня.
Самые важные условия договора аренды, которые должны оговорить стороны:
| № п/п | Условия договора аренды | Описание |
| 1 | Предмет договора аренды | Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН. |
| 2 | Срок аренды | Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре. |
| 3 | Условия оплаты по договору | Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам. |
| 4 | Ответственность сторон | Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта. |
| 5 | Целевое назначение объекта | Арендодатель может указать целевое назначение объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю. |
Нюансы оформления технического плана в 2024 году
Для проведения кадастровых работ и изготовления технического плана применяются нормы Федерального закона № 218-ФЗ, Приказа Минэкономразвития № 953. Заказчиком кадастровых работ является арендодатель, которому объект принадлежит на праве собственности. По договоренности между сторонами, договор с кадастровым инженером может заключить и арендатор.
Кадастровые работы, которые будет выполнять инженер, проводятся на основании подрядного договора с собственником. Для этого нужны следующие документы:
- паспорт заявителя или правоустанавливающие документы на юридическое лицо;
- арендный договор и передаточный акт на целый объект недвижимости или его часть;
- документы на земельный участок, если техплан оформляется на вновь построенное здание;
- проектная документация и акт приемки работ – если техплан будет оформляться после перепланировки;
- правоустанавливающие документы на объект – выписка ЕГРН, свидетельство о праве.
Если в аренду передается здание, может потребоваться составление межевого плана земельного участка. В этом случае проводится межевание с установлением точек границ, а на схеме земельного участка будет фиксироваться местоположение здания. Также инженер запросит кадастровые сведения ЕГРН, материалы БТИ (выкопировка, поэтажный план, экспликация помещений).
Если происходит образование части помещения или здания, стороны должны изначально описать ее в договоре. Также обычно составляется схема основного объекта, на котором указывается местоположение, границы временной части. Для подготовки схемы используется поэтажный план, экспликация их техпаспорта БТИ, другие графические материалы.
Комментарий эксперта. Подготовка проекта договора и согласование его условий является обязанностью сторон. Пока арендодатель и арендатор ну договорятся обо всех положениях договора, Росреестр не примет его на регистрацию. Чтобы избежать проблем на всех стадиях оформления и регистрации, воспользуйтесь услугами специалистов компании Смарт Вэй. Типовой образец и заполненный договор аренды можно скачать в списке полезных документов.
Этапы оформления технического плана для аренды
В соответствие с Приказом Минэкономразвития № 953, оформление техплана происходит по следующим правилам:
- заказчик передает инженеру договор аренды с приложениями, правоустанавливающую документацию, другие бланки и формы;
- если у помещения менялась планировка, передается акт приемочной комиссии, исходная проектная документация;
- инженер запрашивает актуальные кадастровые сведения из ЕГРН на обследуемый объект, архивные документы БТИ (при необходимости);
- проводится обследование здания и помещений в натуре – фиксируется площадь и размеры контура всех помещений или их части, изменения в конфигурации после перепланировки;
- по итогам обследования, полученные данные переносятся в текстовой и графический блок техплана – каждое помещение отражается на плане этажа здания, на чертежах и схемах отмечаются арендуемые части помещений, вспомогательные помещения и комнаты, и т.д.;
- оформление техплана происходит в электронной форме – если заказчику необходимо получить письменный документ, такое условие нужно предусмотреть в договоре с инженером.
Если в аренду сдается часть здания или помещения, не обязательно отграничивать ее стенами и перегородками. В соответствие с условиями договора, инженер отметит местоположение арендуемой части на плане помещения и этажа здания. Сведения о частях помещения, которые передаются в аренду разным лицам, указываются в отдельных технических планах.
Чтобы оформить техплан на помещение после перепланировки, инженеру необходимо получить акт приемки работ. Этот документ выдается только при соблюдении требований проектной документации, а при выявлении нарушений инженер отразит их в своем заключении. Для обследования таких объектов учитываются исходные и фактические характеристики недвижимого имущества. При необходимости, инженер самостоятельно запросит архивные документы БТИ – технический паспорт здания или сооружения, поэтажный планы и т.д.
