Согласование перепланировки завода или производства в здании

Перепланировка в нежилом здании

Если речь идет о промышленных производствах, их можно размещать только в нежилых зданиях. Это будет важно, если вы захотите сделать перепланировку. Строительные работы можно выполнить на основании проекта и технического заключения, но без какого-либо специального разрешения. Тем не менее, при подготовке документов на перепланировку завода или объекта промышленного назначения мы обязаны соблюдать нормы Постановления № 432 (действует на территории Москвы). О нюансах действий собственника до и после завершения работ я расскажу в этой статье.

Что нужно учитывать при перепланировке завода или производства в здании

Промышленное производство представляет потенциальную опасность для окружающих сразу по рядку причин (ввиду особенностей деятельности, шум и вибрация, другие факторы). Поэтому размещать его в помещения многоквартирного дома прямо запрещено по нормам ЖК РФ. При определенных условиях в МКД можно открыть кустарное производство, изготовление продуктов питания. Там, в основном, используется ручной труд или не слишком опасное технологическое оборудование.

Законы и промышленные производства мы можем размещать только в нежилых зданиях. Обычно они сразу проектируются под указанные цели. К примеру, для изготовления продукции нужно продумать планировку помещений, технологических линий и конвейеров, стендов для испытаний, да и многое другое.

На существующем производственном объекте вполне можно изменить планировку. Для этого мы учитываем:

  • нормативную базу, где прописаны допустимые работы и решения (в Москве это Постановление № 432-ПП);
  • особенности видов производственной деятельности (продукты питания, техника, одежда и т.д.);
  • положения сводов правил и стандартов под соответствующий тип зданий.

На некоторые виды производственной деятельности нужно получать лицензии или разрешения (например, через Ростехнадзор). У соответствующих ведомств могут быть требования по характеристикам и планировке объекта. Следовательно, эти моменты тоже необходимо проверить при подготовке документов на перепланировку.

Обычно на заводах мы видим большие помещения, где можно выбрать приличное количество решений по перепланировке
Обычно на заводах мы видим большие помещения, где можно выбрать приличное количество решений по перепланировке

Согласование – это процедура получения разрешений на строительные работы. Для из проведения в нежилом фонде не так много обязательных требований. По сути, только на изменение фасадных решений требуется разрешение Москомархитектуры, да и то не всегда. Но собственнику завода не обойтись без получения проекта и техзаключения, прохождения кадастрового учета через Росреестр.

Можно ли сделать пристройку к производственному зданию через перепланировку?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Пристройка – это новая часть здания, т.е. его исходные параметры изменятся. Такие работы никак нельзя согласовать через перепланировку. Вам придется получать разрешение на реконструкцию, а это весьма трудоемкая процедура. При перепланировке мы меняем только конфигурацию внутри существующего объекта, не выходя за его границы (контур).

Список полезных документов

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец заявления в ДГИ Скачать
2 Образец технического заключения Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец акта межведомственной комиссии Скачать
7 Проект перепланировки Скачать
8 Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое Скачать

Решения и строительные работы для перепланировки производственного объекта

Под производство можно отвести все нежилое здание, его часть или отдельные помещения. Есть и крупные промышленные объекты, которые включают комплекс строений различного назначения. Что касается перепланировки, то ее можно провести:

  • чтобы изменить функциональное назначение объекта под производство;
  • чтобы создать, ликвидировать или разделить помещения в здании;
  • чтобы изменить внутреннюю конфигурацию помещений, этажа и здания в целом;
  • чтобы изменить внешнее архитектурное решение (речь идет о фасадах объекта).

В дополнение к перепланировке часто проводят и переустройство. Это комплекс работ на инженерных коммуникациях и сантехническом оборудовании – изменение схемы, установка или демонтаж. Отдельный проект на переустройство не нужен, так как можно оформить все одним документом с перепланировкой.

При изменении планировки собственник может сразу продумать следующие моменты:

  • какие основные и вспомогательные помещения могут появиться, чтобы оптимизировать производство и управление;
  • как изменятся технологические линии, взаимодействие между цехами и участками;
  • как организовать работу с поставщиками при приеме материалов и отгрузке готовой продукции;
  • нужен ли на производства склад для временного хранения или можно использовать существующие решения.

