Согласование устройства антресолей в 2024 году: в чем выгода для собственника?

Обустройство антресоли в помещении реально расширяет его площадь и повышает эффективность использования внутреннего пространства объекта недвижимости. Антресоли популярны не только в квартирах, но и в складских, офисных и других помещениях коммерческого типа.

В статье изложено, что именно называется антресолью, каковы условия ее установки, виды проектирования, а также в каком порядке проходит согласование устройства антресолей в нежилых помещениях.

Что такое антресоль

Антресолью называют площадку, установленную в жилом и нежилом помещении на опорах, балках и других конструкциях. Расположенная на возвышении, она оснащена лестницей для доступа на поверхность. Отличительный признак антресоли — ее площадь, которая не может быть больше 40% от площади помещения. Если больше 40%, антресоль считается дополнительным этажом.

В своде правил по общественным зданиям (СП 118.13330.2022, 3.1.2) антресоль — это доступная площадка в пространстве двусветного помещения, открытая в него или установленная в пределах этажа с большой высотой, с квадратными метрами менее 40% от площади помещения, в котором она расположена. Отмечено, что антресоль не этаж, в приложении сказано, что на антресоли могут быть размещены помещения.

В своде правил по многоквартирным домам (СП 54.13330.2022, 3.1.1) антресолью называется площадка, на которую и под которую есть доступ для людей, и размер ее не превышает 40% от площади помещения. Отдельным этажом антресоль тоже не признается.

Кроме этого, при проектировании площадки на опорах требуется соблюдать следующие условия:

• высота помещения в МКД — не менее 4,5 м, при этом высота антресоли и высота помещения под ней — не менее 2,1 м (оставшиеся 30 см отводятся на антресольную конструкцию);
• высота в помещениях общественного назначения — не менее 4,7 м, над уровнем антресоли и под ней — не менее 2,2 м;
• установка площадки возможна только в пределах одного помещения, что исключает выход на имущество, общее для всех жильцов дома, и за грань фасада здания.

Большое значение имеют законодательные ограничения в СП на антресоль, проектирование данного элемента планировки и согласование строительных работ выполняются с обязательным учетом заданных норм. Так, высота помещения, в котором возводится антресоль, должна быть достаточной (от 4,5 м), чтобы обеспечить свободный проход людей на антресоли и под ней.

Согласование антресоли в нежилом  помещении

Нежилые помещения бывают двух видов — в многоквартирном доме и в отдельно расположенном нежилом здании. В зависимости от того, в каком из них возводится антресоль, согласование проходит в порядке перепланировки или реконструкции.

Основные документы, необходимые для согласования антресоли в нежилом помещении:

• письменное согласие всех владельцев объекта недвижимости;
• документ, подтверждающий право собственности;
• проект антресоли, включающий описание работ и условия их безопасности;
• техническое заключение с описанием несущих конструкций здания, вывод о возможности запланированных работ, расчеты — перекрытия на несущую способность, антресольной конструкции на прочность и прочего;
• заявление о согласовании проекта с уполномоченной инстанцией (Мосжилинспекция — Москва, межведомственная комиссия (МВК) — Петербург, районная администрация — регионы);
• разрешение на строительство — при реконструкции;
• акт приемочной комиссии от уполномоченной инстанции после выполнения работ;
• технический план от кадастрового инженера, обследовавшего объект;
• судебное решение — в случае узаконивания несогласованной антресоли;
• на основании технического плана — заявление о постановке на кадастровый учет в Росреестр;
• после процедуры КУ — выписка ЕГРН.

Большая часть документов из списка нужна при обычной перепланировке. В случае реконструкции требуется разрешение на строительство, а решение суда при несогласованном возведении перепланировки.

Согласование антресоли в нежилом объекте недвижимости МКД

Обустройство антресоли в нежилом помещении МКД не затрагивает несущих строительных конструкций, не меняет конфигурацию всего дома, поэтому расценивается как перепланировка (если конструкция занимает не больше 40% помещения).

При согласовании устройства антресолей в нежилом помещении многоквартирного дома учитываются нормы ЖК РФ, обращаться за разрешением придется в компетентный административный орган, в Москве — в жилищную инспекцию. С 2019 года порядок согласования перепланировки для жилых и нежилых помещений МКД один и тот же.

