Согласование проектной документации в Москомархитектуре

Согласование проектной документации в Москомархитектуре требуется, когда меняется внешний облик здания: фасад, входная группа, колористика, либо когда строится или реконструируется капитальный объект и нужно утвердить его архитектурно-градостроительное решение. Без отметки архитектурного ведомства Росреестр не зарегистрирует изменения, а собственник рискует получить предписание от инспекции. Разберём, какие виды проектов проходят через МКА, какие постановления это регулируют, сколько занимает процедура в 2026 году и в каких случаях согласование вообще не нужно. Это часть большого материала про согласование изменения фасадов, где описан весь путь от проекта до записи в ЕГРН.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Что согласует Москомархитектура и когда это нужно

Москомархитектура (МКА) — Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. Через него проходят проекты, которые меняют внешний вид объекта или формируют облик нового здания. На практике мы заводим в архитектуру четыре типа документации, и путь у каждого свой.

Первое — архитектурно-градостроительное решение, АГР. Это документ для нового строительства и реконструкции капитальных объектов. По сути — архитектурный буклет формата А4 с чертежами, описанием объёмно-планировочных решений и техническими показателями, который позволяет однозначно оценить будущий облик здания. Второе — проект изменения внешнего архитектурного решения, то есть фасадные работы на существующем здании: новый вход, перенос входной группы, замена остекления, тамбур, козырёк. Третье — колористический паспорт, когда меняется цвет фасада. Четвёртое — для зданий со статусом объекта культурного наследия добавляется раздел обеспечения сохранности, и тут подключается ещё и Мосгорнаследие.

Логика простая: трогаете внешний облик — идёте в архитектуру. Меняете только внутренние ненесущие перегородки, не выходя на фасад, — в МКА вам делать нечего, это история про Мосжилинспекцию или про техплан в Росреестр. В практике Смарт Вэй до 80% объектов, с которыми к нам приходят, имеют несогласованные изменения, и часто собственник даже не знает, что устройство нового входа с улицы — это уже работа с фасадом, которую без архитектуры не оформить.

Константин М, инженер-проектировщик:
«Когда мы говорим про объект учёта ‘здание’, то по Градостроительному кодексу в нём возможна только реконструкция — отдельные перегородки относятся к помещениям внутри. Поэтому от того, как мы классифицируем работы на старте, зависит весь маршрут согласования: либо архитектура и техплан, либо разрешение на строительство.»

Виды проектной документации для согласования в МКА

Состав того, что вы понесёте в архитектуру, зависит от характера работ. Здесь важно не свалить всё в кучу, а понимать, какой документ под какую задачу.

Архитектурно-градостроительное решение (АГР). Нужно при строительстве нового капитального объекта и при реконструкции, когда меняется объём, этажность, площадь. С последними изменениями к буклету прикладывают три 3D-модели: цифровую информационную, низкополигональную и высокополигональную. Требования к моделям за последние годы выросли в разы — во время согласования цифровой макет проектируемого здания примеряют к существующей модели города. Есть исключение: для объектов капстроительства не выше двух этажей и общей площадью не более 1500 кв. м АГР не требуется.

Проект изменения фасадов. Это основной документ, когда здание уже стоит, а собственник меняет вход, окна, витрины, делает тамбур или террасу. Состав — пояснительная записка, чертежи существующего фасада, чертежи проектируемого фасада, фотофиксация, визуализация, фотомонтаж. Если работы затрагивают проём в стене, добавляется раздел конструктивных решений (КР) с расчётом усиления.

Колористический паспорт. Готовится, когда меняется цветовое решение фасада. Включает развёртки фасадов с привязкой к палитре, ведомость отделочных материалов, визуализацию. По колористике у объектов культурного наследия действуют отдельные требования.

Раздел обеспечения сохранности ОКН (ОСОКН). Обязателен, если работы ведутся на здании-памятнике или в его охранной зоне.

В компании Смарт Вэй мы всегда начинаем с определения характера работ и видов проектной документации — колористика это, перепланировка с устройством входа, реконструкция или полноценный АГР. От этого зависит, сколько разделов придётся готовить и через какие ведомства проходить.

Константин М, начальник технического отдела:
«Сам проект ничем принципиально не отличается, идёт ли речь о помещении или о целом здании: пояснительная записка, чертежи ‘до’ из ЕГРН, монтажный и демонтажный лист, чертёж ‘после’. Главное — понимать состав. Уже из пояснительной записки видно, какие работы проводились, и под них подбирается набор согласований.»

Порядок согласования проектной документации в Москомархитектуре

Процедура по фасадным работам и АГР строится по понятному маршруту. Сначала готовим проект, потом подаём через личный кабинет на mos.ru, дальше документы рассматривает архитектурная комиссия, при необходимости проект защищают на заседании.

