Сколько стоит разработка и согласование АГР

Стоимость разработки и согласования АГР складывается из трех частей: альбом архитектурно-градостроительного решения, комплект трехмерных моделей по требованиям Москомархитектуры и сопровождение процедуры до выдачи свидетельства. Сама государственная услуга бесплатна, госпошлина за свидетельство не взимается, поэтому весь бюджет уходит подрядчику и на подготовку исходных данных. Тяжелее всего для сметы 3D-часть: высокополигональная и низкополигональная модели, выгрузка в IFC и привязка к МСК-77 занимают основную долю трудозатрат. Разберем, как разложить расходы по этапам, какие суммы возникают повторно при корректировке и что меняется в порядке согласования с 30 сентября 2026 года. Цены и сроки на 2026 год, сценарная таблица по типам объектов и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Из чего складывается стоимость АГР: три статьи расходов

Бюджет АГР распадается на исходные данные, разработку альбома с трехмерными моделями и сопровождение согласования. Исходные данные — это топографический план участка, фотофиксация окружающей застройки, ГПЗУ и обмеры существующего здания, если работы идут по действующему объекту. Разработка альбома включает ситуационную схему, схему планировочной организации участка, развертки фасадов по всем прилегающим улицам, чертежи фасадов с указанием материалов и цветов, поэтажные планы и разрезы. Сопровождение — это подача через портал, отработка замечаний и повторные подачи.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР требуется, чтобы соблюсти все нормативные, колористические, эскизные, композиционные, художественные облики района, именно района, где будет располагаться здание.»

Для бухгалтерии важна не общая сумма, а ее распределение по времени. Разработка альбома идет от одного до трех месяцев, согласование в среднем занимает около трех месяцев, поэтому расходы по одному объекту почти всегда попадают в разные кварталы. Договор мы разбиваем на этапы: исходные данные и эскиз, альбом с моделями, сопровождение согласования. Каждый этап закрывается отдельным актом, и это единственный способ не держать всю сумму в незакрытом авансе до получения свидетельства.

Отдельная строка расходов возникает, когда объект стоит в границах территории объекта культурного наследия или его зон. Там действует другой порядок, а в проект добавляется раздел обеспечения сохранности ОКН, который считается и оплачивается самостоятельно.

Требования к 3D-моделям АГР: где прячется основная часть бюджета

Трехмерная часть комплекта — самая дорогая позиция сметы. С 2024 года к материалам АГР прикладываются две модели: высокополигональная для детальной оценки облика и низкополигональная для размещения объекта на общей трехмерной карте Москвы. Требования к ним подготовил Департамент информационных технологий Москвы совместно с Комитетом по архитектуре и градостроительству, и они описывают не только геометрию, но и форматы, текстуры, именование файлов и систему координат.

Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% работы всей. Поэтому самое сложное, что и разрабатывается.»

Разница между двумя моделями определяет и трудоемкость, и цену. Ниже параметры, по которым проверяют комплект при приемке материалов.

Практический вывод для сметы: низкополигональная модель дешевле за счет жесткого ограничения детализации, а высокополигональная оплачивается по фактической сложности фасада. Здание с лепниной, витражами и сложным козырьком обойдется дороже прямоугольного корпуса той же площади. Дополнительно требуется цифровая модель в формате IFC: она обязательна для большинства объектов, кроме индивидуальных жилых домов и памятников архитектуры.

В практике Смарт Вэй мы отдельно оговариваем в договоре, кто отвечает за исходные данные для модели. Если заказчик передает фасады в DWG с проставленными материалами, модель делается быстрее. Если фасады существуют только в виде картинок из презентации, к смете добавляется отрисовка, и это уже другая цена и другой срок.

Когда АГР не нужен и бюджет можно не планировать

Перечень исключений короткий, но он закрывает заметную долю коммерческих объектов. АГР не требуется для зданий до 1500 м² при этажности не более двух, не предназначенных для проживания граждан. Не требуется для индивидуального жилищного строительства. Не требуется для некапитальных зданий и сооружений, в том числе временных, у которых нет фундамента и жесткой привязки к земле. Не требуется для линейных объектов, кроме мостов, эстакад и транспортных развязок. Не требуется при работах по реконструкции и замене несущих конструкций, если внешний облик здания не меняется. Отдельно стоят объекты культурного наследия и их зоны: там действует свой порядок согласования, а не АГР.