Комментарий эксперта. По итогам учета и государственной регистрации аренды сторонам будет выдана выписка ЕГРН. В этом документе будет отражено возникновения обременения на объект – оно сохранится на весь срок арендного договора. При продлении аренды или заключении нового договора потребуется оформление новых документов. Услуги специалистов компании Смарт Вэй помогут быстро провести обследование и межевание, подготовить полный комплект технической документации на помещение или здание, пройти учетные и регистрационные процедуры в Росреестре.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического заключения |
| 2 | Скачать | Образец акта межведомственной комиссии |
| 3 | Скачать | Образец технического плана |
| 4 | Скачать | Образец проекта перепланировки |
| 5 | Скачать | Образец заявления о согласовании перепланировки |
| 6 | Скачать | Заявление о проведении кадастрового учета |
| 7 | Скачать | Образец технического паспорта |
| 8 | Скачать | Образец технического задания о перепланировке |
Что делать с техническим планом
После оформления технического плана, документы направляются кадастровым инженером в Росреестр или МФЦ. Срок проверки документов будет зависеть от варианта обращения. Единая процедура учета и государственной регистрации через Росреестр займет 10 дней, при обращении через МФЦ этот срок займет на 2 дня дольше. За регистрацию нужно уплатить госпошлину – 2000 руб. для граждан и 22000 руб. для предприятий.
После учетных и регистрационных действий технический план утрачивает свое практическое значение, поскольку сведения будут перенесены в реестр ЕГРН. Выписка из госреестра будет отражать фактическое состояние объекта по итогам кадастровых работ – при последующих изменениях параметров технический план нужно оформлять заново.
Комментарий специалиста. От правильности оформления технической документации зависит отсутствие претензий со стороны специалистов Росреестра. Услуги специалистов компании Смарт Вэй позволят устранить все основания для приостановки и отказа в учетных и регистрационных действиях, которые регламентированы Законом № 218-ФЗ. Мы окажем консультационное сопровождение сделок аренды, возьмем на себя подготовку любой технической документации на помещение, здание и земельный участок.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Разработка договора аренды | от 5000 руб. |
| 2 | Разработка договора аренды на часть помещения или здания | от 5000 руб. |
| 3 | Оформление технического плана на сдаваемое помещение | от 8000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта). |
| 4 | Сопровождение кадастрового учета и регистрации | от 15000 руб. |
Образец технического плана, который нужно оформить при выделении части помещения или после перепланировки:
Переходит ли право собственности при аренде?
Аренда влечет возникновение временного обременения на объект. Для долгосрочных договоров это будет отражено в ЕГРН после регистрации. Обременение будет действовать на весь срок аренды, после чего автоматически снимается. Суть обременения заключается в невозможности повторно сдать в аренду тот же объект, пока не истек срок действия текущего договора.
Право собственности на арендуемое помещение или здание не меняется. Более того, арендные отношения не препятствуют продаже объекта другому лицу. Для нового собственника обременение объекта будет действовать до истечения срока аренды. Пока договор действует, новый собственник может расторгнуть аренду только при существенных нарушениях со стороны арендатора.
Наши преимущества
Компания Смарт Вэй оказывает полный комплекс услуг для бизнеса при оформлении документов на недвижимость, сопровождении сделок. Для регистрации аренды вы можете заказать проект перепланировки, технический план, поэтажные планы, экспликации. Также мы поможет оформить договор аренды в строгом соответствии с законодательством, окажем услуги на стадии кадастрового учета и регистрации. С нашей поддержкой у вас не возникнет проблем при обращении в Росреестр, при согласовании перепланировок и иных строительных работ.
Выводы
- Технический план для регистрации договора аренды нужен, если в аренду передается временная часть помещения или здания, либо для целей арендатора на объекте делается перепланировка.
- Регистрация аренды в Росреестре проводится, если срок действия договора превышает 1 год.
- Одновременно с регистрацией может проводиться кадастровый учет для внесения изменений после перепланировки, при образовании части помещения.
Компания Смарт Вэй окажет услуги по подготовке документов для регистрации и кадастрового учета аренды. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать по телефонам. указанным на сайте.
Список использованной литературы
- Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
- СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
- СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
- СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
- Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).
