Состав АГР — это комплект материалов, по которому Москомархитектура (с декабря 2025 года — Департамент градостроительной политики) оценивает будущий облик здания и решает, выдавать свидетельство или нет. В буклет входят пояснительная записка, ситуационный план, фотофиксация, развёртки и схемы фасадов, разрезы, планы этажей и главное — трёхмерная модель объекта. Ниже разберём каждый раздел буклета, требования к 3D-модели и форматам подачи в 2026 году, объём альбома и масштабы чертежей, а также то, чем состав АГР отличается от колористического паспорта. Это часть большого материала про архитектурно-градостроительное решение при изменении фасада, где описана процедура целиком.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что входит в состав материалов АГР: полный перечень разделов буклета
Состав буклета задан приложением к Постановлению Правительства Москвы №284-ПП. Это не рекомендация, а закрытый перечень: если какого-то раздела нет или он сделан не в том масштабе, заявление вернут ещё на технической проверке комплектности, до содержательного рассмотрения. Поэтому проще один раз собрать всё правильно, чем ловить отказ по формальному признаку.
Материалы АГР объекта капитального строительства включают: схему ситуационного плана в масштабе 1:2000 с координатами границ участка и самого объекта; схему планировочной организации земельного участка, совмещённую со схемой транспортной организации территории, в масштабе 1:500 с прилегающими дорогами; фотофиксацию существующих фасадов и окружающей застройки; схемы развёрток основных фасадов; компьютерную визуализацию внешнего вида здания до и после — в виде фотомонтажа; схемы фасадов в масштабе 1:200 с обозначением всех рекламных конструкций и навесного инженерного оборудования (кондиционеры, антенны, короба), плюс фрагмент фасада в масштабе 1:20 с указанием отделочных материалов и их цветовых характеристик; схемы планов первого и неповторяющегося этажей, а также подземных уровней в масштабе 1:200; схемы разрезов с высотными отметками. Отдельно идёт пояснительная записка и таблица технико-экономических показателей — строительный объём, площадь застройки, этажность, высотные отметки.
Пояснительная записка — не формальность, а раздел, где обосновывается посадка объекта: как здание соотносится с соседней застройкой по высоте и месту размещения, не перекрывает ли естественное освещение существующим домам, не блокирует ли доступ к паркам и водным объектам общего пользования. Именно к этому обоснованию цепляются замечания на содержательном рассмотрении. Вместе с буклетом часто идёт набор пояснительных материалов (НПМ) — его подают одним пакетом с моделью и ЦИМ. Разбивать пакет по частям нельзя: техническая проверка комплектности смотрит на наличие всех элементов сразу.
По Постановлению Правительства Москвы №284-ПП (действующая редакция — от 09.02.2026) состав материалов для самостроя немного отличается от состава для нового строительства: там дополнительно выделяют часть здания, относящуюся к самовольной постройке. На это стоит смотреть отдельно, если объект уже возведён и вы легализуете его облик задним числом.
Факт: схема ситуационного плана готовится в масштабе 1:2000, генплан участка с дорогами — в 1:500, схемы фасадов — в 1:200, а фрагмент фасада с материалами — в 1:20. Масштаб для каждого раздела зафиксирован в 284-ПП, произвольно его менять нельзя.
Константин М, начальник технического отдела:
«Буклет АГР и АГО мы разрабатываем месяц, согласование в архитектуре занимает около трёх. Средний чек по этой услуге — 300-500 тысяч рублей, потому что архитектурно-дизайнерская составляющая тут сложная, и надо иметь опыт работы именно с МКА, у них свои представления о том, что можно, а что нет.»
В практике Смарт Вэй фотофиксация — тот раздел, где заказчики недооценивают объём. В буклет мы вставляем два-три ключевых снимка, но в архитектуру передаём полный архив. На одном из объектов рассмотрение застопорилось, пока не догрузили развёртку местности: у нас один раз запросили 40 фотографий всего, что находится вокруг здания. Не фасад крупным планом, а именно контекст района.
3D-модель как основа буклета АГР: форматы и требования 2026 года
Трёхмерная модель здания — самый трудоёмкий раздел, и по факту это 95% всей работы над буклетом. Остальное — обвязка вокруг неё. Модель разрабатывается в специализированном ПО: Autodesk Revit, ArchiCAD, SketchUp для концепции, 3ds Max для детальной визуализации. Она делается не отдельно, а в связке с поэтажными планами, разрезами и внутренней частью — иначе разрезы и виды не будут биться с моделью, и это заметят на рассмотрении.
