Сведения о перепланировке собственник смотрит в четырёх документах: выписке из ЕГРН с графикой, поэтажном плане и экспликации БТИ, распоряжении и акте Мосжилинспекции, техническом плане с проектом и техническим заключением. Каждый из них отвечает на свой вопрос: что зарегистрировано в реестре, что зафиксировал инвентаризатор, что вам разрешили делать и что вы сделали по факту. Разберём, как читать красные линии на поэтажке, почему площадь в БТИ и в ЕГРН не совпадает и в каком месте документа видно, что работы уходят в реконструкцию. Стоимость и сроки подготовки документов на 2026 год, чек-лист проверки объекта и ответы на частые вопросы собственников — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Какие документы содержат сведения о перепланировке
Единого документа со всей историей изменений помещения не существует. Информация разложена по разным источникам, и каждый ведёт своё ведомство: Росреестр — реестр прав и кадастр, ГБУ МосгорБТИ — инвентарное дело, Мосжилинспекция — разрешительную часть по многоквартирным домам. Собственник, который пришёл только за выпиской, обычно видит половину картины.
Ниже — раскладка по документам: что именно в каждом смотреть и откуда его брать.
| Документ | Что показывает по перепланировке | Где получить |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН (электронная, XML) | Актуальную площадь, назначение, этаж, графику поэтажного плана, обременения, наличие координат | Росреестр, МФЦ, портал госуслуг |
| Поэтажный план БТИ | Фактическую конфигурацию стен, проёмов, лестниц; красные линии на несогласованных изменениях | ГБУ МосгорБТИ (в Москве только там) |
| Экспликация к поэтажному плану | Номера и назначение комнат, площади, высоты, дату последнего обследования, ссылку на распоряжение о перепланировке | ГБУ МосгорБТИ |
| Распоряжение Мосжилинспекции | Перечень разрешённых работ, режим и срок их производства (12 календарных месяцев) | Мосжилинспекция, портал mos.ru |
| Акт о завершённом переустройстве и перепланировке | Состав фактически выполненных работ, состав приёмочной комиссии, графику с печатью инспекции | Мосжилинспекция после приёмки |
| Проект перепланировки (разделы АР и КР) | Планы до и после, демонтажно-монтажный план, узлы усиления проёмов, расчёт нагрузок | Проектная организация с допуском СРО |
| Техническое заключение о состоянии конструкций | Подтверждение, что несущие стены, колонны и перекрытия не затронуты | Проектная организация, автор проекта дома, ГБУ Экспертный центр |
| Технический план (архив ГКОКС + PDF) | Новые характеристики объекта, поэтажные планы с условными обозначениями, заключение кадастрового инженера с хронологией изменений | Кадастровый инженер |
Из таблицы видно распределение ролей: разрешительную часть закрывают документы Мосжилинспекции, фактическую — БТИ, юридически значимую — ЕГРН. Спор с покупателем, банком или инспектором почти всегда упирается в последнюю строку, а не в первые.
Образцы документов, по которым проверяют перепланировку
Комплект собран так, как он выглядит у собственника после завершения процедуры; начинать смотреть стоит с выписки ЕГРН, остальное к ней прикладывается.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Выписка ЕГРН после регистрации изменений | Скачать |
| Технический план перепланировки | Скачать |
| Акт о завершённой перепланировке | Скачать |
| Образец проекта перепланировки | Скачать |
| Образец технического заключения на выполненную перепланировку | Скачать |
| Образец приостановки Росреестра из-за несогласованной перепланировки | Скачать |
Выписка из ЕГРН: главный документ и его слабое место
Выписка из ЕГРН отвечает на вопрос, узаконена перепланировка или нет. Акт Мосжилинспекции на руках, распоряжение, подписанный проект — всё это подтверждает только процесс. Пока новые характеристики не внесены в реестр, для банка, покупателя и налоговой планировка остаётся прежней.
Константин М, начальник технического отдела:
«Узаконенная перепланировка — это всё, что попало в ЕГРН. Наличие акта на руках без внесения сведений в реестр ещё не означает, что работы согласованы. Когда сведения обновились в ЕГРН, тогда процедура закончена.»
Слабое место выписки — формат. Скан, фотография и распечатка не содержат графику, а именно она нужна, чтобы сравнить планировку с фактом. Для работы годится электронная выписка: XML-файл плюс файл подписи. В ней видно поэтажный план, площадь, назначение, этаж, кадастровый номер здания, в котором расположено помещение, а также обременения. Строка «ипотека» означает, что любые изменения объекта потребуют письменного согласия банка, иначе регистрация уйдёт в приостановку.
