Состав группы АГО: требования к 3D-моделям АГР в 2026

Состав группы АГО — это перечень файлов и документов, которые проектировщик готовит и загружает одним комплектом при подаче на архитектурно-градостроительное решение (в Москве — АГР, в Санкт-Петербурге и области — АГО). С 2024 года в этот комплект входят две трёхмерные модели, низкополигональная и высокополигональная, а со 2 апреля 2026 года к ним добавилась цифровая информационная модель в формате IFC. Разберём по позициям: что именно входит в комплект, какие лимиты по треугольникам действуют для НПМ и ВПМ, как именуются файлы и геометрии, что проверяет входной контроль. Таблица требований по каждому элементу группы, сроки рассмотрения по новому 1423-ПП и стоимость разработки на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Что входит в группу АГО: полный состав комплекта

Комплект собирается из трёх слоёв: графический альбом (буклет), полигональные модели для городских информационных систем и информационная модель для подтверждения технико-экономических показателей. Буклет читает человек — архитектор комиссии. Модели читают машины: НПМ уходит на трёхмерную карту города, ВПМ — в цифровой двойник, ЦИМ проверяет ТЭП автоматическими правилами. Если хотя бы один элемент группы отсутствует или не проходит формальный контроль, материалы возвращают как неполные, и содержание архитектуры при этом никто не смотрит.

Из таблицы видно главное: три четверти требований относятся не к архитектуре, а к формальным параметрам файлов. Отклонение по числу геометрий или по системе координат отбрасывает комплект назад так же надёжно, как неудачный фасад.

Константин М, начальник технического отдела:
«Самое сложное в буклете — это 3D-модель здания. Она разрабатывается в специальном программном обеспечении, вместе с поэтажными планами, разрезами, дизайном. Модель — это 95% всей работы. Когда нам звонят и спрашивают, можно ли заказать модель за 15 тысяч, приходится объяснять, что за эти деньги не делается даже коллизия.»

Исходные данные: что собрать до начала моделирования

Моделирование начинается не в 3ds Max, а со сбора подложки. Без градплана и топосъёмки геометрия окажется в воздухе, а точка вставки не сойдётся с городской системой координат. Проверьте перед стартом пять позиций:

• ГПЗУ с предельными параметрами: высота, плотность, процент застройки. Если объём выходит за границы ГПЗУ, комиссия не согласует его ни при какой подаче.
• Топографический план 1:500 с подземными коммуникациями. В Москве данные выдаёт Мосгоргеотрест, стоимость архивной выборки — порядка 10 000 руб.; в Санкт-Петербурге аналог заказывают в тресте ГРИИ, архивные сведения обходились в 3 500 руб.
• Выписка ЕГРН на здание и участок: площадь, этажность, кадастровые номера. Эти же значения уйдут в geojson и в XML с ТЭП.
• Фотофиксация окружения. Практика Смарт Вэй: по одному объекту у нас запрашивали 40 фотографий местности, полноценную развёртку по всем сторонам, а в буклет вошли только три — остальные ушли отдельным архивом.
• СПОЗУ и решения по благоустройству: рельеф, покрытия, озеленение, малые архитектурные формы. Они нужны и для НПМ благоустройства, и для ЦИМ благоустройства.

Отдельно проверьте статус соседних зданий. Если объект попадает в зону влияния объекта культурного наследия, к комплекту добавится раздел обеспечения сохранности ОКН. Проверять удобно по схеме на портале открытых данных Москвы, поиск по адресу там не работает, только по карте.

Сверьте сведения ЕГРН по объекту перед подготовкой моделей

Низкополигональная модель для АГР: лимиты, геометрии, именование

Низкополигональная модель нужна городу для отображения объекта на общей трёхмерной карте. Она передаёт габариты, силуэт, форму кровли, крупные архитектурные элементы и положение здания на участке, но не содержит внутренней геометрии и мелкой пластики. Требования к ней установлены совместным распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769; действующая редакция принята 30.05.2024, изменения вносились и в 2025 году.

Практические ограничения, по которым чаще всего возвращают НПМ:

• Формат FBX, полигоны только треугольные. Четырёхугольники после экспорта дают ошибки импорта.
• Модель ОКС — до 150 000 треугольников. Модели благоустройства суммарно — до 180 000.
• В одном FBX-файле ОКС не более двух геометрий: сам объём и остекление. Остекление либо отделяется геометрией, либо задаётся текстурой с картами metalness и roughness.
• Если в состав АГР входят объекты по разным адресам или объёмы не соединены наземными частями, каждый выделяется в отдельный файл FBX.
• Имена файлов, геометрий, материалов и текстур — только латиница, цифры и подчёркивание, длина до 254 символов, с кодом района Москвы. Кириллица в имени материала ломает подачу так же, как превышение лимита треугольников.
• Плотность текстуры схемы благоустройства — 10 пикселей на метр при разрешении 2048.
• Отдельный файл НПМ, прикладываемый к заявлению на mos.ru, не превышает 100 МБ.

