Согласование тамбура для нежилых зданий и МКД в 2026 году

Тамбур — это вспомогательное проходное помещение между входными дверьми здания. За счет тамбуров достигается нормализация температур наружного и внутреннего воздуха, устраняются теплопотери в местах общего пользования. Устройство тамбура может быть частью более широкого переустройства нежилого помещения, и порядок согласования зависит от типа здания и объема планируемых работ.

Тамбур можно обустроить за счет внутренних площадей объекта, на крыльце или на территории перед зданием. Автор статьи — Мария Ж., юрист-эксперт компании «Смарт Вэй» с 20-летним опытом согласований. Читайте в этом материале, какие проекты и работы нужно выполнить для обустройства тамбура в нежилом здании или МКД, как и где проходит согласование, на что обратить внимание при проектировании.

Что такое тамбур в строительстве и проектировании

Юридическое определение тамбура содержится в СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» — это проходное помещение между дверями, предназначенное для защиты от неблагоприятных условий внешней среды. Это определение актуально и для тамбуров, которые можно сделать в квартире или нежилом помещении. Вспомогательными функциями тамбура может быть размещение мест для краткосрочного отдыха, благоустройства здания.

Если тамбур изначально предусмотрен проектом МКД или нежилого здания, отдельное согласование не требуется. Если же проходное помещение решено сделать в существующем доме или сооружении, возникают следующие моменты:

• тамбур можно сделать за счет внутренней площади здания, части мест общего пользования — в этом случае решение принимает собственник или общее собрание МКД, а согласование пройдет как перепланировка;
• если тамбур будет строиться на крыльце или придомовой территории, также нужно согласовать перепланировку и изменение фасадов — помимо оформления решения собственников, необходимо дополнительное согласование в МосКомАрхитектуре;
• если тамбур делается при входе в квартиру или нежилое помещение — нужно согласовать перепланировку с согласием собственников МКД, если будет захвачена часть площади лестничной площадки;
• тамбур можно спроектировать в рамках реконструкции, когда будут изменены основные параметры здания — в этом случае нужно пройти экспертизу проекта, получить разрешение на строительство.

В СП 118.13330.2022 есть норма прямого действия про обустройство фасадов. В зданиях при всех наружных входах в вестибюль и лестничные клетки необходимо предусматривать тамбуры или устройство воздушно-тепловых завес. При этом габариты тамбуров должны обеспечивать беспрепятственный доступ для инвалидов и других маломобильных групп населения.

Тамбур — это проходное пространство между дверями, служащее для защиты от холода, ветра и запахов. С точки зрения строительства, если тамбур возводится снаружи здания, он является пристройкой. А любая пристройка — это реконструкция, так как она меняет площадь и контуры здания. Узнайте больше о том, какие еще работы относятся к реконструкции, позвонив нашим экспертам.

Комментарий Марии Ж., юриста-эксперта: Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства. Пристройка является расширением, поэтому требует согласования как реконструкция.

Если тамбур делается внутри помещения без изменения внешних стен, то это перепланировка, и ее согласование проходит проще.

Простым языком

Большинство многоквартирных домов и нежилых зданий изначально имеют тамбуры. Это предусмотрено строительными нормами (СП) и ГОСТ почти для любых видов объектов. Ввиду сложных климатических условий почти во всех регионах России, тамбуры обеспечивают дополнительную теплозащиту здания, выравнивают разницу между наружной и внутренней температурой. Расстояние между дверьми тамбура зависит от серии и типа здания, его функционального назначения.

Необходимость спроектировать и согласовать тамбур возникает в следующих случаях:

• если здание изначально не содержит проходного помещения на входе;
• если установленные воздушно-тепловые завесы не обеспечивают выравнивание температур;
• если необходимо увеличить пропускную способность тамбура, установить другую конструкцию входа и дверей;
• если при изменении статуса помещений на первом этаже нужно сделать отдельный вход, обустроить входную группу.

Проектировщик должен учесть не только пожелания собственника. Так как тамбур является частью входной группы и крыльца, он должен соответствовать нормам пожарной безопасности, обеспечивать беспрепятственный доступ для инвалидов, лиц с колясками, других маломобильных граждан.