Последовательность действий такова:

• подготовка документов на исходный объект — кадастровых, технических, правоустанавливающих;
• экспертное обследование помещения с обмерами;
• заказ проекта перепланировки в компании, входящей в СРО;
• получение технического заключения от проектной организации о допустимости и безопасности проведения работ по перепланировке помещения в МКД;
• подача проекта и технического заключения в уполномоченный муниципальный орган, в Москве — Мосжилинспекция (МЖИ);
• получение заключения СЭС и Роспотребнадзора;
• получение разрешения (согласования) от уполномоченного муниципального органа;
• после выполнения работ по проекту получение акта приемочной комиссии;
• заказ технического плана с отражением изменений объекта кадастровому инженеру;
• прохождение кадастрового учета измененного помещения в Росреестре;
• получение собственником выписки из ЕГРН с обновленными сведениями.

Монтаж антресоли без проекта и его согласования будет незаконным. Как только выявится несогласованная перепланировка, на собственника будет наложена административная ответственность в виде штрафных санкций.

Размер платежа зависит от юридического статуса собственника:

• для физлица — до 2500 рублей;
• для должностного лица — до 5000 рублей;
• для юрлица — до 50 000 рублей.

Но более неприятное последствие — предписание разобрать элемент самовольной перепланировки и воссоздать утраченное состояние помещения.

Принципы согласования проекта в муниципальных ведомствах

Проектные документы проходят согласование через МЖИ (жилищная инспекция Москвы), через МВК (межведомственная комиссия в Санкт-Петербурге), через администрацию района в регионах.

Правила:

1. Документы на согласование подаются владельцем недвижимости или его доверенным лицом с доверенностью, заверенной у нотариуса.
2. Время на рассмотрение документов отводится до 45 дней.
3. При любой сложности проекта согласование проводится на бесплатной основе.

Проект перепланировки — документ, в котором произведены точные расчеты, и в строительных работах отклоняться от проекта ни в коем случае нельзя. Отклонения отразятся на приеме работ, в итоге постановка на кадастровый учет станет проблематичной. Антресоль, возведенная не точно по проекту, может угрожать жизни и здоровью граждан.

Компания «Смарт Вэй» предоставляет услуги по проектированию и согласованию перепланировок, в том числе — антресолей. Проектирование антресоли и оформление всех документов специалисты компании проведут в сжатые сроки. Сделать заказ и получить консультацию сотрудника можно по телефону, данному на сайте.

Согласование антресоли в обособленном нежилом здании

Провести согласование антресольной конструкции в здании коммерческого или промышленного назначения сложнее, чем в МКД. Дело в том, что в недвижимости такого типа возведение антресоли не проходит как перепланировка, а считается реконструкцией.

Общественные здания тоже относятся к нежилым, монтаж площадок на опорах в них также будет реконструкцией, и, если устанавливать антресоль в общественном здании, нормы проектирования будут те же, что для всех зданий нежилого типа.

Последовательность в согласовании реконструкции нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании при монтировании антресоли:

• получение выписки из правил землепользования и застройки со сведениями о параметрах участка земли и расположении объекта, запланированного или наличествующего (ГПЗУ);
• проведение инженерных обследований;
• всесторонняя подготовка проекта реконструкции;
• получение разрешения на реконструкцию объекта и на ввод его в эксплуатацию.

На согласование реконструкции затрачивается больше средств, чем на перепланировку, но это законный способ возвести антресоль, увеличить таким образом полезную площадь помещения и не опасаться разоблачения в самовольной реконструкции со всеми отягчающими последствиями.

Иногда обустройство антресоли в нежилом здании можно провести по суду как перепланировку, но это возможно только в том случае, если квадратные метры антресольной площадки составляют не больше 40% от площади пола помещения, то есть конструкция не является этажом.

Комментарий эксперта. К выбору специалистов по проектированию следует отнестись со вниманием. Проектная организация должна быть членом СРО и иметь большой опыт в проектировании и согласовании.

Так, в компании «Смарт Вэй» проекты антресолей согласованы в количестве, превышающем сотню. Связаться с нашими экспертами для бесплатной консультации можно по телефонам: 8 (499) 322-05-14 (Москва), 8 (812) 425-35-90 (Санкт-Петербург). Адрес электронной почты: Info@smway.ru

Перепланировка или реконструкция антресоли?

Установка антресоли является перепланировкой при таких условиях:

• сохранение несущих строительных конструкций;
• площадь антресольной конструкции не более 40% от площади пола основного помещения.

Антресоль возводится за счет внутреннего объема помещения, то есть его высоты, и главные характеристики объекта сохраняются.

