Согласование второго этажа на складе

Основное назначение склада – хранение имущества (товары, грузы и т.д.). Вы можете увеличить полезное пространство под эти цели, если сделаете новый этаж или антресоль. В первом случае, не самом оптимальном в плане расходов и согласований, будет реконструкция. Значительно проще и дешевле возвести на складе антресоль с лестницей. Если ее размер не будет превышать 40% от площади основного помещения, то все можно выполнить через перепланировку. Подробнее об указанных нюансах и возможных схемах согласования второго этажа я расскажу в этой статье.

Второй этаж на складе – преимущества и проблемы

Самым простым решением для хранения товаров является одноэтажный склад. Как правило, у таких объектов достаточно большая высота. И это позволяет оптимизировать внутреннее пространство путем:

• возведения полноценного второго этажа, что означает изменение исходных параметров здания;
• возведение антресоли, как элемента планировки, что изменит характеристики только самого помещения, но не здания.

В обоих случаях на складе появляется дополнительная полезная площадь. Даже на антресоли можно не только хранить товары, но и размещать какие-либо помещения. В нашей практике таких решений немало. Собственник или арендаторы выносят на антресоль комнаты для персонала и т.д.

Склады всегда относятся к нежилым объектам. Это важно для проведения перепланировки или реконструкции. Чтобы сделать второй этаж, в том числе в виде антресоли, нужно:

• чтобы у помещения был запас по высоте (требование к антресоли, а тем более к этажу – над и под площадкой/основанием должно быть достаточно места для прохода людей);
• спроектировать лестницу, ограждающие и иные конструкции для подъема на высоту и спуска, обеспечения безопасности людей;
• обеспечить соответствие по нормам пожарной безопасности на складе, ведь придется обеспечить защиту еще на новом этаже или антресоли.

Вы успешно решите указанные задачи, если обратитесь в компанию «Смарт Вэй». Что важно, мы не только поможем согласовать перепланировку или реконструкцию, но и выполнить требования по пожарной безопасности на складе. Подробнее о таких работах читайте по ссылке.

Можно ли сделать склад с антресолью в помещении многоквартирного дома?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». По умолчанию, в МКД вообще не должно быть складов (это существенно повышает опасность возникновения пожаров, противоречит санитарным нормам). По факту, складские помещения могут быть при магазинах и точках общепита, но у них вспомогательное назначение. Но даже если бы закон разрешал размещать склад в МКД, высоты помещения вряд ли хватило бы для возведения антресоли. А новый полноценный этаж в многоквартирном доме вообще никто не согласует.

Антресоль как условный этаж склада

Сначала поговорим об особенностях антресоли, так как ее возвести значительно проще. Чтобы работы соответствовали перепланировки, нам нужно соблюсти главное правило по соотношению размера антресоли и площади помещения – не более 40%. Есть и другие нюансы, которые приходится учитывать при перепланировке:

• проектные решения включают установку лестницы, перил и иных ограждающих конструкций;
• обязательно делаем расчеты нагрузок на перекрытие, по основанию самой антресоли;
• площадка антресоли будет стоять на опорах или других конструкциях, а дополнительно нужно спроектировать способ крепления к стенам;
• для установки антресоли может потребоваться демонтаж каких-либо стен или перегородок (это тоже изменение планировки).

Соблюдение соотношения по площади антресоли и помещения очень важно. Если он будет составлять 41% и более, то вам не пройти кадастровый учет с обновлением ЕГРН. Регистратор совершенно законно посчитает, что сделана реконструкция с образованием нового этажа. Поэтому при разработке проекта мы всегда обращаем внимание на указанный момент.

Стоит сказать, что в юридическом смысле антресоль не является этажом (что бы не писали об этом авторы на многих сайтах). Но условно это можно считать этажом, пусть и с ограниченным функционалом. Естественно, это этом не будет указано в проекте и техническом заключении на перепланировку.

В этой статье я показал примеры из проектной документации, где описана антресоль. Там речь идет не о складе, а о помещении с другим функциональным назначением. Впрочем, в плане согласований ничего не изменится, если, конечно, работы в обоих случаях проводятся в нежилом здании.

