Согласование подвала в 2026 году – инструкция

Подвал — это этаж здания с уровнем пола ниже уровня земли не менее чем на половину высоты помещений. Подвальный этаж нельзя использовать для постоянного проживания граждан, однако размещение помещений общественного назначения строительными правилами не запрещено. Эта статья — часть нашего большого материала про переустройство нежилого помещения. Здесь мы подробно разберём, как согласовать подвал для коммерческого использования. Если исходным проектом подвал не был предназначен для этих целей, можно спроектировать перепланировку, провести дополнительные строительные работы. Вы можете заказать проект и иные документы для согласования подвала у нас.

Читайте в этом материале, какие ограничения и запреты действуют для использования подвалов, что нужно сделать для проектирования и согласования подвального этажа в жилых и нежилых зданиях. Автор статьи — Константин М., кадастровый инженер, руководитель отдела.

Что такое подвал в строительстве и проектировании

Подвал изначально является нежилым этажом, который используют для размещения коммуникаций здания, как помещения для хранения материалов (если это не запрещено строительными правилами). Жить в подвале нельзя, так как подземные помещения невозможно привести в соответствие с нормами пожарной и санитарно-гигиенической безопасности. В частности, подвальный этаж во всех случаях не соответствует показателям естественной освещённости (коэффициент естественной освещённости — КЕО — для рабочих помещений должен составлять не менее 0,5% согласно СанПиН 1.2.3685-21).

Варианты использования подвалов зависят от их характеристик. Есть подвальные этажи, высота которых позволяет только размещать инженерное оборудование и коммуникации, тогда как человек в полный рост не сможет находиться в помещениях. Согласно СП 118.13330.2022, минимальная высота потолка для размещения торговых помещений — 2,5 метра, для предприятий общественного питания — 2,7 метра, для офисов — 2,4 метра. В СП 54.13330.2022 указаны сферы деятельности, которые нельзя вести во встроенных или встроено-пристроенных помещениях подвала МКД:

• любые виды деятельности, оказывающее вредное воздействие на человека;
• магазины бытовой химии и других товаров, представляющих опасность для человека;
• магазины по продаже синтетических ковровых покрытий, автозапчастей, шин, автомобильных масел;
• специализированные рыбные магазины, склады оптовой и мелкооптовой торговли;
• все предприятия и магазины с режимом работы после 23-00;
• предприятия бытового обслуживания, применяющие в работе легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов с площадью до 300 кв.м.);
• предприятия общепита и развлекательные заведения с количеством мест более 50 и площадью свыше 250 кв.м., а также любые организации с музыкальным сопровождением;
• прачечные и химчистки, рентгеновские помещения;
• производственные помещения (с отдельными исключениями).

Для подвалов нежилых здания таких ограничений практически нет, поэтому собственник может максимально эффективно использовать подземные площади. Если использование подвала не было изначально предусмотрено для торговой или иной деятельности, это можно сделать по проекту перепланировки нежилого здания или МКД.

Нормативные акты

Если будет возводиться новое здание с подвальными этажами для ведения деятельности, на них не нужно проходить отдельное согласование. Однако если собственник или арендатор решит провести работы по перепланировке в существующем доме или нежилом здании, для согласования перепланировки подвала будут применяться следующие нормативные акты:

• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (в ред. от 25.12.2023, с изменениями, внесёнными ФЗ № 653-ФЗ, вступившими в силу с 01.09.2024)
• Федеральный закон № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в редакции от 25.12.2023 года
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (с Изменениями № 1–4)
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (с Изменениями № 1, 2, утв. Приказом Минстроя России от 19.09.2024 № 630/пр)
• СП 59.13330.2020 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (с Изменениями № 1–4)
• СП 60.13330.2020 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха (с Изменениями № 1–3)
• СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы
• СП 51.13330.2011 Защита от шума (с Изменениями № 1–4)

Для согласования перепланировки в МКД столицы применяются специальные местные акты — Постановления Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 года и № 432-ПП.

Простым языком

За счет подвала можно расширить площадь вспомогательных помещений, подготовить подземный этаж для офисов, торговых точек и иных вариантов ведения бизнеса. Учитывая указанные выше ограничения, подвальные помещения можно использовать:

• для парикмахерских, мелких бытовых услуг населению;
• для магазинов продовольственных и непродовольственных товаров (функциональная пожарная опасность — класс Ф3.1);
• для офисных помещений, коворкинга (функциональная пожарная опасность — класс Ф4.3);
• для размещения склада (только в нежилых зданиях);
• для спортивных и физкультурных целей, фитнеса, йоги (класс Ф3.6);
• для множества других сфер деятельности.