Если геометрия отделена от остекления, внутри объёма здания придётся смоделировать внутренние стены, перекрытия и потолки: иначе сквозь стекло видно пустоту, и модель отбраковывается визуально.

Высокополигональная модель: детализация, коллизия, свет

Высокополигональная модель уходит в цифровой двойник города, поэтому требования к ней жёстче на порядок. ВПМ ОКС собирается заново полигональным моделированием в масштабе 1:1: стены, перекрытия, заполнения проёмов, наружные элементы фасада. Допустимая погрешность геометрии относительно проектных отметок — не более 10 см.

Разница между колонками объясняет, почему смета на две модели не делится пополам: НПМ можно получить упрощением проектной геометрии, ВПМ собирается отдельно, с развёрткой, коллизией и проверкой импорта в Unreal Engine 5.

Точка привязки ставится в геометрическом центре модели по осям X и Y и на отметке нуля проекта по оси Z, после чего переносится в координаты сцены. Все объекты сцены привязываются к московской системе координат и высот. К архиву ВПМ прикладывается geojson с адресом, кадастровым номером, номером САГР, площадями и координатами вставки — по нему город проверяет, что модель встала в нужное место, а не в соседний квартал.

Как подготовить комплект моделей для подачи на АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите исходные данные: ГПЗУ, топоплан 1:500, выписку ЕГРН, фотофиксацию окружения, СПОЗУ. Проверьте объём на соответствие предельным параметрам застройки.
2. Шаг 2. Согласуйте эскиз с заказчиком до начала моделирования. Правки в эскизе стоят часов, правки в готовой ВПМ — недель.
3. Шаг 3. Постройте геометрию ОКС в масштабе 1:1, отделите остекление, выполните UV-развёртку и подготовьте карты текстур отдельными файлами.
4. Шаг 4. Создайте геометрию коллизии с нумерацией объектов и настройте точку привязки, затем перенесите сцену в московскую систему координат.
5. Шаг 5. Экспортируйте FBX с триангуляцией, соберите ZIP с текстурами и geojson, проверьте лимиты треугольников, вес архива и латиницу в именах.
6. Шаг 6. Импортируйте модель в Unreal Engine 5, проверьте материалы и разрывы геометрии, после чего сверьте ТЭП модели с альбомом и XML.

Константин М, инженер-проектировщик:
«Мы выезжаем на объект, делаем фотофиксацию района и всего, что находится вокруг. Потом эскиз, эскиз утверждает заказчик, и только после этого собирается полноценный буклет. Разработка занимает от одного до трёх месяцев в зависимости от сложности здания, на сложных объектах срок увеличивается кратно.»

Образцы документов и альбомов для подготовки АГР/АГО

Начните с примера согласованного альбома: по нему видно порядок листов и глубину проработки, которую ждёт комиссия.

ЦИМ в формате IFC: что изменилось со 2 апреля 2026 года

Со 2 апреля 2026 года цифровая информационная модель в открытом формате IFC входит в комплект АГР наравне с альбомом и полигональными моделями. Материалы без неё считаются неполными. Комплект ЦИМ состоит из двух частей: модель здания с архитектурными решениями и корректно классифицированными элементами IfcSpace и модель планировочной организации участка с рельефом, покрытиями, функциональными зонами и элементами благоустройства. Отдельные контуры в DWG из состава подачи убрали, их заменили модели IFC и XML с показателями.

Главная задача ЦИМ — подтвердить заявленные ТЭП: строительный объём, площадь участка, площади этажей, высотные отметки, сведения о подземной части. Геометрия ЦИМ повторяет внешний вид полигональных моделей, а помещения нарезаются IfcSpace строго по методике подсчёта площадей. Число проверок входного контроля при этом сократили с 210 до 153, но сами проверки стали жёстче: расхождение площади в модели и в альбоме отлавливается автоматически.

Типовые причины возврата: неверная классификация элементов IFC, незаполненные обязательные атрибуты и идентификаторы, расхождение ТЭП между моделью и документацией, геометрические ошибки, которые искажают расчёт площадей и объёмов. В практике Смарт Вэй мы проверяем ЦИМ отдельно от полигональных моделей: навык сборки FBX и навык BIM-менеджмента — разные компетенции, и совмещать их в одном исполнителе рискованно.