💡 Лайфхак: перед заказом любых работ вбейте кадастровый номер в публичную кадастровую карту Росреестра. Там сразу видно, есть ли у здания координаты. Если координат нет, для технического плана на здание потребуется выезд геодезиста — и об этом лучше узнать на старте, а не на этапе подачи документов в МФЦ.
Второй частый сюрприз — отсутствие графики в самой выписке. Такое встречается регулярно, особенно по зданиям, сведения о которых переносились в реестр давно. Тогда планировку восстанавливают по документам БТИ либо по предыдущим техническим планам, на основании которых вносились сведения. В практике Смарт Вэй мы запрашиваем такие архивные материалы у собственника сразу, вместе с кадастровым номером: без плана «до» проект перепланировки не собрать, потому что на объекте инженер видит уже состояние «после».
Поэтажный план БТИ: где видно неузаконенную перепланировку
Поэтажный план БТИ показывает фактическую планировку на дату последнего обследования. Инвентаризатор выходит на объект, сверяет увиденное с архивом и отмечает расхождения. Все изменения, которых нет в архивных документах и на которые не предъявлено согласование, отрисовываются красным. Это и есть красные линии. Чёрные линии — то, что либо согласовано, либо было на объекте изначально.
Константин М, кадастровый инженер:
«Если мы видим на планах красные линии, у заказчика запрашиваются документы, предшествующие этой планировке. Всё, что было до изменений, должно быть отражено в чёрных линиях. Нам нужно показать регистратору всю хронологию: право зарегистрировано на одну планировку, потом она была изменена, а сегодня объект выглядит третьим образом.»
Планы БТИ чертят по Приказу Минземстроя № 37 от 04.09.2000, его обычно называют Инструкцией № 37. Стены и перегородки на нём — двойные параллельные линии, расстояние между ними равно толщине конструкции. Проём — две перпендикулярные линии, между ними ширина проёма; двойная распашная дверь даёт две линии вместо одной. Арка отличается от обычного проёма тем, что её границы показаны пунктиром. Заложенный проём заштрихован косыми линиями — по этому признаку на плане ловится восстановление ранее разобранной несущей стены. Колонны и отдельно стоящие столбы рисуют сплошной линией в виде квадрата, прямоугольника или круга, и трогать их нельзя: по 432-ПП их демонтаж и устройство новых относят к реконструкции, поскольку они работают как ядра жёсткости и опора вышележащих этажей. Исключение — декоративные столбы.
ℹ️ Полезно знать: на цветных планах БТИ оконные проёмы показаны голубым, дверные — жёлтым, высота помещения подписана синим. Любой элемент, выполненный самовольно, окрашивается красным независимо от типа. Номер комнаты и её площадь пишутся дробью: числитель — номер, знаменатель — площадь.
Сверьте сведения ЕГРН по вашему помещению перед заказом документов
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 06.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Как проверить по документам, узаконена ли перепланировка: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН в электронном виде (XML плюс файл подписи) по кадастровому номеру. Проверьте наличие поэтажного плана и запишите площадь.
- Шаг 2. Пройдите по помещению с лазерным дальномером и сверьте с планом ширину дверных проёмов, положение перегородок, наличие тамбуров и антресоли. Расхождение даже в один проём — уже перепланировка.
- Шаг 3. Запросите в ГБУ МосгорБТИ актуальные поэтажный план и экспликацию. Посмотрите, есть ли красные линии и отметки о непредъявленном согласовании.
- Шаг 4. При наличии красных линий поднимите архивные планы за предыдущие годы. Они покажут, на каком этапе появились изменения, и войдут в состав технического плана.
- Шаг 5. Для помещения в многоквартирном доме проверьте распоряжение и акт Мосжилинспекции: перечень работ в акте должен совпадать с тем, что выполнено на объекте.
- Шаг 6. Сравните площадь в экспликации БТИ с площадью в выписке ЕГРН. Расхождение объясняется либо разными методиками подсчёта, либо незарегистрированными изменениями — разбирать нужно оба варианта.
Экспликация БТИ и разница площадей с ЕГРН
Экспликация — таблица к поэтажному плану: номер комнаты, назначение, общая и вспомогательная площадь, высота, даты обследования. В шапке бланка МосгорБТИ встречается ссылка на распоряжение о перепланировке — это прямое доказательство того, что изменения проходили согласование. Строка «итого по помещению» в экспликации собирается сложением площадей всех комнат.
