Как обеспечить сохранность объекта культурного наследия при работах рядом

Обеспечение сохранности объекта культурного наследия при работах рядом в Москве оформляется разделом проектной документации, который согласует Департамент культурного наследия города Москвы (ДКН). Раздел нужен, если участок работ входит в территорию памятника или граничит с ней, и почти всегда — при изменении фасада по 94-ПП здания, стоящего вплотную к ОКН. Если работы не создают вибрационных и ударных нагрузок, не требуют глубоких земляных работ и складирования на территории памятника, раздел заканчивается выводом об отсутствии негативного воздействия: без мер по сохранности и без историко-культурной экспертизы. Ниже — как проверить соседство с ОКН, что ДКН требует в оценке воздействия и в какой момент в проекте появляются геотехнический мониторинг, экспертиза и лицензия Минкультуры. Сроки рассмотрения, штрафы, стоимость разработки на 2026 год и ответы на частные вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Когда при работах рядом с памятником нужен раздел об обеспечении сохранности

Статья 36 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» различает две ситуации. Изыскательские, проектные, земляные, строительные, мелиоративные, хозяйственные и иные работы в границах территории ОКН проводятся при условии реализации согласованных органом охраны разделов об обеспечении сохранности. Строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории ОКН, проводятся при наличии в проектной документации таких разделов, согласованных с региональным органом охраны. В Москве этот орган — ДКН (Мосгорнаследие). Требование распространяется и на выявленные объекты культурного наследия, которые еще не включены в реестр, но уже охраняются.

Критерий в законе привязан к земельным участкам, а не к метрам: участок работ либо входит в территорию памятника, либо непосредственно с ней связан. Отдельно действуют зоны охраны — охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. В них устанавливаются свои ограничения по высоте, габаритам и облику новой застройки, и их несоблюдение наказывается по той же статье КоАП, что и повреждение самого памятника.

Для работ, которым не нужны разрешение на строительство, ордер на земляные работы, установка временных ограждений или размещение временных объектов, перечень работ и структуру раздела задает приказ ДКН от 18 апреля 2016 г. № 241. Самый частый повод для раздела у собственников нежилых зданий — проект изменения фасада по постановлению Правительства Москвы от 2 февраля 2022 г. № 94-ПП об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий. Постановление действует в пределах Садового кольца и на улицах из его перечня. Если здание само памятником не является, но его участок граничит с участком ОКН, к проекту фасада добавляется раздел ОСОКН с оценкой воздействия на каждый соседний объект. Здания, которые сами являются ОКН, по 94-ПП не согласуются: для них действует порядок работ по сохранению памятника.

Какой документ нужен в конкретной ситуации, зависит от положения участка и статуса здания:

Четвертая строка встречается чаще, чем ожидают заказчики: собственник заказывает проект фасада, а в ходе проверки выясняется, что само здание — выявленный объект. Раздел ОСОКН в этом случае не применяется, и работу приходится планировать заново.

Константин М, начальник технического отдела: «Нужно понимать, что реконструкция, изменение фасада и реставрация — это разные вещи. Это по-другому согласовывается, и с этим работают реставраторы.»

До заказа проекта определите, в какую строку таблицы попадает объект: от этого зависит состав документации, орган согласования и требования к лицензии исполнителя.

Как проверить, граничит ли участок работ с территорией ОКН

ДКН рекомендует проверку в 3 источниках. Первый — Портал открытых данных data.mos.ru, наборы «Объекты культурного наследия города Москвы» и «Границы территорий объектов культурного наследия»: поиск возможен по адресу в табличной части и по карте. Второй — портал ИАИС ОГД isogd.mos.ru, слой «Историко-культурный опорный план» с отдельными слоями объектов, выявленных объектов и территорий. Третий — госуслуга ДКН «Предоставление сведений из Городского реестра недвижимого культурного наследия и Историко-культурного опорного плана города Москвы» по регламенту 182-ПП от 25 апреля 2012 г.

