Кадастровые работы

Согласование перепланировок

Проектирование и реконструкция

Задайте вопрос напрямую в: WhatsApp info@smway.ru
+7 (499) 322-05-14 +7 (812) 425-35-90

Согласование перевода технического этажа в обычный этаж

12 марта 2020

0

Время чтения: 5 минут

Нет времени читать?

Техническим этажом является этаж нежилого здания или МКД, предназначенный для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. По своему статусу технический этаж не относится к жилым или нежилым помещениям. По указанной причине, для перевода технических этажей в обычные нужно оформляться проект реконструкции, получать разрешения на строительство.

Читайте в этом материале, в чем заключаются особенности перевода технического этажа в обычный для МКД и нежилого здания, какие нюансы нужно учесть при проектировании, как проходит согласование проекта и работ.

Что такое технический этаж в строительстве и проектировании

Юридическое определение технического этажа содержится в СП 118.13330.2012 – это этаж, чье назначение позволяет лишь размещать инженерное оборудование и коммуникации. Для иных целей, в том числе для проживания или ведения коммерческой деятельности, такие этажи применяться не могут. Важно, что не считается техническим этажом пространство для инженерного оборудования и коммуникаций с высотой меньше 1.8 м. Это также указано в СП 118.13330.2012.

Технические этажи могут располагаться под первым или над последним этажом, между этажами высотного здания. Для многоквартирных домов вообще есть специальная норма – в них технические этажи должны располагаться через каждый 50 метров высоты. Если пространство технического этажа не занято коммуникациями и оборудованием, его можно перевести в обычный этаж с соблюдением норм безопасности. Такие работы подпадают под реконструкцию, так как меняются основные параметры здания.

Нормативные акты

Список требований безопасности для реконструкции почти не отличается от строительства нового здания. Чтобы соблюсти эти правила, и перевести технический этаж в обычный, применяются следующие нормативные акты:

  • Градостроительный кодекс РФ (скачать);
  • Жилищный кодекс РФ (скачать);
  • Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
  • Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
  • Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
  • Постановление Правительства РФ № 468 (скачать);
  • СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
  • СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать).

Самостоятельное и неузаконенное присоединение площади технического этажа к жилому или нежилому помещению практически всегда повлечет штрафные санкции, понуждение к восстановлению исходного состояния. Если же технический этаж не задействован в обеспечении здания инженерным оборудованием, либо его можно перенести без угрозы безопасности, можно провести реконструкцию, сделать обычный этаж.

Простым языком

Целью перевода технических этажей в обычные является расширение полезной площади здания, улучшения его характеристик, повышение рыночной стоимости. В многоквартирном доме реконструкцию с переводом реально сделать только для технических площадей под первым и над последним этажом. Технические помещения между этажами (при этажности МКД свыше 5-ти) можно перевести в обычные только с существенными затратами и сложными согласованиями, что будет нецелесообразно или вовсе невозможно.

Для нежилых зданий ситуация относительно проще. В таких объектах изначально меньше требований к системам вентиляции и инженерных сетей, поэтому собственник может увеличить полезную площадь путем реконструкции. После проектирования, согласований и проведения работ, обычный этаж можно использовать для тех же видов деятельности, что и все остальное здание.

Читайте также:  Замена несущих стен и конструкций в здании – как произвести и согласовать в 2020 году

Комментарий специалиста. Перевод технического этажа в МКД может потребоваться для увеличения площади нежилых помещений первого этажа, для сдачи в аренду коммерческим структурам, для использования в интересах жильцов. Если технический этаж расположен под крышей, его можно использовать как мансарды, нежилые помещения. В любом случае, помимо стандартных согласований в Госстройнадзоре, потребуется получения согласия собственников дома.

Технический этаж используется для размещения инженерного оборудования, но может быть вообще свободным от любых коммуникаций

Технический этаж используется для размещения инженерного оборудования, но может быть вообще свободным от любых коммуникаций

Зачем и когда нужен перевод технического этажа в обычный этаж

Основная цель перевода технического этажа в обычный – улучшение характеристик здания, расширение полезных площадей. Это может понадобиться:

  • для сокращения расходов на обслуживание этажа, который не представляет пользу собственнику и арендаторам (например, если на этаже вообще отсутствуют какие-либо коммуникации, и он простаивает);
  • для получения новых площадей и нарезки помещений под продажу, сдачу в аренду;
  • для переделки здания под цели продажи или долгосрочной аренды;
  • для устранения угрозы безопасности здания, если конструкции и коммуникации технического этажа находятся в ненадлежащем состоянии.

Собственники помещений в МКД могут использовать обычный этаж после перевода для собственных нужд. Например, можно оборудовать спортзал, вспомогательные сервисные службы. К жилому помещению присоединить часть технического этажа после перевода можно только сверху, т.е. объем квартиры будет увеличен за счет мансарды.