В нежилом здании собственник сам решает, как и для чего использовать подвал, сдавать его в аренду или использовать для своих нужд. В многоквартирных домах судьбу подвала должны решить собственники жилых и нежилых помещений. Подвалы и инженерные коммуникации относятся к общедомовому имуществу, поэтому для распоряжения ими нужно провести общее собрание, рассмотреть предложения об использовании помещений для сдачи в аренду или в иных целях.

«Присоединить подвал к квартире первого этажа невозможно, так как у них разный правовой статус — жилое и нежилое помещение. Подвал нельзя перевести в жилое помещение, тогда как квартира может стать нежилым объектом. Если пройти эту процедуру перевода в соответствии со ст. 22-24 ЖК РФ, согласовать с собственниками МКД присоединение подвала и отдельный вход, можно существенно расширить площадь для ведения бизнеса.» — Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй, кадастровый инженер с 15-летним стажем

Когда требуется согласование подвала

Согласования подвала нужны при изменении его функциональных характеристик и целевого назначения:

• для предстоящей продажи подвальных помещений в нежилом здании или МКД;
• для сдачи в аренду под деятельность, не запрещенную СП и другими нормативными актами;
• для перераспределения площадей, образования новых помещений для нужно собственника или арендатора;
• для объединения подвала с нежилыми помещениями первого этажа.

В примере, указанном выше, квартиру можно объединить с частью подвального этажа только после перевода ее в нежилое помещение. Для этого также предусмотрены специальные согласования, а без одобрения общего собрания собственников МКД такую процедуру вообще невозможно провести.

Проверить учет объекта в Росреестре

Прежде чем приступать к согласованию, мы рекомендуем проверить, как ваш подвал учтён в Росреестре. Это позволит выявить возможные расхождения между фактическим состоянием и данными ЕГРН ещё до начала работ.

Сервис полностью бесплатный. Полная версия сервиса доступна на странице https://smway.ru/rosreestr.php.

Согласование подвала в нежилом здании

Если подвал находится в нежилом здании, и вы являетесь единственным собственником, процедура согласования относительно проста. Главное – правильно определить тип работ.

• Перепланировка. Если вы планируете снести или возвести ненесущие перегородки, сделать новые проемы в ненесущих стенах, это считается перепланировкой. Для ее согласования потребуется техническое заключение и проект перепланировки.
• Реконструкция. Если работы затрагивают несущие конструкции, фасад или фундамент, это уже реконструкция. Узнайте у наших экспертов, какие еще работы относятся к реконструкции. В этом случае потребуется разработка проекта реконструкции и получение разрешения на строительство. Сроки существенно увеличиваются — от 6 месяцев до 1,5 лет. Часто собственники хотят увеличить высоту потолков в подвале за счёт углубления пола. Важно понимать: углубление подвала — это всегда реконструкция, так как затрагивается фундамент и изменяются основные характеристики здания. Перед такими работами обязательно проведение инженерно-геологических изысканий и строительной экспертизы. По практике Смарт Вэй, стоимость изысканий составляет от 150 000 рублей (за самый маленький объект), а сам проект реконструкции во всех разделах — от 350 000 рублей, но около 5 млн рублей для среднего объекта.

Часто собственники хотят увеличить высоту потолков в подвале за счет углубления пола. Важно понимать: углубление подвала – это всегда реконструкция, так как затрагивается фундамент и изменяются основные характеристики здания. Перед такими работами обязательно проведение инженерно-геологических изысканий и строительной экспертизы.

«Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма). Углубление подвала напрямую меняет объём и высоту здания, поэтому однозначно является реконструкцией и требует получения разрешения на строительство.» — Константин М, судебный эксперт Смарт Вэй

Работы по углублению требуют серьезных проектных решений, включая усиление фундамента и обеспечение гидроизоляции. Мы поможем выполнить эти требования.

