Согласование второго этажа на складе в 2026 году

Основное назначение склада — хранение имущества (товары, грузы и т.д.). Полезное пространство под эти цели можно увеличить, если сделать новый этаж или антресоль. В первом случае, не самом оптимальном в плане расходов и согласований, будет реконструкция. Возвести на складе антресоль с лестницей — вариант проще и дешевле. Если ее размер не превышает 40% от площади основного помещения, все проходит через перепланировку. Эта статья — часть нашего подробного материала про согласование антресоли в жилом и нежилом помещении. Здесь разберем нюансы именно складских объектов и возможные схемы согласования второго этажа.

По опыту Марии Ж., юриста-эксперта и руководителя юридического направления компании «Смарт Вэй» с 20-летним стажем согласований, антресоль на складе — один из самых частых запросов среди коммерческих клиентов. Процедура отработана, но есть нюансы, о которых ниже.

Второй этаж на складе — преимущества и проблемы

Самым простым решением для хранения товаров считают одноэтажный склад. Как правило, у таких объектов достаточно большая высота. И это позволяет оптимизировать внутреннее пространство путем:

• возведения полноценного второго этажа, что означает изменение исходных параметров здания;
• возведения антресоли как элемента планировки, что изменит характеристики только самого помещения, но не здания.

В обоих случаях на складе появляется дополнительная полезная площадь. Даже на антресоли можно не только хранить товары, но и размещать какие-либо помещения. В нашей практике таких решений немало. Собственник или арендаторы выносят на антресоль комнаты для персонала и т.д.

Склады всегда относятся к нежилым объектам. Это принципиально для проведения перепланировки или реконструкции. Согласование перепланировки в нежилом здании идет по Постановлению Правительства Москвы N 432-ПП в редакции от 24.10.2024 (для московских объектов) — это виды работ, не требующие получения разрешения на строительство. Перечень допустимых работ указан в приложении N 2 к постановлению. Чтобы сделать второй этаж, в том числе в виде антресоли, нужно:

• чтобы у помещения был запас по высоте — по СП 118.13330.2022 она должна составлять не менее 4,7 м в чистоте; проходы под антресолью и над ней выполняются высотой не менее 2,2 м (требование к антресоли, а тем более к этажу — над и под площадкой/основанием должно быть достаточно места для прохода людей);
• спроектировать лестницу, ограждающие и иные конструкции для подъема на высоту и спуска, обеспечения безопасности людей;
• обеспечить соответствие по нормам пожарной безопасности на складе — складские помещения относятся к классу функциональной пожарной опасности Ф5, требования к ним установлены в СП 4.13130.2013 и Федеральном законе N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; придется обеспечить защиту еще на новом этаже или антресоли.

Вы решите указанные задачи, если обратитесь в компанию «Смарт Вэй». Мы не только поможем согласовать перепланировку или реконструкцию, но и выполнить требования по пожарной безопасности на складе. Подробнее о таких работах читайте по ссылке.

Можно ли сделать склад с антресолью в помещении многоквартирного дома?

По умолчанию, в МКД вообще не должно быть складов — это существенно повышает опасность возникновения пожаров, противоречит санитарным нормам. По факту, складские помещения могут быть при магазинах и точках общепита, но у них вспомогательное назначение. Но даже если бы закон разрешал размещать склад в МКД, высоты помещения вряд ли хватило бы для возведения антресоли. А новый полноценный этаж в многоквартирном доме вообще никто не согласует.
— Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления Смарт Вэй

Антресоль как условный этаж склада

Сначала про особенности антресоли, так как ее возвести проще. Согласно п. 3.1.2 СП 118.13330.2022, антресоль — это доступная площадка в объеме двусветного помещения, открытая в это помещение, или расположенная в пределах этажа с повышенной высотой, размером менее 40% площади помещения, в котором она находится. Антресоль не является этажом. На площадке могут размещаться помещения. Чтобы работы соответствовали перепланировке, нам нужно соблюсти это главное правило по соотношению. Есть и другие нюансы:

• проектные решения включают установку лестницы, перил и иных ограждающих конструкций;
• обязательно делаем расчеты нагрузок на перекрытие, по основанию самой антресоли;
• площадка антресоли будет стоять на опорах или других конструкциях, а дополнительно нужно спроектировать способ крепления к стенам;
• для установки антресоли может потребоваться демонтаж каких-либо стен или перегородок (это тоже изменение планировки).