Монтаж антресоли является реконструкцией в таких ситуациях:

• в процессе работ заменяют или восстанавливают несущие элементы строительных конструкций здания МКД;
• площадь антресоли занимает более 40% от площади основного помещения;
• установка антресоли в нежилом здании (в некоторых случаях по суду может пройти в качестве перепланировки).

Чтобы согласовать реконструкцию, требуется экспертное заключение по проекту, разрешение на строительство от уполномоченного органа, а после завершения работ — акт ввода в эксплуатацию. Оформление документов на реконструкцию занимает времени намного больше, чем на перепланировку.

Можно ли согласовать самовольно сделанную антресоль?

Практика показывает, что согласование сделанной антресоли осуществляется крайне редко.

На это есть две причины:

• как правило, площадь незаконно возведенной антресоли перекрывает установленный для МКД предел — 40% от площади пола основного помещения;
• конструкция антресоли выполнена с ошибками, из-за которых муниципальное ведомство не может дать согласие на такую перепланировку или реконструкцию.

Случается, самовольная антресоль смонтирована по всем правилам и нормам, что дает основание для согласования. В Москве после предоставления в Мосжилинспекцию технического заключения, составленного автором проекта дома или проектной организацией, выбранной МЖИ, реально получить акт о приемке.

Чаще всего антресольное устройство признают угрожающим жизни и здоровью многих людей, из-за чего собственник должен за короткий срок демонтировать сооружение и привести помещение в состояние, бывшее до возведения антресоли. Еще за административное правонарушение на него наложат штраф.

Сроки и стоимость согласования антресоли

Перед началом работ собственник заключает договор с экспертной организацией. Сроки и стоимость оформления технических документов связаны с условиями этого договора. На формирование стоимости согласования влияет объем проектных работ, сложность проектирования, особенности помещения и антресоли.

В администрации, по закону, срок рассмотрения документов не должен превышать 30 дней. Процедура кадастрового учета в Росреестре занимает пять рабочих дней.

Цены на согласование антресоли по Москве:

• проектные документы — от 40 000 руб. (МКД), от 80 000 руб. (обособленное нежилое здание);
• технический план — от 15 000 руб. (МКД), от 30 000 руб. (обособленное нежилое здание).

Госпошлины за согласование нет, постановка на кадастровый учет — на бесплатной основе.

Эксперты компании «Смарт Вэй» проконсультируют вас о стоимости согласования антресоли в каждом отдельном случае и предложат сотрудничество на самых выгодных для вас условиях.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1. Согласование антресоли и других реконструктивных работ в здании Торгового центра

Здание торгового центра, располагалось на земельном участке, не стоящем на кадастровом учете. При проведении контрольных мероприятий ДГИ выявила несогласованное увеличение площади объекта (на 2500 кв.м.) – антресольный этаж и пристройки.

Специалисты “Смарт Вэй” помогли выиграть судебный процесс против ДГИ, подготовили всю необходимую проектную и техническую документацию, провели работу по инициации и проведению судебной экспертизы.

В итоге антресольный этаж и пристройки были узаконены с соответствующими изменениями в ЕГРН.

Кейс 2.  Согласование антресоли — расширение полезной площади и увеличение стоимости нежилого помещения

Заказчик, владеющий нежилым помещением в МКД, обратился в компанию “Смарт Вэй” с целью разработки проектной документации и последующим согласованием антресоли.

Специалисты компании помогли с данным вопросом, вся документация была подготовлена в срок и согласована во всех инстанциях без приостановок. В итоге заказчик не только получил новую выписку ЕГРН, но и расширил полезную площадь своего помещения и смог выгодно сдать его в аренду.

Заключение

Согласование антресоли необходимо в любом случае, к какому бы типу ни относилось помещение. Владелец, действуя в рамках законодательства и пройдя непростой путь согласования, избавит себя от неминуемых проблем с самовольной перепланировкой или реконструкцией.

Собственник не прочь сэкономить на согласовании, но средства на незаконное возведение антресоли очень часто затрачены впустую, так как самовольная конструкция будет демонтирована. Оформление антресоли законным путем для владельца выгоднее: конструкция установлена без нарушений, опасности не представляет; штраф и предписания суда не грозят.

Устройство антресоли в нежилом помещении многоквартирного дома согласовывается в качестве перепланировки. Если антресольная конструкция возводится в нежилом помещении отдельного здания нежилого типа, ее, как правило, согласовывают в качестве реконструкции.

Срок полного согласования определяется продолжительностью каждого входящего в него этапа, сложностью проекта, характеристиками антресоли и общего помещения.

Список полезных документов

1. Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
2. СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
3. СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
4. СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
5. Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
6. Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
7. Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).