Согласование подвала в жилом доме

Это самый сложный вариант. По закону, подвалы в многоквартирных домах (МКД) относятся к общему имуществу собственников. Поэтому для проведения любых работ, затрагивающих общее имущество, необходимо получить согласие 100% собственников помещений в доме (на практике даже 2/3 получить очень сложно, а 100% — невозможно). Наши эксперты разъяснят, как правильно оформить протокол общего собрания, чтобы его принял Росреестр.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Статус подвалов как общего имущества закреплен в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Любые действия, которые приводят к уменьшению или изменению общего имущества, требуют единогласного решения всех собственников на общем собрании. Получить такое согласие на практике крайне сложно.

Какие проекты и работы нужны для согласования подвала в нежилых зданиях и МКД

В зависимости от вида здания (нежилое или МКД), для согласования подвалов потребуется разработка:

• правоустанавливающие документы на здание, участок, помещения первого этажа;
• договор аренды помещений в муниципальном здании;
• проектная и рабочая документация;
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
• протокол общего собрания собственников МКД;
• технический паспорт БТИ (после перепланировок в многоквартирных домах МЖИ направляет данные в БТИ);
• акт приёмочной комиссии после завершения работ;
• технический план (можно получить у кадастрового инженера после завершения работ).

В обоих случаях нужно пройти обязательные стадии согласования. В нежилых зданиях перепланировку нужно согласовывать, если объект является муниципальной собственностью. Для частных нежилых зданий проект утверждает сам собственник.

Согласно СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», для подвальных помещений коммерческого назначения обязательно проектирование приточно-вытяжной вентиляции. Кратность воздухообмена зависит от назначения: для торговых помещений — не менее 1,5-2 обменов в час, для предприятий общепита — 3-4 обмена в час, для спортивных залов — до 80 м³/час на одного посетителя. При невозможности обеспечить естественную вентиляцию (что характерно для большинства подвалов) устанавливается механическая система с канальными вентиляторами и воздуховодами.

Этапы согласования подвалов

Порядок согласования подвала зависит от вида здания и типа проекта. Разберем отдельно варианты с согласованиями в нежилом здании и МКД.

Согласование подвала в нежилом здании

Решение о перепланировке и согласовании подвала в нежилом здании принимает собственник. Если такие работы нужны арендатору, он должен получить согласие собственника, прежде чем заказывать проект и приступать к строительным работам. В частном здании проект утверждает заказчик, сам нанимает подрядчика и отвечает за безопасность работ. После завершения перепланировки нужно получить технический план, пройти кадастровый учет в Росреестре, обносить сведения ЕГРН. Если нежилое здание находится в муниципальной собственности Москвы, процесс согласований будет отличаться:

• изначально нужно получить разрешение на перепланировку от арендодателя (для муниципальных объектов им является ДГИ);
• после оформления проектной документации ее нужно согласовать в ДГИ, а если работы будут связаны с изменением фасадов – с МосКомАрхитектурой;
• после завершения работ нужно вновь обращаться в ДГИ, получать акт приемочной комиссии;
• на заключительном этапе необходимо оформить технический план и пройти кадастровый учет в Росреестре.

Так как при согласовании изменятся характеристики муниципального объекта, изменения вносят в договор аренды. Для этого заключают дополнительное соглашение к договору. Контроль за использованием нежилого фонда в Москве осуществляет Госинспекция по недвижимости, которая может выносить предписания при нарушениях безопасности работ. Штраф за самовольную перепланировку для юридических лиц составляет от 300 000 до 350 000 рублей по ст. 9.12 КоАП Москвы (для физических лиц по ст. 7.21 КоАП РФ — от 2 000 до 2 500 рублей).

Согласование подвала в многоквартирном доме

Процедура согласования подвала в МКД намного сложнее, что связано с повышенными требованиями безопасности. Алгоритм действия заключается в следующем:

• • нужно организовать проведение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в МКД (помощь в этом могут оказывать УК, ТСЖ);
  • если подвальное помещение присоединяется к объектам первого этажа или продаётся, требуется одобрение 100% собственников;
  • если перепланировка и согласование подвала нужна для сдачи в аренду или использования помещений для общих нужд жильцов, требуется одобрение не менее 2/3 собственников;
  • по итогам голосования нужно оформить протокол общего собрания;
  • проект, протокол и иные документы нужно направить в МосЖилИнспекцию (при запланированных работах на фасадах документы нужно согласовать с МосКомАрхитектурой);
  • после завершения работ нужно вновь обратиться в МосЖилИнспекцию, получить акт приёмочной комиссии;
  • на заключительной стадии необходимо оформить технический план и пройти кадастровый учёт в Росреестре.