Соблюдение соотношения по площади антресоли и помещения — критически важный момент. Если показатель составит 41% и более, вам не пройти кадастровый учет с обновлением ЕГРН. Регистратор совершенно законно посчитает, что сделана реконструкция с образованием нового этажа. При этом, согласно Приказу Росреестра N П/0393, для целей кадастрового учета площадь антресоли размером менее 40% не включается в площадь помещения и здания. Мы в практике с таким сталкивались — Росреестр читает проект, проверяет планы и, если видит признаки реконструкции, делает приостановку. При разработке проекта мы всегда обращаем внимание на этот момент.

Стоит сказать, что в юридическом смысле антресоль не считается этажом (что бы не писали об этом авторы на многих сайтах). Но условно это можно считать этажом, пусть и с ограниченным функционалом. В проекте и техническом заключении на перепланировку этого, конечно, не будет.

В этой статье я показала примеры из проектной документации, где описана антресоль. Там речь идет не о складе, а о помещении с другим функциональным назначением. В плане согласований ничего не изменится, если работы в обоих случаях проводятся в нежилом здании.

Полноценный этаж через реконструкцию

Наряду со строительством, реконструкция здания — самый масштабный и сложный комплекс работ. По ее итогам может появиться новый этаж. Вопрос — насколько это оправданно с экономической точки зрения? Вот несколько причин, по которым такое решение будет менее эффективным, чем перепланировка с антресолью:

• здание склада придется полностью выводить из эксплуатации на время реконструкции, и это точно обернется упущенной выгодой или убытками из-за простоя;
• возведение этажа дорого с точки зрения финансов, и не факт, что расходы быстро окупятся;
• подъем и спуск грузов со второго и более высоких этажей будет сложнее (если возводим антресоль, то для указанных целей можно установить небольшие подъемники, использовать манипуляторы и т.д.);
• эксплуатация здания с двумя и более этажами тоже затратнее;
• не стоит забывать и о дополнительных решениях по пожарной безопасности для нового этажа.

Вариант с возведением второго этажа на складах встречается на практике редко. Намного лучше обойтись антресолью. Но как я отметила выше, если мы допустим превышение показателя по 41% площади, то по факту на складе появится именно этаж.

Сколько новых этажей можно сделать в нежилом здании под склад?

Все зависит от экономической целесообразности и технических параметров объекта. Может оказаться дешевле построить новое здание, где пару нижних этажей вы отведете под склад. При этом на верхних этажах можно обустроить офисы, сдавать помещения в аренду и т.д.
— Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления Смарт Вэй

Схемы согласования антресоли и нового этажа на складе

Решение об изменении планировки или реконструкции склада принимает собственник. Он же дает разрешение на указанные работы, если сдает объект в аренду. К общим действиям относится:

• предварительное обследование склада, конструкций и коммуникаций (это делает проектная организация для последующего выбора решений);
• заказ проекта на перепланировку или реконструкцию (требования к содержанию отличаются);
• получение технического заключения, в котором будет вывод о безопасности и допустимости перепланировки (так как склад расположен в нежилом здании, документ оформляет проектная организация).

Если объект ранее проходил техническую инвентаризацию, еще изучаем документы из БТИ. На поэтажном плане видна исходная планировка, а в техпаспорте — материал конструкций, год постройки, другие важные сведения.

Если проектируем антресоль через перепланировку, при выборе и описании решений учитываем следующее:

• нужно выбрать, где будут размещены опоры, балки и иные конструкции, к которым крепится основание антресоли;
• обязательно рассчитываем нагрузки на перекрытие, ведь ему придется выдерживать дополнительный вес — конструкции антресоли и лестницы, технологическое оборудование, товары на складе, люди;
• выбираем материал конструкций, тип основания и соответствующие характеристики стройматериалов (учитывая специфику складов, это может быть бетонная стяжка с металлическими усилениями);
• делаем расчеты по лестнице, ступеням и маршам, схемам их соединения и крепления;
• описываем планировку на самой антресоли (перегородки для новых помещений, места размещения инженерных коммуникаций);
• подробно описываем мероприятия по пожарной безопасности, чтобы избежать вреда для людей, ущерба для имущества.