Связь участков устанавливают методом визуального наложения: контур территории ОКН с портала сравнивают с границами участков на публичной кадастровой карте. Если граница спорная, например участки соприкасаются в одной точке или территория памятника не утверждена, ДКН предлагает направить письменное обращение и получить ответ до начала проектирования.

Важный нюанс из практики: собственник часто не знает, что купленное им помещение находится в здании ОКН или выявленного ОКН. В практике Смарт Вэй статус проверяется по каждому новому адресу до начала работ, даже если заказчик уверен в ответе: проект перепланировки для помещения в выявленном объекте, подготовленный без лицензии на сохранение ОКН, Росреестр приостановит.

Сверьте кадастровый номер и адрес объекта по данным ЕГРН перед подготовкой раздела

Кадастровый номер и вид разрешенного использования участка входят в общие данные раздела. Расхождение адреса или номера с реестром — формальный повод вернуть документацию на доработку.

Результат проверки — список ОКН, чьи территории совпадают с участком работ или граничат с ним. Этот список и есть исходные данные для раздела: оценка воздействия делается по каждому объекту из него.

Что входит в раздел ОСОКН: структура по требованиям ДКН

Раздел состоит из текстовой и графической частей, а в его наименовании указывается вид работ, например «Раздел об обеспечении сохранности объекта(ов) культурного наследия при прокладке инженерных коммуникаций». Структуру ДКН описывает в методических рекомендациях по подготовке и согласованию документации по обеспечению сохранности объекта культурного наследия. Текстовая часть включает 6 блоков:

1. Общие положения. Описание участка работ и краткая историко-градостроительная справка о районе, наименование каждого ОКН с категорией историко-культурного значения и местоположением, наименование проектной документации, в которую входит раздел, основания для разработки.
2. Историко-архивные и библиографические сведения. Реквизиты решений о включении в реестр, краткая историческая справка, описание предмета охраны, правовые режимы использования земельного участка в границах территории ОКН. Правовые акты об объекте прикладываются к разделу.
3. Сведения о планируемых работах. Фотофиксация участка, цель, проектные и конструктивные решения, состав и последовательность работ, сроки, основные строительные машины и механизмы, карты, схемы, разрезы.
4. Оценка воздействия. Мотивированный вывод о наличии или отсутствии воздействия на предмет охраны, на конструктивные характеристики надежности и безопасности, соответствие правовым режимам участка и статье 51 73-ФЗ; в зависимости от вида работ — фотомонтаж и визуально-ландшафтный анализ.
5. Вывод. Соответствие законодательству об охране ОКН и наличие или отсутствие негативного воздействия.
6. Меры по обеспечению сохранности. Разрабатываются только при негативном воздействии; при его отсутствии в разделе фиксируется, что меры не требуются.

Предмет охраны берется из приказов ДКН, частично опубликованных на странице департамента на mos.ru в разделе «Документы». Если приказа нет в открытом доступе, сведения об утвержденном предмете охраны запрашивают в ДКН письмом в свободной форме. Без предмета охраны оценка воздействия не имеет опоры: непонятно, что именно работы не должны затронуть.

Константин М, инженер-проектировщик: «Если объект — памятник, обязательно должно быть охранное обязательство. Это документ, который описывает: у вас в здании присутствует вот это, и с этим вы ничего не можете делать. Например, лепнина на входной группе, старинные камины и дымоходы — это отмечается на плане, вплоть до цвета плитки, если она сохранилась.»

Графическая часть — план участка строительства (стройгенплан). На нем показывают границы территорий ОКН, подъездные пути, расположение строительных машин и оборудования, площадки складирования материалов, опасные зоны работы техники и зоны развала при демонтаже, схему установки лесов. Для небольших работ, например устройства входной группы, достаточно ситуационного плана, где здание выделено и пронумерованы все граничащие ОКН. Если на период строительства меняется движение по прилегающей улице, проект организации дорожного движения (ПОДД) разрабатывается отдельно и в раздел сохранности не входит. Подъездные пути на стройгенплане и маршруты в ПОДД описывают одну и ту же площадку, поэтому их сверяют между собой до подачи.