Модель передаётся в архитектуру отдельным файлом вместе с буклетом. Форматы, которые принимает Москомархитектура (теперь — Департамент градостроительной политики): FBX, OBJ, DWG, 3DS, SKP, MAX. Здесь и лежит главная ловушка 2026 года.
Внимание: с 19 января 2026 года помимо модели в FBX нужно прикладывать цифровую информационную модель (ЦИМ) в формате IFC. Введён новый набор атрибутов Rus_set_AGR для идентификации параметров: строительный объём, площадь участка, площадь этажа, сведения о подземной части, высотные отметки. Модель без валидной ЦИМ теперь не проходит техническую проверку.
Ещё один момент, о котором стоит знать заранее: сейчас на рассмотрении фигурируют как низкополигональные, так и высокополигональные модели. Высокополигональную примеряют к существующей застройке внутри цифровой копии города — буквально смотрят, как здание встаёт рядом с соседями. Это уже не картинка для красоты, а инструмент оценки, вписывается объект в район или контрастирует с ним.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Нам звонят и спрашивают, можно ли заказать модель отдельно, за 15 тысяч. Так вот, модель — это 95 процентов всей работы над буклетом. Простое здание ещё туда-сюда, а когда объект большой, разница по трудозатратам вырастает в разы. Дешёвая модель обычно означает, что визуализация не пройдёт архитектуру.»
Мы закладываем время на то, чтобы связать модель с ГПЗУ и проверить её на соответствие форматным требованиям до подачи. Это скучная техническая работа, но именно она снимает большую часть формальных отказов. Формат подачи в Москве — электронный, через портал государственных услуг mos.ru, сама услуга оформления свидетельства бесплатна.
3D-модель и ЦИМ в IFC — место, где чаще всего рушится согласование. Форматы, атрибуты Rus_set_AGR, связка с ГПЗУ, соответствие полигональности требованиям МКА: любая мелочь тянет за собой возврат на техпроверке, а это плюс две-три недели к сроку. Если модель делает подрядчик, который раньше не подавал АГР через новый регламент, риск переделки высокий.
Наши инженеры готовят модель и буклет под актуальные требования Департамента градостроительной политики и сопровождают проект до свидетельства.
Буклет АГР: объём альбома, формат и структура листов
Физически буклет — это альбом формата А4 с графикой, чертежами и описанием объекта. По объёму он небольшой: от 20 до 50 листов в зависимости от сложности здания. Простой павильон уложится в два десятка листов, крупный многофункциональный комплекс потянет ближе к полусотне. Много страниц тут не признак качества — в альбоме закрыта архитектурно-дизайнерская составляющая, и оценивают её по существу, а не по толщине.
Структура листов идёт по логике от общего к частному. Титульный лист и содержание. План расположения участка. Топографический план (его делает Мосгоргеотрест, заказывается отдельно, порядка 10 000 рублей, либо предоставляет заказчик). Фотофиксация. Дальше — самый тяжёлый блок: 3D-модель, поэтажные планы (вид сверху), разрезы (вид сбоку), развёртки фасадов. Всё это в буклете идёт согласованно с моделью, которая приложена отдельным файлом.
Альбом АГР — документ эскизного, предварительного проектирования. Он предваряет классический проект по 87-му постановлению и служит основанием для получения ГПЗУ и разрешения на строительство или реконструкцию. Проще говоря, без утверждённого АГР дальше двигаться нельзя — свидетельство об утверждении АГР открывает переход к рабочему проектированию.
Константин М, судебный эксперт:
«Буклет выглядит небольшим, листов двадцать, максимум пятьдесят. Но за этой компактностью стоит вся архитектурная концепция объекта. У архитектуры, как и у любого госоргана, есть негласное правило — с первого раза ничего не согласовывать. Даже по простой коробке 10 на 10 метров обязательно будут замечания. Поэтому мы всегда закладываем итерации.»
Чем состав АГР отличается от колористического паспорта
Путаница между двумя документами — причина половины неправильных заказов. Разберём по существу, потому что комплект материалов у них принципиально разный.
Колористический паспорт регламентирует только внешний вид фасада с точки зрения цвета и отделочных материалов. В него входят цветовые решения и образцы материалов — штукатурка, вентфасад, плитка. Чего в нём нет: конструктивных изменений. Новые окна, дверные проёмы, пристройка тамбуров, изменение формы крыши — это всё за рамками паспорта. Регулируется он Постановлением №114-ПП, согласуется в архитектуре и оформляется через колерный бланк.