Оговорка, которую пропускают чаще всего: даже небольшое здание попадет под АГР, если оно выходит на магистральную улицу общегородского или районного значения. Складской объект в глубине промзоны и такой же объект на вылетной магистрали дают разный бюджет.

Сверьте площадь и этажность объекта по данным ЕГРН перед расчетом бюджета

Проверка занимает минуту и снимает основной риск планирования. Собственник считает площадь по фактическому использованию, а ведомство смотрит сведения ЕГРН, и здание, которое в голове у заказчика 1450 м², в реестре может числиться на 1600 м² вместе с подвалом.

Константин М, инженер-эксперт: «Проект реконструкции — это восемьдесят седьмое постановление, там 12 разделов. А АГР — это чисто фасады, чисто архитектура. Она отдельно идет.»

Разделение важно для сметы: АГР не заменяет проект реконструкции и не отменяет его. Это два разных договора, два разных бюджета и два разных срока. Обратное тоже верно, поэтому отказ в согласовании реконструкции не блокирует работу по АГР.

Что меняется в порядке согласования с 30 сентября 2026 года

До 30 сентября 2026 года действует постановление Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. С этой даты вступает в силу постановление от 22.05.2026 № 1423-ПП о согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в Москве, а прежний порядок утрачивает силу. Заявления, поданные до вступления новых правил, рассматриваются по старому регламенту.

Для планирования расходов значимы четыре момента. Первый: материалы рассматривает Архитектурная комиссия города Москвы, заседания которой проводятся не реже трех раз в неделю, а сама процедура разбита на этапы с фиксированными сроками — регистрация до 1 дня, предварительное рассмотрение до 5 дней, рассмотрение комиссией до 12 дней. Второй: свидетельство действует 3 года, и просроченный документ означает повторные расходы. Третий: АГР согласуется до экспертизы проектной документации, то есть эти этапы больше не идут параллельно и растягивают график проекта. Четвертый: часть изменений не требует повторного согласования — корректировка технико-экономических показателей в пределах 10%, замена отделочных материалов без изменения внешнего облика, правка внутренних планировочных решений.

Для жилых проектов в новых правилах закреплены минимальные площади квартир: 28 м² для однокомнатных и 44 м² для двухкомнатных, без учета балконов и лоджий, плюс требование чистовой отделки помещений общего пользования. Если концепция дома верстается на квартирах меньшей площади, переделка планировок обойдется дороже, чем сам альбом АГР.

Образцы документов по АГР, фасадам и градостроительным параметрам

Начните с примера альбома АГР: он показывает реальный объем графики, который придется оплатить, а ГПЗУ покажет предельные параметры, за границы которых выходить бессмысленно.

Сроки процедуры и как они превращаются в деньги

Государственная услуга оказывается бесплатно, заявление подается в электронном виде, а описание процедуры и перечень материалов размещены на странице услуги Свидетельство об утверждении АГР на портале госуслуг Москвы. Функции по выдаче свидетельства переданы Департаменту градостроительной политики города Москвы, содержательную оценку материалов по-прежнему ведет Москомархитектура.

Константин М, начальник технического отдела: «Готовим мы такой буклет АГР где-то от одного до трех месяцев в зависимости от сложности здания. И при сложных объектах эта разница в сроках может увеличиваться в два, в три раза, в зависимости от пожеланий заказчика.»

Регламентный срок и фактический срок расходятся почти всегда. Мы закладываем на согласование около трех месяцев, а заказчику называем вилку от одного до трех месяцев. Каждый лишний месяц стоит собственнику аренды площадки, обслуживания кредита и простоя подрядчика по строительно-монтажным работам. В проектах, которые ведет Смарт Вэй, эти суммы за квартал обычно превышают стоимость самого альбома.

Как спланировать бюджет АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте по выписке ЕГРН площадь, этажность и назначение объекта, а по ГПЗУ — предельные параметры участка. Если объект укладывается в исключения, дальше платить не за что.
2. Шаг 2. Определите объем работ по фасадам. Только цвет и материалы отделки — это паспорт колористического решения по 114-ПП. Новые проемы, входные группы, изменение этажности или высоты — это АГР.
3. Шаг 3. Заложите отдельной строкой исходные данные: топографический план, фотофиксацию окружающей застройки, обмеры существующего здания.
4. Шаг 4. Заложите отдельной строкой трехмерную часть: высокополигональную и низкополигональную модели плюс выгрузку в IFC. Стоимость 3D-оцифровки считается индивидуально по сложности фасада.
5. Шаг 5. Разбейте договор на этапы с отдельными актами: исходные данные и эскиз, альбом с моделями, сопровождение согласования. Так расходы закрываются по мере готовности, а не одной суммой в конце.
6. Шаг 6. Заложите резерв на одну корректировку альбома и на повторную подачу. Замечания при первой подаче — штатная часть процедуры, которую планируют заранее.