Кейс из практики: нежилое здание в историческом районе Москвы, проект изменения фасада по 94-ПП. Участок граничил сразу с 4 объектами, среди них главный дом городской усадьбы, ОКН федерального значения и выявленные объекты. Для каждого объекта в разделе приведены наименование по документам, адрес и краткая историческая справка, затем оценка воздействия и вывод. Раздел, подготовленный Смарт Вэй, занял 23 страницы: объем определяется числом соседних ОКН, а не масштабом работ на фасаде.

Прежде чем заказывать раздел, соберите для разработчика выписку ЕГРН на участок, перечень соседних ОКН с портала открытых данных и описание работ с перечнем техники: из этих данных строятся блоки 1, 3 и 4.

Оценка воздействия: какие решения снимают риск для соседнего памятника

Для памятников — зданий и сооружений ДКН требует отдельно оценить воздействие на конструкции и основания и прямо указать, что используемые механизмы не создают вибрационных и ударных нагрузок. Для земляных работ в разделе приводят предварительно назначенный радиус влияния, способ крепления стен котлована или траншеи, расстояние от границы котлована до ОКН и техническое состояние объекта. При необходимости добавляются результаты геотехнического прогноза и расчетный радиус влияния.

Оценивается весь цикл работ, а не только основной этап. ДКН перечисляет 4 периода:

• подготовительный: демонтаж и снос строений, ограждение площадки, вынос инженерных сетей;
• основной: реконструкция или строительство, включая подземную и надземную части;
• подключение объекта к инженерным сетям;
• благоустройство территории.

Отдельно обосновываются размеры и оснащение площадок складирования и указывается, предполагается ли их устройство в границах территории ОКН. В разделах к проектам по 94-ПП мы прямо указываем, что площадки складирования в границах территории ОКН и его охранной зоне не устраиваются.

Кейс из практики: нежилое здание в ЮВАО, не являющееся ОКН, граничит с памятником регионального значения; собственнику нужен дополнительный вход. В проекте по 94-ПП заложена входная группа до 15 м2 без фундамента, работы в один этап, ручной инструмент. В разделе ОСОКН мы зафиксировали отсутствие земляных и мелиоративных работ, отказ от отбойных молотков, сваебойных установок и тяжелой техники с вибрирующими элементами, подвоз материалов непосредственно к месту работ с вывозом после использования и отсутствие площадок складирования в охранной зоне. Итог раздела — вывод об отсутствии воздействия: дополнительные меры по сохранности и экспертиза не потребовались.

Константин М, инженер-проектировщик: «Все, что крыльцо, — у нас из-за этого не должно быть фундамента. Только у нас появляется фундамент, мы начинаем попадать в историю, которая касается реконструкции.»

Перед заказом раздела выпишите для проектировщика все механизмы, которые подрядчик планирует завозить, и места хранения материалов. Если в списке есть сваебойная установка, тяжелая техника с вибрирующими элементами или котлован у границы участка, раздел должен содержать радиус влияния и мотивированную оценку нагрузок на конструкции ОКН.

Когда нужны меры по сохранности, историко-культурная экспертиза и лицензия

При отсутствии негативного воздействия ДКН не требует ни мер по сохранности, ни государственной историко-культурной экспертизы (ГИКЭ) раздела. Сюда относятся и случаи, когда проект строящегося объекта сам предусматривает защитные решения — разделительные стены, геотехнические и компенсационные экраны, закрепление грунтов — и при их устройстве конструкции памятника не затрагиваются. Такие решения остаются в проектной документации, а разрешение на работы по сохранению ОКН не нужно.

Если оценка показала негативное воздействие, раздел дополняется мерами по сохранности, и документация проходит ГИКЭ: достаточно одного эксперта, если у него есть аттестация по всем видам затронутых объектов. Меры по характеру относятся к работам по сохранению — ремонт, консервация и противоаварийные работы, научно-исследовательские и изыскательские работы. Примеры из рекомендаций ДКН — усиление фундаментов и устройство стальных поясов, которые снижают дополнительные осадки или повышают пространственную жесткость памятника. Если нужно систематическое наблюдение за конструкциями и основаниями, мерой становится геотехнический мониторинг по отдельной программе; для него ДКН рекомендует ГОСТ Р 56198-2014 «Мониторинг технического состояния объектов культурного наследия».