АГР — комплексный документ, который описывает значительные изменения объекта капитального строительства. В его состав входит всё сразу: и колористические решения, и проект изменения фасадов с новыми проёмами и входами, и даже изменение этажности. По сути колористический паспорт — лишь малая составная часть АГР. Если делается АГР, отдельный паспорт уже не нужен, все цветовые решения содержатся внутри буклета.
Полезно знать: есть простой критерий. Если работы затрагивают только цвет или материал отделки — нужен колористический паспорт. Если меняется конструкция (окна, входы, этажность) или идёт реконструкция — нужен АГР. Слово реконструкция почти всегда означает именно АГР, а не паспорт.
В каких случаях АГР и его буклет не требуются
В Москве по умолчанию считается, что АГР нужно почти всегда. Но 284-ПП задаёт перечень исключений, и на них стоит смотреть до того, как заказывать буклет за полмиллиона. Согласование АГР не требуется, если объект одновременно попадает под условия: площадь до 1500 м², этажность не более двух, здание не предназначено для проживания граждан (типовой пример — склад, небольшое административное здание). Также АГР не нужен для строительства и реконструкции ИЖС; для некапитальных и временных зданий без фундамента и жёсткой привязки к земле; для объектов вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон; для объектов, не расположенных на магистральных улицах общегородского и районного значения. Отдельная ситуация — реконструкция и замена несущих конструкций, которая не меняет внешний облик здания: тогда АГР тоже не согласовывают.
Оговорка: для складов и подобных зданий действуют дополнительные условия. Если объект выходит на главную дорогу, АГР потребуется даже при небольшой площади. Поэтому перечень исключений работает только тогда, когда сходятся все условия сразу. Подробный разбор ситуаций собран в отдельном материале про то, в каких случаях АГР не требуется.
Что критично в составе буклета по типам объектов
Универсального набора требований нет — вес разделов зависит от объекта. Ниже сценарии, которые встречаются чаще всего.
| Сценарий | Что критично в составе | Что вторично |
|---|---|---|
| Небольшое здание, реконструкция фасада | Фотомонтаж до/после, развёртки фасадов, материалы и цвет | Детализация подземной части |
| Новое строительство на магистральной улице | Высокополигональная 3D-модель, ЦИМ в IFC, посадка в застройку | Объём пояснительной записки |
| Легализация самостроя | Выделение части здания как самовольной постройки, фактические планы | Концептуальная вариативность фасада |
| Крупный комплекс городского значения | Несколько вариантов архитектурного решения, защита на Архсовете | Скорость подготовки альбома |
Для объектов городского значения архитектура рекомендует готовить минимум три варианта архитектурного решения — на рабочем рассмотрении их сравнивают, и наличие альтернатив ускоряет диалог. Для склада на окраине это избыточно. Именно поэтому мы не делаем один шаблонный буклет на все случаи, а собираем состав под конкретный объект и его градостроительный контекст.
Сроки подготовки буклета и согласования АГР в 2026 году
Разработка буклета занимает от одного до трёх месяцев в зависимости от сложности здания. Простая коробка — ближе к месяцу, сложный объект с большим объёмом визуализации и множеством пожеланий заказчика — дольше, разница может вырасти в два-три раза.
Согласование — отдельная история. Регламентные сроки рассмотрения материалов зависят от значимости объекта: для объектов окружного значения — около 10 рабочих дней, для объектов городского значения — до 20 рабочих дней. На практике всё длиннее. Процедура стала иерархичной: буклет проходит техническую проверку комплектности, комплексную проверку Архкомиссией, а по знаковым объектам — рабочее рассмотрение вплоть до совещания у Мэра. Между этапами — итерации с замечаниями. Реальный срок до получения свидетельства — 3-6 месяцев.
Лайфхак: начинать разработку концепции без актуального ГПЗУ — неоправданный риск. Если архитектурное решение не вписывается в параметры ГПЗУ, весь буклет придётся переделывать. Сначала ГПЗУ и его ограничения, потом эскиз, и только затем полноценная 3D-модель.
Сколько стоит ошибка в составе буклета
Ошибка в комплектности — это не переделка одного листа. Некомплектный буклет разворачивают ещё на технической проверке, до содержательного рассмотрения, и вы теряете от двух-трёх недель до месяца только на повторную подачу. Модель в неправильном формате или без валидной ЦИМ в IFC даёт тот же результат — возврат по формальному признаку. А если архитектурное решение не бьётся с концепцией района, отказ приходит уже после содержательного рассмотрения, и тогда переделывается сама концепция, а это недели работы архитектора и новый цикл согласования.