Комментарий Марии Ж., юриста-эксперта. При проектировании тамбуров можно предусматривать декоративные элементы дизайна здания и вестибюля, размещение инженерных коммуникаций. Однако они не должны препятствовать свободному передвижению жильцов и посетителей, представлять препятствие на случай пожарной или иной чрезвычайной эвакуации. Если такие нарушения будут выявлены при согласованиях, заявитель получит отказ. За несогласованное устройство тамбура в МКД предусмотрены штрафы: для физлиц — от 2000 до 2500 рублей по ст. 7.21 КоАП РФ, для юридических лиц в Москве — от 300 000 до 350 000 рублей по ст. 9.12 КоАП Москвы.

Чтобы устранить любые проблемы при согласованиях, заказывайте проектирование тамбуров для нежилых зданий и МКД в компании «Смарт Вэй». Для этого звоните по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Проверьте статус объекта в Росреестре

Перед началом работ по устройству тамбура рекомендуем проверить актуальные сведения о вашем объекте в ЕГРН. Это бесплатный сервис проверки, который поможет убедиться в корректности данных.

Строительные нормы и правила для тамбуров в нежилых зданиях

Основные нормы для проектирования тамбуров в нежилых зданиях указаны в СП 118.13330.2022 и СП 59.13330.2020:

• для всех наружных входов в вестибюль и лестничные клетки нежилых зданий нужно предусматривать тамбуры или воздушно-тепловые завесы;
• габариты тамбуров должны обеспечивать беспрепятственный доступ для инвалидов и других маломобильных групп населения;
• входы в здания в климатических зонах Iа, Iб и Iг должны иметь двойные тамбуры с возможностью устройства прямого (сквозного) или бокового (с поворотом) прохода;
• наружные тамбуры должны иметь естественное освещение (за счет прозрачных дверей и стекол);
• запрещено устанавливать в тамбурах двери и элементы, создающие препятствия на пути пожарной эвакуации граждан;
• поверхности покрытий тамбуров должны быть твердыми, не допускать скольжения при намокании, иметь поперечный уклон в пределах 1-2% (это нужно для передвижения маломобильных групп населения).

Глубина тамбуров и тамбур-шлюзов при прямом движении и одностороннем открывании дверей должна быть не менее 2,45 м при ширине не менее 1,6 м. При глубине тамбура от 1,8 м до 1,5 м (при реконструкции) его ширина должна быть не менее 2,3 м. В тамбурах не допускается применять зеркальные стены и поверхности, а в дверях — зеркальные стекла. Дренажные и водосборные решетки, устанавливаемые в полу тамбуров, должны устанавливаться на одном уровне с поверхностью покрытия пола.

Строительные нормы и правила для тамбуров в МКД

Для проектирования тамбуров в МКД также применяются нормы СП 118.13330.2022 и СП 59.13330.2020. Специальные требования указаны в СП 54.13330.2022:

• в климатических районах I-III при всех наружных входах в МКД (кроме входов в незадымляемую лестничную клетку) необходимо предусматривать тамбуры с параметрами глубины и ширины, обеспечивающими доступность для маломобильных групп населения;
• двойные тамбуры при входах в МКД проектируются в зависимости от этажности зданий и района их строительства (в СП 54.13330.2022 для этого есть специальная таблица);
• согласно Закону N 123-ФЗ (актуальная редакция с учетом изменений 2025 года) и СП 54.13330.2022, все поверхности тамбуров должны быть из негорючих материалов;
• двери тамбуров должны открываться наружу, чтобы обеспечить свободный выход в случае эвакуации.

При согласованиях тамбуров в МКД специальные проверки проводят специалисты МЧС, так как необходимо обеспечить беспрепятственный выход из здания, убрать препятствия и преграды на пути.

Комментарий Марии Ж., юриста-эксперта. На наличие тамбура в здании редко обращают внимание жильцы и посетители. Однако от правильного проектирования и планировки проходного помещения зависит удобство и комфорт граждан, безопасность на случай пожара, предотвращение промерзаний подъездов и квартир на первых этажах. Доверяйте проектирование тамбуров профессионалам, чтобы избежать проблем при согласованиях и последующей эксплуатации здания.

Какие проекты и работы нужны для согласования тамбуров в нежилых зданиях и МКД

Тамбуры в нежилых зданиях и МКД можно обустроить на основании следующих проектов и работ:

• при проектировании строительства нового здания;
• при реконструкции существующего объекта (например, при возведении пристройки с новым входом и тамбуром);
• при перепланировке — за счет внутренних площадей или на придомовой территории.

Процесс согласования и содержание указанных проектов существенно отличаются. Обратившись в компанию Смарт Вэй, вам гарантирован выбор оптимальных решений для тамбуров в нежилых зданиях и МКД, строгое соблюдение строительных нормативов.