Полноценный этаж через реконструкцию

Наряду со строительством, реконструкция здания представляет собой самый масштабный и сложный комплекс работ. По ее итогам может появиться новый этаж. Вопрос в том, насколько это оправданно с экономической точки зрения? Вот несколько причин, по которым такое решение будет менее эффективным, чем перепланировка с антресолью:

• здание склада придется полностью выводить из эксплуатации на время реконструкции, и это точно обернется упущенной выгодой или убытками из-за простоя;
• возведение этажа очень дорого с точки зрения финансов, и не факт, что эти расходы быстро окупятся;
• объективно, подъем и спуск грузов со второго и более высоких этажей будет сложнее (если возводим антресоль, то для указанных целей можно установить небольшие подъемники, использовать манипуляторы и т.д.);
• эксплуатация здания с двумя и более этажами тоже затратнее;
• не стоит забывать и о дополнительных решения по пожарной безопасности для нового этажа.

Вариант с возведением второго этажа на складах встречается на практике очень редко. Намного лучше обойтись антресолью. Но как я отметил выше, если мы допустим превышение показателя по 41% площади, то по факту на складе появится именно этаж.

Сколько новых этажей можно сделать в нежилом здании под склад?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Еще раз скажем, что все зависит от экономической целесообразности и технических параметров объекта. Может оказать дешевле построить новое здание, где пару нижних этажей вы отведете под склад. При этом на верхних этажах можно обустроить офисы, сдавать помещения в аренду и т.д.

Список полезных документов

Схемы согласования антресоли и нового этажа на складе

Решение об изменении планировки или реконструкции склада принимает собственник. Он же дает разрешение на указанные работы, если сдает объект в аренду. К общим действиям относится:

• предварительное обследование склада, конструкций и коммуникаций (это делает проектная организация для последующего выбора решений);
• заказ проекта на перепланировку или реконструкцию (требования к содержанию очень сильно отличаются);
• получение технического заключения, в котором будет вывод о безопасности и допустимости перепланировки (так как склад является нежилым зданием, документ может оформить проектная организация).

Если объект ранее проходит техническую инвентаризацию, еще изучаем документы из БТИ. На поэтажном плане видна исходная планировка, а в техпаспорте – материал конструкций, год постройки, другие важные сведения.

Если проектируем антресоль через перепланировку, при выборе и описании решений учитываем следующее:

• нужно выбрать, где будут размещены опоры, балки и иные конструкции, к которым крепится основание антресоли;
• обязательно рассчитаем нагрузки на перекрытие, ведь ему придется выдерживать дополнительный вес – конструкции антресоли и лестницы, технологическое оборудование, товары на складе, люди;
• выбираем материал конструкций, тип основания и соответствующие характеристики стройматериалов (учитывая специфику складов, это может быть бетонная стяжка с металлическими усилениями);
• делаем расчеты по лестнице, ступеням и маршам, схемам их соединения и крепления;
• описываем планировку на самой антресоли (например, перегородки для новых помещений, места размещения инженерных коммуникаций);
• подробно описываем мероприятия по пожарной безопасности, чтобы избежать вреда для людей, ущерба для имущества.

Вполне возможно, что на достаточно просторную антресоль будут вести две лестницы (с разных сторон). Обычно такой элемент планировки мы проектируем вдоль периметра стен, хотя могут быть и исключения. Еще для пространства антресоли можно сделать новые окна в наружной стене. Это относится к изменениям фасадных решений, что тоже обычно подпадает под перепланировку.

В содержании проекта будут планы помещения склада до и после перепланировки. Следовательно, там будет показано, где разместим антресоль, как изменится после этого конфигурация объекта. Также на отдельном плане показываем все виды демонтажных и монтажных работ, разъясняем их нюансы специальными знаками и обозначениями.

Для реконструкции проект будет содержать намного больше разделов. Также для указанного вида работ сначала нужно провести инженерные изыскания. Основание этажа будет фактически полноценным перекрытием. Требование к безопасности при реконструкции также намного больше.