Сроки рассмотрения и новый порядок по 1423-ПП

Постановление Правительства Москвы № 1423-ПП от 22.05.2026 вступает в силу 30 сентября 2026 года и меняет саму процедуру. Архитектурный совет разворачивается в Архитектурную комиссию, которая заседает не реже трёх раз в неделю и рассматривает архитектуру зданий, концепции благоустройства, вывески, арт-объекты и строительные ограждения. Подача идёт через портал госуслуг. Регламентные сроки: регистрация обращения до 1 дня, предварительная проверка до 5 дней, рассмотрение комиссией до 12 дней. Свидетельство действует 3 года, и получать его нужно до направления проектной документации на экспертизу.

Регламент и практика расходятся. Крупные проекты выносятся на совещание с участием Мэра, и полный цикл занимает от 3 до 6 месяцев. Наши инженеры закладывают в план работ по АГР порядка трёх месяцев на согласование при регламентных 25 рабочих днях по прежнему порядку — и заказчику озвучиваем вилку от одного до трёх месяцев, чтобы не подводить его по срокам стройки.

1423-ПП впервые закрепило перечень корректировок, которые не требуют повторной процедуры: внутренние планировки, замена отделочных материалов, изменение ТЭП в пределах 10%, элементы озеленения и оборудование кровли при соблюдении условий. Для жилья добавились минимальные площади квартир: 28 м² для однокомнатных и 44 м² для двухкомнатных без учёта балконов и лоджий, плюс чистовая отделка мест общего пользования.

Полный регламент услуги, перечень оснований для отказа и форму обращения смотрите в описании государственной услуги по оформлению свидетельства об утверждении АГР на портале мэра Москвы — там же указан действующий состав приложений к заявлению.

Когда группу АГО собирать не нужно

Часть объектов выпадает из процедуры целиком, и тратить бюджет на две модели и ЦИМ для них смысла нет. АГР не требуется для зданий площадью до 1500 м² с этажностью не более двух, не предназначенных для проживания граждан: небольшой склад, компактное административное здание. Не требуется для строительства и реконструкции ИЖС. Не требуется для некапитальных зданий и сооружений, включая временные, у которых нет фундамента и жёсткой привязки к земле. Не требуется для объектов вне границ территорий ОКН и их зон и для объектов, расположенных не на магистральных улицах общегородского и районного значения. Не требуется при реконструкции и замене несущих конструкций, если внешний облик не меняется.

По складским зданиям есть оговорка: если объект выходит на главные дороги, АГР потребуют. Проверяйте адрес по перечню улиц, а не по типу объекта.

Константин М, судебный эксперт:
«АГР не зависит от реконструкции. Мы согласовываем архитектурное решение, и оно проходит отдельно от того, будет ли заказчик заявлять реконструкцию. Обратная связь тоже работает: если по зданию меняется высота из-за машинных помещений лифтов, свидетельство придётся пересогласовывать, даже когда внутри ничего не трогали.»

Ошибки в комплекте и цена этих ошибок

Самая дорогая ошибка проектировщика — собрать модели по требованиям прошлой редакции. Комплект без ЦИМ в IFC после 2 апреля 2026 года разворачивают на входном контроле, и цикл начинается заново: доработка модели плюс до 5 дней предварительной проверки и до 12 дней рассмотрения комиссией. По стройке это месяц простоя, а для застройщика месяц простоя стоит дороже всей разработки моделей.

Вторая ошибка — экономия на моделировании при дорогом дизайне. Мы участвовали в проекте, где концепция здания у метро Тульская разрабатывалась известной студией за сумму порядка 20 млн руб., но решение не прошло в архитектуре с первого раза, потому что оно не совпадало с концепцией района. Красивый рендер не заменяет модель, собранную по регламенту.

Третья ошибка — расхождение построенного объекта с утверждённым АГР. Соответствие проверяет Мосгосстройнадзор трижды: при выдаче разрешения на строительство, в ходе работ и при вводе в эксплуатацию. Отклонения делятся на три уровня критичности, штрафы доходят до 1 млн руб. За несогласованные изменения фасада в Москве штрафуют отдельно.

Что критично в разных сценариях подачи

Требования формально едины, но вес отдельных позиций меняется от объекта к объекту. Таблица показывает, куда направлять ресурс в первую очередь.

Для корректировок вывод особенно практичный: изменение ТЭП в пределах 10% по новому порядку не требует повторной процедуры, и это первое, что стоит посчитать до того, как заказывать переработку моделей.