Отдельная цена ошибки — выбор дешёвого подрядчика на модель. Заказчик экономит на 3D, берёт исполнителя без опыта подачи через МКА, получает визуализацию, которая не проходит техпроверку, и в итоге платит дважды: за первую модель и за переделку. Учитывая, что вся процедура растягивается на месяцы, потеря времени часто дороже разницы в цене.
Как собрать комплект материалов для буклета АГР: пошаговая инструкция
Показать пошаговую инструкцию
- Шаг 1. Получите актуальный ГПЗУ и проверьте параметры участка: высотность, отступы, ограничения по облику. Всё дальнейшее строится под них.
- Шаг 2. Закажите топографический план у Мосгоргеотреста (или используйте имеющийся) и выполните фотофиксацию здания и окружающей застройки, включая развёртку района.
- Шаг 3. Согласуйте с заказчиком эскиз — будущий облик здания. Это основа, которая потом превращается в модель.
- Шаг 4. Разработайте 3D-модель в связке с поэтажными планами и разрезами, подготовьте ЦИМ в формате IFC с атрибутами Rus_set_AGR.
- Шаг 5. Соберите буклет: ситуационный план 1:2000, генплан 1:500, фасады 1:200 с фрагментом 1:20, разрезы, планы этажей, пояснительную записку и ТЭП.
- Шаг 6. Проверьте комплектность и форматы, подайте буклет, НПМ и ЦИМ через mos.ru, отработайте замечания Архкомиссии.
Стоимость разработки буклета АГР и согласования в 2026 году
Итоговая цена зависит от площади и назначения здания, участка строительства и района: чем сложнее объект и жёстче градостроительный контекст, тем дороже и разработка, и согласование. Ниже — действующие расценки на услуги по фасадам и АГР.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО (буклет) | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Проект изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Эскизы, дополнительные разделы проектов | от 90 000 руб. | по запросу |
Стоимость согласования не включает возможные дополнительные требования архитектуры по конкретному объекту — их состав становится понятен после первого рассмотрения. Точнее сориентироваться поможет полный прайс по согласованию фасадов и АГР с разбивкой по услугам.
Насколько такие проекты нам знакомы, показывает практика: мы участвовали в разработке буклетов АГР для магазинов, административных и торговых зданий, в том числе на сложных участках рядом со станциями метро. Подборка завершённых кейсов показывает типовые объекты и реальные сроки.
Клиенты оценивают работу по результату — получено свидетельство или нет. Отзывы собственников и застройщиков дают представление о том, как проходит сопровождение до утверждения АГР.
Выводы
Состав буклета АГР жёстко задан 284-ПП: ситуационный план, генплан, фотофиксация, развёртки и схемы фасадов с материалами и цветом, планы этажей, разрезы, пояснительная записка и технико-экономические показатели. Ядро всего комплекта — трёхмерная модель, на которую приходится основная часть трудозатрат, а с 19 января 2026 года к ней добавилась обязательная ЦИМ в формате IFC с атрибутами Rus_set_AGR. Ошибка в комплектности или формате модели чаще всего означает возврат на техпроверке и лишние недели к сроку.
В компании Смарт Вэй мы готовим буклеты и модели под актуальные требования Департамента градостроительной политики и ведём проект от эскиза до свидетельства об утверждении АГР. Если нужна оценка по конкретному объекту, можно оставить заявку — инженер разберёт исходные данные и подскажет состав.
Частые вопросы
Что обязательно входит в состав буклета АГР?
Схема ситуационного плана 1:2000, схема планировочной организации участка с дорогами 1:500, фотофиксация фасадов и окружения, развёртки фасадов, визуализация до/после в виде фотомонтажа, схемы фасадов 1:200 с фрагментом 1:20 (материалы, цвет, рекламные конструкции, навесное оборудование), планы этажей и подземных уровней 1:200, разрезы с высотными отметками, пояснительная записка и таблица ТЭП. Плюс отдельным файлом — 3D-модель.
В каких форматах подаётся 3D-модель для АГР?
Архитектура принимает модели в форматах FBX, OBJ, DWG, 3DS, SKP, MAX. С 19 января 2026 года дополнительно обязательна цифровая информационная модель (ЦИМ) в формате IFC с набором атрибутов Rus_set_AGR: строительный объём, площадь участка и этажа, сведения о подземной части, высотные отметки.
Сколько листов в буклете АГР?