Какие проекты и работы нужны для перевода технического этажа в обычный этаж

Для перевода технического этажа в обычный необходимо заказать проект реконструкции. Перепланировка в данном случае не подойдет, так как будут изменены основные параметры здания (прежде всего, этажность). В перечень работ при реконструкции могут входить:

  • демонтаж, замена, восстановление, установка или усиление несущих конструкций (стен, перекрытий, балок и т.д.);
  • организация выхода из технического этажа к местам общего пользования (лестницам, коридорам, лифтам и т.д.);
  • обустройство дверных и оконных проемов, внутренних стен и перегородок, иных элементов планировки;
  • разработка мер пожарной безопасности, надлежащей системы вентиляции и кондиционирования воздуха;
  • изменение схемы прокладки инженерных коммуникаций и оборудования;
  • работ по шумо-, звуко- и теплоизоляции, так как для жилых и нежилых помещений они намного строже, чем для технических этажей.

Это далеко не полный перечень работ, которые могут потребоваться по проекту реконструкции. Выбор решений и видов работ зависит от типа здания, характеристик технического этажа, иных обстоятельств. Все эти моменты учтут проектировщики компании Смарт Вэй, если вы закажете перевод технического этажа в обычный у нас.

Специалисты обследуют технический этаж, чтобы принять решение о возможности его перевода в обычный

Специалисты обследуют технический этаж, чтобы принять решение о возможности его перевода в обычный

Обследования для перевода технического этажа в обычный этаж

Без обследований не обойтись при проектировании любого вида строительных работ, в том числе для реконструкции здания. Обследования будут включать:

  • изучение исходных документов и сведений на здание, технический этаж и инженерное оборудование;
  • проведение визуальных осмотров, инструментальной диагностики конструкций и коммуникаций;
  • обследование системы вентиляции, других инженерных систем;
  • расчеты нагрузок, которые возникнут после проведения работ;
  • обследование мест, куда будет перенесено инженерное оборудование и коммуникации по новой схеме;
  • обследование этаже выше и ниже места проведения работ, так как могут увеличиться нагрузки на конструкции;
  • иные обследования и проверки, необходимые для правильного проектирования и соблюдения норм безопасности.
Читайте также:  Как узаконить и согласовать самострой в 2020 году?

Результаты обследований указываются в технических заключениях и отчетах, актах. Если фактическое состояние конструкций требует их замены или улучшения характеристик, это отражается в дефектных ведомостях.

До начала проектирования изучается исходная документация на технический этаж

До начала проектирования изучается исходная документация на технический этаж

Этапы проектирования для перевода технического этажа в обычный этаж

По итогам обследований нужно определить, возможен ли перевоз технического этажа в обычный. Например, это может оказаться слишком затратным мероприятием, которое не окупится даже при продаже или сдаче в аренду новых площадей. Также есть множество требований к характеристикам помещений, которым может не соответствовать технический этаж. Прежде всего, это может касаться высоты этажа, невозможности обеспечить оконные проемы для новых помещений.

Процесс проектирования реконструкции для перевода технического этажа в обычный включает следующие этапы:

  • изучение результатов обследований, расчетов нагрузок, выводов и рекомендаций экспертов;
  • выбор, обоснование и описание конструктивных и планировочных решений для переделки технических площадей в обычный этаж;
  • разработка разделов на все инженерные системы (схемы прокладки коммуникаций будет изменена, так как технический этаж перестанет существовать);
  • разработка тепло-, гидро- и шумоизоляции в соответствие с СП, ГОСТ, другими руководящими документами;
  • обоснование усиления несущих конструкций в здании, дополнительных опор, балок, стен;
  • разработка мероприятий пожарной, санитарно-гигиенической безопасности, которым должны соответствовать новые помещения;
  • подготовка рабочей документации, смет и расчетов, спецификация на материалы;
  • оформление графических схем, планов, чертежей.

Содержание проекта реконструкции должно соответствовать Постановлению № 87, ГОСТ. Проектная и рабочая документация передается заказчику для последующих согласований.

Комментарий специалиста. Если перевод технического этажа в обычный допускается строительными нормами, вновь образованные площади предстоит “нарезать” на помещения, оборудовать выходы из них к местам общего пользования. Отдельный проект для этого не нужен, так как все работы будут подпадать под реконструкцию. Тем не менее, для всех помещений нужно также соблюсти обязательные нормы СП, ГОСТ, СНиП и НПБ.

Этапы согласования перевода технического этажа в обычный этаж

Поскольку при переводе технического этажа в обычный речь идет о реконструкции, этапы согласования будут включать:

  • направление проекта на государственную или негосударственную экспертизу, получение положительного заключения;
  • обращение в Госстройнадзор за разрешением на строительство;
  • подписание акта выполненных работ с подрядчиком;
  • получение разрешения на ввод в эксплуатацию через Госстройнадзор.