Помещения на промышленных объектах достаточно высокие. Это позволяет выбрать очень эффективное решение – антресоль. К примеру, на нее можно вынести места для работы управленцев и отдыха (приема пищи) персонала, тогда как основное пространство будет отведено под производственные задачи. Подробнее о выгодах, которые вы можете получить после возведения антресоли, я расскажу ниже.

Здесь видим антресоль на заводе, куда вынесены кабинеты для сотрудников, места хранения материалов
Здесь видим антресоль на заводе, куда вынесены кабинеты для сотрудников, места хранения материалов

Сейчас посмотрим, какие решения и строительные работы могут подойти для перепланировки завода или производства в здании. Они должны соответствовать Постановлению № 432-ПП. Там указано все, что можно сделать без разрешения на строительство. Естественно, многое зависит от того, что именно хочет получить в результате заказчик.

Можно ли начать перепланировку в производственном здании, если оно было признано аварийным?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Во всех нормативны актах, связанных с перепланировками, сказано о невозможности производства работ в аварийных зданиях. Это угрожает обрушением, травмами и гибелью людей. Поэтому сначала нужно провести ремонтно-восстановительные работы и привести объект в работоспособное состояние. Как вариант, аварийное здание можно снести. Подробности о согласовании таких работ смотрите в наших предыдущих материалах.

Создание и раздел помещений

Главное требование к планировке заводов и промышленных объектов – функциональность и безопасность. При перепланировке мы можем:

  • создавать новые помещения из нераспределенного пространства этажа;
  • создавать новые помещения путем объединения двух и более существующих;
  • создавать новые помещения путем раздела существующих.

Новые помещения могут потребоваться для открытия новых цехов, появления вспомогательных комнат для установки оборудования, пребывания людей. Каких-либо ограничений по максимальной и минимальной площади нет. Все зависит от цели заказчика, особенностей текущей и предстоящей деятельности в здании, его помещениях.

Что касается строительных работ, связанных с образованием или ликвидацией помещений, они могут включать:

  • демонтаж существующих стен и перегородок, либо их возведение;
  • создание, заделывание, перенос или изменение габаритов дверных проемов, отдельных входов;
  • устройство лестниц, если при переходе между помещениями есть перепад высот (но лестницу между этажами можно согласовать только через реконструкцию);
  • создание или заделывание оконных проемов (это фасадные работы);
  • изменение уровня полов (например, если ранее они отличались в разных помещениях).

В новых помещениях, скорее всего, будут нужны инженерные коммуникации. Провести их заново можно как переустройство.

Не является созданием полноценных помещений выделение вспомогательных комнат, которые не отвечают признакам изолированности и обособленности. Прежде всего, у них не будет самостоятельного входа. Указанный вариант вполне подходит для выделения пространства под какое-либо оборудование или службу предприятия. Также за счет образование комнат вы можете перераспределить площадь в границах основного помещения.

Монтаж и демонтаж конструкций

В целом, любая перепланировка включает демонтажные и монтажные работы. Без создания и ликвидации помещений их можно провести:

  • чтобы убрать или поставить какую-либо перегородку (стену) в пределах помещения;
  • чтобы убрать часть стены и расширить существующий проем;
  • чтобы изменить схему расположения инженерных коммуникаций;
  • чтобы возвести антресоль с лестницей.

Указанные работы мы подробно опишем в проекте, в том числе на плане демонтажно-монтажных работ. Вы можете увидеть пример этого графического документа в данной статье.

За счет перепланировки на заводе было расширено помещение склада под хранение готовой продукции
За счет перепланировки на заводе было расширено помещение склада под хранение готовой продукции

Для целей производства почти всегда требуется установка технологического оборудования, механизмов, станков и машин. Это не относится к перепланировке, хотя и косвенно связано с ней. На работы по установке оборудования мы можем подготовить отдельный проект, технологическую и эксплуатационную документацию.

Нужно ли выводить производственное здание из эксплуатации на период перепланировки?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Это обязательное требование только при реконструкции. При изменении планировки можно обеспечить безопасность путем расстановки временных ограждающих конструкций, лент, предупреждающих знаков и т.д. Деятельность по остальной части завода или промышленного объекта можно вести без ограничений.

Возведение антресоли

Выше я уже кратко упомянул о весьма эффективном решении – антресоли. Ее можно возвести через перепланировку, если размер площадки на возвышении не будет превышать 40% от площади основного помещения. При проектировании и устройстве антресоли:

  • описываем порядок и особенности установки опор, самой площадки (основания), лестницы, балок и иных конструкций;
  • делаем расчеты по конструктивным решениям, ведь вес на перекрытие не должен ухудшить несущую способность;
  • готовим решения по пожарной безопасности, так как время на эвакуацию с антресоли займет больше времени;
  • описываем требования к строительным и отделочным материалам, перилам и иным ограждениям.