Вполне возможно, что на достаточно просторную антресоль будут вести две лестницы (с разных сторон). Обычно такой элемент планировки мы проектируем вдоль периметра стен, хотя могут быть и исключения. Еще для пространства антресоли можно сделать новые окна в наружной стене. Это относится к изменениям фасадных решений, что тоже обычно подпадает под перепланировку.

В содержании проекта будут планы помещения склада до и после перепланировки. Там будет показано, где разместим антресоль, как изменится после этого конфигурация объекта. Также на отдельном плане показываем все виды демонтажных и монтажных работ, разъясняем их нюансы специальными знаками и обозначениями.

Для реконструкции проект будет содержать намного больше разделов. Также для указанного вида работ сначала нужно провести инженерные изыскания. Основание этажа будет фактически полноценным перекрытием. Требования к безопасности при реконструкции тоже намного выше.

Какие разрешения нужны на перепланировку с антресолью

Получив проект и ТЗК на перепланировку склада, возникает логичный вопрос — куда обращаться за разрешением на строительные работы. Правильный, хотя и не очень логичный ответ — никуда. Изменить планировку помещений в нежилом здании мы можем без согласований. Проект утверждает сам заказчик. Но для производства работ вы обязаны привлечь подрядную компанию, состоящую в СРО.

Бывает и так, что собственник или арендатор склада возводит антресоль без проекта. Не лучший вариант, ведь без документов сложно соблюсти требования безопасности, обеспечить соответствие по пропорции площади антресоли/помещения. Тем не менее, выполненные работы можно узаконить, если они соответствуют нормативным актам и СП. Проект для этих целей не нужен. Вы обращаетесь за техническим заключением и техпланом, после чего проходите кадастровый учет изменений в планировке через Управление Росреестра.

Случай из нашей практики: на одном из объектов (адрес Золоторожский) мы разработали проект антресоли с толщиной перекрытия 20 см. Собственник построил антресоль, но с перекрытием 27 см — отклонился от проекта. Это одна из типичных ошибок — любое, даже незначительное отклонение от согласованного проекта ведет к проблемам. Если подрядчик предлагает что-то изменить, все корректировки должны быть внесены до начала работ, на этапе проектирования.

Выше я сказала, что в стене, которая примыкает к антресоли, можно сделать оконные проемы. Это фасадные решения, и на них может потребоваться разрешение от Москомархитектуры. Все зависит от месторасположения склада. Разрешение нужно получать только в случае, если объект находится на одной из улиц, перечисленных в Постановлении № 94-ПП. Это центральная часть Москвы. Складских зданий там не так уж и много. Соответственно, в большинстве случаев не придется согласовывать даже изменения фасадов.

Нужно ли уведомлять какой-либо гос. орган о начале строительных работ при перепланировке?

В отличие от реконструкции, вы можете начинать работы сразу после получения и утверждения проекта. Но если подрядчик будет нарушать действующие строительные нормы и правила, и этот факт станет известен надзорным органам, стоит ожидать штрафов. Необходимо строго следовать проекту, учитывать действующие законы, регламенты и своды правил.
— Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления Смарт Вэй

Согласование реконструкции с новым этажом склада

Тут все будет серьезнее. Получение проекта станет только первым, и не самым сложным этапом. Для получения разрешения на реконструкцию вам придется:

• подать документы на экспертизу, чтобы получить положительное заключение;
• вывести объект из эксплуатации, отключить его от общих сетей и коммуникаций;
• направить документы в Госстройнадзор для получения разрешения;
• уведомлять указанный орган о начале и завершении работ;
• еще раз обратиться в Мосгосстройнадзор, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

В ходе работ тоже будет осуществляться надзор. После завершения реконструкции комиссия ведомства проведет обследование в здании, на конструкциях нового этажа. Если выявят отклонения от проекта — будет предписание, штраф, а сроки устранения по предписаниям, как показывает практика, весьма сжатые.