Если осуществляется перевод технического этажа МКД, необходимо получить согласие собственников жилых и нежилых помещений. Для этого на начальной стадии созывается общее собрание, проводится голосование о возможности перевода. При отказе в выдаче разрешения проводить работы нельзя.

Комментарий специалиста. Когда реконструкция завершится, а заказчик получит разрешение на ввод в эксплуатацию, необходимо внести новые сведения в ЕГРН на здание. Для этого оформляется технический план, проводится кадастровый учет. Также необходимо составить технические планы на вновь образованные или измененные помещения. На изолированные и обособленные помещения в Росреестре нужно зарегистрировать право собственности. Помощь в прохождении этих процедур также окажут наши специалисты.

В комплект проектной документации входят чертежи и планы технического этажа после реконструкции

В комплект проектной документации входят чертежи и планы технического этажа после реконструкции

Какие документы нужны для согласования перевода

Процесс согласования реконструкции для перевода технического этажа в обычный предусматривает обращение на экспертизу, в Госстройнадзор, в Росреестр. Для этого будут нужны следующие документы:

Читайте также:  Согласование пристройки мансарды – инструкция

Всю необходимую документацию соберут и подготовят специалисты компании Смарт Вэй, если вы закажите проектирование и согласование у нас.

Как правильно разработать ТЗ на перевод технического этажа в обычный этаж

В ТЗ указываются требования к результатам проектирования и согласований, которые планирует получить заказчик. Также в ТЗ включаются основные данные здания, технического и других этажей, инженерных систем. При неточном или неправильном заполнении ТЗ могут возникнуть проблемы на стадии проектирования и согласований, что повлечет затягивание сроков и отказ Госстройнадзора. Рекомендуем обращаться к специалистам компании Смарт Вэй за подготовкой ТЗ на разработку проекта и согласование перевода технического этажа в обычный. С примером технического задания можно ознакомиться ниже.

Сроки и стоимость

Расценки и стоимость проектирования и согласования перевода технических этажей в обычные зависят от характеристик и типа здания, перечня предстоящих работ и необходимых решений. Наши специалисты уточнят условия работы после изучения технического задания, документов на здание и инженерные системы. Предварительные цены можно узнать на консультации по телефону.

Примеры наших работ на перевод технического этажа в обычный этаж

Чтобы вы могли убедиться в квалификации наших специалистов, предлагаем ознакомиться с примерами ранее выполненных работ.

Пример 1. На данном примере подземный уровень нежилого здания, для которого наши специалисты проектировали перевод из технического этажа.

Техэтаж

Пример 2. В данном примере наши специалисты спроектировали перевод технического этажа под офисные помещения.

Ремонт тех-этажа

Проблемы и сложности при переводе технического этажа в обычный этаж

Далеко не во всех случаях можно спроектировать и согласовать перевод технического этажа в обычный, так как некоторые ограничения нельзя обойти. Также при переводе могут возникать следующие сложности:

  • необходимость полной переработки инженерных систем, вывести основное оборудование за пределы технического этажа;
  • необходимость разработки принципиально новой системы вентиляции этажа и  здания, надлежащей изоляции от звука и шума;
  • необходимость проектирования дополнительных мер пожарной безопасности;
  • выбор специальных решений для увеличения высоты переделанного этажа, выходов к местам общего пользования, конных проемов.

Гарантию успешного согласования при переводе технического этажа в обычный дать сложно. Однако при обращении в компанию Смарт Вэй ваши шансы на успешную реализацию проекта значительно увеличатся.

Преимущества нашей компании

Постоянные клиенты нашей компании уже оценили преимущества работы с профессионалами. Мы предлагаем максимально выгодные условия сотрудничества, гарантируем следующие преимущества:

  • собственный  штат опытных и квалифицированных специалистов по всем видам проектирования и согласований;
  • наличие собственного оборудования для любых видов изысканий, обследований, визуализации;
  • помощь специалистов и юристов на всех стадиях согласований.

Уточнить условия сотрудничества и получить коммерческое предложение можно у наших специалистов. Для этого обратитесь по телефонам, указанным на сайте, по электронной почте, через форму обратной связи.

Выводы

Техническим этажом является этаж нежилого здания или МКД, предназначенный для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. По своему статусу технический этаж не относится к жилым или нежилым помещениям. Для перевода технических этажей в обычные нужно оформляться проект реконструкции, получать разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию.

Если вам необходимо оформить проект и согласовать перевод технического этажа в обычный, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Мы обеспечим положительный результат согласований даже в самых сложных ситуациях!

При подготовке статьи использованы следующие материалы:

  • Градостроительный кодекс РФ (скачать);
  • Жилищный кодекс РФ (скачать);
  • Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
  • Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
  • Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
  • Постановление Правительства РФ № 468 (скачать);
  • СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
  • СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать).

© «Smart Way», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.
Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите ctrl + enter.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Подписаться

Похожие статьи

Общие темы: , , , , ,