На фото вы можете посмотреть, как выглядит антресоль на производственном объекте. Здесь видны помещения, которые можно разместить на возвышении, что дает больше возможностей для работы персонала, оборудования.

На антресоль можно подвести инженерные коммуникации, создать там санузел, комнаты отдыха, складские помещения. Все это будет подробно описано в проекте. Как результат, полезная площадь для текущей деятельности увеличится, хотя само помещения останется в тех же границах. Но антресоль не возвести, если для этого недостаточно высоты.

Пример из проекта перепланировки нежилого здания, где видны монтажные и демонтажные работы
Пример из проекта перепланировки нежилого здания, где видны монтажные и демонтажные работы

Работы на оконных и дверных проемах, входных группах

В производственных зданиях окна зачастую вообще не нужны, либо представлены в минимальном объеме. Тем не менее, их можно создать или заделать в ходе перепланировке. К примеру, окна точно понадобятся, если при разделе вы создаете помещение под офисы управленцев предприятия. С проемами под двери на производствах сталкиваемся намного чаще. При изменении планировки мы можем выбрать решения:

  • по созданию отдельных входов с улицы или внутреннего пространства этажа;
  • по ликвидации (заделыванию) ненужных проемов при объединении помещений, да и в других случаях;
  • по устройству эвакуационных выходов, если это является требованием пожарной безопасности.

Ничто не мешает увеличить или уменьшить существующий проем. Для доступа в здание можно сделать полноценную входную группу.

Отметим, что при изменении фасадных решений нужно обязательно свериться с Постановлением № 94-ПП. Там перечислены улицы Москвы, на которых нужно согласовывать фасады. По факту, это может оказаться единственным согласованием, ведь для изменения перепланировки только внутри здания/помещений оно не требуется.

Переустройство

На каждом производстве наверняка будут инженерные системы и коммуникации – водоснабжение и водоотведение, вентиляция и т.д. Вместе с перепланировкой мы можем провести переустройство, т.е.:

  • установить или демонтировать инженерное оборудование, что влечет изменение существующей системы;
  • создать санузел в виде отдельного помещения (комнаты), изменить места размещения сантехнического оборудования.

Для подключения новой или увеличения нагрузки на существующие системы водо- и электроснабжения нужно запрашивать технические условия (если на предприятии нет собственных источников воды и электричества).

Особенности согласования перепланировки завода иди производства в здании

В большинстве случаев заводы и иные промышленные объекты находятся за пределами центральной части Москвы. Для таких зданий не требуется получать разрешение на саму перепланировку, а также на изменения фасадных решений. Вы заказываете проект и техзаключение в компании «Смарт Вэй», после чего заключаете договор с подрядчиком и начинаете работы.

Уже после перепланировки обращайтесь к нам, чтобы получить технический план. С ним вы пройдете кадастровый учет через Управление Росреестра, сможете обновить данные в ЕГРН. Это обязательное требование, ведь конфигурация и характеристики помещений изменились.

Здесь показаны изменения в планировке подвала производственного здания
Здесь показаны изменения в планировке подвала производственного здания

Посмотреть примеры наших кейсов по перепланировкам в нежилых зданиях вы можете по ссылке. Уточнить детали сотрудничества можно у консультантов компании «Смарт Вэй».

Изготовление акта обследования От 20 000 рублей
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда От 25 000 рублей
Изготовление технического плана после перепланировки От 25 000 рублей
Регистрация изменений в ЕГРН От 10 000 рублей

Подведем итоги

  • Промышленное производство можно открыть только в нежилом здании. Перепланировку вы вправе провести и на существующем объекте.
  • Перечни разрешенных работ по изменению планировки на производстве смотрим в Постановлении № 432-ПП. Основными документами на работы будут проект и техническое заключение.
  • Мы подготовим все документы строго по нормативным актам, чтобы при перепланировке на заводе или на промышленном объеме не возникло проблем.

Имеет действующий аттестат кадастрового инженера. Опыт более 10 лет. Работает в компании Смарт Вэй с 2015 года.
Высшее техническое образование.

Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

Оцените автора
Смарт Вэй