Подача идёт в электронном виде. К запросу прикладывают материалы проекта, документ о полномочиях представителя, а для утверждения фасадов сооружения — ещё и правоустанавливающие документы на земельный участок. Для фасадных работ и согласований в архитектуре, без выхода в Росреестр, достаточно обычной нотариальной доверенности, а для фасадов нередко хватает и ненотариальной — на бланке собственника за подписью генерального директора.

Как согласовать проект в Москомархитектуре: пошаговая инструкция

Замечания от архитектуры приходят первичные и вторичные. Каждый перечень отрабатывается, и повторное рассмотрение идёт в те же регламентные сроки. Методов легально ускорить процедуру административный регламент не предусматривает — кто обещает протащить за день в обход регламента, тот лукавит.

Отдельно скажу про реорганизацию. С декабря 2025 года принято решение присоединить Москомархитектуру к Департаменту градостроительной политики Москвы. На практике это значит, что часть согласований по АГР рассматривается архитектурной комиссией и в ДГП, но порядок подачи через mos.ru и состав документации остаются прежними. Логику в перестановке ведомств искать бессмысленно, её нужно просто учитывать при подаче.

За 12 лет работы Смарт Вэй прошёл сотни согласований в архитектуре — и почти всегда этап подготовки графики и визуализации занимает у заказчика больше времени, чем он рассчитывал. Наши специалисты знают практику работы комиссии и закладывают время на отработку замечаний заранее.

Сроки согласования проектной документации в 2026 году

Регламентные сроки зависят от значимости объекта. По АГР после оптимизации процедуры действуют такие ориентиры: 10 рабочих дней для объектов окружного значения, 20 рабочих дней для объектов городского значения, 15 рабочих дней для объектов программы реновации, если заявитель заключил договор с Московским фондом реновации. Эти изменения закреплены Постановлением Правительства Москвы № 1951-ПП от 27.08.2024.

Важный нюанс: регламентный срок — это срок рассмотрения уже поданного комплекта, без учёта подготовки проекта и без учёта итераций по замечаниям. Если комиссия выдаёт первичные замечания, вы их отрабатываете и подаёте заново, и отсчёт идёт по новой. Поэтому реальный календарный срок согласования фасадного проекта или АГР — это недели, а иногда месяцы, в зависимости от того, насколько чистым был исходный проект.

Сама подготовка документации тоже занимает время. Проект изменения фасадов делается от 5 рабочих дней, техническое заключение о выполненных изменениях — от 5 рабочих дней, проект АГР/АГО — от 10 дней. Дальше прибавляйте регламент архитектуры.

Константин М, судебный эксперт:
«Архитектура — это ещё предсказуемая организация по сравнению с Росреестром, который может на ходу что-то выдумать и выставить приостановку до бесконечности. Поэтому мы строим документацию так, чтобы к моменту регистрации в ЕГРН у регистратора не было формальных поводов придраться.»

Образцы документов для согласования фасадов и проектной документации

Какие документы нужны для подачи проекта

Базовый комплект для подачи через mos.ru: запрос на госуслугу, материалы проекта (АГР, фасадного решения или колористики), документ о полномочиях представителя. Для утверждения фасадов сооружения добавляются правоустанавливающие документы на земельный участок, если в ЕГРН нет сведений о зарегистрированных правах.

До подачи нужны исходные данные. Чтобы проект вообще можно было собрать, мы запрашиваем у собственника актуальную выписку из ЕГРН с планом, технический паспорт МосгорБТИ, ранее оформленные паспорта фасада или колористическое решение — если они когда-то делались. Выписка ЕГРН — это отправная точка любого анализа, без неё предметного разговора не получится.

Для фасадного проекта обязательна фотофиксация и обмеры. Наш техник выезжает на объект, снимает фактические размеры, фотографирует, при необходимости подключается геодезист. Качество всего проекта зависит от того, насколько корректно отработан этот первичный выезд — проект красиво начерчен, но сведения для него берутся именно на обмере.

Что проверить до подачи проекта в архитектуру

Прежде чем запускать проект, проверьте пять вещей. Первое — совпадает ли фактический фасад с тем, что зафиксировано в документах БТИ и ЕГРН, нет ли уже выполненных несогласованных изменений. Второе — не относится ли здание к объектам культурного наследия, иначе нужен раздел ОСОКН и Мосгорнаследие. Третье — кто собственник земли под зданием и нет ли в договоре аренды запрета на изменения. Четвёртое — не затрагивают ли работы несущие конструкции, потому что тогда это уже реконструкция с разрешением на строительство, а не фасадный проект. Пятое — оформлялся ли ранее паспорт фасада или колористики, его придётся учитывать.

Константин М, кадастровый инженер:
«Клиенты часто просят ‘нарисовать как в проекте’, когда факт расходится с документами. Но если мы укажем в техплане одно, а на фасаде стоит другое — это мина замедленного действия. В ЕГРН попадёт недостоверная планировка, и следующий собственник получит объект с красными линиями.»