Разница между двумя вариантами раздела видна по составу, срокам и требованиям к исполнителю:

Переход во второй столбец меняет не только бюджет: к графику добавляются экспертиза, разрешение на работы по сохранению и мониторинг на весь период строительства. Поэтому технологию работ у границы памятника выбирают на стадии проекта, пока ее можно изменить.

Когда раздел ОСОКН не подходит: работы на самом памятнике

Раздел об обеспечении сохранности пишется для работ на соседнем участке или на территории ОКН, но не для вмешательства в сам памятник. Если здание является ОКН или выявленным ОКН, изменение его внутреннего пространства оформляется проектом приспособления объекта культурного наследия для современного использования, а работы на фасаде — проектом реставрации. Такие проекты готовит организация с лицензией Минкультуры на деятельность по сохранению ОКН, а границы допустимого задает охранное обязательство собственника.

Константин М, судебный эксперт: «Если это памятник культуры и на фасаде демонтировали лепку, пилястры или другие архитектурные элементы, заявляться с проектом изменения фасада практически бесполезно: по сути, это пойдет под проект реставрации.»

Региональная специфика: в Москве проекты на памятниках согласует ДКН, в Санкт-Петербурге — КГИОП. Изменения фасадов обычных зданий в Петербурге согласует КГА, который работает по внутренним регламентам и при оценке входной группы смотрит в том числе на ширину улицы и тротуара.

Смарт Вэй готовит разделы ОСОКН для зданий, которые памятниками не являются, в составе проектов изменения фасадов. Если проверка показывает, что памятник — само здание заказчика, мы разграничиваем процедуры до договора: работы на ОКН выполняет реставрационная организация с лицензией. Проверьте статус здания и наличие охранного обязательства до выбора исполнителя: от этого зависит, какой проект вообще допустим.

Как согласовать раздел в ДКН: документы, сроки, основания для отказа

Раздел согласуется по административному регламенту, утвержденному постановлением Правительства Москвы от 27 сентября 2017 г. № 723-ПП. Подать заявление можно через госуслугу «Согласование разделов проектной документации об обеспечении сохранности объектов культурного наследия» на mos.ru, там же приведены актуальные требования к пакету. По одному заявлению подаются все тома документации с оценкой воздействия на все ОКН, связанные с участком работ.

Заявитель представляет:

• заявление, подписанное руководителем юридического лица, физическим лицом или уполномоченным представителем, подлинник в 1 экземпляре;
• документ, удостоверяющий личность подающего;
• документ, подтверждающий полномочия представителя на подачу или подписание заявления;
• проектную документацию в сброшюрованном, прошитом, пронумерованном виде — не менее 2 экземпляров и (или) в PDF на электронном носителе;
• документацию по обеспечению сохранности, если она не входит в состав проекта, — не менее 2 экземпляров и в PDF;
• акт ГИКЭ в 2 экземплярах со всеми приложениями и в PDF, если раздел обосновывает меры по сохранности.

Выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП и копию лицензии разработчика мер ДКН получает по межведомственному запросу; заявитель вправе приложить их сам. Срок рассмотрения считается со дня, следующего за регистрацией заявления: до 19 рабочих дней без акта ГИКЭ и до 29 рабочих дней с актом. Результат — письмо ДКН и штамп о согласовании на титульных листах либо письмо об отказе с причинами. Основания для отказа перечислены в пунктах 2.10.1.1-2.10.1.9 регламента; отсутствие оценки воздействия хотя бы на один ОКН, включая объекты без собственной территории внутри территории памятника, ДКН прямо называет основанием для отказа.