Скрытые расходы и цена ошибки при разработке АГР

Основные незапланированные суммы возникают в четырех местах, и все они предсказуемы.

Кейс из практики: заказчик хотел входную группу глубиной около тридцати метров, но участок за зданием принадлежал городу. Проект в такой конфигурации потребовал согласия департамента, распоряжающегося землей, и процедура вышла за рамки обычного АГР по срокам и составу участников. Проверка правового статуса всей пятна застройки, а не только контура здания, снимает эту проблему до начала проектирования.

Важный нюанс из практики: корректировка ранее согласованного АГР оплачивается как самостоятельная работа. В Смарт Вэй регулярно приходят с чужими альбомами, когда в процессе стройки изменились решения, прежний проектировщик уже не работает или отказался вносить правки. Стоимость корректировки зависит от того, сохранились ли исходные файлы моделей: без них модель делается заново.

Третья статья — несоответствие концепции района. Дорогой авторский дизайн не гарантирует согласование: у комиссии свои представления о том, как объект встраивается в сложившуюся застройку. Мы видели проект, где стоимость дизайна на порядок превышала стоимость самого АГР, и это не помешало получить замечания при первой подаче.

Региональная специфика: в Москве документ называется АГР и согласуется в Москомархитектуре, в Санкт-Петербурге аналогичный по смыслу документ называется АГО и проходит через Комитет по градостроительству и архитектуре, в Московской области — через архитектуру города или области. Требования к трехмерным моделям и МСК-77 относятся к московской процедуре и на другие регионы автоматически не переносятся. Смета, собранная по московским правилам, для объекта в Петербурге не подходит.

Отдельно проверьте землю под зданием. На одном объекте в Московской области здание стояло на четырех земельных участках, и это дало приостановку по земельному вопросу, не связанную с архитектурой. Сверка контура здания с границами участков занимает день, а разбор последствий — месяцы.

Ниже сценарии, по которым мы оцениваем объект на входе.

Таблица отвечает на главный вопрос сметы: платить за полный комплект АГР или закрыть задачу более дешевым документом. Ошибка в этой строке приводит к переделке всего состава работ, а не отдельного раздела.

Стоимость разработки и согласования АГР в Москве: цены и сроки

Итоговая сумма зависит от площади и назначения объекта, сложности фасадных решений, наличия исходных данных в рабочих форматах и от того, нужна ли корректировка уже согласованного решения.

Позиции считаются раздельно: разработка альбома и сопровождение согласования — разные этапы с разными сроками и разными актами. Эскизы, 3D-оцифровка, запросы в Архитектуру и предварительный анализ материалов сотрудником Архитектуры оцениваются индивидуально, поэтому точная сумма собирается после осмотра исходных данных по объекту. Актуальные позиции и сроки по фасадным работам собраны на странице цен на согласование фасадов, колористики и АГР.

Проверить, как процедура выглядит на реальных объектах и в какие сроки закрывались этапы, можно по отзывам заказчиков Смарт Вэй.

Выводы

Бюджет АГР определяется составом работ: альбом, две трехмерные модели с выгрузкой в IFC и сопровождение процедуры считаются отдельными позициями. Государственная услуга бесплатна, но фактические расходы растягиваются на несколько месяцев и почти всегда включают одну корректировку. Часть объектов под АГР не подпадает вовсе, и проверка площади, этажности и положения относительно магистральных улиц занимает меньше дня. С 30 сентября 2026 года порядок меняется: материалы рассматривает Архитектурная комиссия, свидетельство действует 3 года, а АГР идет до экспертизы проектной документации. Полный прайс-лист по всем услугам скачивается в PDF.

Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР и АГО, готовит высокополигональные и низкополигональные модели по требованиям Москомархитектуры и ведет согласование до выдачи свидетельства, включая корректировку чужих ранее согласованных решений. Расчет по конкретному объекту с разбивкой на этапы можно запросить через форму заявки.

Частые вопросы о стоимости и согласовании АГР