Сколько стоит IFC-модель для АГР: цены и требования 2026

IFC-модель для АГР — это цифровая информационная модель (ЦИМ) объекта капитального строительства. В Москве в 2026 году ее подают вместе с низкополигональной (НПМ) и высокополигональной (ВПМ) 3D-моделями в составе материалов на свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения. В счете это несколько строк: три модели, альбом АГР и сопровождение согласования, причем НПМ и ВПМ по отдельности стоят от 800 000 руб. каждая. На итоговую сумму сильнее всего влияют площадь объекта, объем благоустройства и полнота исходных данных, по которым строится модель. Ниже разобрано, какие требования к 3D-моделям попадают в смету, когда при изменении фасада или паспорта фасада модель не нужна и как разбить договор на этапы, чтобы бухгалтерия видела, за что платит. Таблица цен на 2026 год, пошаговый порядок бюджетирования и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Из чего состоит 3D-пакет АГР: ЦИМ в IFC, НПМ и ВПМ

В Москве АГР объектов капитального строительства утверждают по постановлению Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. В состав материалов входят титульный лист, план участка, топографический план, фотофиксация окружающей застройки, поэтажные планы, разрезы, фасады со всех сторон и три трехмерные модели: цифровая информационная, низкополигональная и высокополигональная. Каждая модель решает свою задачу в городских информационных системах, поэтому в смете это три отдельные позиции с разной трудоемкостью.

С 3 декабря 2025 года свидетельство об утверждении АГР выдает Департамент градостроительной политики: постановлением Правительства Москвы № 2993-ПП Москомархитектура объединена с ДГП. В договорах и переписке по-прежнему встречается сокращение МКА, на предмет договора это не влияет. Перечень материалов и регламентный срок опубликованы на странице госуслуги свидетельство об утверждении АГР на mos.ru: услуга электронная, бесплатная, срок для объектов городского значения составляет 20 рабочих дней.

Три модели отличаются назначением, форматом и ограничениями по объему файлов:

ВПМ благоустройства — самая переменная часть бюджета: допустимый объем модели растет вместе с площадью участка, а значит, растет и объем моделирования. На компактном участке в плотной застройке эта строка сметы заметно меньше, чем у квартальной застройки с дворами и парковками.

В Смарт Вэй стоимость 3D-моделей считается по документам объекта и фиксируется в договоре до начала работ. Для расчета достаточно ГПЗУ, чертежей альбома или эскиза и сведений о границах благоустройства.

Требования к 3D-модели АГР в 2026 году, которые влияют на смету

Требования к трехмерным моделям объектов, размещаемых в электронной форме в информационных системах города Москвы, действуют в новой редакции с 19 января 2026 года. Требования к трехмерным моделям от 19.01.2026 опубликованы на mos.ru; файл объемный, около 30 МБ, его стоит передать проектировщику вместе с техническим заданием.

Для заказчика в редакции 2026 года существенны изменения, которые добавляют или убирают работу моделлера:

• для НПМ и ВПМ в BIM-проектах подается IFC-модель, поэтому к двум FBX-файлам добавляется третий результат;
• число пунктов проверки модели сокращено с 210 до 153;
• ВПМ включает элементы благоустройства, от газонов и деревьев до парковок и тротуаров;
• при отсутствии почтового адреса объект допускается идентифицировать кадастровым номером участка или квартала;
• привязка выполняется в системе координат МСК МГГТ, к ВПМ прикладывается geojson-файл, по которому система проверяет размещение объекта в координатной сетке города.

С 2 апреля 2026 года ЦИМ АГР в формате IFC подается для подтверждения ТЭП. Одновременно 284-ПП в редакции 2026 года предусматривает, что схема планировочной организации участка, планы этажей, разрезы и фасады представляются в виде цифровых информационных моделей IFC и (или) XML, а таблица расчета площадей — в формате XML. В постановлении дано новое определение помещений общего пользования: это помещения, не принадлежащие отдельным собственникам, включая вестибюли, лестницы, лифты, санузлы, колясочные и хозяйственные кладовые. Площади МОП в ЦИМ должны совпасть с таблицей площадей альбома, иначе ТЭП не подтверждаются.