Альбом формата А4, от 20 до 50 листов в зависимости от сложности объекта. Небольшое здание укладывается в 20 листов, крупный комплекс — ближе к 50. Объём альбома не влияет на решение: оценивают содержание архитектурного решения, а не количество страниц.
Чем состав АГР отличается от колористического паспорта?
Колористический паспорт по 114-ПП описывает только цвет и материалы отделки, без конструктивных изменений. АГР по 284-ПП описывает значительные изменения объекта — новые проёмы, входы, этажность — и включает колористику как составную часть. Если делается АГР, отдельный паспорт не требуется.
В каком масштабе делаются чертежи в буклете?
Ситуационный план — 1:2000, генплан участка с дорогами — 1:500, схемы фасадов — 1:200, фрагмент фасада с материалами — 1:20, планы этажей и подземных уровней — 1:200. Масштабы зафиксированы в приложении к 284-ПП, отклонение от них ведёт к возврату материалов.
Кто теперь согласовывает АГР в Москве?
По Постановлению №2993-ПП от 03.12.2025 Москомархитектура присоединена к Департаменту градостроительной политики города Москвы. Материалы АГР теперь курирует ДГП, подача идёт в электронном виде через портал mos.ru. Само свидетельство об утверждении АГР выдаёт этот орган.
Что такое ЦИМ и атрибуты Rus_set_AGR?
ЦИМ — цифровая информационная модель в формате IFC, обязательная для АГР с 19 января 2026 года. Rus_set_AGR — введённый набор атрибутов для идентификации параметров модели: строительный объём, площадь участка и этажа, подземная часть, высотные отметки. Без валидной ЦИМ буклет не проходит техническую проверку.
Сколько занимает разработка и согласование буклета?
Разработка буклета — от одного до трёх месяцев в зависимости от сложности здания. Согласование по регламенту — от 10 до 20 рабочих дней в зависимости от значимости объекта, но на практике с учётом итераций и проверок Архкомиссии реальный срок до свидетельства составляет 3-6 месяцев.
Нужна ли фотофиксация окружающей застройки?
Да. В буклет вставляют два-три ключевых снимка, но в архитектуру передаётся полный фотоархив района — развёртка окружающей застройки. В отдельных случаях архитектура запрашивает до 40 фотографий местности вокруг объекта, чтобы оценить, как здание вписывается в контекст.
Можно ли заказать только 3D-модель без буклета?
Технически модель разрабатывается отдельным файлом, но для согласования она бесполезна без остального комплекта. Модель — это около 95% трудозатрат по буклету, и она делается в связке с планами и разрезами. Заказ дешёвой модели в отрыве от буклета обычно означает, что визуализация не пройдёт архитектуру.
Отличается ли состав АГР для самостроя?
Да. Для легализации самовольной постройки в буклете дополнительно выделяют часть здания, относящуюся к самострою, и опираются на фактические планы и разрезы. Состав отличается от буклета для нового строительства, где акцент на концепции будущего облика.
Когда буклет АГR вообще не нужен?
АГР не требуется, если объект одновременно попадает под условия: площадь до 1500 м², этажность до двух, не для проживания. Также для ИЖС, некапитальных и временных зданий, объектов вне зон культурного наследия, объектов не на магистральных улицах, и при реконструкции несущих конструкций без изменения внешнего облика.
Что выдают по итогу согласования АГР?
Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения. Оно предоставляется в бумажной и электронной форме и служит основанием для получения ГПЗУ, разрешения на строительство или реконструкцию, а также для подготовки классического проекта. Без свидетельства перейти к рабочему проектированию нельзя.
Каким законом регулируется состав АГР?
Постановлением Правительства Москвы №284-ПП от 30.04.2013 (действующая редакция — от 09.02.2026). В приложении к нему приведён закрытый состав материалов и требования к ним, включая масштабы чертежей и требования к электронным форматам подачи.
Состав АГР кажется формальным списком, пока не столкнёшься с возвратом на техпроверке из-за неверного масштаба или модели без ЦИМ. В 2026 году требования к 3D и цифровой информационной модели ужесточились, а сама процедура стала иерархичной — с Архкомиссией и рабочими рассмотрениями. Один пропущенный раздел или ошибка формата отбрасывают проект на недели назад.
Компания Смарт Вэй разрабатывает буклеты и трёхмерные модели АГР с 2014 года: от анализа ГПЗУ и эскиза до готового комплекта под требования Департамента градостроительной политики. Мы участвовали в разработке АГР для торговых, административных и других объектов, в том числе на сложных участках в центре Москвы, и ведём согласование до получения свидетельства.