Стоимость разработки АГР/АГО и согласования в Архитектуре

Цена зависит от площади и сложности объёма, от числа моделей в комплекте и от того, разрабатывается ли решение с нуля или дорабатывается существующий проект под новую редакцию требований.

Итоговая сумма складывается из площади объекта, числа корпусов, объёма благоустройства и требований к детализации моделей: прайс по согласованию фасадов и АГР/АГО помогает собрать смету по позициям, не смешивая разработку и сопровождение согласования.

Результат работы удобнее оценивать по чужому опыту: отзывы застройщиков и собственников показывают, как проходят сроки на реальных объектах.

Выводы

Группа АГО собирается из восьми позиций: альбом, четыре полигональные модели, две информационные модели в IFC и метаданные с показателями. Значительная часть возвратов приходится не на архитектуру, а на формальные параметры файлов — лимиты треугольников, число геометрий, систему координат, латиницу в именах и расхождение ТЭП между моделью и альбомом. С 30 сентября 2026 года процедура идёт через Архитектурную комиссию, свидетельство действует 3 года, а корректировки в пределах 10% по ТЭП повторной подачи не требуют.

Смарт Вэй ведёт такие проекты от фотофиксации и эскиза до получения свидетельства, включая сборку НПМ, ВПМ и ЦИМ под действующую редакцию требований. По конкретному объекту можно оставить заявку — инженер разберёт исходные данные и скажет, что придётся переделать в уже готовых моделях.

Часто задаваемые вопросы

Нужны ли НПМ и ВПМ для объектов в Московской области и Санкт-Петербурге?

Требования к полигональным моделям в редакции распоряжения ДИТ и Москомархитектуры действуют для Москвы. В Московской области документ называется АГО и согласуется через архитектуру города или области, в Санкт-Петербурге — через КГА. Для петербургских фасадных изменений готовится лист согласования (срок услуги до 15 рабочих дней) либо проект благоустройства с заданием КГА (до 22 рабочих дней), развёртками всех четырёх фасадов и топопланом 1:500 от треста ГРИИ.

Можно ли подать модель, выгруженную напрямую из Revit?

Выгрузка из RVT годится как исходник, но не как готовая подача. Проектная модель содержит избыточную внутреннюю геометрию, четырёхугольные полигоны и кириллицу в именах материалов. Под НПМ её упрощают до 150 000 треугольников и двух геометрий, под ВПМ пересобирают с UV-развёрткой и коллизией, под ЦИМ переклассифицируют элементы и нарезают IfcSpace по методике подсчёта площадей.

Что делать, если АГР уже согласован, а высота здания изменилась?

Изменение высоты относится к параметрам, зафиксированным в свидетельстве, поэтому решение пересогласовывается. Типовая причина — перенос машинных помещений лифтов, из-за которого верхняя отметка уходит вверх. Сначала считают отклонение ТЭП: если оно укладывается в 10% и работы попадают в перечень допустимых корректировок по 1423-ПП, повторная процедура не нужна.

Кто проверяет соответствие построенного здания утверждённому АГР?

Мосгосстройнадзор, в три захода: при выдаче разрешения на строительство, в ходе работ и при вводе в эксплуатацию. Отклонения ранжируются по трём уровням критичности, размер санкций доходит до 1 млн руб. Проверяют фактические габариты, материалы отделки и решения фасадов относительно того, что зафиксировано в свидетельстве.

Требуется ли колористический паспорт, если разрабатывается АГР?

В подавляющем большинстве случаев нет: АГР содержит колористические решения внутри себя. Отдельный паспорт готовится, когда меняются только цвет или отделочные материалы без конструктивных изменений фасада. Разница ещё и в юридических последствиях: АГР прикладывается к техническому плану и служит основанием для внесения изменений в ЕГРН, колористический паспорт в Росреестр не подаётся.

Сколько фотографий окружения запрашивает архитектура?

Жёсткой цифры в требованиях нет, но на практике объём доходит до 40 снимков с полной развёрткой по сторонам участка. В буклет вставляют 2-3 характерных вида, остальной архив передаётся вместе с подачей. Фотофиксация нужна, чтобы комиссия оценила, вписывается ли решение в застройку квартала.

Что заказывать раньше: АГР или проект реконструкции?

Раньше идёт АГР. Свидетельство получают до направления проектной документации на экспертизу, и оно действует 3 года. Проект реконструкции готовится по 87-му постановлению и включает 12 разделов, это отдельная работа с другим составом и другими сроками.