Комментарий Марии Ж., юриста-эксперта: Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данном доме. Чтобы построить тамбур на этой земле, необходимо получить согласие не менее 2/3 от общего числа голосов собственников на общем собрании. Собрать такое количество голосов сложно, и без этого согласия любой тамбур будет признан самостроем и подлежит сносу.

Этапы согласования тамбуров в нежилых зданиях и МКД

Сложнее всего проходит процедура согласования строительства и реконструкции. Она включает экспертизу проекта, получение разрешения на строительство через Госстройнадзор. После завершения полного цикла работ нужно вновь обратиться в Госстройнадзор, получить ЗОС (Заключение о соответствии), разрешение на ввод здания в эксплуатацию. В ходе экспертизы и оформления разрешительных документов проверяется и соблюдение норм в отношении тамбуров.

Чтобы согласовать перепланировку в нежилом здании не нужно обращаться в государственные и муниципальные ведомства. Собственник сам принимает решение о проведении работ, утверждает проект, оформляет акт приемки выполненных работ. Для согласования норм пожарной и санитарно-гигиенической безопасности требуется согласование в МЧС и СЭС.

Согласование проекта перепланировки на тамбур в МКД включает следующие этапы:

• проведение общего собрания собственников, одобрение решения о строительстве тамбура (это нужно, так как площадь подъездов и тамбуров относится к общедомовому имуществу);
• оформление проекта перепланировки на тамбур или на отдельный вход с тамбуром;
• оформление технического заключения о состоянии несущих конструкций;
• подача документов в МосЖилИнспекцию на согласование — срок рассмотрения составляет 20 рабочих дней (с апреля 2025 года введен упрощенный порядок);
• обращение с проектом в МосКомАрхитектуру, если предстоят работы по изменению фасада дома;
• после завершения работ нужно обратиться в МЖИ, получить акт приемочной комиссии.

При разработке проекта необходимо получить согласование в МЧС и СЭС. На заключительной стадии согласований необходимо обратиться в БТИ для внесения изменений в технический паспорт дома.

Комментарий Марии Ж., юриста-эксперта. Так как в ходе работ будут меняться характеристики здания или конфигурация мест общего пользования, нужно заказать технический план, пройти кадастровый учет в Росреестре. На этой стадии вы также получите сопровождение специалистов компании «Смарт Вэй». Бесплатную консультацию можно получить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Как согласовать тамбур: пошаговая инструкция

1. Определите тип работ — перепланировка (внутри здания) или реконструкция (пристройка снаружи). От этого зависит маршрут согласования.
2. Закажите техническое обследование — наш инженер выедет на объект, сделает обмеры, подготовит абрис и фотофиксацию.
3. Получите решение собственников (для МКД) — проведите общее собрание и получите не менее 2/3 голосов за устройство тамбура.
4. Закажите проект перепланировки — включает архитектурные решения, конструктивный раздел (при затрагивании несущих), раздел пожарной безопасности.
5. Подайте документы в МЖИ (для МКД в Москве) — через портал mos.ru, срок рассмотрения составляет 20 рабочих дней.
6. Выполните работы по проекту — строго в соответствии с согласованной документацией, без отклонений.
7. Получите акт приемки и внесите изменения в ЕГРН — закажите технический план, подайте на кадастровый учет через МФЦ.

Какие документы нужны для согласования тамбуров в нежилых зданиях и МКД

Для согласования тамбуров в МКД и нежилых зданиях необходимы следующие документы:

• проект строительства, реконструкции или перепланировки;
• протокол общего собрания МКД с решением о возведении тамбура;
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
• положительное экспертное заключение (при строительстве или реконструкции);
• разрешение на строительство, ЗОС, разрешение на ввод здания в эксплуатацию (при строительстве и реконструкции);
• акт приемочной комиссии (при перепланировке);
• технический паспорт БТИ;
• технический план.

Все необходимые документы для согласования тамбуров оформят и получат специалисты компании Смарт Вэй.

Госпошлины за регистрацию изменений в 2025-2026 годах

После завершения работ по устройству тамбура необходимо внести изменения в ЕГРН. С 1 января 2025 года действуют новые размеры госпошлин:

• Кадастровый учет изменений: для физлиц — 1 000 рублей, для юрлиц — 2 000 рублей;
• Регистрация права собственности: для физлиц — 4 000 рублей, для юрлиц — 44 000 рублей;
• Одновременный кадастровый учет и регистрация: для физлиц — 6 000 рублей, для юрлиц — 66 000 рублей;
• При подаче через Госуслуги физлица получают скидку 30%.