Когда согласование в Москомархитектуре не нужно

Не каждый ремонт фасада требует визита в архитектуру. Если работы не меняют внешний облик — например, восстановительный ремонт штукатурки в прежнем цвете, замена окон на идентичные по геометрии и цвету, — формального согласования внешнего архитектурного решения не возникает. АГР не нужен для объектов капстроительства не выше двух этажей с общей площадью не более 1500 кв. м.

Если вы вообще не трогаете фасад, а делаете внутреннюю перепланировку с ненесущими перегородками, маршрут другой: помещения в многоквартирном доме — через Мосжилинспекцию, нежилые здания — через проект, техническое заключение и техплан в Росреестр. Архитектура в этой цепочке не участвует.

И отдельно: если фасадные изменения уже сделаны без согласования, путь через МКА закрыт. Административная процедура утверждения рассчитана на ещё не выполненные работы. Здесь работает только суд. Это честная граница применимости — не пытайтесь зайти в архитектуру с уже реализованным самостроем.

Сколько стоит ошибка при согласовании проектной документации

Цена неправильного маршрута считается не только в деньгах за проект. Если подрядчик подготовил документацию не под тот вид работ, архитектура вернёт её с замечаниями, и вы потеряете недели на переделку плюс новый круг рассмотрения. Хуже, когда некомпетентный исполнитель уговаривает клиента получить разрешение на строительство для уже выполненной реконструкции: процедура включает выезд инспектора, который убедится, что работы не начаты. Если он видит готовый объект — выносится гарантированный отказ, а заявление в Госстройнадзор автоматически уведомляет государство о самовольной постройке. На разработку бесполезной документации уходят сотни тысяч рублей, плюс запускается проверка и штраф до 500 000 рублей.

Ещё дороже обходится попадание в реестр самовольных построек по 819-ПП. После включения Росреестр ставит в ЕГРН отметку о запрете регистрационных действий: объект нельзя продать, разделить, сдать часть в аренду через регистрацию договора. На одном из объектов, с которыми разбирались наши юристы, площадь больше 10 000 кв. м была заведена в ЕГРН без актов ввода — и собственник получил предписание предоставить проект, акт ввода и разрешение на строительство, которых не существовало.

Что согласует архитектура в зависимости от типа объекта

Маршрут и состав документации заметно меняются от того, что за объект перед вами. Сведём это в таблицу.

Для нежилых помещений в многоквартирном доме есть важный нюанс: при перепланировке с изменением фасадов запрос на разрешение Москомархитектура получает не от вас напрямую, а из Мосжилинспекции по межведомственному взаимодействию. То есть вы заходите в МЖИ, а архитектура подключается внутри этой процедуры.

Ссылки на действующие редакции нормативов удобно держать под рукой. Базовый документ по АГР — Постановление Правительства Москвы № 284-ПП в системе КонсультантПлюс, где видна актуальная редакция с приложениями и административным регламентом. Официальное опубликование правовых актов размещается на официальном интернет-портале правовой информации. Перечень и формы госуслуг по архитектуре доступны на портале mos.ru в разделе государственных услуг.

Стоимость согласования фасадов и проектной документации в 2026 году

Итоговая сумма зависит от характера работ, площади и сложности объекта, статуса здания и того, нужен ли полноценный АГР или достаточно фасадного проекта. Ниже — ориентиры по основным позициям.

Цена меняется от площади фасада, числа разделов проекта и того, нужно ли техническое заключение и раздел КР. Полный прайс по согласованию фасадов поможет сориентироваться точнее по вашей ситуации.

Мы реализовали более 7000 проектов в коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга — подборка завершённых кейсов показывает типичные объекты: торговые центры, бизнес-центры, входные группы, колористика фасадов.

Клиенты оценивают работу по результату — отзывы собственников и застройщиков подтверждают, что согласование проходит в заявленные сроки и без лишних кругов по замечаниям.

Выводы

Через Москомархитектуру проходят проекты, которые формируют облик нового здания или меняют внешний вид существующего: АГР по 284-ПП, проект изменения фасадов, колористический паспорт по 114-ПП, а для памятников — раздел сохранности. Главное определить на старте характер работ: внутренняя перепланировка без выхода на фасад в архитектуру не идёт, а уже выполненную реконструкцию задним числом утвердить нельзя, только через суд. Регламентные сроки рассмотрения АГР — от 10 до 20 рабочих дней, но реальный календарный срок зависит от чистоты исходного проекта и числа замечаний.

В компании Смарт Вэй мы ведём такие проекты с 2014 года — от обмеров и фотофиксации до получения свидетельства об утверждении АГР или заключения по фасадам. Если нужно понять маршрут согласования по конкретному объекту, можно оставить заявку — инженер разберёт ситуацию и подскажет состав документации.

Часто задаваемые вопросы