На смету эти требования влияют через согласованность: ЦИМ, НПМ, ВПМ и чертежи альбома проверяются друг против друга. Если архитектура меняется после того, как модели собраны, правятся все три файла, а не один. Поэтому модели имеет смысл заказывать после того, как заказчик утвердил поэтажные планы и фасады.

Сверьте площадь и кадастровый номер объекта до заказа ЦИМ

При реконструкции существующего здания исходные площади и этажность берутся из ЕГРН, а кадастровый номер участка при отсутствии адреса служит идентификатором объекта в требованиях к моделям. Расхождение между выпиской ЕГРН, поэтажными планами и ТЭП в ЦИМ обнаруживается на проверке, поэтому его выгоднее снять до начала моделирования.

Изменение в паспорт фасада и проект фасада: когда 3D-модель для АГР не нужна

Если здание не меняет этажность, объем и положение на участке, АГР обычно не требуется, а вместе с ним не нужны ЦИМ, НПМ и ВПМ. Изменение цвета и отделки оформляется колористическим паспортом по постановлению Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП. Новые окна, двери, входные группы и приямки оформляются проектом изменения фасада по 94-ПП. Ни в одном из этих комплектов трехмерных моделей для городских информационных систем нет.

Проект колористического решения состоит из пояснительной записки, чертежей всех фасадов с цветами по палитрам NCS и RAL, фотофиксации, развертки фасада по улице и ведомости отделки. Паспорт установленной формы выдает орган архитектуры на основании проекта. Проект частичного изменения фасада включает описательную часть, чертежи фасадов в состоянии до и после изменений, план БТИ (если изменения затрагивают помещения) и фотомонтаж.

Константин М, инженер-проектировщик: «Проект колористики очень похож на проект частичного изменения фасада, но по сути это другая госуслуга. Колористическое — по сути мы говорим про цвет, соответственно, менять какие-то входные группы или закладывать окна или раскладывать не предусмотрено данным проектом.»

Фотомонтаж в проекте фасада часто принимают за лишнюю строку сметы, хотя это обязательный раздел. На обработанных фотографиях показано, как будет выглядеть фасад после изменений.

Константин М, начальник технического отдела: «Фотомонтаж в документации Москомархитектуры так и прописан: с использованием средств редактирования фотографий. И этот раздел тоже обязателен, без него документы вернут и скажут, что раздел фотомонтажа отсутствует.»

Подача в архитектуру по проекту фасада зависит от адреса. Если здание входит в перечень улиц, проспектов и бульваров 94-ПП (в первую очередь это территория внутри Садового кольца), проект согласуется в органе архитектуры. Вне перечня проект разрабатывается по 432-ПП, согласуется между проектной организацией и собственником и используется для внесения изменений в ЕГРН через технический план. Согласовать по 94-ПП можно только планируемые работы: по уже выполненным изменениям будет отказ и требование привести фасад в прежнее состояние.

Сценарии ниже помогают понять, оплачивать ли 3D-модели вообще:

Граница между третьей и четвертой строкой проходит по фундаменту и площади: крыльцо на фундаменте или входная группа больше допустимой площади уводят объект в реконструкцию, и бюджет вырастает с проекта фасада до полного комплекта АГР с моделями. Разница видна по ценам: проект изменения фасада нежилого здания стоит от 300 000 руб., проект колористических решений от 200 000 руб., а альбом АГР от 1 500 000 руб. без учета 3D-моделей.

Изменение уже выданного паспорта фасада тоже обходится без моделей, но имеет свой риск. Если фасад выцвел, сначала запрашивают архивный колористический паспорт и обновляют окраску по указанному в нем коду RAL, тогда новый паспорт не нужен. Если архивного паспорта нет, его разрабатывают заново, и орган архитектуры оценивает облик по действующим требованиям к кварталу. Фасад, выполненный 30 лет назад в допустимых тогда материалах, при новом согласовании может потребовать замены отделки, а такой отказ, по нашему опыту, не оспаривается. Корректировка утвержденного колористического паспорта по 114-ПП стоит от 500 000 руб.