Как правильно разработать ТЗ на проектирование и согласование тамбуров

Нужно максимально подробно и точно составить техническое задание на проектирование тамбуров, чтобы избежать сложностей и затягивания сроков при проектировании и согласованиях. Рекомендуем воспользоваться услугами специалистов компании Смарт Вэй при подготовке ТЗ, чтобы заранее учесть все требования к содержанию проекта на тамбур в МКД или нежилом здании. С примером ТЗ на проект мероприятий по обеспечению доступа инвалидов и разработке пандуса можно ознакомиться ниже.

Сроки и стоимость

Сроки и стоимость проектирования тамбуров для разных типов зданий отличаются. Чтобы согласовать условия договора, вам нужно представить ТЗ и основную документацию на существующий объект, указать требования к параметрам тамбура и входной группы. Мы предлагаем выгодные сроки и расценки за работу, индивидуальные условия сотрудничества. Ознакомиться с прайсом на услуги согласования перепланировок можно на странице стоимости услуг. Примерные цены:

1. Изготовление проекта перепланировки — от 80 000 рублей, срок от 5 дней;
2. Изготовление технического заключения о выполненной перепланировке — от 80 000 рублей, срок от 5 дней;
3. Изготовление технического плана — от 75 000 рублей, срок от 1 дня;
4. Регистрация изменений в ЕГРН — от 150 000 рублей, срок от 10 дней.

Примеры наших работ на проектирование и согласование тамбуров

Ниже можно ознакомиться с примерами наших предыдущих работ по проектированию тамбуров для МКД и нежилого здания.

Проблемы и сложности при согласовании тамбуров в нежилых зданиях и МКД

Хотя разработка и обоснование тамбуров не относится к наиболее сложным видам проектных работ, могут возникнуть следующие проблемы:

• недостаток пространства чтобы соблюсти нормативные требования к габаритам помещения;
• ненадлежащая теплоизоляция здания, которую нужно приводить в порядок одновременно с проектированием тамбуров;
• сложности с организацией и проведением общего собрания МКД, ввиду чего согласования и работы могут затянуться по срокам;
• ненадлежащее состояние конструкций, входной группы и фасадов, что повлечет дополнительные расходы;
• сложности с организацией беспрепятственного передвижения инвалидов и других маломобильных групп населения.

Эти, и любые другие задачи различной сложности, успешно решат специалисты компании Смарт Вэй.

Преимущества нашей компании

Специалисты нашей компании имеют необходимую квалификацию и опыт работы по проектированию тамбуров для МКД и нежилых зданий. Мы гарантируем точность, полноту и объективность результатов работы, соответствие СП и нормативным актам. Специалисты компании Смарт Вэй подготовят экономически эффективные и обоснованные решения тамбура, чтобы сэкономить ваши средства и время. С нашей помощью вы быстро получите проектную документацию и согласования, сможете приступить к работам на объекте.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Выводы

Устройство тамбура в нежилом здании или МКД требует согласования как перепланировка (если работы внутри) или как реконструкция (если возводится пристройка). Для МКД обязательно получение решения общего собрания собственников и согласование в МосЖилИнспекции. Срок рассмотрения в МЖИ составляет 20 рабочих дней (с апреля 2025 года действует упрощенный порядок). За несогласованную перепланировку грозит штраф: для физлиц — от 2000 до 2500 рублей по ст. 7.21 КоАП РФ, для юрлиц в Москве — от 300 000 до 350 000 рублей по ст. 9.12 КоАП Москвы.

В компании Смарт Вэй можно заказать проектирование тамбуров для всех видов зданий. Подробнее о наших предложениях можно узнать на консультации по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб). Задать вопросы можно в форме обратной связи на сайте или по электронной почте info@smway.ru.

Список использованной литературы

• Федеральный закон N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (скачать);
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать);
• Жилищный кодекс Российской Федерации;
• Постановление Правительства Москвы N 508-ПП о переустройстве и перепланировке помещений в МКД (скачать);
• Постановление Правительства Москвы N 432-ПП о разрешениях на строительство (скачать);
• Приказ Росреестра N П/0082 от 15.03.2022 (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2020 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Федеральный закон N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ);
• Кодекс города Москвы об административных правонарушениях.

Часто задаваемые вопросы