Отсюда растёт вопрос, который собственники задают чаще прочих: почему площадь в БТИ и в ЕГРН отличается. Причина в методиках. БТИ считает по Инструкции № 37 — обмеряет каждую комнату по периметру и складывает результаты. Росреестр считает по Приказу № П/0393: площадь этажа нежилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, то есть в неё попадают все внутренние стены и перегородки. Поэтому площадь здания в ЕГРН почти всегда больше площади из техпаспорта. Для помещений подход другой: там площадь по-прежнему складывается из площадей комнат по экспликации.
📌 Факт: по Приказу № П/0393 расстояния для расчёта площади этажа измеряются на высоте от 0 до 1,10 м от уровня пола, а плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба и системы отопления и кондиционирования не учитываются.
Константин М, судебный эксперт:
«Площадь здания при внутренней перепланировке меняться не должна: она посчитана по наружному контуру, а перегородки внутри на неё не влияют. Если в реестре площадь здания внесена как сумма комнат, привести её к правильному значению обычно удаётся через суд — мы ведём такие споры своими силами.»
Распоряжение и акт Мосжилинспекции: документы по помещениям в МКД
Нежилое помещение на первом или втором этаже жилого дома согласуется по 508-ПП через Мосжилинспекцию, документы подаются исключительно в электронном виде через портал mos.ru в разделе Мосжилинспекции, где размещены и требования к составу комплекта. Сначала выдаётся распоряжение — разрешение на работы с перечнем видов работ, режимом и сроком производства. Срок действия решения о согласовании составляет 12 календарных месяцев, дальше оно теряет силу.
После завершения работ собственник вызывает приёмочную комиссию, и она сверяет фактическое состояние помещения с распоряжением. Что не описано в проекте и распоряжении, то в акт не попадёт: у нас были объекты, где заказчик самостоятельно устроил два дополнительных проёма под потолком и рассчитывал, что комиссия их не заметит. Работы пришлось переоформлять полностью.
Технический план теперь подаётся в Мосжилинспекцию вместе с заявлением на акт, и после подписания акта инспекция сама направляет его в Росреестр. Механизм пока работает с задержками, поэтому мы закладываем в график время на возможный повторный комплект.
⚠️ Внимание: с 1 марта 2025 года по 508-ПП проекты, меняющие внутреннюю планировку помещений в многоквартирных домах Москвы, заверяются в МНИИТЭП или в ГБУ «Экспертный центр». При обращении в общем порядке сроки рассмотрения доходят до нескольких лет; штраф за несогласованную перепланировку для юридических лиц — до 500 000 рублей плюс предписание вернуть помещение в прежнее состояние.
Проект, техническое заключение и технический план: что смотреть внутри
Проект перепланировки содержит раздел АР — архитектурные решения. В нём планы до и после, демонтажно-монтажный план (демонтаж показан зелёным, монтаж красным), экспликация, условные обозначения, примечание о высоте этажа. Если затрагиваются несущие конструкции или ставится антресоль, добавляется раздел КР с расстановкой балок и стоек, узлами крепления, спецификацией металла и расчётом нагрузок. Рама усиления проёма из двутавра или швеллера, схема крепления косоура лестницы, узел примыкания перегородки к перекрытию — всё это листы раздела КР, и по ним монтажники работают на объекте.
Техническое заключение подтверждает, что несущие стены, колонны, пилоны и перекрытия не затронуты либо усилены расчётным способом. Перенос дверного проёма в несущей кирпичной стене без такого заключения не пройдёт: нужен либо документ от автора проекта дома, либо заключение ГБУ «Экспертный центр», в котором указывается допустимая нагрузка на перекрытие — в одном из наших проектов её задали как 800 кг/кв. м, и конструктор считал антресоль исходя из этой цифры.
Технический план готовит кадастровый инженер по Требованиям № 953. Собственнику передаются два файла: PDF для просмотра и архив ГКОКС с XML-схемой и приложениями. На диск для МФЦ записывается только архив, целиком, без переименования. В техплане на здание прикладываются поэтажные планы всех этажей, даже если работы шли на одном; в техплане на помещение — только план того этажа, где помещение расположено. Схемы расположения на земельном участке нужны для здания и не нужны для помещения.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Площадь антресоли по приказу в площадь помещения не включается: конструкция сборно-разборная, и площадь объекта из-за неё скакать не должна. Но графическая часть меняется в любом случае — антресоль будет отрисована на плане, и это подтверждает законность её возведения.»
Перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт: как отличить по документам
Градостроительный кодекс понятия «перепланировка» для нежилых зданий не содержит. Есть реконструкция — изменение высоты, объёма, площади, координат пятна застройки, конструктивных элементов. Всё остальное считается перепланировкой от обратного. В Москве действует 432-ПП, и называется оно «О перечне видов работ, которые не являются реконструкцией» — формулировка сама по себе объясняет логику.
30 января 2025 года Росреестр направил территориальным органам методические рекомендации, после которых регистраторы стали чаще усматривать реконструкцию в обычной перепланировке и требовать разрешение на строительство с актом ввода. Госстройнадзор такие документы по перепланировке не выдаёт, поэтому спорные приостановки снимаются в суде. Отдельная московская особенность: часть регистраторов возражает против самого названия «проект перепланировки» и просит именовать документ проектом капитального ремонта. Состав работ при этом не меняется, меняется титульный лист.
Константин М, инженер-эксперт:
«В Санкт-Петербурге проект перепланировки принимают спокойно, по аналогии с Жилищным кодексом. В Москве и области подход строже, и мы корректируем название документа под требование регистратора, чтобы не терять месяцы на переписку. Состав проекта и объём работ остаются прежними.»
Проверить свою ситуацию можно по нескольким признакам. Площадь здания меняется — работы уходят в статью 51 ГрК РФ, это реконструкция. Антресоль занимает больше 40 % площади помещения (ограничение 384-ФЗ и 508-ПП) — реконструкция, устройство нового этажа. Демонтированы колонны или отдельно стоящие столбы — реконструкция. Устроен лифт внутри объекта — реконструкция по 432-ПП. Ликвидирован или изменён вентиляционный короб — разрешение на строительство по действующей редакции 432-ПП не требуется.
Что смотреть в вашей ситуации и во что обходится ошибка
Набор документов зависит от того, зачем собственнику сведения о перепланировке. Ниже — сценарии, которые встречаются в работе чаще всего.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Покупка нежилого помещения | Электронная выписка ЕГРН с графикой, свежая поэтажка БТИ на красные линии, обременения | Проект и техзаключение прежнего собственника |
| Сдача помещения сетевому арендатору | Акт Мосжилинспекции и запись в ЕГРН, ширина эвакуационных проёмов по плану | Отрисовка планировки в DWG и 3D |
| Помещение в панельном доме, расширение проёмов | Заключение МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр», раздел КР с расчётом | Цена проекта относительно риска для несущих панелей |
| Отдельно стоящее нежилое здание | Проект по 432-ПП, техзаключение, техплан с поэтажками всех этажей и координатами | Документы Мосжилинспекции — они не требуются |
| Залог, ипотека, оценка | Совпадение площади в выписке и в отчёте, согласие банка на изменения | Технический паспорт БТИ — банки принимают и выписку |
Цена ошибки считается не стоимостью переделки документа. Приостановка Росреестра добавляет к сроку регистрации ещё цикл подачи через МФЦ; в панельном доме заключение МНИИТЭП при обращении в общем порядке ждут годами, а через отлаженный канал документы проходят за 20-30 дней. Незакрытая красная линия на поэтажке всплывает у покупателя, у банка при залоге, у инспектора МЧС с рулеткой в руках — и тогда к расходам добавляется штраф до 500 000 рублей для юридического лица и предписание восстановить прежнюю конфигурацию за свой счёт.
Когда сведения о перепланировке искать бесполезно
Часть ситуаций документами не закрывается. Если помещение никогда не проходило инвентаризацию после работ, красных линий на поэтажке не будет просто потому, что техник БТИ на объект не выходил, — отсутствие отметок не равно согласованию. Если здание построено давно и сведения переносились в реестр без графики, планировка в ЕГРН не отображается вовсе, и восстанавливать её придётся по архивам инвентарного дела. Если работы затронули объём или несущий каркас, никакая перепланировочная документация ситуацию не описывает: там разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.
Стоимость подготовки документов по перепланировке в 2026 году
Стоимость зависит от типа объекта (отдельно стоящее нежилое здание или помещение в многоквартирном доме), площади, состава работ и от того, нужно ли восстанавливать историю изменений по архивам.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Изготовление проекта перепланировки (нежилое здание) | от 80 000 руб. | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненной перепланировке (нежилое здание) | от 80 000 руб. | от 5 дней |
| Изготовление технического плана (нежилое здание) | от 75 000 руб. | от 1 дня |
| Регистрация изменений в ЕГРН (нежилое здание) | от 150 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование в МЖИ/МВК (помещение в МКД) | от 150 000 руб. | от 30 дней |
| Регистрация изменений в БТИ (помещение в МКД) | от 60 000 руб. | от 1 дня |
| Исправление ошибок в БТИ | от 60 000 руб. | по запросу |
| Исправление ошибки в площади | от 150 000 руб. | по запросу |
Итоговая сумма собирается из состава работ по конкретному объекту: помещение в панельном доме тянет за собой раздел КР и заключение профильной организации, здание — геодезию и поэтажные планы всех этажей. Ориентироваться по позициям удобнее через полный прайс на согласование перепланировки, где разбиты и работы по исправлению ошибок в реестре.