Важный нюанс из практики: для колористики документы БТИ должны быть не старше 1 года с даты последней инвентаризации. Дата выдачи копии значения не имеет: если последний выход техника БТИ был несколько лет назад, инвентаризацию заказывают заново. Красные линии внутри помещений для колористики значения не имеют.

Кейс из практики: по торгово-развлекательному комплексу в Москве изменения фасада требовали согласования. Мы разработали проект фасадов и провели его через Москомархитектуру за 5 месяцев; собственник избежал штрафа, сумма которого превышала бы 1 000 000 руб. За незаконное изменение фасада юридическому лицу по КоАП города Москвы грозит штраф до 500 000 руб.

До заказа 3D-моделей стоит проверить, меняются ли этажность, объем и пятно застройки. Если нет, достаточно проекта фасада или колористического паспорта.

Бюджет АГР целиком: какие строки заложить помимо IFC-модели

3D-модели составляют только часть расходов на АГР. Полный бюджет для объекта в Москве складывается из следующих позиций по прайсу Смарт Вэй на 2026 год:

• получение ГПЗУ — от 95 000 руб.;
• проект АГР (альбом, буклет) — от 1 500 000 руб., срок от 45 дней;
• АГР для МКД площадью от 5000 м² — от 5 000 000 руб., срок от 45 дней;
• согласование АГР в Архитектуре (ДГП Москвы) — от 300 000 руб., срок от 30 дней;
• эскизы, 3D-оцифровка и предварительный анализ требований Архитектуры — рассчитываются индивидуально;
• ЦИМ в IFC, НПМ и ВПМ — отдельными строками, цены приведены в разделе о стоимости ниже.

Государственная пошлина за свидетельство об утверждении АГР не взимается: госуслуга на mos.ru бесплатная. Госпошлины Росреестра и платежи БТИ за последующую регистрацию изменений в стоимость работ не входят и оплачиваются отдельно по фактическим тарифам.

Колористический паспорт при утвержденном АГР отдельно не оплачивается: цветовые решения и отделочные материалы уже входят в альбом.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР сам по себе комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. Поэтому, если есть АГР для реконструкции, то колористический паспорт мы в большинстве случаев не готовим, АГР достаточно.»

Для бухгалтерии удобнее договор, в котором 3D-модели выделены из альбома отдельными этапами с собственной ценой и актом: ЦИМ в IFC, НПМ, ВПМ объекта, ВПМ благоустройства, альбом, сопровождение согласования. Тогда повторная работа по замечаниям к одной модели не смешивается с оплатой других этапов, а бюджет по каждой позиции можно сверить с прайсом. В договорах Смарт Вэй стоимость и сроки каждого этапа закрепляются до начала работ.

Отдельно бухгалтеру стоит проверить выписку из реестра СРО проектной организации. Альбом АГР разрабатывает проектная организация, а без действующей выписки из реестра СРО комплект не принимают. Срок актуальности выписки ограничен, поэтому перед подачей ее заказывают заново.

Цена ошибки в 3D-пакете измеряется сроком. Регламент выдачи свидетельства составляет 20 рабочих дней, а на практике согласование с учетом замечаний занимает от 1 до 3 месяцев: по каждому замечанию корректируются буклет и модели. Без утвержденного АГР в Москве нельзя получить разрешение на строительство, поэтому каждый месяц доработок сдвигает начало строительства или ввод реконструированного объекта.

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге аналогичный документ называется архитектурно-градостроительным обликом (АГО) и согласуется в КГА по своим регламентам. Московские требования к НПМ, ВПМ и ЦИМ на Петербург не переносятся; проект АГО для Санкт-Петербурга стоит от 900 000 руб., срок от 10 дней.

Образцы альбома и свидетельства АГР

Первым стоит открыть пример альбома АГР: по нему видно, как оформлены титульный лист, состав листов и выписка СРО, которую прикладывают к подаче.

