Состав альбома АГР для ДГП: разделы, 3D-модели, IFC

Состав альбома АГР для ДГП определяется не вкусом архитектора, а форматом приемки: буклет с графикой, три цифровые модели и набор метаданных, которые город грузит в свою 3D-карту. Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения сейчас оформляет Департамент градостроительной политики города Москвы, а сам альбом принимается только в комплекте с низкополигональной и высокополигональной моделями и цифровой информационной моделью в формате IFC. Разберем, из каких листов собирается буклет, какие параметры проверяют у моделей, какие исходные данные нужно получить до начала отрисовки и по каким причинам альбом возвращают на доработку. Требования к полигонажу и текстурам, порядок корректировки свидетельства, стоимость и сроки на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Кто рассматривает АГР в 2026 году и что изменится 30 сентября

Постановлением Правительства Москвы от 3 декабря 2025 года № 2993-ПП Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики. Департамент стал правопреемником по всем правам и обязанностям, поэтому заявление на оформление свидетельства об утверждении АГР подается через портал mos.ru в адрес ДГП. Аббревиатура МКА еще встречается в шаблонах и штампах, но адресат услуги другой.

До 30 сентября 2026 года действует порядок по 284-ПП. С этой даты вступает в силу постановление Правительства Москвы от 22 мая 2026 года № 1423-ПП «О согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве». Оно переводит рассмотрение на Архитектурную комиссию города Москвы, закрепляет обязательный цифровой формат подачи и меняет очередность: АГР получают до направления проектной документации на экспертизу, а свидетельство действует три года. Для проектировщика это означает, что альбом, начатый летом, лучше сразу собирать по цифровым требованиям, а не по старым буклетным привычкам.

Результат услуги — свидетельство с номером, авторским коллективом и таблицей основных технико-экономических показателей. Номер свидетельства потом указывается при получении разрешения на строительство, поэтому расхождение ТЭП в альбоме и в проектной документации выявляется уже на стадии РНС.

Состав альбома АГР: разделы буклета лист за листом

Буклет редко бывает толстым: по простому зданию это 20 листов, по сложному объекту доходит до 50. Объем набирается не количеством листов, а полнотой раскрытия окружения и материалов. Ниже — разделы, которые город ожидает увидеть, и то, на чем чаще спотыкается подача.

Из таблицы видно распределение трудоемкости: графическая часть повторяет уже принятые проектные решения, а цифровая часть требует отдельной подготовки геометрии. Именно поэтому альбом собирают параллельно с моделью, а не после нее.

Константин М, начальник технического отдела: «Самое сложное, что делается в альбоме, — это 3D-модель здания. Модель — это 95% всей работы. Она разрабатывается вместе с поэтажными планами, разрезами и дизайном и представляется отдельно, вместе с буклетом.»

Три модели вместо одной: НПМ, ВПМ и ЦИМ в IFC

С 16 января 2024 года застройщик готовит для АГР две трехмерные модели вместо одной: низкополигональную и высокополигональную, а к ним — геометрию коллизии и файл метаданных. Со 2 апреля 2026 года к этому добавилась цифровая информационная модель: она передается в общем цифровом формате и содержит данные об архитектуре, конструктивных решениях, инженерных системах и технико-экономических показателях проекта. На практике ЦИМ выгружается в IFC, а НПМ и ВПМ — в FBX.

Назначение у моделей разное, и это определяет способ подготовки геометрии. Низкополигональная модель нужна городу для общей 3D-карты: она передает габариты, силуэт, форму кровли и крупные архитектурные элементы, грузится быстро и не содержит внутренней геометрии. Высокополигональная модель воспроизводит фасадные элементы, проемы, выступающие конструкции и материалы. ЦИМ несет не картинку, а данные, по которым проверяют параметры объекта на ранней стадии.

В практике Смарт Вэй мы ведем буклет и модели одним комплектом и сверяем их между собой до подачи: расхождение отметки кровли между разрезом и моделью город видит на автоматической проверке, а не на просмотре альбома.