Как подготовить и согласовать раздел ОСОКН: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте статус здания и соседних участков на data.mos.ru и isogd.mos.ru, составьте перечень ОКН, чьи территории совпадают с участком работ или граничат с ним.
2. Шаг 2. Запросите выписку ЕГРН на участок и приказы об утверждении предмета охраны каждого ОКН; при отсутствии приказа в открытом доступе направьте запрос в ДКН в свободной форме.
3. Шаг 3. Зафиксируйте в проекте технологию работ: этапы, техника, земляные работы, места складирования, подъездные пути.
4. Шаг 4. Закажите раздел с оценкой воздействия на каждый объект из перечня и стройгенпланом или ситуационным планом.
5. Шаг 5. Если оценка выявила негативное воздействие, закажите меры по сохранности у организации с лицензией и получите акт ГИКЭ.
6. Шаг 6. Подайте все тома одним заявлением в ДКН и дождитесь письма о согласовании со штампом на титульных листах: 19 рабочих дней без акта ГИКЭ, 29 рабочих дней с актом.

Образцы заявления, технических заданий и заключения для работ рядом с ОКН

Начните с московской формы заявления в ДКН: по ее полям видно, какие сведения о проекте и разработчике понадобятся при подаче.

Во что обходится работа без раздела или ошибка в нем

Нарушение требований законодательства об охране ОКН, режима использования земель в границах территории памятника или ограничений в зонах охраны квалифицируется по части 1 статьи 7.13 КоАП РФ. Штраф для граждан — от 15 000 до 200 000 руб., для должностных лиц — от 20 000 до 400 000 руб., для юридических лиц — от 200 000 до 5 000 000 руб. Если нарушение касается особо ценных объектов, объектов из Списка всемирного наследия, отдельных федеральных ОКН из перечня Правительства или их территорий и зон охраны, по части 2 штраф для юридических лиц составляет от 1 000 000 до 20 000 000 руб. Для выявленных объектов и их территорий часть 3 устанавливает для юридических лиц от 100 000 до 1 000 000 руб. Земляные, строительные и иные работы без разрешения органа охраны — отдельный состав, статья 7.14 КоАП.

Штраф не отменяет обязанности согласовать раздел. После отказа ДКН документацию дорабатывают и подают заново, а срок рассмотрения — 19 или 29 рабочих дней — начинается с новой регистрации. Пропущенную оценку воздействия на один из объектов ДКН отдельно выделяет как основание для отказа, поэтому перечень соседних ОКН сверяют с порталом открытых данных повторно перед подачей.

Стоимость разработки раздела ОСОКН и проекта фасада в 2026 году

Цена зависит от числа соседних ОКН, объема изменений на фасаде, наличия нагрузок на конструкции и органа, который согласует проект.

Цены указаны как «от»: итог зависит от площади, состояния документов и требований согласующего органа, а охранный статус здания и адрес в историческом центре усложняют процедуру. Государственные пошлины и платежи Росреестра и БТИ в стоимость не входят. Остальные позиции по фасадам, колористике и АГР собраны на странице стоимости согласования фасадов и раздела ОСОКН.

Как проходили согласование фасадов в Москомархитектуре и регистрацию изменений заказчики с объектами в ЦАО, можно прочитать в отзывах клиентов Смарт Вэй.

Выводы

Необходимость раздела определяется положением участка: работы на территории памятника или на участке, который с ней граничит, требуют согласования ДКН. Если технология работ исключает вибрацию, глубокие земляные работы и складирование у памятника, раздел ограничивается оценкой воздействия и выводом, а рассмотрение укладывается в 19 рабочих дней. Негативное воздействие добавляет меры по сохранности, экспертизу, исполнителя с лицензией и разрешение на работы по сохранению. Работы на самом ОКН идут отдельной процедурой — реставрации или приспособления.

Смарт Вэй готовит проекты изменения фасадов по 94-ПП вместе с разделом ОСОКН для зданий рядом с памятниками и ведет их согласование в Москве. Статус здания и перечень соседних ОКН мы проверяем до расчета стоимости — оставить данные объекта можно через форму заявки.

Частые вопросы