Подать заявление на согласование перепланировки в МКД можно в электронном виде через портал mos.ru (раздел «Жильё, ЖКУ, двор» — «Согласование переустройства, перепланировки»). Документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Срок рассмотрения — до 45 рабочих дней. В ходе проектирования нужно получать согласование в МЧС и СЭС (Роспотребнадзор), так как должны обеспечиваться нормы пожарной и санитарно-гигиенической безопасности. Для подвалов коммерческого назначения обязательны: система автоматической пожарной сигнализации (АУПС), система оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ), система дымоудаления при площади более 200 кв.м. Требования к путям эвакуации из подвалов регламентированы СП 1.13130.2020 — необходимо не менее двух эвакуационных выходов при вместимости более 15 человек. Эти же требования проверяют при открытии бизнеса в подвальных помещениях, когда основные согласования и работы уже пройдены.

«Положительный результат согласования в МосЖилИнспекции зависит от качества разработки проекта, профессионализма и квалификации проектировщиков. Однако для получения согласия от собственников МКД этого может оказаться недостаточным. Отрицательное решение собрания нельзя обжаловать, поэтому инициатору согласований придётся искать компромиссы, договариваться с жильцами.» — Константин М, инженер-эксперт Смарт Вэй

Какие документы нужны для согласования подвалов в нежилых зданиях и МКД

Для согласования подвалов в МКД и нежилых зданиях может потребоваться следующая документация:

• правоустанавливающие документы на здание, участок, помещения первого этажа;
• договор аренды помещений в муниципальном здании;
• проектная и рабочая документация;
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
• протокол общего собрания собственников МКД;
• технический паспорт БТИ (после перепланировок в многоквартирных домах нужно внести изменения в техпаспорт БТИ);
• акт приемочной комиссии после завершения работ;
• технический план (можно получить у кадастрового инженера после завершения работ).

Также в комплект документом могут входить акты, дефектные ведомости, заключения и отчеты по итогам предварительных обследований. Эти мероприятия проводятся, чтобы получить исходные данные для проектирования, выбора и обоснования решений. Помощь в подготовке всех необходимых документов окажут специалисты компании «Смарт Вэй».

Как правильно разработать ТЗ на проектирование и согласование подвала

Рекомендуем сразу точно и подробно составить ТЗ на проектирование и согласование подвала, чтобы избежать проблем и отказов при прохождении обязательных процедур. Компания Смарт Вэй оказывает услуги по подготовке технического задания для любых видов проектов и работ. Мы  заранее учтем все требования к содержанию проекта на согласование подвала в нежилом здании или МКД. С примером ТЗ можно ознакомиться ниже.

Типичные ошибки, которые мы видим у клиентов:

Ошибка 1: Начали ремонт до согласования. Логика «сделаем, а потом узаконим» не работает. Узаконить уже выполненную перепланировку в МКД практически невозможно — МЖИ выдаёт предписание о возврате в исходное состояние. Цена ошибки: демонтаж за свой счёт + штраф + потерянные деньги на ремонт.

Ошибка 2: Не проверили статус подвала в ЕГРН. Клиент думает, что подвал — часть его помещения, а по документам это общее имущество. Результат: все работы незаконны, нужно согласие 100% собственников. Цена ошибки: потерянные месяцы на подготовку и деньги на несостоявшийся проект.

Ошибка 3: Собрали ОСС неправильно. Ошибки в бюллетенях, неверный подсчёт голосов, не уведомили всех собственников — и протокол недействителен. Росреестр откажет в регистрации. Цена ошибки: повторное собрание через 2-3 месяца. Вот ещё несколько проблем, которые могут возникнуть при проектировании и согласованиях:

• сложности с соблюдением пожарной и санитарно-гигиенической безопасности в подвальных помещениях, что обязательно проверят сотрудники МЧС и СЭС;
• необходимость проектировать перенос или изменение схемы инженерного оборудования, размещённого в подвале;
• необходимость проектировать и согласовывать отдельный вход в подвальные помещения;
• необходимость учитывать ограничения по разрешённым видам деятельности в подвалах МКД, проектировать дополнительную шумо- и звукоизоляцию в соответствии с СП 51.13330.2011 «Защита от шума». Допустимый уровень шума в жилых помещениях — не более 40 дБА днём и 30 дБА ночью. Для соблюдения этих норм применяются: звукоизоляционные материалы (минеральная вата, звукопоглощающие панели), виброразвязка инженерного оборудования, «плавающий пол» для снижения ударного шума.