Как подготовить исходные данные для IFC-модели и 3D-моделей АГР

Стоимость модели считается от исходных данных: чем полнее комплект на старте, тем меньше строк с пометкой по запросу остается в смете. До заказа 3D-пакета проверьте:

• действующий ГПЗУ на участок и его соответствие планируемым параметрам объекта;
• выписку ЕГРН на участок и здание: кадастровые номера, площадь, этажность;
• топографический план и фотофиксацию окружающей застройки;
• утвержденные заказчиком поэтажные планы, разрезы и фасады альбома;
• границы и состав благоустройства: озеленение, парковки, тротуары, малые архитектурные формы;
• таблицу площадей с выделением помещений общего пользования по определению 284-ПП;
• при реконструкции — архивные и актуальные документы БТИ, чтобы сравнить состояние объекта по разным годам;
• действующую выписку из реестра СРО проектной организации.

Для реконструкции сравнение документов БТИ разных лет показывает изменения, которые в ЕГРН не внесены: заложенные или новые окна, двери, пристройки. Их лучше выявить до моделирования, потому что ЦИМ и ВПМ строятся по фактическому и проектному состоянию, а расхождение с архивом всплывает на проверке. В практике Смарт Вэй инженер на выезде делает фотофиксацию и обмеры фасада, а уже по ним готовится эскиз проектных изменений.

Как заложить IFC-модель для АГР в бюджет: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Определите, нужно ли АГР: меняются ли этажность, объем, пятно застройки. Если меняется только фасад или цвет, 3D-модели в бюджет не закладываются.
2. Шаг 2. Соберите ГПЗУ, выписку ЕГРН, топографический план и утвержденные чертежи альбома; без них стоимость моделей рассчитывается только предварительно.
3. Шаг 3. Разделите смету на позиции: ЦИМ в IFC, НПМ, ВПМ объекта, ВПМ благоустройства, альбом АГР, согласование. Для каждой позиции зафиксируйте цену, срок и результат, который подписывается актом.
4. Шаг 4. Проверьте уровень ответственности проектировщика в выписке СРО и сопоставьте его с общей суммой договора.
5. Шаг 5. Заложите в график от 1 до 3 месяцев на рассмотрение с учетом замечаний, хотя регламентный срок составляет 20 рабочих дней.
6. Шаг 6. Отдельно предусмотрите госпошлины Росреестра и платежи БТИ за последующую регистрацию изменений: в стоимость работ они не входят.

Стоимость IFC-модели и 3D-моделей для АГР на 2026 год

Цена 3D-пакета зависит от площади объекта, сложности архитектуры, состава благоустройства и полноты исходных данных; ниже приведены нижние границы для типового объекта.

Обмеры и обследование нужны при реконструкции существующего здания, когда модель строится по фактическому состоянию; для нового строительства их в смету не включают. Ставка за квадратный метр действует от минимальной суммы заказа и снижается на крупных объектах, а полный перечень позиций и условий приведен в прайсе на обмеры, инвентаризацию и 3D-модели. Цены актуальны на дату публикации и указаны без госпошлин.

Как проходили согласования у собственников зданий и арендаторов в Москве и Санкт-Петербурге, можно посмотреть в отзывах клиентов Смарт Вэй.

Выводы

IFC-модель для АГР оплачивается в составе пакета из трех моделей, и считать ее бюджет стоит вместе с НПМ, ВПМ объекта и ВПМ благоустройства, альбомом и согласованием. Требования 2026 года проверяют все файлы на согласованность между собой и с таблицей площадей, поэтому модели выгоднее заказывать после утверждения чертежей альбома. Если меняется только фасад или цвет, 3D-модели не нужны: хватает проекта изменения фасада по 94-ПП или колористического паспорта по 114-ПП.

Смарт Вэй готовит альбомы АГР, 3D-модели и проекты фасадов для объектов в Москве и сопровождает их согласование, а стоимость по этапам фиксирует в договоре до начала работ. Расчет по документам объекта можно запросить через форму заявки.

Частые вопросы