О качестве работы точнее говорят результаты по чужим объектам — отзывы собственников и арендаторов коммерческих помещений показывают, как проходили сроки и регистрация на практике.
Выводы
Полная картина по перепланировке собирается из четырёх источников: реестр показывает юридический статус, инвентарное дело — фактическое состояние с красными линиями, документы жилищной инспекции — разрешение и приёмку, проектный комплект с техпланом — содержание и безопасность работ. Расхождение площадей между БТИ и ЕГРН чаще объясняется разными методиками подсчёта, а не ошибкой. Пока изменения не внесены в реестр, для сделки и для проверяющих планировка остаётся прежней.
Смарт Вэй ведёт такие проекты с 2013 года: от анализа выписки и архивов БТИ до подготовки проекта, техплана и внесения сведений в ЕГРН, включая судебное снятие спорных приостановок. По конкретному объекту можно оставить заявку, инженер разберёт документы и скажет, чего в комплекте не хватает.
Часто задаваемые вопросы
Что делать, если в выписке ЕГРН нет поэтажного плана?
Планировку восстанавливают по документам технической инвентаризации: запрашивают поэтажный план и экспликацию БТИ, а при их отсутствии — архивные материалы инвентарного дела или предыдущие технические планы, на основании которых вносились сведения в реестр. Площадь по экспликации должна совпадать с площадью в выписке, иначе расхождение придётся объяснять регистратору отдельно. Без графики технический план на перепланировку подготовить нельзя: в нём должен быть показан план до изменений.
Нужно ли платить госпошлину при регистрации перепланировки?
За внесение изменённых характеристик объекта после перепланировки госпошлина не уплачивается — оплачивается только регистрация прав, если параллельно идёт сделка. Для подачи документов в МФЦ за собственника потребуется нотариальная доверенность, оформленная именно от собственника объекта, а не от арендатора или заказчика работ. Актуальные размеры пошлин по регистрационным действиям уточняются по справочному телефону Росреестра перед подачей.
Отображается ли антресоль в выписке ЕГРН?
Площадь антресоли по Приказу № П/0393 в площадь помещения не включается, поэтому цифра в выписке чаще остаётся прежней. При этом графическая часть меняется: антресоль отрисовывается на плане того этажа, в объёме которого она устроена, и это подтверждает законность конструкции. В отдельных регионах, включая Санкт-Петербург, сложилась практика учёта такой площади как полезной, но законодательно это нигде не закреплено. Понятия «антресольный этаж» в классификаторе не существует.
Чем технический паспорт БТИ отличается от технического плана?
Технический паспорт — документ технической инвентаризации с поэтажным планом и экспликацией; в Москве по 106-ПП его вправе изготавливать только ГБУ МосгорБТИ. Технический план готовит аттестованный кадастровый инженер, и он предназначен для кадастрового учёта: подаётся в Росреестр архивом ГКОКС с XML-схемой. В Московской области, Санкт-Петербурге и других регионах технический паспорт вправе изготовить организация, в штате которой не менее двух кадастровых инженеров.
Как понять по документам, что работы попадут под реконструкцию?
Признаки видны в проекте и на планах: изменение площади, объёма или высоты здания, смещение наружных стен и пятна застройки, демонтаж колонн и отдельно стоящих столбов, устройство лифта внутри объекта, антресоль площадью более 40 % от площади помещения. Такие работы регулируются статьёй 51 ГрК РФ и требуют разрешения на строительство с последующим вводом в эксплуатацию. Устройство, изменение и ликвидация вентиляционных шахт по действующей редакции 432-ПП разрешения на строительство не требуют.
Красных линий на плане нет — значит, перепланировка согласована?
Не обязательно. Красные линии появляются только после того, как техник БТИ вышел на объект и сравнил фактическую планировку с архивом. Если инвентаризация не проводилась 10-15 лет, на плане будет отражено состояние на дату последнего обследования, а свежие изменения там не появятся. Проверять нужно по совокупности: дата обследования в экспликации, фактические обмеры помещения и графика в выписке ЕГРН.