Дополнительные требования к возведению этажа или антресоли на складе

Здесь расскажу о действиях, которые нужно выполнить после возведения антресоли или полноценного этажа на складе. Новые характеристики объекта будут отличаться от сведений, ранее внесенных в ЕГРН. Чтобы привести их в соответствие, вы:

• заказываете технический план (у кадастрового инженера ООО «Смарт Вэй»);
• подаете заявление о проведении кадастрового учета, прикладываете к нему техплан (обращаться нужно в МФЦ «Мои документы»);
• получаете выписку из ЕГРН, где вы увидите актуальную планировку помещения с антресолью или новый этаж здания.

Указанные процедуры и действия будут одинаковы как при реконструкции, так и при перепланировке. Технический план — это не просто чертеж, а специальный документ, подготовленный аттестованным кадастровым инженером в соответствии с требованиями ст. 24 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 (в редакции от 29.10.2024). На основании техплана Росреестр вносит изменения в ЕГРН. Форма и содержание разделов техплана строго унифицированы Приказом Росреестра N П/0082 от 15.03.2022, документ подписывается УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) кадастрового инженера. Любое отклонение от установленной формы — автоматическая приостановка.

Проверить данные объекта в Росреестре

С 1 января 2025 года кадастровый учет стал платным. За внесение изменений в сведения об объекте (именно этот вид учета применяется при перепланировке с антресолью) госпошлина составляет 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для организаций (пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При подаче заявления через портал Госуслуг для физических лиц действует скидка 30%.

Важно учитывать, что с 2025 года Росреестр ужесточил квалификацию работ в отдельно стоящих нежилых зданиях. Регистратор все чаще относит перепланировку к реконструкции, что приводит к приостановке кадастрового учета. Рекомендуем заранее консультироваться по составу работ, чтобы техплан прошел проверку без приостановок.

Перед началом работ по согласованию рекомендуем проверить, как ваш склад учтен в ЕГРН. Это позволит заранее выявить расхождения в площади, планировке или координатах, которые могут привести к приостановке при регистрации изменений.

Сервис проверки — бесплатный. Полная версия сервиса проверки объекта в Росреестре доступна на отдельной странице.

Хотите знать больше о том, как специалисты компании «Смарт Вэй» оформляют документы на антресоль в нежилом здании? Посмотрите наши кейсы. А актуальную стоимость работ вы найдете ниже или на странице с ценами на согласование перепланировки.

Как согласовать антресоль на складе: пошаговая инструкция

1. Проверьте высоту помещения. Убедитесь, что запас по высоте позволяет разместить антресоль с проходом под ней и над ней. Минимально — чтобы человек мог пройти.
2. Рассчитайте площадь будущей антресоли. Площадь не должна превышать 40% от площади помещения (СП 118.13330.2022). При превышении работы квалифицируются как реконструкция.
3. Закажите проект перепланировки. Проектная организация подготовит разделы ПЗ, АР, КР и при необходимости ПБ. Проект включает расчет нагрузок, конструкцию лестницы, планы до и после.
4. Получите техническое заключение. Документ подтверждает безопасность и допустимость работ. Для нежилого здания его оформляет проектная организация.
5. Выполните строительные работы. Привлеките подрядчика, состоящего в СРО. Строго следуйте проекту — отклонения приведут к отказу при регистрации.
6. Закажите технический план у кадастрового инженера. Техплан фиксирует новую планировку и подается в Росреестр для кадастрового учета.
7. Пройдите кадастровый учет. Подайте заявление с техпланом через МФЦ или портал Госуслуг (при электронной подаче физическим лицам предоставляется скидка 30% на госпошлину). С 2025 года госпошлина за учет изменений составляет 1 000 руб. для физлиц и 2 000 руб. для организаций. После регистрации получите выписку из ЕГРН с актуальными данными.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Подведем итоги

• Вы сможете оптимизировать и расширить полезное пространство склада, если возведете там антресоль. Эти работы будут перепланировкой, если размер антресоли составит до 40% от площади основного помещения.
• Если вы хотите сделать новый этаж, либо размер антресоли превысит 40%, то придется идти по пути реконструкции. Ее согласовать сложнее, и такой вариант редко подходит для склада.
• Все документы, которые нужны для возведения антресоли или полноценного этажа, вы можете заказать в компании «Смарт Вэй».

Часто задаваемые вопросы