Сроки и стоимость

Стоимость и сроки проектирования и согласования подвалов зависят от характеристик здания и его целевого назначения. По нашему опыту, ориентировочные расценки следующие:

• Техническое заключение о состоянии конструкций — от 80 000 рублей
• Проект перепланировки подвала — от 120 000 рублей
• Проект реконструкции с углублением — от 350 000 рублей
• Сопровождение согласования в МЖИ — от 200 000 рублей
• Организация ОСС (для МКД) — от 100 000 рублей
• Технический план и кадастровый учёт — от 50 000 рублей (без учёта госпошлины за регистрацию права: 2 000 руб. для физлиц, 22 000 руб. для юрлиц)

Сроки согласования: для нежилых зданий — от 3 до 6 месяцев, для МКД — от 6 до 12 месяцев (с учётом сбора подписей собственников). Чтобы уточнить точные цены за проектные работы и сопровождение согласований подвала, обратитесь к специалистам компании Смарт Вэй. Условия договора согласуем после изучения ТЗ и документов.

Примеры наших работ на проектирование и согласование подвала

Ниже представлены примеры работ по проектированию и согласованию подвалов, выполненных специалистами компании «Смарт Вэй».

Проблемы и сложности при согласовании подвалов в нежилых зданиях и МКД

Самые большие сложности возникнут при согласовании подвалов в МКД, так как нередко вся процедура заканчивается на стадии отказа собственников. Вот еще несколько проблем, которые могут возникнуть при проектировании и согласованиях:

• сложности с соблюдением пожарной и санитарно-гигиенической безопасности в подвальных помещениях, что обязательно проверят сотрудники МЧС и СЭС;
• необходимость проектировать перенос или изменение схемы инженерного оборудования, размещенного в подвале;
• необходимость проектировать и согласовывать отдельный вход в подвальные помещения;
• необходимость учитывать ограничения по разрешенным видам деятельности в подвалах МКД, проектировать дополнительную шумо- и звукоизоляцию.

Наши специалисты имеют опыт работы даже с самыми сложными проектами и согласованиями на подвалы. Все эти нюансы можно уточнить на предварительной консультации по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб)..

Преимущества нашей компании

С компанией Смарт Вэй сотрудничают предприниматели и коммерческие структуры, заинтересованные в получении подвальных помещений под свою деятельность. Все клиенты уже оценили преимущества проектирования и согласований через наших специалистов:

• точное соблюдение сроков, стоимость и других условий договора;
• разработка проектов с выбором максимально эффективных и безопасных решений;
• выгодные цены, которые мы предлагаем каждому заказчику.

Наши специалисты помогут пройти все согласования в максимально сжатые сроки. Еще больше информации о наших преимуществах можно получить на консультации по телефону.

Выводы

Подвал — это этаж здания с уровнем пола ниже уровня земли не менее чем на половину высоты помещений. Подвальный этаж нельзя использовать для постоянного проживания граждан, однако размещение помещений общественного назначения строительными правилами не запрещено. Чтобы согласовать подвал под использование в коммерческих и иных целях, нужно спроектировать перепланировку, согласовать проект и провести дополнительные строительные работы. Для МКД требуется согласие собственников — 100% при присоединении к помещению или 2/3 при использовании для общих нужд. Полный комплекс услуг по проектированию и сопровождению согласований подвала оказывает компания Смарт Вэй. Обращайтесь, мы ответим на все интересующие вопросы, выберем оптимальный вариант сотрудничества! Контакты для связи: телефоны 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), электронная почта info@smway.ru.

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (в ред. от 25.12.2023, с изм. ФЗ № 653-ФЗ от 01.09.2024);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (с Изменениями № 1–4);
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (с Изменениями № 1, 2);
• СП 59.13330.2020 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (с Изменениями № 1–4);
• СП 60.13330.2020 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха;
• СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы;
• СП 51.13330.2011 Защита от шума (с Изменениями № 1–4);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 года;
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП;
• Приказ Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года.

Часто задаваемые вопросы