Сверьте сведения ЕГРН об объекте перед подготовкой альбома

Важный нюанс из практики: дизайн, разработанный для одного из объектов сторонней студией, получил замечания не по качеству подачи, а по соотношению с застройкой района. Альбом пришлось переделывать вместе с моделью, хотя графика была выполнена на высоком уровне. Композиционное соответствие окружению проверяется раньше, чем детали фасада.

Требования к низкополигональной модели для АГР

НПМ проверяется формально, по числовым параметрам. Модели передаются в обменном формате FBX версии 7.4 (FBX 2014) бинарного типа, текстуры — в PNG, все это архивируется в ZIP объемом до 1 ГБ. Привязка выполняется в местной системе координат МСК-77, масштаб 1:1, одна условная единица равна одному метру, все трансформации сброшены.

По полигонажу для объекта капитального строительства рекомендованный предел — до 15 000 треугольников, максимально допустимый — 150 000 треугольников на ОКС в одном файле FBX. Для благоустройства рекомендация составляет 50 000 треугольников, предел — 180 000. Текстурные карты для низкополигональной модели ограничены размером 2048×2048 пикселей, плотность текстур благоустройства выдерживается в диапазоне 10-40 пикселей на метр. Обязательный набор карт — диффузная и карта нормалей, альфа-канал не используется. На один объект приходится один текстурный набор.

Отдельный блок требований — именование. Имена файлов задаются латиницей, допускаются цифры и нижнее подчеркивание, длина до 254 символов, адрес пишется транслитерацией. Геометрия разделяется суффиксами: _Main для основного объема, _Main_Glass для полупрозрачных деталей здания, _Ground для благоустройства, _GroundEl для отдельных элементов, _Flora для растительности. Текстурные карты получают суффиксы _d, _n, _o, _m, _r. Модель благоустройства выполняется как поверхность рельефа, у которой по периметру грани выдавлены вниз не менее чем на 1 метр.

Требования к высокополигональной модели для АГР

ВПМ отвечает за детализацию, поэтому лимиты здесь другие: предельно допустимо 2 млн треугольников на одну геометрию в рамках файла FBX. Минимальная толщина стен — 10 см, иначе объект отображается с артефактами. Текстуры используются с разрешением 256×256, 2048×2048 и 4096×4096 пикселей, обязательный набор карт — Diffuse, ERM (Emission, Roughness, Metallic) и Normal, причем карты ERM и Normal идут без альфа-канала. Текстурный отступ рекомендуется в пределах 8-32 пикселей. UV-развертка выполняется по схеме UDIM с распределением по плиткам 10×10 и нумерацией 1001-1100.

К высокополигональной модели прикладываются два элемента, которых нет у НПМ. Первый — геометрия коллизии: выпуклые полностью замкнутые объекты без взаимных пересечений, объемом не более 5% от основной геометрии, с рекомендуемым зазором 1 см между смежными геометриями. Второй — файл метаданных .geojson с адресом, габаритами, высотами, площадями и кадастровым номером объекта. Источники освещения выносятся в отдельный файл FBX: не более 25 источников, рекомендуется 10. Архив высокополигональной модели ограничен объемом 500 МБ.

Стекло допускается делать отдельной геометрией или частью основного объема; если прозрачность передается текстурами, карты шероховатости и металличности обязательны. Материалы для полупрозрачных деталей именуются от M_Glass_01 до M_Glass_07, на одну геометрию допускается до 7 материалов, и они не должны быть созданы средствами сторонних движков рендера. Полный перечень параметров опубликован в требованиях к трехмерным моделям для АГР, и перед стартом работ имеет смысл открыть действующую редакцию: значения из статей двухлетней давности переносить на текущую подачу нельзя.

Разные лимиты объема при разной детализации объясняют типовую ошибку планирования: ВПМ приходится оптимизировать по весу текстур, а не по геометрии, и эту работу закладывают в график отдельной строкой.

Исходные данные: что собрать до начала разработки альбома

Альбом собирается из чужих данных, и каждая недостающая позиция останавливает работу на несколько дней. Перед стартом проверьте комплект.