Какие разрешения нужны на перепланировку с антресолью

Получив проект и ТЗК на перепланировку склада, возникает логичный вопрос – куда обращаться за разрешением на строительные работы. Правильный, хотя и не очень логичный ответ – нигде. Действительно, изменить планировку помещений в нежилом здании мы можем без согласований. Проект утвердит сам заказчик. Но для производства работ вы обязаны привлечь подрядную компанию, состоящую в СРО.

Бывает и так, что собственник или арендатор склада возводит антресоль без проекта. Это не самый лучший вариант, ведь без документов очень сложно соблюсти требования безопасности, обеспечить соответствие по пропорции площади антресоли/помещения. Тем не менее, выполненные работы можно узаконить, если они соответствуют нормативным актам и СП. Проект для этих целей не нужен. Вы обращаетесь за техническим заключением и техпланом, после чего проходите кадастровый учет изменений в планировке через Управление Росреестра.

Выше я сказал, что в стене, которая примыкает к антресоли, можно сделать оконные проемы. Это фасадные решения и на них может потребоваться разрешение от Москомархитектуры. Впрочем, все зависит от месторасположения склада. Разрешение нужно получать только в случае, если объект находится на одной из улиц, перечисленных в Постановлении № 94-ПП. Это центральная часть Москвы. Складских зданий там не так уж и много. Соответственно, в большинстве случаев не придется согласовывать даже изменения фасадов.

Нужно ли уведомлять какой-либо гос. орган о начале строительных работ при перепланировке?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В отличие от реконструкции, вы можете начинать работы сразу после получения и утверждения проекта. Но если подрядчик будет нарушать действующие строительные нормы и правила, и этот факт станет известен надзорным органам, стоит ожидать штрафов. Необходимо строго следовать проекту, учитывать действующие законы, регламенты и своды правил.

Согласование реконструкции с новым этажом склада

Тут все будет гораздо серьезнее. Получение проекта станет только первым, и не самым сложным этапом. Далее вам придется:

• подать документы на экспертизу, чтобы получить положительное заключение;
• вывести объект из эксплуатации, отключить его от общих сетей и коммуникаций;
• направить документы в Госстройнадзор для получения разрешения;
• уведомлять указанный орган о начале и завершении работ;
• еще раз обратиться в Мосгосстройнадзор, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

В ходе работ тоже будет осуществлять надзор. После завершения реконструкции комиссия ведомства проведет обследование в здании, на конструкциях нового этажа.

Дополнительные требования к возведению этажа или антресоли на складе

Здесь я расскажу о действиях, которые нужно выполнить после возведения антресоли или полноценного этажа на складе. Новые характеристики объекта будут отличаться от сведений, ранее внесенных в ЕГРН. Чтобы привести их в соответствие, вы:

• заказываете технический план (у кадастрового инженера ООО «Смарт Вэй»);
• подаете заявление о проведении кадастрового учета, прикладываете к нему техплан (обращаться нужно в МФЦ «Мои документы»);
• получаете выписку из ЕГРН, где вы увидите актуальную планировку помещения с антресолью или новый этаж здания.

Указанные процедуры и действия будут одинаковы как при реконструкции, так и при перепланировке.

Хотите знать больше о том, как специалисты компании «Смарт Вэй» оформляют документы на антресоль в нежилом здании? Посмотрите наши кейсы. А примерную стоимость некоторых работ вы увидите ниже или по ссылке.

Подведем итоги

• Вы сможете оптимизировать и расширить полезное пространство склада, если возведете там антресоль. Эти работы будут являться перепланировкой, если размер антресоли составит до 40% от площади основного помещения.
• Если вы хотите сделать новый этаж, либо размер антресоли превысит 40%, то придется идти по пути реконструкции. Ее согласовать намного сложнее, и такой вариант редко подходит для склада.
• Все документы, которые нужны для возведения антресоли или полноценного этажа, вы можете заказать в компании «Смарт Вэй».