• ГПЗУ с предельными параметрами: высота, плотность, процент застройки, требования к архитектурному облику.
• Выписка из ЕГРН на земельный участок и на объект, если работы ведутся по существующему зданию.
• Выписка из ПЗЗ по градостроительному регламенту территориальной зоны.
• Топографический план 1:500 с подземными коммуникациями.
• Обмеры и фотофиксация объекта и окружающей застройки, при сложной пластике фасада — съемка 3D-сканером.
• Согласованный с заказчиком эскиз в PDF или DWG: он фиксирует облик до того, как начнется отрисовка модели.
• Подтверждение прав на землю под всеми планируемыми элементами, включая крыльца, пандусы и тамбуры.
• Нотариальная доверенность на подачу документов, если заявление подает не собственник.

Эскиз в этом списке стоит не для красоты. Он снимает спор о внешнем виде до момента, когда переделка означает пересбор геометрии и текстур во всех трех моделях.

Образцы документов для подготовки альбома АГР

Комплект для сверки формата: начните с примера согласованного альбома, дальше смотрите ГПЗУ и выписку из ПЗЗ.

Как подготовить и подать альбом АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите исходные данные: ГПЗУ, выписки, топооснову, обмеры и фотофиксацию окружения.
2. Шаг 2. Согласуйте с заказчиком эскиз облика и зафиксируйте его подписью до начала проектной отрисовки.
3. Шаг 3. Разработайте графическую часть буклета: ситуационный план, развертки, фасады с ведомостью отделки, планы, разрезы, визуализации, благоустройство и ТЭП.
4. Шаг 4. Постройте цифровые модели: НПМ и ВПМ в FBX с привязкой к МСК-77 и ЦИМ с данными по архитектуре, конструкциям, инженерии и ТЭП.
5. Шаг 5. Проверьте комплект формально: полигонаж, размеры и набор текстурных карт, суффиксы файлов, объем архивов, наличие geojson и геометрии коллизии.
6. Шаг 6. Сверьте ТЭП альбома с ГПЗУ и высотные отметки моделей с разрезами буклета.
7. Шаг 7. Подайте заявление и комплект через mos.ru, приложив полный фотоархив, и отработайте замечания по графической и текстовой части.

Мы закладываем 2-3 дня на такую сверку перед подачей. Это дешевле, чем цикл замечаний, который добавляет к процедуре недели ожидания.

Константин М, инженер-проектировщик: «Буклет АГР готовим от одного до трех месяцев в зависимости от сложности здания. На сложных объектах разница в сроках может увеличиваться в два-три раза, в зависимости от пожеланий заказчика и от того, вписывается ли это в ГПЗУ.»

Почему альбом возвращают и во что обходится ошибка

Замечания приходят по двум линиям. Формальная проверка отсекает модели: несоответствие схеме ZIP-архива, превышение объема, отсутствие привязки к МСК-77, превышение полигонажа, неверный формат или размер текстур, нарушение схемы именования, дубли поверхностей и вывернутые нормали, отсутствие обязательных карт, некорректно назначенные материалы, отсутствие файла .geojson. Содержательная проверка касается облика: соотношение с окружающей застройкой, качество фасадных решений, соответствие ТЭП предельным параметрам ГПЗУ.

Цена ошибки считается не в стоимости переделки листа. Возврат альбома означает повторный цикл рассмотрения, а по новому порядку АГР предшествует экспертизе проектной документации, то есть сдвигается вся цепочка до разрешения на строительство. Если ошибка в ТЭП обнаружится позже, при получении РНС или вводе объекта, придется переоформлять свидетельство и заново проходить рассмотрение с уже построенным или строящимся объектом.

Кейс из практики: заказчик настаивал на входной группе глубиной около 30 метров, тогда как участок за зданием принадлежал городу. Реализация такого решения требовала участия департамента имущества в согласовании, что выводило процедуру за рамки обычного рассмотрения АГР. Проверка принадлежности земли под каждым выносным элементом занимает один выезд и делается вместе с обмерами.

Когда альбом АГР не нужен и когда он не решает задачу

АГР не оформляется на объекты не более двух этажей и площадью не более 1500 м², не предназначенные для проживания граждан, если они расположены вне магистральных улиц общегородского и районного значения и вне территорий объектов культурного наследия. Не требуется АГР для индивидуальных жилых домов, для некапитальных зданий и сооружений, включая временные, для инженерных сооружений, а также для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, которые не меняют внешний облик. По складским зданиям есть оговорка: если объект выходит на магистральную улицу, согласование потребуется.

Второе ограничение важнее первого. Альбом АГР закрывает архитектурную часть и не заменяет проект реконструкции: проектная документация готовится по 87-му постановлению и содержит собственный состав разделов. Свидетельство об утверждении АГР подтверждает облик, но не дает права менять площадь, высоту и конфигурацию объекта, если градостроительный регламент это запрещает.

Объекты культурного наследия идут по другой процедуре. Если фасады входят в предмет охраны, изменения проходят через разрешение на реставрационные работы, а этот вид деятельности лицензируется. Смарт Вэй с объектами культурного наследия не работает, и при попадании здания в перечень охраняемых мы говорим об этом до заключения договора.

Константин М, судебный эксперт: «АГР не зависит от реконструкции. Мы согласовываем облик. Главное, чтобы это было в рамках закона: чтобы земля была в собственности либо в аренде.»

Корректировка АГР и изменения в паспорт фасада

Корректировка альбома — отдельная и частая задача. Основание возникает, когда в процессе стройки меняются параметры, зафиксированные в свидетельстве. Типовой пример: изменилась высота здания из-за машинных помещений лифтов, и АГР приходится пересогласовывать, даже если фасадные решения остались прежними. Ко второй группе относятся случаи, когда прежние проектировщики недоступны или не готовы вести корректировку, и альбом продолжает другая организация по имеющемуся комплекту.

Изменение в паспорт фасада живет по другой логике. Паспорт колористического решения оформляется по 114-ПП от 28 марта 2012 года, действует 5 лет и касается только цвета и отделочных материалов: новые проемы, тамбуры и изменение этажности в него не входят. Если по объекту готовится АГР, отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не требуется, потому что колористика уже входит в состав альбома. Изменение цвета после истечения срока паспорта означает повторное прохождение процедуры.

Региональная специфика: в Москве документ называется АГР и рассматривается Департаментом градостроительной политики. В Санкт-Петербурге аналог называется АГО и проходит через КГА, причем для фасадных работ там отдельно готовится задание на проект благоустройства со сроком услуги до 22 рабочих дней, а для оборудования на фасаде — лист согласования со сроком до 15 рабочих дней. В Московской области облик согласует архитектура муниципалитета либо области. Переносить московский состав альбома на КГА нельзя: в Петербурге отличаются и состав, и количество разверток фасадов.

Стоимость разработки и согласования альбома АГР

Стоимость зависит от площади и сложности объекта, количества фасадов и разверток, объема благоустройства и от того, нужна ли корректировка уже согласованного решения.

Итоговая смета формируется после просмотра ГПЗУ и исходных материалов: по одному и тому же метражу трудоемкость отличается в разы, если у здания сложная пластика фасада и развитое благоустройство. Актуальные позиции по фасадному направлению собраны на странице цен на согласование фасадов, там же указаны сроки по каждой работе. Полный прайс-лист по направлению открывается и скачивается в PDF.

Как проходят такие проекты у заказчиков и какие объекты мы вели, видно в отзывах о работе Смарт Вэй.

Выводы

Альбом АГР сегодня состоит из двух неравных частей: графического буклета на 20-50 листов и цифрового комплекта из низкополигональной, высокополигональной и информационной моделей. Формальная проверка моделей идет по числам — полигонаж, размеры текстур, система координат, именование файлов, объем архивов, — и именно она чаще всего останавливает подачу. Содержательная часть решается раньше, на стадии эскиза и сверки ТЭП с ГПЗУ. С 30 сентября 2026 года порядок рассмотрения меняется, а свидетельство оформляет Департамент градостроительной политики.

Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР и АГО вместе с трехмерными моделями и сопровождает рассмотрение до получения свидетельства, включая корректировку ранее согласованных решений. Если по объекту нужен предварительный разбор исходных данных, его удобно начать с формы заявки.

Частые вопросы по составу альбома АГР